2023_CBS_05738 - Omgevingsvergunning - OMV_2023029649. Frans De Cortlaan 21. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/01/2023: weigering door Deputatie (20221534) voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning;

-          20/07/2022: voorwaardelijke vergunning (20221534) voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning;

-          17/04/1950: toelating (238#7099) bouwen van huis.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          volume:

• 2 bouwlagen onder zadeldak;
• gelijkvloerse uitbouw en overdekte koer tot 12m bouwdiepte;

-          afwerking voorgevel:

• rode genuanceerde gevelsteen;
• wit houten buitenschrijnwerk en wit ijzerwerk;
• gevelelementen in witte steen en dorpels in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          overeenkomstig de vergunde toestand met uitzondering van

-          volume:

• overdekte koer werd volwaardige uitbouw;
• veranda achter uitbouw tot een bouwdiepte van 15m;

-          afwerking gevel:

• beige aluminium buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• tuinberging en speeltuig achteraan het perceel.

Gewenste toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          volume:

• 2 bouwlagen onder zadeldak;
• gelijkvloerse uitbouw tot 17m bouwdiepte;
• uitbouw 1ste verdieping tot 14m;
• dakkapellen in dakvlakken aan voor- en achterzijde;

-          afwerking voorgevel:

• rode genuanceerde gevelsteen;
• beige aluminium buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• terras van 18m²;
• tuinberging en speeltuig achteraan het perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande veranda;

-          uitbreiden van de woning;

-          uitvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 3 Heistraat en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 29 juni 1992. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone c voor woningen en zone voor privaat groen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

• “2 Dakkapellen en dakvensters 2) afmetingen:”
  maximumhoogte: tot bovenkant kroonlijst of aanzet van de punt- of trapgevel: de helft van de dakhoogte van het hoofdgebouw.
  De dakkapellen zijn voorzien van een schuin dak met dezelfde helling als deze van het gepenetreerde zadel- of schilddak. De dakkapellen zijn niet voorzien van een schuin dak.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de ramen in de dakkapel aan de voorgevel zijn niet opgetekend met te openen deel, waardoor het niet duidelijk is of alle achterliggende verblijfsruimten voorzien zijn van voldoende luchttoetreding.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig.

De aanvraag beoogt de uitbreiding van een eengezinswoning. Het hoofdvolume blijft hetzelfde gabarit aanhouden als dat van de buurpanden. De bestaande veranda achteraan wordt gesloopt en het bouwvolume wordt uitgebreid: tot op 17 meter bouwdiepte op het gelijkvloers en tot 14 meter bouwdiepte op de eerste verdieping. Het bestaande dak wordt vernieuwd en voorzien van een dakkapel aan de voor- en achterzijde van het dak. De gewenste bouwdiepte alsook de bouwhoogte van de achterbouw zijn in overeenstemming met de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg dat voor percelen met een diepte van meer dan 30 meter het maximum profiel vastlegt op 17 meter voor het gelijkvloers en 15 meter voor de 1ste verdieping. Het gelijkvloers sluit tevens aan bij het gabarit van het linkerbuurpand. Het perceel is bovendien gelegen in een context met voornamelijk percelen met een gelijkaardige perceeldiepte.

Na uitbreiding is er nog een ruime tuinzone die bewaard blijft. Het nieuwe bouwvolume is bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar.

In de achtertuin zijn een tuinberging en speeltuig opgericht die ter regularisatie worden aangevraagd. De totale oppervlakte van deze constructies blijft beperkt tot 15 m2, waardoor deze verenigbaar zijn met de stedenbouwkundige voorschriften en de bebouwingsvoorschriften van het BPA en de maximum toegelaten verharding volgens artikel 27 van de bouwcode.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel is voorzien van nieuw beigekleurig aluminium buitenschrijnwerk. De nieuwe dakkapellen worden afgewerkt in grijs genuanceerde vezelcementplaten. De nieuwe materialen en kleuren zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van het BPA, artikel 5.Welstand van de gebouwen -  2. a) Dakkapellen en dakvensters - 2) afmetingen - maximumhoogte: tot bovenkant kroonlijst of aanzet van de punt- of trapgevel: de helft van de dakhoogte van het hoofdgebouw. De dakkapellen zijn voorzien van een schuin dak met dezelfde helling als deze van het gepenetreerde zadel- of schilddak. De dakhoogte van het hoofdgebouw bedraagt 4,02 meter. De hoogte van de nieuwe dakkapellen bedraagt 2,00 meter. Voor wat betreft de dakhelling van de dakkapellen vraagt de aanvrager een afwijking op het BPA, namelijk een plat dak in plaats van een schuin dak met volgende motivatie: “Het straatbeeld vertoont meerdere dakkapellen met een plat dak in plaats van een hellend, waardoor dit niet als storend zal kunnen beschouwd worden.” Omwille van deze afwijking werd er een openbaar onderzoek gehouden. Voor wat betreft de dakkapellen werd er geen bezwaar ingediend. Bovendien sluiten we ons vanuit stedenbouwkundig oogpunt aan bij de motivatie van de bouwheer waardoor er een afwijking kan worden toegestaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De ramen in de dakkapel aan de voorgevel moeten voorzien zijn van opengaande delen conform artikel 24 bouwcode.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiches van het openbaar onderzoek zijn te laat aangeplakt.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Inplanting & Omgeving: Impact van de verbouwing is niet in proportie met de buurt en aanpalende huizen. De aanvraag betreft een inplanting tot 17 meter diepte voor het gelijkvloers en een uitbreiding van het eerste verdiep tot een diepte 14 meter en dit over de volle breedte van het perceel.  Dit strookt niet met de naaste omgeving. Het hoort dan ook niet thuis in de woonwijk en kan vanuit ruimtelijk standpunt onmogelijk ingepast worden.   

Beoordeling: de gewenste uitbreiding op het gelijkvloers en de 1ste verdieping is in overeenstemming met de voorschriften van het BPA Heistraat en omgeving waarin het maximum profiel is vastgelegd. Voor percelen dieper dan 30 meter is de maximale bouwdiepte 17 meter op het gelijkvloers en 15 meter op de 1ste verdieping. Bovendien heeft het merendeel van de percelen in dit straatsegment een gelijkaardige perceeldiepte waardoor een gelijkaardige uitbreiding ook voor deze percelen (= percelen met perceeldiepte >30 meter) mogelijk is. Het bezwaar is ongegrond.

2. Verharding perceel en buitenproportionele uitbreiding: Meer dan de helft van het perceel zal verhard zijn. De uitbreiding en de toename bewoonbare oppervlakte is buitenproportioneel.

Beoordeling: De gewenste volume-uitbreiding is in overeenstemming met de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg (zowel de bouwhoogte als de bouwdiepte). De toename van de bewoonbare oppervlakte verhoogt de woonkwaliteit. De verharde zone in de tuin is in overeenstemming met artikel 27 van de bouwcode dat stelt dat 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 m² verhard mag zijn. Het bezwaar is ongegrond.

3. Daglichttoetreding / tunneleffect bij aanpalende woning: De aanvraag houdt geen rekening met de aanpalende percelen.  Het perceel in kwestie heeft weliswaar een diepte van om en bij 37 meter, maar het perceel van de rechterbuur (nr. 23) heeft slechts een diepte van 24 meter. De impact op de rechterbuur is dan ook groot. Het perceel wordt quasi volledig ommuurd langs de rechterzijde. Door deze muur wordt de daglichttoetreding naar de leefruimte en slaapvertrekken sterk ingeperkt en wordt het woongenot en de levenskwaliteit van de bewoners sterk benadeeld.

Beoordeling: De uitbreiding zal ongetwijfeld een zekere impact hebben op de omgeving. Het rechter buurperceel nummer 23 betreft dan ook net één van de uitzonderlijk minder diepe percelen in deze context. De gewenste uitbreiding is zoals reeds hoger vermeld in overeenstemming met de voorschriften van het BPA waardoor er voor iedereen dezelfde rechten gelden. Het bezwaar is ongegrond.

4. Rechtstreekse inkijk in aanpalende tuin en woning: Door de uitbreiding van het eerste verdiep met bijhorend plat dak wordt een rechtstreekse inkijk mogelijk gemaakt bij de aanpalende buur, dit zowel in de tuin, de leefruimte, keuken en slaapkamer. Dit is nefast voor levenskwaliteit, rust en privacy van de aanpalende buur.

Beoordeling: het is geenszins de bedoeling om op het plat dak van de uitbreiding een dakterras te voorzien. Dit zou bovendien vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongunstig geadviseerd worden. Deze zone kan enkel betreden worden voor het normaal onderhoud van een dak. Het bezwaar is ongegrond.

5. Onvermijdelijke schade aan de aanpalende tuin en woning: de impact van de verbouwing zal voor veel ongemak zorgen voor de rechterbuur, met onvermijdelijke schade aan de bestaande tuin en woning tot gevolg. 

Beoordeling: een verbouwing brengt hinder mee voor de omgeving die tijdelijk van aard is. Het veroorzaken van schade berust echter op een vermoeden. Uiteraard is de aanvrager verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden te berokkenen en volgens de regels van de kunst uit te voeren. Het bezwaar is van burgerrechtelijke aard. Het bezwaar is onontvankelijk en ongegrond.

6. Waardeverlies woning rechterbuur: Een charmante, mooi onderhouden rijwoning in stedelijk gebied met aantrekkelijke tuin verliest volledig zijn identiteit en zal waardeverlies lijden door de negatieve impact van deze gigantische verbouwing en bouwgekte.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is onontvankelijk en ongegrond.

7. Respectloos: De indiener heeft geen enkele vorm van bekommernis of respect ten aanzien van de buurt, de buren en de huidige aanwezige gebouwen maar dient een egoïstische aanvraag in puur uit eigenbelang en waardecreatie.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is onontvankelijk en ongegrond.