2023_CBS_05723 - Omgevingsvergunning - OMV_2023026590. Bist 54. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/12/2015: beschermd als monument, zowel woning als tuin: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/214452 & https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/11418;

-          19/03/2003: vergunning (871#2994) voor het verbouwen van een woning.

Vergunde toestand

-          functie:

• vrijstaande eengezinswoning;

-          inrichting:

• ingerichte parktuin rondom.

Bestaande toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van:

• inrichting:
  • verwilderde tuin (circa 1470 m²) op het perceel links van Bist 54 met veel hoogstammige bomen.

Nieuwe toestand

-          conform vergunde toestand, uitgezonderd:

• inrichting:
  • eengemaakte parktuin met de tuin van Bist 54;
  • 13 gevelde bomen.

Inhoud van de aanvraag

-          vellen van 13 bomen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2: zone voor wonen - woonpark (wo2).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.2 – Inrichting. 3 Tuin: het ontbossen of vellen van alleenstaande hoogstammige bomen is slechts toegelaten voor zover dit noodzakelijk is voor het oprichten van en het nemen van toegang. De bomen worden niet geveld voor het oprichten van gebouwen of het nemen van toegang.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er werd in de aanvraag een afwijking geconstateerd op artikel 2.2.3 van het van kracht zijnde ordeningsplan, het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Mariaburg. Betreffend artikel stelt dat het rooien van bomen slechts kan worden toegelaten voor het optrekken van vergunde constructies of voor het nemen van toegang – in deze is er van geen van beide sprake. Voor deze afwijking werd een openbaar onderzoek verricht.

Na het inwinnen van het advies van zowel de diensten Onroerend Erfgoed, als die van de stedelijke diensten Monumentenzorg en Stadsbeheer/afdeling Groen en Begraafplaatsen (zie onderstaand) kan een afwijking worden toegelaten en kan bijgevolg gunstig advies worden verleend voor vermeld rooien. Tevens werd gunstig advies bekomen voor het voorgestelde heraanplantingsplan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De buurt van de Bist, binnen het ordeningsplan Mariaburg, wordt gekenmerkt door zeer grote woningen en tuinen in open bebouwing en in een groene omgeving. Naast de voor- en zijtuin is bij de woningen een grote achtertuin aanwezig die gekenmerkt wordt door grote, waardevolle, hoogstammige bomen.

Visueel-vormelijke elementen

De bomen in voorliggende aanvraag zijn mede beeldbepalend voor verschillende achtertuinen, zoals tevens mee opgenomen in de bepalingen van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Mariaburg. Er is plaats om nieuwe bomen aan te planten.

Cultuurhistorische aspecten

Villa Les Rochers werd samen met de tuin beschermd als monument. De villatuin is een onlosmakelijk deel van het architecturale concept van de villa als buitenverblijf. De siertuin met aanleg in landschappelijke stijl, aansluitend bij het toenmalige beboste karakter van de ruimere omgeving, met tuinprieel op rotsverhoging en met het bijgebouw in cottagestijl, is naar stijl in overeenstemming met het pittoreske cottageconcept van de woning. Bij Villa Les Rochers zijn al deze tuinelementen authentiek bewaard, wat een zeldzaam gegeven is binnen de steeds meer verkavelde villawijken in de rand van de Vlaamse steden. Het tuingedeelte dat wordt betrokken bij Bist 54 behoorde toe aan Villa ’t Bellenhof, Bist 52. In 1932 werd het grote perceel in twee loten verkaveld, waarbij een deel van de tuin afgesplitst werd. Deze kavel is echter nog steeds onbebouwd en hoort visueel en morfologisch nog steeds bij de villatuin van 't Bellenhof. De oorspronkelijke aanleg, gedomineerd door honderdjarige bomen en een gloriette of tuinprieel op een heuvel boven een vijver, is een zeldzaam en goed bewaard voorbeeld van de pittoreske tuinaanleg die men in Sint-Mariaburg nastreefde.

Dit plangebied werd in 2014 opgenomen in het RUP Mariaburg en catalogeert 149 panden die werden opgenomen in de Vastgestelde Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed en in 2015 werden er 7 gebouwen beschermd als monument (zie bijlage 7 - 7.8.2 bouwkundig erfgoed) waaronder Villa Les Rochers en Villa ’t Bellenhof. Binnen het RUP, overdruk monumenten, wordt net als bij de bescherming als monument ingezet op een maximaal behoud van het bouwkundig erfgoed alsook van de bijhorende buitenruimte.

In voorliggende aanvraag worden echter 13 bomen gerooid. De motivatie zoals vermeld in de beschrijvende nota stelt als noodzaak voor het vellen van de bomen: schade aan de tuinmuur en het verdringen van andere waardevolle bomen en/of een slechte conditie. Dit wordt gestaafd aan de hand van een bijgevoegd verslag opgesteld door een boomadviseur.

Gezien het statuut als beschermd monument van Villa Les Rochers en Villa ’t Bellenhof met inbegrip van de tuin ligt de bevoegdheid integraal bij het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke Groendienst. Het Agentschap adviseert de adviesvraag gunstig. De stedelijke dienst Monumentenzorg sluit zich geheel aan bij dit advies en vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies, alvast voor het cultuurhistorische aspect, gevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bedrijfseenheid Stadsbeheer/afdeling Groen en Begraafplaatsen adviseert voorwaardelijk gunstig en dit met volgende afweging:

De groendienst geeft voor bomen 7, 8 en 9 in het dossier omwille van volgende reden een gunstig advies:

- de bomen zijn niet substantieel of potentieel ecologisch waardevol, hebben geen duidelijk groenvolume en geen goede levensverwachting. Deze bomen mogen geveld worden;

- de bomen berokkenen schade aan de tuinmuur. Er is geen duurzame oplossing mogelijk met het behoud van de bomen. De bomen mogen geveld worden.

De Groendienst geeft voor bomen 12, 22 en 25 in het dossier omwille van volgende reden een gunstig advies:

- de bomen staan in concurrentiestrijd met naburige bomen. Deze zijn ecologisch waardevoller dan de te rooien bomen; laatstgenoemden moeten geveld worden om de waardevollere bomen meer kansen te geven.

De Groendienst geeft voor boom 34 in het dossier omwille van volgende reden een gunstig advies:

- de boom is dood.

De Groendienst geeft voor bomen 37, 38, 39, 40 en 41 in het dossier omwille van volgende reden een gunstig advies:

- de bomen zijn niet substantieel of potentieel ecologisch waardevol, hebben geen duidelijk groenvolume en geen goede levensverwachting. Deze bomen mogen geveld worden;

- de bomen hebben een slechte conditie en daardoor geen grote toekomstverwachting meer.

De Groendienst geeft voor boom 14 in het dossier omwille van volgende reden een gunstig advies:

- als het tuinhuis wordt heraangelegd/herbouwd kan de boom niet behouden worden. De boom mag geveld worden als het tuinhuis wordt heraangelegd/herbouwd.

De bomen moeten vervangen worden:

- doordat er een groot verlies is aan groenvolume wil stad Antwerpen een heraanplantingsvoorstel. De Groendienst gaat akkoord met het in het dossier aangeleverde voorstel, met name de aanplant van:

• 2 x Carpinus betulus 14/16 (in het massief);

• 1 x Tilia cordata 14/16 (in het massief);

• 1 x Tilia 'Henryana' in de tuin;

• 3 x Pinus sylvestris 14/16 (ipv Picea) (in het massief);

• 1 x  Taxus baccata 'Fastigiata'.

De heraanplant moet niet op dezelfde locatie en mag ergens anders op het domein voorzien worden. De plantmaat moet minstens 14/16 cm zijn. De heraanplanting moet gepland zijn voor het volgende groeiseizoen. Meer informatie over boomsoorten is terug te vinden op www.bomenwijzer.be.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de voorwaarden van de Groendienst integraal gevolgd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien deze aanvraag betrekking heeft op het vellen van bomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het aangeleverde heraanplantingsvoorstel dient integraal gevolgd te worden, namelijk de aanplant te voorzien van:

• 2 x Carpinus betulus 14/16 (in het massief);

• 1 x Tilia cordata 14/16 (in het massief);

• 1 x Tilia 'Henryana' in de tuin;

• 3 x Pinus sylvestris 14/16 (ipv Picea) (in het massief);

• 1 x  Taxus baccata 'Fastigiata'.

De heraanplant moet niet op dezelfde locatie en mag ergens anders op het domein voorzien worden. De plantmaat moet minstens 14/16 cm zijn. De heraanplanting moet gepland zijn voor het eerstvolgende groeiseizoen. Meer informatie over boomsoorten is terug te vinden op www.bomenwijzer.be.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De vormvereisten van het verplichte openbare onderzoek werden niet gerespecteerd, dit aangezien geen affichage werd voorzien ter hoogte van de toegang aan de zijde van de Fortuinstraat, dit terwijl nochtans een deel van de te rooien bomen (hetgeen de essentie van deze aanvraag uitmaakt) zich dichter bij deze locatie bevindt dan de andere straatzijde (Bist 54).

Er is dienaangaande dan ook ontegensprekelijk sprake van een procedurefout waardoor een nieuw openbaar onderzoek vereist is.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten