2023_CBS_06399 - Omgevingsvergunning - OMV_2023081409. Ter Heydelaan 61. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/04/1973: vergunning (627#27239) voor het plaatsen van een lichtreclame;

-          12/07/1972: vergunning (627#32243) voor het uitvoeren van een voorgevel- en binnenveranderigswerken;

-          11/02/1959: toelating (627#18809) voor het oprichten van een woning.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloers handel;
• zelfstandige woning op verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak;
• perceel volledig dichtgebouwd;
• inpandige terrassen achteraan de verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels in natuursteen;
• gevelmetselwerk geel;
• gelijkvloerse winkelpui aluminium.

Bestaande toestand

-          functie:

• gelijkvloers kantoren, dienstverlening en vrije beroepen;
• zelfstandige woning op verdiepingen;

-          bouwvolume:

• duivenkot op de derde verdieping;
• koer van 21 m²;
• niet-vergund dakterras van 44 m² achteraan de eerste verdieping;
• inpandig terras achteraan de tweede verdieping gesupprimeerd.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gelijkvloers kantoren, dienstverlening en vrije beroepen;
• zelfstandige woning op verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak;
• koer van 21 m²;
• dakterras van 3,7 m² achteraan de eerste verdieping;
• inpandig terras achteraan de tweede verdieping gesupprimeerd;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevel geïsoleerd en afgewerkt met witte crepi;
• buitenschrijnwerk pvc zwart op de gelijkvloerse verdieping;
• buitenschrijnwerk pvc wit op de andere verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie op het gelijkvloers van dareca naar kantoren, dienstverlening en vrije beroepen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          supprimeren van een inpandig terras;

-          inrichten van een dakterras.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

De gevelafwerking in witte crepi is niet in harmonie met het referentiebeeld. Alle gevels tussen de Confortalei en de Du Montstraat zijn uitgevoerd in metselwerk in een lichte kleur.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. Op het gelijkvloerse plan van de nieuwe toestand wordt zowel detailhandel als dienstverlening benoemd. In de beschrijvende nota wordt aangegeven dat hier een kapperszaak is gevestigd en dat deze behouden blijft. Een kapperszaak wordt beschouwd als dienstverlening. De functie detailhandel wordt gewijzigd naar dienstverlening. Deze functiewijziging is verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Zij geven gunstig advies: “Het betreft een functiewijziging van detailhandel naar dienstverlening. De Ter Heydelaan wordt niet gekenmerkt als winkelgebied.  Een dienstverlenende functie op deze plek is conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die pleit voor een fijnmazige verweving van economische functies in het stedelijk weefsel.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de bestaande vergunde volumetrie. Het oorspronkelijk perceel werd volledig dichtgebouwd. Later werd een deel van een aanpalend perceel afgesplitst en toegevoegd aan het perceel uit de aanvraag als buitenruimte. Deze ingreep heeft een gunstig effect op het gebruik van het gelijkvloers als kapperszaak.

Het inpandig terras op de tweede verdieping werd gesupprimeerd maar er wordt een terrasje ingericht op het dak van het gelijkvloers, aansluitend bij de leefruimte. Dit terras houdt voldoende afstand van de aanpalende perceelgrenzen waardoor er geen privacyhinder ontstaat.

Visueel-vormelijke elementen

Het pand uit de aanvraag situeert zich in een bouwblokrand tussen de Confortalei en de Du Montstraat. Alle voorgevels van de panden langs deze bouwblokrand zijn uitgevoerd in metselwerk. Bovendien bevat de voorgevel van het pand uit de aanvraag extra details door reliëfwerking, wisselende baksteenverbanden en het gebruik van verschillende kleuren. De voorgevel van het pand uit de aanvraag wordt na-geïsoleerd en afgewerkt met een sierpleister. Deze ingreep is in strijd met het referentiebeeld van de omgeving (bouwcode, artikel 6). Het bepleisteren van de gevel zorgt voor een vervlakking van het gevelbeeld en kan niet gunstig geadviseerd worden. De voorgevel kan enkel na-geïsoleerd worden indien hij wordt afgewerkt met steenstrips in een lichte kleur. Hierbij dient aandacht besteed te worden aan een aantal ontwerpdetails, die als voorwaarde zullen worden opgelegd in de vergunning. Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen en de arrière-corps behouden te blijven. De arrière corps is het terugspringen van de gevellijn ter hoogte van de perceelgrens bij aaneengesloten bebouwing. Dit is een typische detaillering in een stedelijke context. De dagkanten in de raamopeningen moeten minstens 9 centimeter diep zijn. De natuurstenen raamdorpels dienen na isolatie minstens 5 cm uit het geveloppervlak te steken. Het bestaande reliëf rond de raamopeningen dient behouden te blijven en het verschil in baksteenverbanden in de bestaande dient overgenomen te worden.

Rekening houdende met artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt tevens opgelegd om het gevelpakket (isolatie en bepleistering) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14cm ten opzichte van de bestaande gevellijn.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Een afwerking met crepi wordt uitgesloten uit vergunning. De gevel kan enkel na-geïsoleerd worden indien de afwerking met lichte steenstrips gebeurt.

3. De totale dikte van het gevelpakket (isolatie + afwerking) moet 14 cm uitspringen ten opzichte van het bestaande gevelvlak.

4. De afmetingen van de bestaande raamopeningen moeten behouden blijven.

5. De arrière-corps moet behouden blijven.

6. De raamdorpels moeten minstens 5 cm uitspringen ten opzichte van het nieuwe gevelvlak.

7. De dagkanten in de raamopeningen moeten minstens 9 cm diep zijn.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.