2023_GR_00505 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden. Aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg - OMV_2022171618. Binnengebied “Kwade Velden” tussen de Laaglandlaan en de Zwaantjeslei. District Merksem - Goedkeuring

Adviezen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
   (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
   De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
   Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Het ingewonnen advies was gunstig en legt geen bijkomende voorwaarden op.

Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet 

Het projectgebied Kwade Velden is een binnengebied dat in het westen begrensd en ontsloten wordt door de Laaglandlaan en in het oosten door de Zwaantjeslei. Het zuidwesten van de site wordt begrensd door het Kastanjeboomplein en het noordwesten door het Lindeboomplein. Beide maken deel uit van de ‘Nieuwe Tuinwijk’, sociale tuinwijken gedateerd uit 1921. In het noorden wordt het gebied begrensd door percelen die gebruikt worden voor landbouw, namelijk grasland en voedergewassen. In het Zuiden wordt het binnengebied begrensd door lokalen van jeugdbeweging Chiro TOM.

Voorliggende aanvraag omvat het verkavelen van gronden, het slopen van een hoeve en stedenbouwkundige handelingen voor de infrastructuur van de beoogde verkaveling. Het project vormt het kader voor het afleveren van een vergunning voor de bouw van 54 woningen. De aanvraag gaat gepaard met de aanleg, wijziging en opheffing van een gemeenteweg. Er werd dan ook een rooilijnplan ‘VA_VP_N_ROOILIJNPLAN’ bij de aanvraag gevoegd.

Doorheen de projectsite komen verbindingen tussen de Laaglandlaan en Zwaantjeslei. De inritten aan de Zwaantjeslei en Laaglandlaan worden gekenmerkt door de aanwezigheid van fietsenstallingen. Het gebruik van de auto wordt sterk ontraden, het hart van de site is autovrij. De rest van de site is autoluw door de locaties van de parkeerpockets (dicht bij de in- en uitritten). De parkeerpockets zijn gekoppeld per twee woonclusters. Binnen de contouren van het openbaar domein zijn 16 parkeerplaatsen voor bezoekers opgenomen. 

Doorheen het project lopen twee ondiepe en half verborgen grachten. Centraal wordt een wadi voorzien met ten noorden grasland en ten zuiden het buurt(sport)pleintje.

Het ontwerp is meerdere keren besproken op het COD.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de provinciale dienst integraal waterbeleid. De dienst adviseert gunstig met volgende beoordeling:

“Gunstig, aangezien de aanvraag verenigbaar is met de huidige wetgeving en de doelstellingen en beginselen van het Decreet Integraal Waterbeleid.“

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“De wadi’s zijn ruim bemeten, maar worden nog onvoldoende gevuld. Daarom wordt als voorwaarde opgelegd dat ook het water van de kavels, zijnde de overloop van de hemelwaterputten, zoveel als mogelijk rechtstreeks wordt aangesloten op deze wadi’s. Dit kan door middel van ondiep gelegen overlopen met terugslagkleppen. Enkel als het niet mogelijk is alle kavels rechtstreeks aan te sluiten op de wadi’s, wordt bijkomend als voorwaarde opgelegd dat de overstort in de knijpconstructie richting Laaglandlaan (op huidig plan hoogte van 3,59 mTAW) wordt opgetrokken, idealiter tot een hoogte van 4,3 mTAW. Als deze hoogte om technische redenen niet haalbaar is, is een lagere hoogte toelaatbaar, maar wordt meer opwaarts een bijkomende knijpconstructie voorzien die er voor zorgt dat de grote wadi optimaal gevuld wordt met het water van de opwaarts gelegen kavels. Deze laatste twee voorwaarden moeten er desgevallend voor zorgen dat het water van de kavels onrechtstreeks in de wadi’s geborgen kan worden.“

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. 

De voorwaarden geformuleerd in deze adviezen zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

Het rooilijnplan bevat geen berekening van de eventuele waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ten gevolge van de aanleg van de gemeenteweg overeenkomstig artikel 28 van het gemeentewegendecreet.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

    1. Waterproblematiek, bijkomende wateroverlast: De bezwaarindiener kan nog altijd niet geloven dat hij als bewoner rond het verkaveling – Kastanjeboomplein en Lindeboomplein geen water overlast zou hebben. Hij moet nu al pompen om al het water uit onze kelders te verwijderen.  Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De waterproblematiek is gekend. Verder is het dossier voor advies opgestuurd naar de waterbeheerder, de provinciale dienst integraal waterbeleid en adviseren zij vanuit hun expertise gunstig.

    2. Waterproblematiek: Al staan de Kwade Velden niet als overstromingsgebied geregistreerd, zijn ze – volgens de bezwaarindiener – wel degelijk watergevoelig en dit staat ook zo letterlijk beschreven in het opgestelde BPA op de website van de Stad Antwerpen. Door het hoge grondwater dat enkel maar meer water en modder met zich meeneemt, en gezien de meerdere bouwprojecten in de buurt (niet alleen de Kwade Velden maar verder ook nog op de Laaglandlaan), zijn er nog minder mogelijkheden voor dat water om een weg te vinden. De kelders in de omgeving blijven zelden droog, zeker na een natte periode zoals de bezwaarindiener nu meemaakt. Volgens de bezwaarindiener zou het beter zijn, dat er effectief een park wordt aangeplant zodat die bomen het overtollig water kunnen opnemen in plaats van dat het naar onze kelders vloeit. Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De waterproblematiek is gekend. Verder is het dossier voor advies opgestuurd naar de waterbeheerder, de provinciale dienst integraal waterbeleid en adviseren zij vanuit hun expertise gunstig.

    3. Wateroverlast: Volgens de bezwaarindiener gaf de districtsraad van Merksem eerder advies op het BPA Kwade Velden, waarin uitdrukkelijk stond dat voor de zone ‘Binnengebied Zwaantjeslei’ bijkomende bebouwing niet opportuun is gezien de watergevoeligheid van het gebied. Dit gebied dient in natte periodes als belangrijke buffer. Er vormen zich hier ook niet voor niks natuurlijke beken. De klimaatopwarming zal leiden tot zwaardere en meer langdurige regenval. Behalve de buffer capaciteit van het gebied, wordt met extra bebouwing ook infiltratie capaciteit weggenomen. Recente studies toonden aan hoe belangrijk dit soort gebieden zijn voor waterinfiltratie in de bodem in verstedelijkte gebieden. En water is sowieso reeds een probleem in de buurt, laat staan als er nog een hele verkaveling bij komt die bovendien opgehoogd zal worden tot boven het niveau van sommige aangrenzende panden. Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De waterproblematiek is gekend. Verder is het dossier voor advies opgestuurd naar de waterbeheerder, de provinciale dienst integraal waterbeleid en adviseren zij vanuit hun expertise gunstig.

     4. Locatie wadi: Volgens de bezwaarindiener is de extra buffercapaciteit vooral voorzien in de grote wadi. Die ligt echter stroomopwaarts van de meeste huizen. Het laagste punt van de wadi is 4.55m. De huizen aan de kant van de Laaglandlaan (44 woningen) liggen volgens de bezwaarindiener echter lager dan de wadi. Dat wil zeggen dat ze niet kunnen profiteren van de buffercapaciteit. Meer, bij zeer grote regenval (regenbom) loopt de wadi over in de woonwijk. Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De volumes van de wadi’s zijn berekend op de aangesloten verhardingen én de 80 m² per kavel (zoals het inderdaad moet), maar de afwatering van de kavels komt niet terecht in de wadi’s. De overloop van de regenputten gaat immers naar de RWA-leidingen. Deze zijn weliswaar verbonden met de wadi’s op bepaalde plaatsen, maar de RWA leidingen liggen globaal lager dan de vloeipeilen van de wadi’s. De noodoverlaat boven het wervelventiel van de RWA-leiding naar de riolering van de Laaglandlaan ligt op 3.59 mTAW, dus lager dan de vloeipeilen van de wadi’s (variërend van 4.0 tot 4.3 mTAW). Het water vanuit de kavels dreigt dus ongebufferd naar de riolering te stromen. Dit is voor een dergelijk overstromingsgevoelig gebied niet toelaatbaar.

    5. Aanbod/ bereikbaarheid parkeerplaatsen: De berekening van de parkeerplaatsen gebeurt voor het project in zijn geheel. Qua mobiliteit en parkeren moet dit project duidelijk in 2 gesplitst worden. Mensen gaan niet rondrijden om langs de andere toegang parkeerplaats te zoeken.

Het eerste deel sluit aan op de Zwaantjeslei. Het betreft 10 woningen. Hiervoor worden voorzien: 

• 8 publieke parkeerplaatsen
• 13 private parkeerplaatsen

Om de straat aan te sluiten verdwijnen er echter ook 3 parkeerplaatsen in de Zwaantjeslei. Hierdoor is het aantal netto parkeerplaatsen maar 5.

Het tweede deel sluit aan op de Laaglandlaan. Het betreft 44 woningen. Hiervoor worden voorzien: 

• 8 publieke parkeerplaatsen
• 55 private parkeerplaatsen

Om de straat aan te sluiten verdwijnen er echter ook 6 parkeerplaatsen in de Laaglandlaan. Hierdoor is het aantal netto parkeerplaatsen maar 2.

De parkeerverordening vereist 1,55 parkeerplaatsen per woning. Vermits er netto maar 57 parkeerplaatsen zijn wordt niet voldaan aan de parkeerverordening. (Een minimum van 68 is vereist.)

Als beide gebieden toch als 1 geheel wordt gezien, is nog steeds niet voldaan aan de parkeervereiste. Er moeten immers nog steeds 9 parkeerplaatsen verdwijnen waar de nieuwe straten aansluiten op de nieuwe wijk. Netto zijn er dus maar 75 parkeer plaatsen wat minder is dan de vereiste 83,7 (84).

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het project wordt als 1 geheel gezien, er is geen opsplitsing tussen de delen bij de parkeerbehoefteberekening. De parkeerplaatsen die verdwijnen op het openbare domein ten gevolge van de aansluiting worden meegenomen in de bouwvergunning.

    6. Aangeboden perceelsoppervlakte: Volgens de bezwaarindiener zijn de percelen veel te klein: de bouwzones liggen veel te dicht op onze achtergevel en tuingrens, zodat de privacy wordt geschonden. Wij zien ook niet in waarom er per se een wandelpad naast onze woning moet lopen en zien dit als een inbreuk op onze privacy. Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De percelen hebben een diepte van circa 22 m met een tuinzone van circa 10 m. Tevens bedraagt de afstand van achtergevel tot achtergevel circa 33 m. Dit zijn stedelijke afmetingen en aanvaardbaar in deze context. Het wandelpad dient om de achterliggende tuinen te ontsluiten en bieden een meerwaarde door de site doorwaadbaar te maken.

    7. Haag en veiligheid: Vandaag grenst het eigendom van de bezwaarindiener alleen aan de straatkant aan het openbaar domein. Met dit project wordt de zuidkant (vandaag grenzend aan het boerderijerf) ook openbaar domein en park. Daardoor heeft hij meer directe inkijk, en meer inbraakgevoeligheid. De plannen maken niet duidelijk hoe de nieuwe grens van zijn tuin met het openbaar domein wordt afgescheiden. Wordt de huidige haag behouden? Hoe wordt er een inbraakveilige afscheiding voorzien? Op welk domein komt die te staan? De beukenhaag heeft aan de kant van de boerderij al tientallen jaren geen onderhoud gehad. Daardoor is ze op sommige plaatsen dik en verwilderd. Als die gesnoeid wordt is er kans dat ze niet overleefd. Als ze niet gesnoeid wordt is de grens met openbaar domein niet veilig. Concreet stellen we een afsluiting (hek of muur) voor tussen ons perceel en het nieuwe openbaar domein. Hierbij moet uiteraard de bestaande haag behouden blijven. Door de huidige structuur van de haag kan die alleen aan de kant van het openbaar domein geplaatst worden. Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat een omgevingsvergunning een zakelijk karakter heeft en verleend wordt onder voorbehoud van de vereiste burgerlijke rechten. De door de bezwaarindiener aangehaalde hinderaspecten die zouden kunnen optreden door wijzigingen aan de haag of perceelsgrens zijn burgerrechtelijk van aard. Het omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat een omgevingsvergunning een zakelijk karakter heeft en verleend wordt onder voorbehoud van de vereiste burgerlijke rechten.

    8. Onevenredige nadelen: De nadelen en risico’s van de voorgelegde plannen komen disproportioneel terecht op de eigendom van de bezwaarindiener. De voordelen komen disproportioneel terecht bij de nieuwe bewoners en dus bij de projectaanvragers/bouwheer.

• De nieuwe huizen liggen hoger, waardoor de risico’s op wateroverlast disproportioneel liggen bij ons en onze buren. Ook de toekomstige klimaatimpact komt disproportioneel bij ons te liggen.
• De nieuwe huizen hebben private parkeerplaatsen. Zij lijden dus niet onder de verhoogde parkeerdruk. Die komt opnieuw bij ons en onze buren.
• Achter onze tuin komt de afvalophalingsplaats. Weerom komen de nadelen terecht bij ons. Als alternatief kan de afvalophalingsplaats verlegd worden naar de andere kant van de straat (in de driehoek.)
• In de realiteit gaat de afvalophalingsplaats ook gebruikt worden door verhuiswagens, koerierdiensten,… voor de woningen die ook hun vuilnis daar moeten achterlaten.
• De wijk wordt verkeersluw aangelegd. De 2 belangrijkste straten omringen echter onze eigendom. We komen daardoor op een eiland tussen de straten. Daardoor hebben we alle last van de wijk Laaglandlaan terwijl de andere bewoners slechts aan één of geen straat grenzen. Hierdoor wordt ons rustig genot van onze eigendom onevenredig belemmerd.
• De perceelgrenzen van de nieuwe huizen en het openbaar domein worden besproken en uitgelegd. Er is geen aandacht voor de huidige eigendommen en de nieuwe grenzen van het openbaar domein.

De vergunning kan niet worden verleend om dat de lasten éénzijdig bij ons en de huidige bewoners komen te liggen. Het ontwerp poogt niet om baten en lasten eerlijk te verdelen. Dit is disproportioneel.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het dossier is voor advies opgestuurd naar de provinciale dienst integraal waterbeleid en zij adviseren vanuit hun expertise gunstig. Dus de verwachte wateroverlast is onderzocht. De parkeerbehoefte wordt opgelegd conform de bouwcode. De wijk zal dus zelfvoorzienend zijn in het parkeren, inderdaad in de vorm van private parkeerplaatsen. De bewoners zullen dus sneller op hun eigen parkeerplaats parkeren dan op het openbaar domein. Het punt in verband met het sorteerstraatje is een veronderstelling en wordt niet gestaafd. Het is geen stedenbouwkundig aspect. Het is correct dat de bezwaarindiener wordt ingesloten door de ontsluiting. Echter voldoet de aanvraag hiermee aan het Bijzonder Plan van Aanleg “Kwade Velden”. Het punt in verband met de eigendomsgrenzen is een burgerrechtelijk aspect en dient dus onderling te worden uitgeklaard.