2023_CBS_05709 - Omgevingsvergunning - OMV_2023022967. Kardinaal Mercierlei 39. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/12/2022: weigering (OMV_2021185949) voor het slopen van een garagebox en bouwen van een meergezinswoning met 4 wooneenheden;

-          04/03/1994: beschermd stads-of dorpsgezicht: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/102289.

Geacht vergunde toestand

-          functie en bouwvolume:

• halfopen volume van 1 bouwlaag onder plat dak met twee autostaanplaatsen;

-          gevelafwerking:

• gevelmetselwerk rood;
• garagepoorten en kroonlijst hout wit;

-          inrichting:

• links grenzend aan de tuinmuur van het monument klooster Basiliek Heilig Hart en rechts het inventarispand architectenwoning Jules Bilmeyer.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig geacht vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen;

• meergezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met teruggetrokken daklaag; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 14 m;

-          gelijkvloerse uitbouw tot 18,5 m;

-          gevelafwerking:

• plint natuursteen;
• gevelmetselwerk beige/grijs;
• buitenschrijnwerk aluminium zwart/bruin.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande volume;

-          oprichten van een meergezinswoning met 4 wooneenheden;

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• Bij nieuwbouw of herbouw van gebouwen groter dan 100 vierkante meter, andere dan eengezinswoningen, is de plaatsing van een of meer hemelwaterputten verplicht. Het volume van de hemelwaterput bedraagt minimaal 50 liter per vierkante meter horizontale dakoppervlakte, afgerond naar het hogere duizendtal, met een maximale inhoud van 10 000 liter, tenzij gemotiveerd aangetoond kan worden dat een groter nuttig hergebruik mogelijk is of zal zijn.

De hemelwaterput zou een inhoud van minimum 6000 liter moeten hebben.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het voorgestelde programma van 4 woonentiteiten vormt een overschrijding van de draagkracht van het perceel.
  De gevelgeleding en materialisatie harmoniseert niet met de omgeving.
  Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de omgeving, gelegen binnen een beschermd stadsgezicht.
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  De kroonlijsthoogte en het aantal bouwlagen vormen geen harmonische aansluiting op de rechterbuur.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Zo wordt de gelijkvloerse uitbouw deels voorzien in een pluviaal overstromingsgebied zonder hier rekening mee te houden. De vergunning wordt geweigerd.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Kardinaal Mercierlei wordt gekenmerkt door historische eengezinswoningen aan de ene zijde van de straat en een lange tuinmuur ter begrenzing van de kloostertuin aan de andere zijde.
De voorgestelde meergezinswoning met 4 woonentiteiten wijkt af van de kenmerkende woontypologie aan deze zijde van de straat maar is, gelet op de woonfunctie, wel functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet de sloop van de bestaande garages en de bouw van een halfopen meergezinswoning met 4 bouwlagen onder een plat dak. De vierde bouwlaag trekt zich 1,5 m terug t.o.v. de voorgevel en laat zich aan de voorgevel bijgevolg lezen als een teruggetrokken daklaag. De bouwdiepte bedraagt op het gelijkvloers 18,5 m en beperkt zich op de bovenliggende verdiepingen tot 13,8 m. Dit sluit harmonieus aan op de bouwdiepte van de rechterbuur.

Qua bouwhoogte wijkt het nieuwbouwvolume af van de rechterbuur. Het nieuwbouwvolume sluit weliswaar in eerste lijn aan op de kroonlijsthoogte van de rechterbuur maar voegt, met beperkte set-back van 1,5 m, een bijkomende bouwlaag toe waardoor de nokhoogte van de rechterbuur met 1,6 m overschreden wordt.

Gelet op de naastgelegen kloostertuin, ommuurd met een doorlopende tuinmuur van ca. 3 m hoog, en het vrijstaande karakter van de naastgelegen herenwoning, werd in een vorige vergunningsaanvraag reeds aangegeven dat de aansluiting van de kroonlijsthoogte van de nieuwbouw op de kroonlijsthoogte en de verdiepingshoogtes van het buurpand als absolute voorwaarde gold om een nieuwbouwvolume gunstig te adviseren. Dit werd zo ook in alle voorbesprekingen meegegeven.
De nieuwe aanvraag komt deels aan deze voorwaarde tegemoet en dit door de kroonlijsthoogte af te stemmen op deze van de rechterbuur. De verdiepingshoogtes worden evenwel niet afgestemd op deze van de rechterbuur. Ook vormt de teruggetrokken bouwlaag een dissonant in een omgeving waar dit type dakvorm niet voorkomt. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de aanvraag strijdig is met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Naast het te hoge volume is ook het programma te dens. Het eenzijdig woonprogramma van 4 éénslaapkamerappartementen is atypisch in deze woonstraat, die zich kenmerkt door ruime en statige eengezinswoningen. De parkeerbehoefte die ontstaat door de sloop van de 2 bestaande garages en de 4 nieuwe woonentiteiten, wordt volledig op het openbaar domein afgewenteld wat de overschrijding van de draagkracht van het perceel mee onderschrijft. Door het te grote programma in het eveneens al te grote volume wordt ingeboet op de woonkwaliteit (zie verder in het verslag). Ook dit werd in eerdere aanvraag als weigeringsgrond beoordeeld.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
 

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het pand worden afgewerkt in beige-grijze gekaleide gevelsteen. De bouwlagen worden geaccentueerd door een horizontale belijning tussen alle niveaus. Een repetitieve verticale gevelopbouw met penanten in baksteen fungeert als voorzetwand voor een wisselende invulling met baksteen in claustraverband en ruime schruiframen.

De achtergevel laat zich kenmerken door brede balkons met glazen balustrade en daarachter grote schuiframen.
 

De prominente horizontale belijning in de gevel, de verdiepingshoogtes en het ontbreken van een duidelijke kroonlijst, maakt dat het gebouw niet harmonisch aansluit op de horizontale geleding van de rechterbuur. De in het oog springende rigide gevelopbouw maakt dat de afwijkende verdiepingshoogtes t.o.v. de rechterbuur nog meer in het oog springen.

Bijgevolg dient geoordeeld te worden dat het pand zich niet visueel inpast in de omgeving (bouwcode, art. 6) waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

3 van de 4 éénslaapkamerappartementen zijn behoorlijk klein (53 tot 56 m²). Dit is een gevolg van een te groot woonprogramma in het voorgestelde bouwvolume. Doordat er teveel woningen worden voorzien wordt niet alleen te zuinig omgegaan met de vloeroppervlakte, ook de buitenruimten zijn betrekkelijk klein en weinig functioneel. Daar waar de gelijkvloerse entiteit nog een ruime tuinzone van ca. 78 m² heeft, zijn de terrassen van de bovenliggende appartementen beperkt tot een perceelsbrede strook van slechts 1,1 m diep. Het gebruiksgemak van deze balkons wordt door de geringe diepte in vraag gesteld aangezien het niet mogelijk is om terrasmeubilair te plaatsen. Daarnaast wordt de parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen volledig afgewenteld op het openbaar domein (bouwcode, art. 30).

Verder werd bij de toetsing aan de regelgeving reeds opgemerkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met het Watertoetsbesluit. Het gebouw vestigt zich deels in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer per 100 jaar onder het huidige klimaat. Ter hoogte van de achterbouw wordt evenwel geen rekening gehouden met de potentiële overstromingshoogte maar wordt de pas verlaagd tot op maaiveldniveau.

Gelet op de reeds besproken overschrijding van de draagkracht, het ontbreken van een visuele inpassing in de straatwand en de strijdigheid van de aanvraag met het Watertoetsbesluit dient de aanvraag geweigerd te worden. Indien alsnog een vergunning verleend zou worden, dienen er voorwaarden bij de vergunning geformuleerd te worden om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de bouwcode, de verordening hemelwater en het Watertoetsbesluit.

Cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand gelegen is in het beschermde stadsgezicht ‘geheel gevormd door de Kardinaal Mercierlei, de Le Grellelei en de Merodelei met tuinen’ werd advies ingewonnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed. Er werd voorbijgegaan aan onze adviesvraag.

Ook de stedelijke dienst Monumentenzorg werd bevraagd. Door hen werd volgend advies verleend: “Men wenst een nieuwbouw te voorzien ter vervanging van de bestaande garage waardoor de wachtgevel van het pand nr. 37 wordt afgewerkt. De zijgevel van de nieuwbouw wordt als zichtgevel afgewerkt zonder gevelopeningen. Principieel is er geen bezwaar tegen de bebouwing aangezien het perceel geen deel uitmaakt van de kloostertuin.

De stedenbouwkundige inpassing in het straatbeeld dient beoordeeld te worden door de dienst Omgeving. “
 

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt integraal bijgetreden. De stedenbouwkundige inpassing waarnaar verwezen wordt, wordt negatief beoordeeld op basis van de schaal, visuele inpassing en hinderaspecten.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 8 (=4x (1+1)) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze bevinden zich in de kelder.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werd bij het eerste Openbaar Onderzoek een procedurele fout gemaakt door het laattijdig doorgeven van de aanplakking. Hierdoor dient een nieuw Openbaar Onderzoek georganiseerd te worden.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

De bezwaarschriften laten zich samenvatten tot 15 punten die al dan niet gegrond zijn:
 

1. Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de bouwhoogte, de materialisatie en de verticale geleding van het gevelbeeld;
   Beoordeling: De bouwhoogte van de aanvraag wijkt inderdaad af van het referentiebeeld waar doorgaans 3 bouwlagen kenmerkend zijn. De materiaalkeuze contrasteert met de klassieke gevels in pleisterwerk of zandsteen in de nabije omgeving. De verticale geleding overheerst ten opzichte van de kenmerkende horizontale geleding van het naastgelegen pand en sluit hier niet harmonieus op aan. Het onderbrengen van 4 woongelegenheden is niet in harmonie met het referentiebeeld, waar voornamelijk eengezinswoningen voorkomen. Het bezwaar is gegrond.
2. Overschrijden van draagkracht: Het bezwaar dat de aanvraag qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid de draagkracht van de omgeving overschrijdt.

Beoordeling: Er zijn 4 woongelegenheden voorzien in de aanvraag, wat onverenigbaar is met de karakteristieken van de straat waar voornamelijk eengezinswoningen aanwezig zijn. Het bezwaar is gegrond.

3. Tekort aan parkeerplaatsen: Het bezwaar dat de parkeerbehoefte die het project genereert niet op het eigen terrein wordt opgevangen maar wordt afgewenteld op het openbaar domein.
   Beoordeling: Het klopt dat de aanvraag de werkelijke parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen niet op het eigen terrein opvangt. Vanwege het smalle perceel en bijgevolg de onwenselijkheid om een garagepoort te voorzien en daardoor een levendige plint te kunnen creëren (bouwcode, artikel 12), kan de parkeerbehoefte niet op eigen terrein opgelost worden.  Indien het programma ruimtelijk aanvaardbaar zou zijn, zou de parkeerbehoefte afgewenteld kunnen worden op het openbaar domein. Het bezwaar is deels gegrond.
4. Fietsstalplaatsen: het bezwaar dat de aanvraag niet voorziet in een vlot toegankelijke fietsenstalling.

Beoordeling: Het klopt dat de trap met fietsengleuf steiler is dan de maximale helling van 20 % die wordt vooropgesteld voor een toegankelijke trap in de bouwcode. De stedelijke dienst Mobiliteit die in dit dossier om advies werd gevraagd, heeft echter een gunstig advies gegeven voor deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

5. Verlies van privacy: Het bezwaar dat het project privacyproblemen genereert in de omliggende tuinen en de omliggende woningen.
   Beoordeling: Gelet op de grote afstand tussen de gevels van het project en de achtergevels aan de andere zijde van het binnengebied, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Wat betreft de overliggende panden aan de straatzijde wordt geoordeeld dat de afstanden eigen zijn aan het wonen in een stedelijk gebied. Tenslotte wordt opgemerkt dat alle terrassen inpandig (binnen de contour van het volume) voorzien worden waardoor ook deze de privacy niet kunnen verstoren. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond.
6. Geluidsoverlast vanaf terrassen: het bezwaar tegen mogelijke geluidsoverlast vanaf de geplande terrassen;

Beoordeling: Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het gebruik van de terrassen is inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Een normaal gebruik van een terras, hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan. Het bezwaar is ongegrond;

7. Verlies van zonlicht: Het bezwaar tegen het verlies van zonlicht in de tuinzone van de rechterbuur door de voorgestelde bouwhoogte van 4 bouwlagen.
   Beoordeling: Het klopt dat de voorgestelde bouwhoogte de kenmerkende bouwhoogte van 3 bouwlagen overschrijdt. Het verlies van lichttoetreding in een tuinzone heeft echter geen aantoonbaar effect op de woonkwaliteit. Het bezwaar is ongegrond.
8. Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht door de inplanting van een volume dat hoger is dan de bestaande bebouwing.

Beoordeling: Het pand is inderdaad hoger dan zijn rechterbuur. Een nieuw volume, conform het gabarit van de rechterbuur zou wel in overeenstemming zijn met de goede ruimtelijke ordening. Uiteraard zal door een dergelijk nieuw volume, het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, maar brengt het de woonkwaliteit van de omliggende panden niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond.

9. Strijdigheden met het Onroerenderfgoeddecreet en het beschermingsbesluit: Het bezwaar dat het project strijdig is met de bepalingen van het Erfgoeddecreet en het beschermingsbesluit als beschermd stadsgezicht.
   Beoordeling: Het is inderdaad correct dat de aanvraag gelegen is in een beschermd stadsgezicht ten gevolge van het beschermingsbesluit van 4 maart 1994 en dat het behoud van erfgoedwaarden gegarandeerd moet worden. In het kader van de aanvraag werd echter een stilzwijgend gunstig advies gegeven door het Agentschap Onroerend Erfgoed. Het bezwaar is ongegrond.
10. Strijdigheden met de gewestplanbestemming: Het bezwaar dat de aanvraag strijdig is met de gewestplanbestemming woongebieden met een culturele, historische en/of esthetische waarde uit het gewestplan alsook de voorwaarden voor verbouwingen en nieuwbouw in dergelijk gebied overeenkomstig artikel 5 van de bouwcode.
    Beoordeling: Het is inderdaad correct dat de aanvraag gelegen is in een beschermd stadsgezicht ten gevolge van het beschermingsbesluit van 4 maart 1994 en dat het behoud van erfgoedwaarden gegarandeerd moet worden. In het kader van de aanvraag werd echter een stilzwijgend gunstig advies gegeven door het Agentschap Onroerend Erfgoed. Het bezwaar is ongegrond.
11. Rechten op gemene muren: Het bezwaar dat er niet voldaan is aan bepaalde burgerlijke rechten.
    Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.
12. Strijdigheden met het Natuurbehoudsdecreet: Het bezwaar dat het aangevraagde schadelijke impact heeft op aanwezige waardevolle natuurelementen door onder andere de noodzakelijke bronbemaling.
    Beoordeling: Het kan onmogelijk aangetoond worden dat de omliggende vegetatie een schadelijke impact zal ondervinden van de bouw van het project. Het bezwaar is ongegrond.
13. Te beperkte MER-screeningsnota: Het bezwaar dat de MER-screeningsnota onvoldoende gemotiveerd is waardoor de aanvraag niet volledig is en een correcte beoordeling niet mogelijk is door de vergunningverlenende instanties;
    Beoordeling: Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. De verwachte milieueffecten voor een project van deze omvang zijn beperkt en worden voldoende beschreven in de toegevoegde beschrijvende nota. Het bezwaar is ongegrond.
14. Daling potentieel rendement zonnepanelen: het bezwaar dat door de realisatie van het project rechtstreeks zonlicht wordt weggenomen op het dak van de buur waardoor een toekomstige investering in zonnepanelen voor de bezwaarindiener, minder rendabel zal zijn;

Beoordeling: Het is correct dat het geplande project hoger reikt dan de nokhoogte van de aanpalende woning, waardoor het niet uitgesloten is dat rechtstreeks zonlicht weggenomen wordt van het dak gedurende een moment van de dag. Toch is er geen sluitend verband tussen de wegname van zonlicht en de financiële gevolgen aangetoond. De bouwhoogte is evenwel niet inpasbaar in het straatbeeld en bijgevolg ook niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Het bezwaar is ongegrond.

15. Administratieve procedure: Het bezwaar tegen het niet correct verlopen van het openbaar onderzoek door een laattijdige aanplakking;
    Beoordeling: Het klopt dat het eerste Openbaar Onderzoek niet correct verliep. Hierop werd een administratieve lus toegepast waarbij een nieuw openbaar onderzoek werd georganiseerd. Opgemerkt wordt ook dat de bezwaarschrijver wel in de gelegenheid gebleken is om tijdig bezwaar te kunnen indienen binnen de duur van het openbaar onderzoek. Het bezwaar is ongegrond.