2023_CBS_04656 - Omgevingsvergunning - OMV_2022139911. Herentalsebaan 263-265. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/05/2022: aanmaning (20159428) om uiterlijk op 16/08/2022 de onwettige toestand ongedaan te maken door de huidige toestand te regulariseren door het aanvragen van een omgevingsvergunning, uiterlijk op 16/11/2022 de achterbouw te herstellen naar zijn oorspronkelijk vergunde toestand zoals opgenomen in stedenbouwkundige vergunning van 15/01/1981 met nummer DE/1980/B/29910;

-          19/05/2022: proces-verbaal (11002_2022_16113) voor het wijzigen van de hoofdfunctie zonder vergunning;

-          28/08/2017: proces-verbaal (11002_2017_3630) voor het wijzig hoofdfunctie zonder vergunning;

-          15/01/1981: vergunning (19804239) voor het uitvoeren van verbouwingswerken, het inrichten van het gelijkvloers tot een kantoor.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• gemengd hoofdgebouw:

-          diensten (kantoor) op het gelijkvloers;

-          6 woongelegenheden op de verdiepingen;

• losstaand bijgebouw: atelier;

-          bouwvolume:

• 2 intern samengevoegde rijhuizen:

-          hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak aan linkerzijde en 2 bouwlagen onder een plat dak aan rechterzijde;

-          achterbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder platte daken tot een maximale bouwdiepte van circa 19 m;

• losstaand bijgebouw van circa 70 m²;

-          gevelafwerking:

• voor beide panden samengevoegde gevelplint:

-          2 ingangen: 1 aan elke perceelgrens;

-          gevelplint met penanten in lichtbruine gevelsteen en een horizontale band in blauwe hardsteen;

-          buitenschrijnwerk in bruin aluminium;

• wit en geel geglazuurde gevelsteen met wit geschilderd houten schrijnwerk op de verdiepingen;

-          inrichting: septische put.
 

Bestaande toestand

in overeenstemming met de vergunde toestand uitgezonderd van:

-          functie: gelijkvloers deels omgevormd tot woongelegenheid;

-          bouwvolume:

• bouwvolume achterbouw gewijzigd;
• losstaand bijgebouw uitgebreid tot tegen achterste perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• voorgevel gewijzigd;
• zaakgebonden publiciteit aangebracht tegen de gevel;

-          inrichting:

• tuinzone volledig verhard;
• geen septische put.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gemengd hoofdgebouw:

-          deel gelijkvloerse verdieping: vrij beroep (apotheek) van 90 m²;

-          deel gelijkvloerse en eerste verdieping: 1 duplexappartement van 110 m²;

-          verdiepingen: 5 woongelegenheden;

• losstaand bijgebouw: magazijn;

-          bouwvolume:

• 2 intern samengevoegde rijhuizen:

-          hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak aan linkerzijde en 2 bouwlagen onder een plat dak aan rechterzijde;

-          achterbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder platte daken tot een maximale bouwdiepte van circa 19 m;

• losstaand bijgebouw van 93 m²;

-          gevelafwerking:

• voor beide panden samengevoegde gevelplint;

-          gewijzigde toegang met rolluik aan de rechterzijde voor de apotheek;

-          toegangsdeur tot woongelegenheden aan de linkerzijde;

-          gevelplint met penanten in bruine gevelsteen en een horizontale band in zwart materiaal;

-          wit schrijnwerk voor de apotheek, zwart schrijnwerk voor de toegang tot de woongelegenheden;

-          zaakgebonden publiciteit in los aangebrachte letters en een lichtbak haaks op de gevel;

• wit en geel geglazuurde gevelsteen met wit aluminium schrijnwerk op de verdiepingen;

-          inrichting:

• onverharde groene buitenruimte van 83,5 m²;
• geen septische put.

Inhoud van de aanvraag

-          deels wijzigen van de gelijkvloerse functie van diensten naar wonen;

-          uitbreiden van het bouwvolume van de achterbouw en het vrijstaand bijgebouw;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          plaatsen van zaakgebonden publiciteit tegen de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de inrichting van het perceel;

-          behoudens het duplex-appartement maken de andere woongelegenheden op de verdiepingen geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22 Algemene bepalingen – toegangen en deuropeningen:
  Elke deuropening die toegang verschaft aan een publiek toegankelijke ruimte, dient minstens 0,90 meter breed te zijn. De toegangsdeur tot de gemeenschappelijke inkomhal en de deur tussen de gemeenschappelijke inkomhal en de achtertuin werden gewijzigd en werden versmald ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: In de voorgevel zijn 3 verschillende kleuren buitenschrijnwerk gecombineerd. Dit is niet in harmonie met het gevelgeheel, noch met de omgeving.
  De uitbreidingen van de achterbouw zijn qua kroonlijsthoogte en dakvorm niet in harmonie met de vergunde bebouwing.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Het uitbreiden van het vrijstaande bijgebouw leidt tot bijkomende verharding in het binnengebied, wat niet wenselijk is.
• artikel 12 Levendige plint: Het rolluik voor de toegang van de apotheek dat te zien is op de aangeleverde foto’s, is niet opgetekend op het gevelaanzicht van de bestaande of nieuwe toestand waardoor het niet duidelijk is of dit bewaard blijft.

• artikel 16 Technische uitsprongen: Klimaatbeheersingstoestellen dienen op minstens 2 meter van de perceelgrenzen geplaatst te worden. Op de foto’s is te zien dat er een airco werd aangebracht tegen de scheidingsmuur in de onderdoorgang.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: De plafondhoogte in de uitbreiding van de achterbouw bedraagt minder dan de minimaal vereiste 2,60 m voor verblijfsruimten.
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: De bureauruimte in het nieuwe deel van de achterbouw ontvangt onvoldoende licht en lucht. Het dakvlakvenster bevindt zich slechts gedeeltelijk binnen de zone tussen de 1 en 2 meter boven het loopvlak van de ruimte.

• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit: De publiciteitsinrichting in de vorm van losse letters boven de gelijkvloerse gevelpui is niet in verhouding tot de maat van het gebouw. De lichtbak die haaks op de voorgevel werd geplaatst komt meer dan 0,60 meter uit het gevelvlak en heeft een hoogte van meer dan 0,60 meter. De publiciteit die tegen het glasvlak van de gelijkvloerse vitrines werd geplaatst is niet opgetekend op de gevelaanzichten waardoor deze niet kan worden beoordeeld.

• artikel 38 Groendaken: Nieuwe, platte daken met een oppervlakte van meer dan 20 m², dienen te worden ingericht als groendak. Het nieuwe dak van het vrijstaand bijgebouw voldoet hier niet aan.
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen: Het is niet duidelijk of de verhardingen in de achtertuin worden aangelegd in een helling van 1 à 2 % richting de onverharde bodem zodat het regenwater op natuurlijke wijze in de bodem kan infiltreren.

• artikel 43 Septische putten: De septische put die is opgetekend op het plan van de laatst vergunde toestand is niet meer opgetekend op het plan van de bestaande of nieuwe toestand waardoor het niet duidelijk is of deze bewaard blijft.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wordt een deel van de gelijkvloerse apotheek betrokken bij één van de bovenliggende woongelegenheden zodat een duplex appartement ontstaat. Zowel de bestaande woonfunctie als de apotheek blijven daarbij behouden zonder een vermeerdering van het aantal vergunde wooneenheden waardoor de functionele inpasbaarheid in de omgeving gegarandeerd blijft.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het vergunde pand bestaat uit twee samengevoegde rijhuizen, wat is af te lezen uit zowel de structuur van de hoofdbouw als van de achterbouw.

De achterbouw telt één tot twee bouwlagen onder platte daken. Aan de achterzijde van het perceel bevindt er zich nog een vrijstaand bijgebouw met atelier van één bouwlaag. Via voorliggende aanvraag wenst men deze bouwvolumes uit te breiden.

De achterbouw werd op de gelijkvloerse en eerste verdieping voorzien van enkele uitbreidingen onder platte en hellende daken. De uitbreidingen zijn niet in harmonie met de vergunde bebouwing, noch qua kroonlijsthoogte, noch qua dakvorm. Hierdoor ontstaat een achterbouw met een geheel van meerdere platte en hellende daken zonder enige samenhang. Bij wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand moet de ruimtelijke situatie verbeterd worden, wat hier niet het geval is. De aanvraag is dan ook strijdig met artikel 6 van de bouwcode. Dit artikel stelt dat zowel de hoofdbouw als de uitsprongen en aanbouwen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd moeten zijn op de architectuur van de totale constructie en de omgeving.

Daarnaast werd ook het bijgebouw met atelier uitgebreid tot tegen de achterste perceelgrens. Het uitbreiden van deze bebouwing in binnengebied is strijdig met artikel 10 van de bouwcode.

De aanvraag kan dan ook niet gunstig beoordeeld worden. 

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel werd op de verdiepingen voorzien van nieuw buitenschrijnwerk in witte aluminium. De gelijkvloerse voorgevel werd eveneens voorzien van nieuwe vitrines, de kleur en het materiaal zijn niet benoemd in de legende maar op basis van de aangeleverde foto’s lijken ze te zijn uitgevoerd in een lichtgrijze aluminium. De toegangsdeur tot de appartementen is uitgevoerd in zwart buitenschrijnwerk. Het gebruik van drie verschillende kleuren buitenschrijnwerk in de voorgevel vormt geen harmonieus geheel en is daardoor in strijd met artikel 6 van de bouwcode.

Op de foto’s in het aanvraagdossier is te zien dat in de bestaande toestand voor de toegang tot de apotheek een rolluik is aangebracht. Het rolluik is niet opgetekend op het gevelaanzicht van de bestaande of nieuwe toestand waardoor het niet duidelijk is of ze bewaard blijft. Conform artikel 12 van de bouwcode moeten rolluiken van handelszaken gelegen in kernwinkelgebied openmazig zijn.

Tegen de voorgevel werd zaakgebonden publiciteit aangebracht in de vorm van losse letters boven de gelijkvloerse gevel en een haakse lichtbak. De lichtbak heeft een hoogte van 0,90 meter en komt 1,10 meter uit het gevelvlak. Conform artikel 33 van de bouwcode mag de lichtbak maximaal 0,60 meter hoog zijn en mag deze maximaal 0,60 meter uit het gevelvlak komen. De aanvraag voldoet hier niet aan. Daarnaast moet de grootte van de reclame steeds in verhouding zijn tot de maat van het gebouw. De losse letters beslaan quasi de volledige breedte van het pand en zijn niet in proportie tot het gebouw. Tot slot werd ook gevelreclame aangebracht tegen het glasvlak van de vitrines. Deze reclame is niet opgetekend op de tekeningen waardoor deze niet kan worden beoordeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door het ontbreken van plannen van de verdiepingen van het pand is er geen zicht op de inrichting van de woongelegenheden en of deze als vergund geacht kan worden beschouwd. Het appartement dat in voorliggende aanvraag wordt uitgebreid naar de gelijkvloerse verdieping en ingericht als duplex-appartement beschikt over weinig woonkwaliteit. Zo bedraagt de vrije hoogte in de nieuwe uitbreidingen niet overal de minimaal vereiste 2,60 meter zoals opgelegd in artikel 21 van de bouwcode. Ook ontvangt de bureauruimte op de eerste verdieping onvoldoende licht en lucht conform artikel 24 van de bouwcode. Daarenboven is het appartement éénzijdig gericht naar de achterzijde. Niet alleen licht en lucht maar ook uitzicht vormen een belangrijke factor bij de beleving van het woonklimaat.

Dergelijk gemengd gebouw met 6 woongelegenheden dient te voldoen aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Ten opzichte van de laatst vergunde toestand werden enkel wijzigingen uitgevoerd aan deuropeningen. De toegangsdeur in de voorgevel tot de inkomhal van de woongelegenheden en de toegangsdeur vanuit de inkomhal tot de gemeenschappelijke tuinzone werden versmald. De vernieuwde deuropeningen voldoen daarmee niet aan de bepalingen van artikel 22 van deze gewestelijke verordening.

Airco’s en andere klimaatbeheersingstoestellen moeten conform de bepalingen van artikel 16 van de bouwcode op een minimale afstand van 2 meter van de perceelsgrenzen geplaatst worden.

Het binnengebied wordt gedeeltelijk onthard en voorzien van enkele groenzones en de verhardingen moeten worden aangelegd zoals opgelegd in artikel 39 van de bouwcode. De septische put ter hoogte van de linker perceelsgrens verdwijnt ten opzichte van de laatst vergunde toestand, wat niet kan volgens artikel 43 van de bouwcode.

Omwille van de vele tekortkomingen ten aanzien van de bepalingen van de bouwcode, komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.