2023_CBS_05686 - Omgevingsvergunning - OMV_2023032106. IJzerlaan 28. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/03/2022: vergunning (OMV_2021146778) voor het oprichten van een pand met een winkel- en kantoorruimte plus 4 appartementen en 2 studentenkamers;

-          13/01/2000: vergunning (86#8724274) voor het uitbreiden van een bedrijfsruimte;

-          23/10/1959: vergunning (18#39883) voor verbouwingswerken.

Vergunde en bestaande toestand

-          volume van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          kantoor met bovenliggende woning.

Nieuwe toestand

-          nieuwbouw meergezinswoning met 12 studentenkamers, een kamerwoning en een duplex tweeslaapkamer appartement met dakterras;

-          8 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse, gemeenschappelijke keuken, fietsenberging en 1 autostalplaats;

-          ondergrondse technische ruimtes, bergingen en sanitair;

-          perceel volledig bebouwd;

-          voorgevel in een bruingrijs genuanceerde gevelsteen met buitenschrijnwerk in bronskleurig aluminium op een plint in bronskleurig, aluminium panelen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          oprichten van een woongebouw met 1 wooneenheid, 12 studentenkamers en één kamer voor niet-studenten.

-          wijzigen van de functie;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Dam-West, goedgekeurd op 6 januari 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Dam-West op volgende punten:

-          Artikel 1.02 Inrichting §2.1 bouwdiepte: Het terrein wordt volledig bebouwd in plaats van minstens 30 % onbebouwd te laten. Een uitzondering kan in dit geval toegelaten worden omdat het gelijkvloers geen woonbestemming heeft.

-          Artikel 1.02 Inrichting §2.2 bouwhoogte: de bruto vloeroppervlakte van de bouwlaag boven de kroonlijst bedraagt meer dan 60 % van de bruto vloeroppervlakte van de onderliggende bouwlaag. (61 m² ten opzichte van 99 m²).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 27 Open ruimte: het perceel wordt volledig bebouwd in plaats van minstens 20 % van de perceeloppervlakte onbebouwd te laten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Strijdig met het RUP en de bouwcode is het volledige perceel bebouwd en wordt er dus geen open ruimte voorzien. Hier kan een afwijking op worden toegestaan omdat het gelijkvloers geen woonbestemming heeft en omdat het een zeer klein perceel betreft met een diepte van ca. 12 meter (gemiddeld).

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften. De directe omgeving bestaat uit een mix van één- en meergezinswoningen en handelshuizen. Het beoogde woongebouw, bestaande uit 12 studentenkamers, 1 kamer voor niet-studenten en 1 duplexappartement, is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het gebouw bevindt zich naast het geïnventariseerd hoekpand ‘Bitterpeeën’ en sluit links aan bij het profiel van de aanpalende, hoger opgaande bebouwing.

In de volumetrie van het gebouw links werd reeds de aanzet gegeven tot een afbouw van de kroonlijsthoogte als overgang naar het lagere geïnventariseerde hoekpand. Hierdoor telt het gebouw 5 bouwlagen op de rooilijn met daarboven 3 terugspringende bouwlagen ten opzichte van de rooilijn die ook 1,9 meter terugspringen ten opzichte van de zijdelingse perceelgrens, om de overgang met het lagere hoekpand te verzachten. Voorgaande aanvraag (20213905) werd voorgelegd aan de kwaliteitskamer die dit gunstig adviseerde.

Deze volumetrische benadering impliceert evenwel dat er een strijdigheid is met het voorschrift uit het RUP met betrekking tot de verhouding van de bouwlaag boven de kroonlijst. Omwille van bovenstaande argumentatie kan hier een afwijking op worden toegestaan. Het totale volume blijft immers nog steeds binnen het hier toegelaten maximale volume.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan eveneens ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Er wordt een goede mix voorzien waarbij de kamers en de woning op zich voldoende groot zijn. Bovendien is het positief dat er naast de 12 studentenkamers ook een grotere kamer is voor niet-studenten en een appartement, waardoor studenten na het afstuderen in een vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen.

Visueel-vormelijke elementen

Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een grijs-bruin genuanceerde gevelsteen voorgesteld in combinatie met bronskleurig aluminium schrijnwerk. De voorgestelde materialisatie parement met aluminium buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving.

De wijzigingen ten opzichte van het vorige recent vergunde project beperken zich hoofdzakelijk tot de kleur van het parement en enkele bijkomende raamopeningen in het achteruitliggende gevelvlak.

In het voorgaande project werd advies gevraagd aan de kwaliteitskamer. Voorliggende aanvraag komt evenzeer tegemoet aan het advies van de kwaliteitskamer waardoor ook voorliggend project naar welstand gunstig kan beoordeeld worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de kamers en het appartement moeten 16 fietsenstallingen voorzien worden.

-          13 kamerwoningen : 13 x 1 = 13;

-          1 appartement met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3.

Hoewel er maar 10 fietsen getekend staan, vermeldt de beschrijvende nota dat er 18 fietsstalplaatsen voorzien zullen worden. Dit impliceert dat er 8 fietsenstallingen dubbellaags zullen worden voorzien. Dit is in functie van het voorziene programma aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggend pand komt boven het hoekpand en de achterliggende bebouwing uit.

De bestaande scheidingsmuur wordt hierbij niet opgetrokken. In de plaats wordt er op eigen perceel een nieuwe muur met een dikte van 20 cm voorzien naast de bestaande scheidingsmuur. Dit getuigt niet van een duurzaam ruimtegebruik. Het is aangewezen en gebruikelijk dat de bestaande scheidingsmuur wordt opgetrokken.

Bij uitbreiding of verhoging van een bestaande scheidingsmuur, moet het nieuwe gedeelte muur in principe op dezelfde conceptuele wijze worden verder gebouwd als de oorspronkelijke muur, met eventuele differentiatie van de gebruikte materialen.

Een afwijking op deze algemene regel is uitzonderlijk te beargumenteren aangezien het naastliggende pand een inventarispand betreft waarvan het niet wenselijk is om dit te slopen, noch verder op te toppen. De kans dat de bestaande scheimuur in de toekomst zal worden verhoogd is dan ook zeer klein. 

Strijdig met het burgerlijk wetboek worden er ramen voorzien in de scheidsmuur achteraan.

Ook de brandladder bevindt zich op het aanpalende perceel.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Door de Brandweer werd een Voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd. Echter dient opgemerkt dat de voorwaarden opgelegd in hoofdstuk F van het verslag niet uitvoerbaar zijn zonder essentiële aanpassingen te doen. Zo is het onmogelijk om in voorliggende planconfiguratie de evacuatieweg af te scheiden van het trappenhuis.

Dit advies dient bijgevolg als ongunstig te worden gelezen, waardoor de aanvraag dient te worden geweigerd.

In voorgaande vergunning werd het trappenhuis, niet zonder reden zo blijkt, geconcipieerd als een overdekte deels afgesloten zone in buitenklimaat.

Indien alsnog een vergunning wordt verleend dienen volgende voorwaarden gesteld te worden:

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. De voorwaarden uit het advies van Aquafin strikt na te komen.
4. De voorwaarden uit het advies van Fluvius strikt na te komen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van een onuitvoerbare voorwaarde uit het advies van de brandweer.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde niet.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten