2023_CBS_05667 - Omgevingsvergunning - OMV_2022159903. Klein Heiken zonder nummer (zn). District Ekeren - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/01/2023: weigering door de Raad voor Vergunningsbetwistingen (OMV_2020096080) voor het oprichten van een woonproject met 3 meergezinswoningen en 3 grondgebonden woningen, binnen een collectief tuinconcept;

-          14/03/2001: vergunning (871#2445) voor het afbreken van een woning met stal en bergplaats.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

-          functie:

• 33 woongelegenheden, verdeeld over 9 grondgebonden eengezinswoningen en 24 appartementen, georganiseerd in 3 bouwvolumes;
• voor de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          7 eengezinswoningen met een netto vloeroppervlakte van ±164 m²;

-          2 eengezinswoningen met een netto vloeroppervlakte van ±127 m²;

-          24 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte variërend tussen 83 en 89 m²;

• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle nieuwe woongelegenheden samen bedraagt ±106 m².

-          bouwvolume:

• elk bouwvolume zal worden voorzien in dezelfde typologie, namelijk open bebouwing van 2 bouwlagen onder hellend dak;

-          bouwdiepte 12,50 m;

-          kroonlijsthoogte 6,50 m;

-          nokhoogte 12,75 m;

• het meest westelijke bouwvolume wordt ingevuld met 7 grondgebonden eengezinswoningen;
• het centrale en het oostelijke bouwvolume worden telkens voorzien als 12 appartementen en 1 grondgebonden eengezinswoning;
• ondergrondse bouwlaag ingericht als parking, rechtstreeks intern bereikbaar via het middelste en rechtse bouwblok.

-          bijgebouw:

• tussen het centrale en het oostelijke blok wordt een bijgebouw opgericht van één bouwlaag onder hellend dak (footprint: 27,80 x 4 m) met een kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 2,50 en 4,45 m;
• betreffend gebouw doet dienst als fietsenstalling, als toegang tot de ondergrondse parkeergarage en als gemeenschappelijke afvalberging en wordt afgewerkt in hout.

-          gevelafwerking:

• rood genuanceerde gevelsteen;
• buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium met omkasting in hardhout/composietsteen;
• glazen borstweringen;
• dorpels gelijkvloers in blauwe hardsteen en op de verdiepingen in aluminium;
• dakrand in aluminium;
• rode dakpannen.

Inhoud van de aanvraag

-          het realiseren van drie woonblokken (2 daarvan zijn een meergezinsgebouw, het 3de bevat 7 grondgebonden eengezinswoningen) met ondergrondse parkeergarage en een bijgebouw (dat onder andere fietsenstalling en afvalberging bevat) op een heden braakliggend terrein;

-          het vellen van bomen en struikgewas;

-          het aanleggen van een gemeenschappelijke tuin, met wadi.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 22 mei 2003 werd door de deputatie van de provincie Antwerpen een milieuvergunning klasse 1 verleend aan Herman Matthysen voor het wijzigen en uitbreiden van een bestaand rundveebedrijf (MLAV1/03-34). Op 13 oktober 2016 werd de volledige milieuvergunning van het rundveebedrijf hernieuwd door de deputatie (MLAV1/2016-0154). Deze vergunning is geldig tot 1 september 2036. Op 5 maart 2021 verleende het college een omgevingsvergunning onder voorwaarden aan LG Bouwpromotie voor het realiseren van een woonproject met drie meergezinswoningen en drie grondgebonden woningen binnen een collectief / sociaal tuinconcept (OMV_2020096080). Deze vergunning werd op 16 december 2021 in beroep door de deputatie van de provincie Antwerpen geweigerd. Op 19 januari 2023 werd de beslissing van de deputatie door de Raad voor Vergunningsbetwistingen vernietigd en werd de omgevingsvergunning geweigerd door de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de realisatie van een woonproject met drie bouwvolumes binnen een collectief / sociaal tuinconcept. In totaal worden er 24 appartementen en 9 woningen voorzien. Onder twee van de bouwvolumes wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien. De warmtepompen nodig voor verwarming van zowel woningen als appartementen, worden in het milieutechnisch luik van deze aanvraag opgenomen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Klein Heiken 79-81
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-         Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 – tussen parkeerplaatsen 35 en 36 werd geen draaicirkel voorzien vóór de deur die toegang verleent tot de fietsenstalling;
• artikel 25 – naast de toegangsdeuren tot de fietsenstalling werd niet in elk geval een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 0,5 m voorzien;
• artikel 27 – de aangepaste parkeerplaatsen bevinden zich niet allemaal zo dicht mogelijk bij de toegankelijke ingang van de constructie of bij de voetgangersuitgang van de parkeervoorziening.

Algemene bouwverordeningen

-         Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

o        artikel 37 – Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: bij nieuwbouw of herbouw van gebouwen met meer dan 10 wooneenheden en een gemeenschappelijke verticale circulatie moeten deze gebouwen voorzien zijn van een centrale stookruimte en bijhorende leidingschachten en de grootte van de stookruimte is afhankelijk van het aantal woongelegenheden. Er wordt in deze geen centrale ruimte voor warmteproductie voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Het project ligt in een zone waarvoor de Provincie Antwerpen en Polder Ettenhoven en Muisbroek de bevoegde waterbeheerders zijn.

Na onderzoek blijkt dat het project onvoldoende aantoont dat er geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt worden.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd.
Het projectgebied bevindt zich buiten een vastgestelde archeologische zone maar voorziet wel een te roeren ondergrondse ingreep van meer dan 1.000 m², waardoor een archeologienota vereist is.

De nota bevat voorwaarden, zoals opgenomen in het advies van de bevoegde dienst Onroerend Erfgoed, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet op een braakliggend terrein het optrekken van 3 woongebouwen, met in totaal 33 wooneenheden (verdeeld als 7 grondgebonden eengezinswoningen in het meest oostelijke volume en als telkens 1 eengezinswoning en 12 appartementen in elk van beide andere gebouwen) en gelet op de gehele ligging van het project in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De op te trekken volumes zijn qua bouwtypologie, zijnde 2 bouwlagen onder hellend dak, aanvaardbaar vanuit ruimtelijk oogpunt. Betreffende is effectief minder voorkomend bij het meteen aangrenzende patrimonium maar de meerderheid van de gebouwen in de onmiddellijke omgeving en in deze straat (waaronder 2 geheel nieuwe en van kracht zijnde verkavelingen met in totaal 14 loten, direct aan de overzijde van de straat) beschikken over vermeld aantal bouwlagen, dit laatste in overeenkomst met de beperkende bepalingen van het op deze locatie geldende gewestplan.

Aansluitend wordt door de keuze voor deze specifieke typologie, 3 bouwblokken met verschillende inplanting op het terrein, een duidelijke en correcte referentie gehanteerd naar de hier vroeger aanwezige (en op bepaalde aanpalende percelen is dit nog steeds het geval) agrarische activiteiten en de erop geïnspireerde bebouwing. Er wordt deels gekozen voor de ligging aan een erf en dit door sommige van de volumes dwars op de straat in te planten. Vermelde keuzes zorgen voor een variatie aan enerzijds kwalitatieve buitenruimtes en voor anderzijds hoogwaardige en gegarandeerde doorzichten naar het achterliggende agrarische gebied.

De inplanting is bijkomend voor elk gebouwdeel voorzien op meer dan voldoende afstand (minstens ruim 18 m) ten opzichte van de aanpalende bebouwing, zodat geen nadelige impact ontstaat, zowel naar bezonning als naar privacy toe.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg eenduidig gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, rood genuanceerde baksteen en in beperkte mate houten beplanking, donkergrijs aluminium schrijnwerk en rood genuanceerde dakpannen, zijn in eerste instantie aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en zijn vervolgens zonder meer voorkomend bij het merendeel van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving. Bovendien wordt er ook door vermeld materiaalgebruik eenduidig gerefereerd aan de typische hoevestijl die op het terrein destijds aanwezig was in de oude bebouwing en die zich nog steeds voordoet op een aantal aanpalende terreinen (in de agrarische zonering) waar nog steeds een aantal landbouwbedrijven gevestigd zijn. Op deze manier is de visuele integratie in de gebouwde context ontegensprekelijk en bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook zonder meer gunstig.

De dienst Groen en Begraafplaatsen gaf voorwaardelijk gunstig advies:

De groendienst geeft gunstig advies vermits het aantal struiken en bomen, dat gerooid wordt, vervalt ten opzichte van het aantal nieuw te planten struiken en bomen. Het gebruik van een ruime variatie aan nieuwe inheemse struiken en bomen wordt sterk aangeraden met aandacht voor grotere boomsoorten.

Het beheer van de groenvoorziening valt binnen het eigenaarschap van de bewoners.

Betreffende zal bij eventuele vergunning in voorwaarden opgenomen worden, evenals het feit dat bestaande straatbomen die zich ter hoogte van het perceel bevinden op een correcte manier dienen te worden beschermd tijdens de uitvoering van de werken.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor het project is onder huidig klimaat een grote kans op pluviale overstromingen gemodelleerd.

De bevoegde waterbeheerder, Dienst Integraal Waterbeheer, geeft ongunstig advies. Zij leggen aanpassingen aan de voorliggende plannen op:

• overstromingsvrij bouwen: veilig vloerpeil wordt momenteel niet gehaald;

• bodemdiepte van de voorziene WADI’s niet gekend, enkel een diepte ten opzichte van de overloopleiding;

• ruimte voor water: compensatie voor de inname en/of vrijwaring onduidelijk in voorliggend project.

De aanpassingen die mogelijk nodig zijn om deze voorwaarden in te vullen vragen een uitgebreidere studie en motivering dan opgenomen in het voorliggende dossier. Bovendien hebben de aanpassingen mogelijk ingrijpende en vergunningsplichtige gevolgen voor de gebouwen en de aanleg van het gehele perceel.

Daarom zal de voorliggende aanvraag geweigerd moeten worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

-          24 appartementen met 2 slaapkamers: 24 x 3 fietsen = 72;

-          2 woningen met 4 slaapkamers: 2 x 5 fietsen = 10;

-          7 woningen met 6 slaapkamers: 7 x 7 fietsen = 49.

TOTALE BEREKENDE BEHOEFTE = 131 vereiste fietsenstalplaatsen.

Er worden er binnen het projectgebied 135 voorzien, voornamelijk ondergronds, te bereiken via dezelfde inrit als die van de auto. We adviseren om de in-/uitrit van de auto fysiek te scheiden van die van de fietsen en dit om veiligheidsredenen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Er wordt gekozen voor individuele (lucht-water) warmtepompen per wooneenheid met een gezamenlijk totaal vermogen van 26,7 kW. Hiervoor wordt klasse 3-rubriek 16.3.2.a gevraagd. De binnenunits van de warmtepompen worden telkens in de berging van het appartement of de woning geplaatst. De buitenunits worden volgens het tuininrichtingsplan op esthetische manier ingeplant.

Het geluid gegenereerd door de warmtepompen wordt niet besproken in het dossier. De exploitant zal echter te allen tijde moeten voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in de sectorale voorwaarden van Vlarem II.

Onder twee van de drie bouwvolumes wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien. Deze zal toegankelijk zijn via één centrale inrit. Waarschijnlijk is er een bronbemaling noodzakelijk om de werken voor de ondergrondse garage in den droge te kunnen uitvoeren. Deze bronbemaling werd niet in voorliggende aanvraag opgenomen. De aanvrager wordt erop gewezen dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, meldings- of vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze melding of omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2). De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bepaald door een pompproef.

Volgens de bouwcode van stad Antwerpen is het verplicht om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. De opstart van een bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Er werden voor deze aanvraag een zevental bezwaarschriften ingediend. Deze bezwaren zijn van stedenbouwkundige aard.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan: een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundige voorschriften.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Er wordt voldaan aan de verbods- en afstandsregels, de gemelde exploitatie is niet verboden. Wegens het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen, kan evenwel geen akte worden genomen van de ingedeelde inrichtingen en activiteiten.

Geadviseerde rubrieken

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de looptermijn van het openbare onderzoek 7 bezwaarschriften ingediend, 1 schriftelijk en 6 digitaal, dewelke zich als volgt laten samenvatten:

1. Onaanvaardbare inplanting gebouw: omwille van het feit dat het meest linkse bouwblok schuin naar achteren wordt ingeplant zal ontoelaatbare inkijk, overlast en wegname van zonlicht worden veroorzaakt voor de aanpalende panden die aan deze zijde grenzen aan het openbaar domein. De projectontwikkelaar heeft ook een aantal maal getracht het aanpalende stuk grond aan te kopen voor de realisatie van bijkomende woonunits, dit aangezien werd beweerd dat loodrecht op de straat bouwen een vereiste was – hetgeen pleit tegen een schuine inplanting van het gebouwdeel.

Beoordeling:

De inplanting van het bouwblok in kwestie is mogelijk wat atypisch maar in geen geval storend, aangezien het zich in eerste instantie aanpast aan de vorm van het terrein. Bovendien is er geenszins sprake van een opgelegde verplichting om louter en enkel loodrecht op de straat te bouwen – in dat opzicht zou met de lengte van de straat mee logischer zijn maar ook dat is geen noodzaak. Er is in deze gekozen voor een referentie aan het hoeve-erf, waarbij niet voor een historiserende insteek maar een moderne interpretatie besloten is.

Bijkomend bedraagt de afstand tot de dichtstbijzijnde aanpalende bebouwing minimaal zo’n 18 m (gemiddeld ±12 m ten opzichte van de tuinzone) waardoor nauwelijks tot geen inkijk van enig belang wordt veroorzaakt en met de huidige bouwhoogte van zo’n 6,50 m (+terugwijkend dakvlak) er zeker geen sprake zal zijn van wegname van zonlicht.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Geluidsoverlast: door de voorziene inplanting van een speeltuin en gemeenschappelijke tuin zal ongetwijfeld dit soort van overlast ontstaan voor de aanpalende tuinen, evenals sluikstort.

Beoordeling:

Vermelde overlast is in deze geenszins bewezen en kan op basis van de gehele bewoning van het project, zo’n 30-tal gezinnen, en het totaal aan verschillende en verspreide buitenruimtes op de volledige site louter als hypothetisch of in het meest negatieve geval als sporadisch of horend bij het wonen worden beschouwd.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Risico op scheurvorming en verzakkingen: door het aanleggen van een ondergrondse parkeergarage van dergelijke omvang is vermeld risico voor de omliggende gebouwen niet uit te sluiten.

Beoordeling:

Betreffend aspect is louter van constructieve aard (en is bovendien de uitsluitende verantwoordelijkheid van de aangestelde architect en stabiliteitsingenieur) en maakt bijgevolg geen onderdeel uit van de beoordeling.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Verkeersoverlast: de straat in kwestie is een drukke doorgangsweg naar de aansluiting met de autosnelweg, hetgeen voor gestremd verkeer zorgt tijdens de piekuren. Een bijkomend aantal van 50 wagens is dienaangaande dan ook onaanvaardbaar, ook mede door het feit dat het reeds beperkte aantal parkeerplaatsen op de openbare weg bijkomend verminderd wordt.

Beoordeling:

Het aantal wettelijke parkeerplaatsen, op de openbare weg, dat zou verdwijnen beperkt te zijn tot 2 à 3 stuks; aan de hand van fotomateriaal kan bovendien worden afgeleid dat betreffende parkeerstrook heden ten dage niet aan zijn volle capaciteit gebruikt wordt en dat vermeld tekort dus louter hypothetisch is en naar alle waarschijnlijkheid niet zo overdadig zal zijn als verondersteld wordt.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Buitensporige bouwoppervlakte/-hoeveelheid: het project neemt ruim meer gebouwde oppervlakte in dan het geval zou geweest zijn bij bebouwing aan de straatzijde, waardoor niet anders kan geconcludeerd worden dat het te omvangrijk is, ook naar het aantal wooneenheden toe.

Beoordeling:

Uitgaande van een mengvorm van rijbebouwing en halfopen bebouwing is de totale bebouwbare lengte van het project aan de straatzijde ± 90 à 100 m, afhankelijk van wat de gekozen footprint zou kunnen zijn. Er is nu in totaal sprake van 3 gebouwen met een totale lengte van 120 m, zo’n 20% ruimer dus. Er dient echter wel gewezen te worden op het feit dat indien aan de straatzijde zou worden gebouwd, doorgaans de richtlijnen zouden worden gehanteerd van 17 m gelijkvloers en 13 m op eerste verdieping, hetgeen een stuk ruimer is dan de vastgelegde bouwdiepte van 12,50 m voor de huidige drie gebouwen. Een snelle berekening zorgt voor een ruwe gebruiksoppervlakte van ±3.700 m² voor de variant aan de straatzijde en van 4.500 m² in het huidige project. De vermeerdering is dus beperkt (±20%) en bovendien zorgt de voorgestelde manier van bouwen voor een ruimere en meer luchtige beleving van de omgeving, dit in tegenstelling tot het alternatief van de lintbebouwing. De gepresenteerde volumetrie is bovendien niet nadelig, qua bezonning of inkijk, voor de aanpalende bebouwing noch is zij dat aangaande het aantal wooneenheden; op dit ruimere perceel is dit namelijk geen argument om de bouwmogelijkheden te hypothekeren.

Het bezwaar is ongegrond.

6. Minderwaardige kwaliteit van buitenruimte: het meest linkse deel van de zogenaamd gemeenschappelijke tuin is slechts op een degelijke wijze bereikbaar voor de bewoners van het meest linkse bouwblok – de andere bewoners kunnen dit slechts via het openbaar domein bereiken, waardoor het gebruiksgemak van dit deel in tegenstelling is tot het uitgangspunt van dergelijke bouwtypologie. Bijkomend blijkt het achterliggende deel groengebied niet bereikbaar te blijven voor het publiek, mede door het feit dat de weg tussen huisnummers 91 en 113 een servitudeweg in private eigendom is.

Beoordeling:

De buitenruimtes van het project zijn even verscheiden als ze talrijk zijn en er kan vanuit gegaan worden dat ze in een gelijkmatige verhouding zullen gebruikt worden. Bovendien is er wel degelijk een voldoende ruime doorgang, ten noorden van het meest linkse bouwblok, waardoor de tuin met wadi zonder meer gemakkelijk bereikbaar is voor alle bewoners. Betreffend deel wordt dus geenszins geprivatiseerd of gehypothekeerd naar algemeen gebruik toe.

Het is bijkomend niet de verantwoordelijkheid van de eigenaars in kwestie om een doorgang naar het achterliggende agrarische groengebied te garanderen, overheen privatief terrein. Bovendien is er wat de wegenis tussen de nummers 91 en 113 betreft volgens de voorhanden zijnde kadastrale gegevens geenszins sprake van privaat domein maar wel van openbare weg, waardoor de gevraagde bereikbaarheid gegarandeerd is en blijft.

Het bezwaar is ongegrond.

7. Onvoldoende parkeerplaatsen: het voorziene aantal parkeerplaatsen is mogelijks voldoende voor het bewonersaantal maar indien de bewoners de investering voor de aankoop van een parkeerplaats niet willen opbrengen, zal er een tekort ontstaan aan parkeerplaatsen op het openbare domein net zoals dat het geval is ten gevolge van het ontbreken van dergelijke plaatsen voor eventuele bezoekers, ook gezien parkeren op het openbaar domein hier zonder meer te beperkt mogelijk is. Sowieso is het bovengrondse aantal plekken onvoldoende en zou bij voorkeur een deel van de ondergrondse parkeergarage hiervoor worden aangewend.

Beoordeling:

De berekende parkeerbehoefte van het project bedraagt 55 plaatsen, hetgeen neerkomt op 1 plek minder dan in de aanvraag is voorzien. Er is dus al sprake van een overtal ten opzichte van de voorziene behoefte waardoor in se geen transitie naar het openbare domein te verwachten of te vrezen valt.

Het aandeel voor bezoekers wordt volgens de richtlijnen van de Antwerpse bouwcode bovendien opgenomen in het totaal berekende geheel, namelijk 0,3 plaatsen per plaats, wat na correctie neerkomt op 17 plaatsen voor bezoekers. Betreffende zal effectief moeten worden ter beschikking gesteld op een degelijke en comfortabele manier maar de correcte uitvoering hiervan is de verantwoordelijkheid van de bouwheer. Bijkomend is er op deze locatie effectief plaats op het openbaar domein voor het parkeren van 13 wagens, dewelke nu, door het nauwelijks aanwezig zijn van woonactiviteit, nagenoeg ongebruikt blijven.

Het bezwaar is ongegrond.

8. Negatieve impact op beleving en uitvoering van landbouwactiviteiten: door een inplanting te dicht bij het achterliggende landbouwgebied bestaat de mogelijkheid dat op termijn aan een mogelijke uitbreiding van dit laatste beperkingen zullen worden opgelegd omwille van de te korte nabijheid van woongebouwen. Bovendien zijn de openingen tussen de gebouwen te beperkt om vermeld landbouwgebied voldoende zichtbaar te houden en dit te blijven ervaren.

Beoordeling:

De mogelijke gevolgen voor aanpassingen aan agrarische activiteiten en hun infrastructuur in de toekomst en dit puur op basis van een aangrenzend woongebouw zijn louter hypothetisch aangezien betreffende op dat moment op basis van de dan geldende voorschriften zal moeten beoordeeld worden. Bovendien wordt de algemeen gehanteerde buffer van 3 m aan weerszijden van de zoneringsgrens hier ruim gerespecteerd (namelijk 5 m) en zijn de gebouwen in kwestie zonder meer gelegen in een voldoende ontwikkeld woongebied.

Aanvullend is er zonder meer sprake van 5 plaatsen waar doorzichten kunnen worden ervaren, alle weliswaar verschillend in omvang, namelijk ±20 m, ±5,60 m, 9 m, ±18 m (verbredend naar ruim 30 m) en nogmaals ±18 m. Gelet op de verschillende kijkrichtingen die deze openingen genereren kan er zonder meer geconcludeerd worden dat betreffende beleving en uitzicht gegarandeerd blijven.

Het bezwaar is ongegrond.

9. Wateroverlast: het is aan de hand van de plannen onduidelijk of de combinatie van wadi en stedelijke riolering de piekmomenten in regenwater zal kunnen opvangen, dit aangezien er bij hevige regenval reeds delen van de straat blank staan.

Beoordeling:

Het project is onderhevig aan een advisering vanwege de bevoegde waterbeheerder, gelet op de gedeeltelijke ligging in pluviaal overstromingsgevoelig gebied, en er werd dienaangaande dan ook advies ingewonnen bij de provincie Antwerpen, Dienst Integraal Waterbeleid en bij Polder van Ettenhoven en Muisbroek. Het advies is ongunstig en bevestigt wat de bezwaarindiener stelt. Het bezwaar is gegrond.