2023_CBS_05700 - Omgevingsvergunning - OMV_2023014551. Steenhouwersvest 9. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/02/2017: proces verbaal (11002_2017_3288) voor werken uitgevoerd in strijd met de op 2 oktober 2015 verleende stedenbouwkundige vergunning;

-          02/10/2015: vergunning (20151837) voor het renoveren van een bestaand handelsgelijkvloers;

-          03/12/1941: toelating (18#14701) voor gevel en binnenveranderingen.

Geacht vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
• bovenliggende verdiepingen: 3 appartementen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een zadeldak;
• nokhoogte van circa 16,5 m;
• kroonlijsthoogte van circa 12 m;
• perceel volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde lijstgevel met 3 traveeën in lichte kleurstelling en sierelementen;
• gelijkvloerse pui in glas met schrijnwerk in zwart aluminium;
• voorgevelschrijnwerk in hout op de verdiepingen;
• smeedijzeren borstweringen op de verdiepingen.

Bestaande toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
• bovenliggende verdiepingen: 3 eenslaapkamerappartementen waarvan 1 duplex appartement;

-          bouwvolume:

• gewijzigde scheidingsmuren;
• interne constructieve verbouwingen;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijs geschilderde voorgevel;
• rood geschilderd houten voorgevelschrijnwerk op de eerste verdieping;
• smeedijzeren borstweringen op de verdiepingen;
• donkere pvc kroonlijst.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
• op bovenliggende verdiepingen: 3 eenslaapkamerappartementen conform de bestaande en vergunde toestand;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een mansardedak en 2 dakkapellen aan de voorzijde;
• inpandig dakterras aan de achterzijde;
• dakterras op de eerste verdieping;
• uitpandige terrassen aan de achterzijde;
• gewijzigde scheidingsmuren;
• interne constructieve verbouwingen;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijs geschilderde voorgevel;
• wit geschilderd houten voorgevelschrijnwerk op de verdiepingen;
• smeedijzeren borstweringen op de verdiepingen;
• donkere pvc kroonlijst.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande dak en bouwen van een nieuw dak;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:
Aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1 m van het midden van de scheidsmuur. Het inpandig dakterras is niet ingeplant op 1 m vanaf het midden van de scheidingsmuur.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed en artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Het kenmerkende zadeldak wordt vervangen door een mansardedak. Ook de gevel wordt verfraaid. Er is echter geen verantwoordingsnota noch che-rapport opgemaakt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het verbouwen van een meergezinswoning zonder vermeerdering van het aantal woongelegenheden is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het typerende zadeldak wordt vervangen door een mansardedak. Dit is in strijd met artikel 5 (cultuurhistorische aspecten) en artikel 6 (harmonie en draagkracht) van de bouwcode en wordt ongunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“Het kenmerkende zadeldak wordt vervangen door een mansarde. Een daktypologie die noch voor dit type pand noch voor de Steenhouwersvest erg kenmerkend is. Het pand maakt deel uit van een reeks panden met zadeldaken. De ingrepen wordt niet geduid in een verantwoordingsnota noch werd er een che-rapport opgemaakt waardoor de impact op de erfgoedwaarde niet te beoordelen is. Dit is voor een pand in het historisch hart van de stad waarvan de bebouwing veelal teruggaat tot de late middeleeuwen aangewezen en bovendien gevraagd in artikel 5.2 van de bouwcode.”

Dit advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt en vanuit oogpunt monumentenzorg gevolgd. Op de doorsnede is te zien dat de mansardedakvorm niet echt veel ruimtewinst oplevert. Het renoveren van de woning kan gebeuren binnen het huidige dakvolume met respect voor de historische dakstructuur en kenmerkende dakvormen in de omgeving.

Het inpandige dakterras wordt niet op 1 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen geplaatst zoals opgelegd in artikel 2.1.11.1 van RUP Binnenstad. Bovendien moet ook hier rekening gehouden worden met de historische dakstructuur.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in CHE-gebied. De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf een ongunstig advies:

“De bepleisterde en beschilderde lijstgevel van 3 bouwlagen en 3 traveeën onder zadeldak is gelegen in che-gebied. Bouwaanvragen gaan terug tot de eerste helft van de 19de eeuw. Een oudere kern is niet uitgesloten. Er is nog een tongewelfde kelder aanwezig. Het gelijkvloers werd verbouwd en voorzien van een recente winkelpui. Op de verdiepingen bleef de 19de-eeuwse indeling en aankleding (marmeren haarden en lijstplafonds) bewaard. Het pand wordt ingrijpend verbouwd. De 19de-eeuwse indeling en aankleding op de verdiepingen wordt volledig verwijderd. De openingen in de achtergevel worden aangepast en het kenmerkende zadeldak wordt vervangen door een mansarde.

(…)

Het project werd niet voorbesproken. Er werd aanvullend fotomateriaal van het interieur aangeleverd op vraag. De voorgevel wordt verfraaid. De bepleistering wordt vervangen door een lichtgrijze pleister. Het is niet duidelijk of de voorgevel afgekapt wordt. Een plaatselijk herstel is aangewezen om de ornamentiek niet te verliezen. Een lichte kleurstelling (wit of varianten van wit) is aangewezen, de blauwe hardstenen delen uitgezonderd. De kroonlijst in pvc wordt vevangen door donkergrijze houten kroonslijst wat positief is. Er dient eerst bekeken of de oorspronkelijke kroonlijst nog bewaard is en deze dient in eenzelfde witte kleur als het parement te worden geschilderd. Het schrijnwerk wordt vervangen naar oorspronkeiijk model. Het is niet duidelijk of het bestaande schrijnwerk nog hersteld kan worden. Wegens de vele vraagtekens kan deze aanvraag niet gunstig beoordeeld worden. De opmaak van een che-rapport met bouwhistoriek, inventaris en waardenstelling en de opmaak van een cultuurhistorische verantwoordingsnota is aangewezen.”

De geplande ingrepen hebben een onomkeerbare impact op de nog aanwezige erfgoedelementen in het pand. Er wordt sterk geadviseerd om een nieuw ontwerp voor te leggen aan de stedelijke diensten Omgevingsvergunningen en Monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten