2023_CBS_05465 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023026107. Victor Delhezstraat ZN. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          04/06/2021: vergunning (OMV_2020168764) voor het verkavelen van een terrein in een bouwgrond voor meergezinswoning, restpercelen en toekomstig openbaar domein;

-          03/10/2019: vergunning (OMV_2018062900) voor het verdelen van een terrein in 30 loten voor eengezinswoningen en 2 loten voor meergezinswoningen en het aanleggen van nieuw openbaar domein.

Bij bovenstaande vergunningen werd het perceel in de voorliggende aanvraag telkens onttrokken, waardoor het geen deel uitmaakt van deze verkavelingen.

Bestaande en geacht vergunde toestand

-          braakliggend terrein met 2 hoogstammige bomen en struikgewassen.

Nieuwe toestand

-          Opdelen en verkavelen van het terrein in 8 loten met oppervlakte van 316 m² tot 358 m² voor woningen en 1 lot van circa 161 m² voor een voetpad;

-          bouwhoogte varieert van 2 tot 3 bouwlagen. Er is een afwisseling van bouwlagen voorzien;

-          bouwdiepte van het hoofdvolume bedraagt maximaal 12 m;

-          bouwdiepte van de gelijkvloerse bouwlaag bedraagt maximaal 15 m;

-          de bouwlijn ligt op 5 m van de rooilijn;

-          aanleg van een voetpad in betonstraatstenen;

-          2 hoogstammige bomen worden geveld, het struikgewas wordt verwijderd.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een terrein in 8 loten voor woningbouw en 1 lot voor een voetpad;

-          vellen van 2 hoogstammige bomen;

-          aanleggen van een voetpad.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Galgenweel Oost, goedgekeurd op 9 augustus 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo), artikel 3 zone voor groen - (gr) en artikel 2 zone voor publiek domein - (pu).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard, (Artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Galgenweel-Borgerweert, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 mei 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor openbare wegenis ow.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 17 Behoud en heraanplanting:
  de inplanting van de vergunningsplichtige en meldingsplichtige werken worden zo bepaald dat de aanwezige bomen maximaal behouden kunnen blijven. Er worden een aantal bomen geveld, waarvoor geen heraanplant wordt voorzien;
• artikel 27: Open ruimte: de bepalingen van het voorschrift Voortuinstrook – Verharding wijken af van de voorschriften van artikel 27 die stellen dat:

   §4    Voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten:

  • paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter
  • opritten naar een garage, carport of autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats.

  De aangepaste voorschriften zullen geschrapt worden. Behouden blijft wel dat de opritten gekoppeld uitgevoerd moeten worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
 

Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse en de Provincie aangewezen zijn als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen: er dient voldoende aandacht besteed te worden aan waterveilig bouwen en het herstellen van ruimte voor water.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De verkavelingsvoorschriften voorzien onder de titel ‘Inplanting’ op lot 1 geen open ruimte en wijken daarmee af van artikel 27§1 van de bouwcode. De voorschriften onder de titel ‘Volume’ laten echter niet toe dat het volledige lot bebouwd kan worden. Voor de volledigheid moet er onder de titel ‘Inplanting’ op lot 1 worden toegevoegd dat de onbebouwde ruimte als groene open ruimte moet worden ingericht.

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in de zone voor wonen van het RUP Galgenweel Oost. De verkavelingsvoorschriften maken de oprichting van 8 eengezinswoningen mogelijk. De aanvraag is functioneel verenigbaar met de omgeving.

De loten zullen onbebouwd verkocht worden. Er moet bijgevolg voldaan worden aan artikel 4.2.15. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Deze leidt tot de noodzaak van een verkavelingsvergunningsplicht.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De verkavelingsaanvraag voorziet in 9 loten en paalt aan andere goedgekeurde verkavelingen om het RUP Galgenweel Oost te kunnen realiseren.

Loten 1 tot en met 8 omvatten volgende onderdelen:

-          een bebouwbare zone waarvan de verkavelingsvoorschriften eengezinswoningen op voorzien. Volgens de illustratieve ontwerpschets worden de woningen op loten 1,3,5 en 8 worden opgericht met 2 bouwlagen. Op de loten 2,4,6 en 7 wordt een 3de bouwlaag mogelijk. Dit moet duidelijker vermeld worden in de voorschriften voor het volume en het aantal bouwlagen want nu zijn de voorschriften voor interpretatie vatbaar. Er wordt geschreven dat het aantal bouwlagen maximaal 3 betreft. Het RUP legt op dat een afwisseling in bouwlagen noodzakelijk is. Er moet worden toegevoegd aan de voorschriften dat voor loten 1,3 5 en 8 maximaal 2 bouwlagen toegelaten zijn. De bouwdieptes van het gelijkvloers en de verdiepingen zijn in overeenstemming met het RUP;

-          een bouwvrije achtertuinstrook als private buitenruimte bij de woningen. In de achtertuinstrook wordt een zone aangeduid om een beperkte tuinberging op te richten. De tuinbergingen worden per 2 percelen gekoppeld.

Lot 9 betreft een bestaand voetpad dat zal overgedragen worden aan de stad. De stedelijke dienst Publieke Ruimte adviseert de aanvraag voorwaardelijk gunstig. “De zone die deel uit maakt van het (toekomstige) openbaar domein dient afgestemd te worden met de afdeling SW/PR stadsontwikkeling, Publieke Ruimte en de consulent publieke ruimte district Antwerpen. De aanleg zelf gebeurt via Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud en deze aanpassingen zullen op kosten van de aanvrager uitgevoerd worden.” Het advies wordt bijgetreden. De technische vereisten uit het advies van Publieke Ruimte met betrekking tot de aanleg en overdracht, worden in de voorwaarden bij de vergunning opgenomen.

Er worden twee bomen gerooid in functie van het bouwrijp maken van het terrein. Er wordt geen heraanplant voorzien. Dit is in strijd met artikel 17 van de bouwcode. In de voorwaarde bij de vergunning moet worden opgenomen dat minstens op het 2de en het 7de perceel 1 inheemse hoogstammige boom moet worden aangeplant in de tuinzone van lot 3 en lot 6. De bomen staan dan centraal in de verkaveling.

Visueel-vormelijke elementen

De woningen dienen overwegend in metselwerk opgetrokken te worden. Dit materiaal is kenmerkend voor de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Het verkavelingsvoorstel doet een uitspraak over het maximaal aantal wooneenheden maar niet over de oppervlakte van de wooneenheden. De parkeerbehoefte kan bijgevolg nog niet berekend worden. Het toekomstige bouwproject zal afgetoetst worden aan de normen voor fietsenstalplaatsen en autostalplaatsen uit de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke dienst voor milieuvergunningen geeft voorwaardelijk gunstig advies: “Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. Eventuele bemalingen in het kader van de bouw van de woningen zullen besproken worden in de aan te vragen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen. Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar de vergunning te verlenen.”

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. In het voorschrift Volume moet worden toegevoegd dat voor loten 1,3 5 en 8 maximaal twee bouwlagen toegelaten zijn;
2. In het voorschrift Aantal Bouwlagen moet worden toegevoegd dat voor loten 1,3 5 en 8 maximaal twee bouwlagen toegelaten zijn.
3. Het voorschrift Voortuinstrook Verhardingen vervalt deels en wordt deels vervangen door de bepalingen van art. 27 Open Ruimte van de bouwcode.

2. De zone die deel uit maakt van het (toekomstige) openbaar domein dient afgestemd te worden met de afdeling SW/PR stadsontwikkeling, Publieke Ruimte en de consulent publieke ruimte district Antwerpen. De aanleg zelf gebeurt via Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud en deze aanpassingen zullen op kosten van de aanvrager uitgevoerd worden.

a)      Het voetpad dient onder voldoende helling te worden aangelegd. De helling dient minimum 2% te zijn.  Er wordt geadviseerd om enkele kolken te voorzien;

b)     De bouwheer zal voor de werken contact opnemen met Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, Postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07, herstellingopenbareruimte@stad.antwerpen.be, betreffende opmaak plaatsbeschrijving en heraanleg openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op: https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken;

c)      De bouwheer neemt contact op met de netbeheerder openbare verlichting voor de stad Antwerpen in kader van de verlichtingspalen langsheen het voetpad;

d)     De aanvrager zal ook hydraulisch advies opvragen bij de rioolbeheerder voor de stad Antwerpen.

3. Het hydraulisch en technisch advies van Water-link in samenwerking met Aquafin dient strikt opgevolgd te worden.

4. De voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt nageleefd worden.

5. Het advies van Telenet moet strikt nageleefd worden.

6. In de tuinzone van lot 3 en lot 6 moet één inheemse hoogstammige boom aangeplant te worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.