2023_CBS_04678 - Omgevingsvergunning - OMV_2023031694. Steynstraat 189. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/05/2014: melding klasse 3 (1254#16865) voor garagebedrijf;

-          01/01/1953: toelating (1006#8596) voor het bouwen van een appartementsgebouw.

Vergunde toestand  

-          functie:

• meergezinswoning;
• op eerste en tweede verdieping telkens 2 tweeslaapkamerappartementen met netto-vloeroppervlakte van circa 57 m² elk;
• op gelijkvloerse verdieping winkel aan straatzijde met daarachter aansluitend tweeslaapkamerappartement van circa 38 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;
• voorgevelbreedte van circa 11 m;
• bouwdiepte over alle bouwlagen circa 14 m;
• aan weerszijden tegen perceelgrens halverwege de bouwdiepte een licht- en luchtschacht met inpandig terras;
• op gelijkvloerse verdieping loopt luchtschacht tegen rechter perceelgrens uit op een open koer voor gelijkvloerse appartement;
• garagevolume met 1 bouwlaag van 10,50 m breed bij 21,50 meter diep achteraan in de tuin;

-          gevelafwerking:

• poort voor doorrij op linkerkant;
• centraal toegang voor appartementen op eerste en tweede verdieping;
• rechts etalage tot op vloerpas met toegang in het midden;
• klampsteen;
• stalen ramen;
• blauwe hardsteen voor plint;

-          inrichting:

• totale diepte perceel circa 52 m;
• open ruimte tussen woongebouw en garage van circa 19 m lang.

Bestaande toestand

-          functie:

• winkel ingelijfd als leefruimte bij tweeslaapkamerappartement. De nieuwe oppervlakte van het appartement bedraagt circa 64 m²;
• garage achteraan ook in gebruik voor herstel voertuigen;

-          bouwvolume:

• open koer op gelijkvloerse verdieping overdekt;
• afdak van circa 2 bij 5,50 m tegen rechterperceelgrens op het maaiveld;

-          gevelafwerking:

• borstwering etalage verhoogd en deur winkel verdwenen;
• (indeling) schrijnwerk gewijzigd en materiaal gewijzigd naar (wit) aluminium.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 5 woongelegenheden;
• 5 tweeslaapkamerappartementen met elk een netto vloeroppervlakte van circa 64 m²;
• garage achteraan ook in gebruik voor herstel voertuigen;

-          bouwvolume:

• dichtlegging luchtschacht voor uitbreiding vloeroppervlakte op elke verdieping;

-          gevelafwerking:

• wit aluminium schrijnwerk;
• borstwering etalage verhoogd en deur winkel verdwenen;

-          inrichting:

• private tuin voor gelijkvloerse appartement;
• daarachter creatie gemeenschappelijke tuin;
• garagegebouw achteraan bestemd voor zowel herstelling van auto’s als autostaanplaatsen.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume;

-          vergroten van een gelijkvloers appartement met opname winkel in appartement;

-          gedeeltelijk wijzigen van de functie in het garagegebouw achteraan; 

-          wijzigen van de voorgevel. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 43: Septische putten: Op de vergunde plannen is er een beerput te zien op de plannen. Er is geen septische put ingetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 43 van de bouwcode. Er is geen gegronde aanleiding af te wijken van dit geldende voorschrift. Dit wordt bijgevolg opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op enerzijds het samenvoegen van de gelijkvloerse handelsruimte met de gelijkvloerse woonruimte tot één woonentiteit. Daarnaast werd het gelijkvloers magazijn met parkeerplaatsen omgevormd naar een herstelwerkplaats voor motorvoertuigen. Er zijn vanuit de stedelijke dienst Business en Innovatie geen bezwaren tegen deze wijzigingen. De wijziging van het achterliggend gebouw wordt weliswaar vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongunstig beoordeeld.

Het samenvoegen van het gelijkvloers appartement wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld. De aanvraag blijft voor dit aspect functioneel inpasbaar met zijn bestemmingsvoorschriften.

In 2013 werd er akte genomen van een milieumelding. Voor deze aktename werd er een ongunstig advies verleend vanuit de stedenbouwkundige dienst. De laatste vergunning dateert van 1953 waarbij het achterliggende magazijn louter gebruikt werd voor het stallen van wagens.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Een garagewerkplaats in tuinzone genereert een groot aantal gemotoriseerde transportbewegingen, geluids- en geurhinder. Dit heeft een grote ongunstige impact op de tuinzones van de aanpalende percelen. Hiervoor werd tevens ook een bezwaarschrift ingediend door een aanpalende. Dit bezwaarschrift wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. De functiewijziging van het achterliggend magazijn wordt bijgevolg uitgesloten van vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet enerzijds het samenvoegen van de gelijkvloerse winkelruimte met de achterliggende woonunit en anderzijds het supprimeren van de private buitenruimte horende bij de woonunits op de verdiepingen.

In de oorspronkelijke vergunde toestand was er een tweeslaapkamerappartement met winkelruimte langs de straatgevel. De woonentiteit had hierbij een zeer beperkte oppervlakte. In de nieuwe aanvraag wordt de winkelruimte samengevoegd bij de gelijkvloerse woonunit. Ondanks dat de netto-vloeroppervlakte van dit tweeslaapkamerappartement beperkt blijft, is dit een ruime verbetering ten opzichte van de vergunde toestand. Dit aspect kan naar ruimtelijke inpasbaarheid bijgevolg gunstig worden geadviseerd.

Het tweede aspect van de aanvraag voorziet het dichtmaken van de private buitenruimtes op de verdiepingen. Er kan inderdaad gesteld worden dat de buitenruimtes een beperkte kwaliteit hebben. De vergunde toestand betreft immers een oudere planschikking. Door een aanpassing van de indeling kan er meer woonkwaliteit geboden worden aan de bewoners. Dit op voorwaarde dat de wijzingen een volwaardig kwalitatief alternatief vormen. In de nieuwe aanvraag wordt de buitenruimte collectief voorzien in de achtertuinzone. Deze buitenruimte bevindt zich tussen de private tuinzone van de gelijkvloerse woonunit en het achterliggend magazijn. De voorgestelde collectieve buitenruimte biedt op deze manier niet voldoende gebruikskwaliteit voor de gebruikers. Dit ten gevolge de ruime afstand van de woonunits. Deze zone wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld om als collectieve buitenruimte gebruikt te worden. De bovengelegen appartementen beschikken hierdoor ook niet over een kwalitatieve buitenruimte. De wijzigingen op de verdiepingen worden daarom uitgesloten van vergunning.

Een mogelijke oplossing hiervoor kan zijn dat telkens de kleinste slaapkamer in de bovenliggende woonunits gesupprimeerd wordt en vervangen door een inpandig terras. Zo is er wel een kwalitatieve buitenruimte per woning. Hierdoor ontstaat er ook een betere verhouding tussen de aanwezige slaapkamers en overige verblijfsruimte.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen bij het verlenen van een van vergunning.

Het dossier werd ongunstig beoordeeld door de stedelijke dienst Milieu:

“Voorliggende aanvraag betreft stedenbouwkundige ingrepen aan Steynstraat 189-191 te Hoboken. De werken worden omschreven als het dichtbouwen van een binnenschacht, het bouwen van badkamers, ombouwen van kolenbergingen tot bergingen en het herinrichten van de tuin tot een gemeenschappelijke tuin. Milieutechnisch is vooral het achterliggend magazijn van belang. Hiervoor is er in 2014 een milieumelding voor de exploitatie van een garagewerkplaats (met ref. 2013519) geakteerd. Voorliggende aanvraag is bijgevolg een stedenbouwkundige regularisatie voor een gedeeltelijke wijziging in een andere hoofdfunctie(gelijkvloerse) met name van handel naar een garagewerkplaats. Het onderhouden en herstellen van voertuigen zal / heeft een aanzienlijke impact op het wooncomfort van alle woongelegenheden van het pand. Het regulariseren van de werkplaats zal het povere wooncomfort in appartementen 1 tot 3 alleen maar bestendigen. De aanvraag wordt ongunstig geadviseerd.”

Het advies dat betrekking heeft op de achterliggend werkplaats, wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. Deze werkplaats wordt zoals eerder aangegeven uitgesloten van vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet enkel de gelijkvloerse woonunit aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Er moet een septische put voorzien worden conform de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

4. Alle vergunningsplichtige wijzigingen, werken en handelingen aan de woonunits op de verdieping worden uitgesloten van vergunning.

5. De functiewijziging van de achterliggende garage wordt uitgesloten uit de vergunning.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laten samenvatten:

1. Ongunstige impact bedrijfsactiviteit: De achterliggende werkplaats voor gemotoriseerd vervoer heeft een ongunstige impact naar de verblijfskwaliteit van de omgeving. Dit resulteert in geluidsoverlast, geurhinder, schaadt de privacy, rust en veiligheid van de buren. De activiteiten vinden op regelmatige basis plaats in de avond tot in de nachts en in het weekend.

Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Toch kan vastgesteld worden dat de functiewijziging naar een autowerkplaats in de tuinzone van een woonomgeving een onredelijke overlast genereert. Het bezwaar is gegrond.

2. De bijlage brandweer verleend andere informatie: In de bijlage van de brandweer wordt er niets vermeld over de bestemming van het achterliggend magazijn. Daarnaast wordt er aangegeven dat dit niet publiek toegankelijk is.

Beoordeling: De bezwaarindiener verwijst naar de bijlage voor de brandweer. Deze werden enkel ingevuld voor de woonfunctie. De bijlage voor het brandweeradvies worden inhoudelijk enkel beoordeeld door de betreffende adviesinstantie op wat aangevraagd werd. Het blijft de verantwoordelijkheid van de aanvrager en diens architect om de informatie correct aan te leveren. Het bezwaar is deels gegrond.