2023_CBS_06383 - Omgevingsvergunning - OMV_2023029015. Oranjestraat 50. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Huisnummer 50-52:

-          26/07/2022: proces-verbaal (11002_2022_16428) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          28/01/2022: opname in het vergunningenregister (2020280) wegens het vermoeden van vergunning van de constructie, inclusief de functie van handelshuis en eengezinswoning met uitzondering van het dichtbouwen van de koer en het oprichten van een magazijnruimte, de voorgevelwijzigingen en het uitbreiden van de bouwdiepte bij huisnummer 50, de voorgevelwijzigingen bij huisnummer 52, het verwijderen van de doorrij bij huisnummer 52 en hierdoor de handelsruimte vergroten, het creëren van een doorrij bij huisnummer 50 en het samenvoegen van twee eengezinswoningen door middel van openingen in draagmuren;

-          08/01/2019: proces-verbaal (11002_2019_8264_VPV) voor het wijzigen van de functie, wijzigen van het aantal woongelegenheden en werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          26/10/2018: weigering (20181936) voor het verbouwen van twee eengezinswoningen met een handelsgelijkvloers;

-          14/04/2017: weigering (201765) voor het verbouwen van twee panden met handel en woonst tot studentenhuisvesting met 25 eenheden;

-          07/03/1947: toelating (18#22510) voor 2 benzineputten;

Huisnummer 50:

-          17/05/1946: toelating (18#20711) voor gevel- en binnenveranderingen;

Huisnummer 52:

-          15/05/1929: toelating (1929#33456) voor binnenveranderingen;

-          20/05/1925: toelating (1925#20914) voor gevel- en binnenveranderingen.

Geacht vergunde toestand (opgesteld op basis van opname in het vergunningenregister)

Huisnummer 50:

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van 10,60 m;
• open koer achter de woning;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit geschilderde cementering;
• buitenschrijnwerk en kroonlijst in hout;
• poort over de volledige breedte van het gelijkvloers;

Huisnummer 52:

-          functie:

• handelshuis in de voorbouw;
• werkplaats in de achterbouw;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 2 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van 12,79 m;
• open koer achter de woning;
• werkplaats van 2 bouwlagen tegen de achterste perceelsgrens;
• doorrij langs de rechter perceelsgrens naar de werkplaats in binnengebied;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit geschilderde cementering;
• buitenschrijnwerk en kroonlijst in hout;
• vitrine aan de linkerzijde en poort naar de doorrij aan de rechter zijde;

Huisnummer 50 & 52:

-          inrichting perceel:

• het gelijkvloers van beide panden is intern verbonden.

Bestaande toestand

Huisnummer 50:

-          functie:

• 1 wooneenheid op de verdiepingen;
• garagewerkplaats op het gelijkvloers van huisnummer 50 en 52;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van 12 m op de eerste verdieping en 10,60 m op de tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit gevelpleisterwerk;
• ramen en kroonlijst in zwart geschilderd hout;
• spijlenpoort in gegalvaniseerd metaal;
• voordeur in blauw-paarse aluminium;
• dorpels in wit geschilderde blauwe hardsteen;

Huisnummer 52:

-          functie:

• 1 wooneenheid op de verdiepingen;
• garagewerkplaats op het gelijkvloers van huisnummer 50 en 52;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een mansardedak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van 12 m op de eerste verdieping en 10,70 m op de tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit gevelpleisterwerk;
• ramen en bakgoot in zwart geschilderd hout;
• daklaag in keperwerk met onderdak (daklaag nog niet afgewerkt);
• gelijkvloerse gevelpui in blauw-paars geschilderd hout;
• dorpels in wit geschilderde blauwe hardsteen;

Huisnummer 50 & 52:

-          bouwvolume:

• de open koer werd volledig dicht gebouwd met een garagewerkplaats over beide percelen waarvan in de bestaande toestand de dakplaten werden verwijderd;
• tegen de rechter en achterste perceelgsrens bevindt zich een achterbouw van 2 bouwlagen met bureel en opslag;

-          inrichting perceel:

• het gelijkvloers van beide panden is intern verbonden.

Nieuwe toestand

Huisnummer 50:

-          functie: 

• 1 wooneenheid op de verdiepingen;
• kunstencentrum op de gelijkvloerse verdieping van huisnummer 50 & 52;
• kantoor in de achterbouw op de gelijkvloerse en eerste verdieping;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van 12 m op de eerste verdieping en 10,70 m op de tweede verdieping;
• terras op de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit gevelpleisterwerk;
• ramen, voordeur en bakgoot in zwart geschilderd hout;
• glazen kantelpoort aan de rechter zijde, voordeur tot de wooneenheid langs de linker zijde;
• dorpels in wit geschilderde blauwe hardsteen;
   

Huisnummer 52:

-          functie:

• 1 wooneenheid op de verdiepingen;
• kunstencentrum op de gelijkvloerse verdieping van huisnummer 50 & 52;
• kantoor in de achterbouw op de gelijkvloerse en eerste verdieping;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een mansardedak met een bouwdiepte van 12 m op de eerste verdieping en 10,70 m op de tweede verdieping;
• terras op de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit gevelpleisterwerk;
• ramen, voordeur en bakgoot in zwart geschilderd hout;
• vitrine aan de linker zijde, voordeur tot de wooneenheid op de verdiepingen en het kunstencentrum op het gelijkvloers langs de rechter zijde;

Huisnummer 50 & 52:

-          bouwvolume:

• achterbouw van 2 bouwlagen onder plat dak tegen de linker en achterste perceelgrens met kantoren en vergaderruimten;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder een lessenaarsdak met kunstencentrum;
• het volledige perceel is volgebouwd;

-          inrichting perceel:

• het gelijkvloers van beide panden is intern verbonden.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een handelshuis, werkplaats en eengezinswoning tot kunstencentrum (gemeenschapsvoorziening), kantoor en 2 wooneenheden op de verdiepingen;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften

• 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

Door het volledig volbouwen van het perceel en de inrichting van kantoren voor een vrij beroep en een kunstencentrum met bijhorende projectruimten in het binnengebied stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

• 1.7 Publiek domein
  • 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen:

De open ruimte, de beplantingen en de niet-verharde bodem van de nog maar schaarse aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen, uitbreiding of toevoeging van bijgebouwen moet het percentage open ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Het percentage open ruimte verkleint echter ten opzichte van de geacht vergunde toestand;

• 1.9 Bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers
  • 1.9.2 Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied:

Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten gelegen in binnengebied naar maatschappelijke functies en kantoren zonder loketfunctie zijn toegelaten op voorwaarde dat 50 % van de grondoppervlakte van het gebouw wordt verwijderd, de bebouwing beperkt wordt tot 1 bouwlaag met een maximale bouwhoogte van 4,50 m en de parkeerbehoefte wordt afgewikkeld op eigen perceel. Hieraan wordt niet voldaan:

• 0 % van de grondoppervlakte van het gebouw wordt verwijderd, de kantoren voor een vrij beroep worden niet autonoom ontsloten vanaf het openbaar domein en de bebouwing wordt niet beperkt tot 1 bouwlaag met een maximale bouwhoogte van 4,5 meter.
  • Het gebouw behoort echter niet tot het bouwkundig erfgoed.
  • De bestaande buitenruimte is niet toereikend voor het perceel.
  • De opgegeven maten staan een logische structurele afbraak niet in de weg.
  • Kantoren voor een vrij beroep is geen maatschappelijke functie.

-          2 Bijzondere voorschriften

• Artikel 1 Zone voor wonen – (Wo)
  • 1. Inrichting
    • 1.2.1 Bouwdiepte:

De maximale bouwdiepte is afhankelijk van de perceelsdiepte en wordt vastgelegd op 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens. Deze 5 m wordt gevrijwaard van constructies en is bestemd als tuinzone. Het volledige perceel wordt volgebouwd waardoor de afstand van 5 m tot de achterste perceelsgrens niet gerespecteerd wordt.

• Artikel 9 Overdruk - binnengebied
  • 9.2. Inrichting
    • Er is niet voldaan aan de algemene en bijzondere voorschriften voor deze zone, zie hierboven.
    • Voorliggend perceel betreft een klein deel van het binnengebied. Voorliggend project maakt geen deel uit van een samenhangend stedenbouwkundig geheel waarbij voldoende aandacht wordt besteed aan de onderlinge relaties en verhoudingen tussen de verschillende (potentiële) deelprojecten in het binnengebied.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• Er worden hemelwaterputten en hemelwateropvang geplaatst met een grotere inhoud dan vereist volgens de verordening hemelwater.
• Er wordt geen ondergrondse infiltratievoorziening geplaatst maar een bovengronds buffervolume in de vorm van een intensief groendak op het dak van de achterbouw.
   

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18: Het niveauverschil naar de projectruimten van het kunstencentrum is niet overbrugd ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift;

• Artikel 22: De nieuwe deur tussen de gemeenschappelijke inkomhal en de ontvangstruimte van het kunstencentrum heeft een afgewerkte doorgangsbreedte van minder dan 90 cm;
• Artikel 28: Alle vaste inrichtingselementen met het oog op het onthaal van het publiek moeten voorzien worden van een verlaagd gedeelte met een hoogte van maximaal 80 cm. Het is niet duidelijk of het onthaalmeubel is voorzien van een verlaagd gedeelte;

• Artikel 30: De ruwbouwmaten van een aangepast toilet moeten minstens 1,70 meter op 2,25 meter zijn, zodat na de afwerking van de wanden en met inbegrip van de ruimte voor plinten een ruimte van minstens 1,65 meter op 2,20 meter gegarandeerd wordt. De afmetingen van het aangepast toilet zijn onvoldoende groot.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 11 Afwerken van gevels:

Bij het schilderen van de voorgevel dienen elementen die niet bedoeld waren om beschilderd te worden zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels onbeschilderd te blijven. De blauwe hardstenen dorpels onder de ramen van beide panden werden geschilderd in een witte kleur.

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

De zolderruimten van huisnummer 50 worden omgevormd tot slaapkamers. De hoogte in deze ruimtes is beperkt tot maximaal 2,55 m, dit is minder dan de minimaal vereiste 2,60 m voor verblijfsruimten.

• Artikel 26 Afvalverzameling:

Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. De kantoorfunctie en het kunstencentrum worden niet voorzien van een afgescheiden afvalberging.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er worden 10 fietsenstallingen ingericht op het gelijkvloers voor bezoekers van het kunstencentrum achter de garage. Als er echter een auto geparkeerd wordt in de garage, is de fietsenstalling niet meer bereikbaar.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden 10 fietsenstallingen ingericht op het gelijkvloers voor bezoekers van het kunstencentrum achter de garage. Om de fietsenstalling bruikbaar te maken kan geen auto geparkeerd staan in de garage.

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

Het is niet duidelijk of de scheimuren op de linker en rechter perceelsgrens ter hoogte van de nieuwe uitbreiding in binnengebied worden voorzien van een opstand van minstens 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Het gebouw wordt slechts gedeeltelijk voorzien van een gescheiden rioolstelsel, enkel de DWA wordt aangeboden aan de straat. De overloop van de hemelwaterput wordt niet aangeboden aan de straat.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid / Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Voorliggend voorstel is strijdig met artikels 1.7.1 en 1.9.2 en 1.2.1 van de algemene voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 en artikels 1.2.1 en 9.2 van de bijzondere voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060. Deze artikels handelen allen over één van de belangrijkste pijlers en/of uitgangspunten van het RUP 2060, namelijk het creëren van open ruimte op perceelsniveau en dit in relatie en verhouding met de andere percelen in het binnengebied.

Het volgende is opgenomen in de toelichtingsnota van het RUP (en het eerste deel nota bene aangehaald door de aanvrager van voorliggende aanvraag in zijn bezwaar bij aanvraag 20181936): ‘Ontpitting (het verwijderen van magazijnen en koterijen waardoor er tuinen kunnen gecreëerd worden) is een belangrijk speerpunt in dit RUP. De binnengebieden van de bouwblokken moeten maximaal ontpit worden ten behoeve van tuinen en groen. Sommige bouwblokken zijn echter voldoende groot zodat ze zowel tuinen kunnen voorzien voor de bebouwing in de celwand als bijkomende bebouwing in het binnengebied kunnen garanderen. Binnen strikte voorwaarden kunnen de binnengebieden die in deze overdruk zijn aangeduid bebouwd worden.’

Voorliggende aanvraag voldoet echter niet aan deze uitgangspunten.

Bij herbestemming van een magazijn/pakhuis/atelier naar een andere functie (kantoren of maatschappelijke functie) worden gezien bovenstaande uitgangspunten enkele bijkomende voorwaarden gesteld in de voorschriften in functie van ontpitting. Ontpitting in de zin van open ruimte creëren op maaiveldniveau en niet ‘ontharding voorzien op het dak’ zoals opgenomen in de toelichtingsnota van de aanvrager.

Bij herbestemmen moet dus van ontpitting op maaiveldniveau worden uitgegaan.

Het voorstel voldoet echter niet aan de voorwaarden opgenomen in het RUP.

Een afwijking is mogelijk indien:

-          het gebouw tot het bouwkundig erfgoed behoort. De stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dient in de beschrijvende nota voldoende informatie te bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen;

-          de bestaande buitenruimte reeds toereikend is voor het perceel;

-          indien de opgegeven maten een logische structurele afbraak in de weg staan;

-          het een maatschappelijke functie betreft.

Voorliggende aanvraag voldoet echter slechts deels aan één van deze vier elementen én op voorwaarde dat het kunstencentrum een niet-commerciële voorziening van een publiekrechtelijke partij en/of instelling(en) die het algemeen nut dient en geen winstbejag nastreeft conform de definitie van het RUP 2060.

De kantoren van een vrij beroep zijn alleszins geen niet-commerciële voorziening van een publiekrechtelijke partij en/of instelling(en) die het algemeen nut dient en geen winstbejag nastreeft. De gebouwen behoren niet tot het bouwkundig erfgoed, de bestaande buitenruimte is niet toereikend voor het perceel en de maten staan een logische structurele afbraak niet in de weg.

Ook is voorliggende aanvraag strijdig met artikel 1.3 van het RUP 2060.

Door het volledig dichtbouwen van het perceel is het project niet afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing waardoor de ruimtelijke draagkracht overschreden wordt.

Voorliggende aanvraag is storend voor de omgeving en niet verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik, witte sierpleister in combinatie met zwart buitenschrijnwerk, past zich in in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woongelegenheden beschikken over onvoldoende woonkwaliteit door de eenzijdig gerichte oriëntatie naar de straatzijde op het gelijkvloers en de eerste verdieping (voornamelijk voor de linkse woongelegenheid) en het ingesloten karakter van de buitenruimte (voornamelijk voor de linkse woongelegenheid) omwille van de (hoge) bebouwing in het binnengebied.

Omwille van deze bebouwing in het binnengebied heeft géén woongelegenheid een tuin op maaiveldniveau.

Een tuin op maaiveldniveau voor de linkse woongelegenheid zou het eerste deel van de scheimuur aan de linkerzijde kunnen omvormen naar een tuinmuur, met een tuinmuur hoogte, welke ook een positief effect heeft op de aanpalende. Hierdoor kan een begin van een samenhangend stedenbouwkundig geheel ontstaan waarbij voldoende aandacht wordt besteed aan de onderlinge relaties en verhoudingen tussen de verschillende (potentiële) deelprojecten in het binnengebied.

Voldoende uitzicht van een woongelegenheid of van verblijfsruimten, zoals een inpandig terras, is een basisvoorwaarde voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning.

Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving.

Gezien bovenstaande opmerkingen en strijdigheden met de regelgeving voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening.

Milieuaspecten

De aanvraag werd voorgelegd aan de dienst Milieu. Ze formuleren een voorwaardelijk gunstig advies met volgende motivatie en voorwaarden: “De aanvraag betreft een regularisatie en een functiewijziging van 2 woningen, een kantoor en kunstencentrum. Het is uit de plannen  en de andere informatie niet af te leiden of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn. Voor het kantoor en kunstencentrum moet dit zeker nagekeken worden (lozing huishoudelijke afvalwater, warmtepomp, opslag gevaarlijke producten in kleine verpakkingen,…).

De aanvrager gaat na of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn en vraagt indien nodig een melding of vergunning hiervoor aan.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Juridische en stedenbouwkundige:  Huidige regularisatie aanvraag ingevolge de ‘juridische en stedenbouwkundige chaos’ kon perfect vermeden worden door voorafgaand aan de aanvang der werken (voorjaar 2022) met alle betrokken diensten overleg te plegen en een omgevingsvergunning aan te vragen. Voor zover ik weet, de gebruikelijke gang van zaken.

De ligging van het project betreft Oranjestraat 50 en 52 te 2060 Antwerpen. Niet enkel ‘Oranjestraat 50 te 2060 Antwerpen’, zoals verkeerdelijk weergegeven in de kennisgeving openbaar onderzoek over een aanvraag voor een omgevingsvergunning dd. 17.05.2023. Ik ga ervan uit dat de aanpalende eigendommen van Oranjestraat

52 tevens een kennisgeving van het openbaar onderzoek hebben ontvangen.

Daar de werken bijna voltooid zijn, betreft het een regularisatie aanvraag in plaats van een ‘aanvraag voor een omgevingsvergunning’, zoals verkeerdelijk weergegeven in de kennisgeving openbaar onderzoek over een aanvraag voor een een omgevingsvergunning met projectnummer OMV_2023029015 dd. 17.05.2023 dd. 17.05.2023.

Beoordeling:

Het openbaar onderzoek en de kennisgeving van dit openbaar onderzoek werd correct uitgevoerd. Voorliggende aanvraag werd ingediend als een omgevingsvergunning waarbij alle wijzigingen, werken en handelingen worden afgetoetst aan regelgeving en geëvalueerd naar een goede ruimtelijke ordening ten opzichte van de laatst vergunde en/of geacht vergunde toestand. Het feit dat de werken reeds werden uitgevoerd heeft geen impact op deze beoordeling. Het bezwaar is ongegrond.

2. De plannen zijn niet waarheidsgetrouw: Plan landmeter: Het scheimuurprofiel met hoogte ‘+7.12’ van een aanpalende eigendom gelegen in de Oudesteenweg werd tijdens de uitvoering gewijzigd. Daarenboven is de gerealiseerde constructie in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’ beduidend hoger dan ‘de originele kroonlijsten van dit pakhuis’, zoals aangeven op het plan.

Plannen Sculp(IT): Het scheimuurprofiel met hoogte ‘+7.12’ van een aanpalende eigendom gelegen in de Oudesteenweg werd tijdens de uitvoering gewijzigd. De ‘gewenste toestand’ met name de reeds gerealiseerde constructie  in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’  is beduidend hoger en groter in volume dan de ‘historische (vergunde) toestand’ (zadeldak), de ‘vermoedelijk vergunde toestand’ en de ‘huidige/bestaande toestand’ (lessenaarsdak).

De dienst Maatschappelijke Veiligheid | Voorbereiding en Handhaving heeft een proces verbaal opgemaakt dd. 26.07.2022 met referentie PV 11002_2022_16428_APO waarbij onder ‘vaststellingen’ geen melding werd gemaakt van de betonnen constructie (het ‘intensief groendak of waterretentiedak’) welk bovenop de bestaande en nieuwe constructie in snelbouwsteen werd gerealiseerd enerzijds, anderzijds een verhoging van het scheimuurprofiel ten behoeve van de realisatie van de betonnen constructie (het ‘intensief groendak of waterretentiedak’). Als reactie op het onvolledige PV dd. 27.07.2022 ontving ik op datum van 07.11.2022 van de dienst Maatschappelijke Veiligheid | Voorbereiding en Handhaving het volgende antwoord: ‘De dimensionering van het deel in snelbouwsteen werd opgenomen in het proces-verbaal, de toezichter is van mening dat dit voldoende is om de volume uitbreiding te beschrijven. Het ophogen van de scheidingsmuur kon niet worden vastgesteld op de moment van de controle aangezien er geen veilige manier was om de constructie te betreden.

Beoordeling:

Het is correct te stellen dat er vergunningsplichtige wijzigingen werden doorgevoerd ten opzichte van de laatst vergunde en/of  geacht vergunde toestand zonder vergunning en dat deze wijzigingen moeilijk te achterhalen of meten zijn. Het bezwaar is gegrond.

3. Strijdigheden met de bepalingen van het RUP 2060:

-          Niettegenstaande 50% van de grondoppervlakte (1) van het gebouw ‘achterbouw nr 50-52’ in het binnengebied diende verwijderd te worden bij een functiewijziging, werd de gerealiseerde constructie  in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’  beduidend hoger en groter in volume gerealiseerd dan de ‘historische (vergunde) toestand’ (zadeldak), de ‘vermoedelijk vergunde toestand’ en de ‘huidige/bestaande toestand’ (lessenaarsdak).

-          Niettegenstaande de bebouwing in het binnengebied zich tot één bouwlaag met een maximale hoogte van 4,5 meter (2) diende te beperken bij een functie wijziging omvat de gerealiseerde constructie  in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’ DRIE bouwlagen m.n. begane grond, eerste verdieping en een daktuin met een totale

hoogte van meer dan ZEVEN meter. Er werd in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’ een extra bouwlaag gerealiseerd tegenover de ‘historische (vergunde) toestand’ (zadeldak), de ‘vermoedelijk vergunde toestand’ en de ‘huidige/bestaande toestand’ (lessenaarsdak).

-          Niettegenstaande een afwijking bij functiewijziging op voornoemde voorwaarden (1/2/3) kan toegestaan worden indien:

• het gebouw tot het bouwkundig erfgoed behoort;
• de bestaande buitenruimte reeds toereikend is voor het perceel;
• de opgegeven maten een logische structurele AFBRAAK in de weg staan;
• het een maatschappelijke functie betreft;

-Zijn er geen waardevolle cultuurhistorische elementen aanwezig in de gerealiseerde constructie in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’.

-Is hoegenaamd geen buitenruimte in de gerealiseerde constructie in het binnengebied  ‘achterbouw nr 50-52’ gerealiseerd. De stalen dakplaten van het  lessenaarsdak van de ‘huidige/bestaande toestand’ werden vervangen door een vol beglaasde dakafdichting. Drie summiere opengaande delen -tegenover de volledige dakoppervlakte van de gerealiseerde constructie in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’- maken geen buitenruimte van het ‘kunstencentrum’.

-De opgegeven maten en de bestaande doorgang tussen het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’ / openbare weg stonden een logische structurele afbraak hoegenaamd niet in de weg.

-  Het ‘kunstencentrum’ heeft geen publieke functie, ook geen sociaal-maatschappelijke functie en beantwoordt niet aan de definitie volgens Omgeving Vlaanderen met name ‘een door de Vlaamse overheid gedefinieerde, erkend en gesubsidieerde organisatie die actief is in het creëren en presenteren van verschillende kunstvormen’. De gerealiseerde kunstgallerij in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’  is een zuiver privé initiatief met handelsdoeleinde). De gerealiseerde kunstagallerij is niet gedefinieerd, niet erkend en wordt niet gesubsidieerd. Bij een functiewijziging van bestaande activiteiten in een binnengebied zijn handelsdoeleinden niet toegestaan.

Beoordeling:

Het klopt dat voorliggende aanvraag strijdig is met artikel 1.9.2 van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 waardoor de ruimtelijke draagkracht van het perceel wordt overschreden. Zo wordt geen 50 % van de grondoppervlakte van het gebouw verwijderd en wordt de bebouwing niet beperkt tot 1 bouwlaag met een maximale bouwhoogte van 4,5 meter. Het klopt dat het niet duidelijk af te leiden is in de aanvraag of de gevraagde functiewijziging kantoren zonder loketfunctie en kunstencentrum een niet-commerciële voorziening van een publiekrechtelijke partij en/of instelling(en) die het algemeen nut dienen en geen winstbejag nastreven conform de definitie van het RUP 2060 betreft. In voorliggende aanvraag wordt een afwijking gevraagd op basis van deze functie. Het betreft een functiewijziging van “bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied” (deels vooraan nr 52) tot “kantoren zonder loketfunctie” en een “maatschappelijke functie” (kunstencentrum volgens definitie Omgeving Vlaanderen)

Een afwijking is echter niet toegestaan gezien het gebouw niet tot het bouwkundig erfgoed behoort, de bestaande buitenruimte niet reeds toereikend en de opgegeven maten een logische structurele afbraak niet in de weg staan. Het bezwaar is gegrond;

4. Overlast: De exploitatie van het ‘kunstencentrum’ als buitenruimte (met openstaande dakdelen) en daarmee gepaard gaande activiteiten (vernissages, performances, …) zullen bovendien een aanzienlijke geluidsoverlast in het binnengebied van het bouwblok veroorzaken, daarenboven zal het vol beglaasde dak een beduidende lichtpollutie in het binnengebied van het bouwblok veroorzaken tijdens de activiteiten (vernissages,

performances, tentoonstellingen, …) die overwegend ’s avonds zullen georganiseerd worden.

Beoordeling:

Het bezwaar omtrent geluidsoverlast en lichtpollutie betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond;  

5. Groendak: Het intensief groendak of waterretentiedak biedt geen visuele meerwaarde voor de buurt, noch een meerwaarde voor de waterhuishouding van de stad Antwerpen. De oppervlakte van het intensief groendak is verwaarloosbaar tegenover de volledige dakoppervlakte van het gerealiseerde project. Het waterreservoir van het waterretentiedak bevindt zich bovendien op het hoogste punt in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’ waardoor het slechts minimaal regenwater van het intensief groendak en geen regenwater van aanpalend, lager gelegen daken (tijdelijk) kan bufferen en vertraagd kan afvoeren. De inhoud van het waterreservoir van het waterretentiedak komt hierdoor niet in aanmerking voor de hemelwaterverordening, laat staan voor de waterhuishouding van de stad Antwerpen. Drie sumiere opengaande delen -tegenover de volledige dakoppervlakte van de gerealiseerde constructie in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’- maken geen buitenruimte van het ‘kunstencentrum’, laat staan dat er sprake kan zijn van 60% alternatieve ontpitting. Het intensieve groendak of waterretentiedak en het waterreservoir zijn op geen enkele manier toegankelijk voor inspectie en noodzakelijk wederkerig onderhoud dat een intensief groendak met zich meebrengt.

Beoordeling:

Het is correct te stellen dat het groendak visueel een beperkte impact heeft ten opzichte van de volledig bebouwde ruimte. Wat de waterhuishouding betreft werd een advies gevraagd aan Aquafin, zij formuleerden een voorwaardelijk gunstig advies.

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

6. Geluidsoverlast Ventilatie: De volledig geklimatiseerde en doorgedreven mechanische ventilatie van het ‘kunstencentrum’ komen zéker niet ten goede van het ecosysteem van de Stad Antwerpen. De genoodzaakte bovendaks opgestelde technische installaties ten behoeve van de klimatisatie en ventilatie van het ‘kunstencentrum’ zullen een aanzienlijke geluidsoverlast in het binnengebied van het bouwblok veroorzaken. Zonder deze technische installaties zal de temperatuur in het ‘kunstencentrum’ ingevolge het vol beglaasde dak onhoudbaar zijn.

Beoordeling:

Het bezwaar omtrent geluidsoverlast van de ventilatie betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen. Het voorstel voorziet geen technische installaties. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond;  

7. Hemelwater: Het gerealiseerde project beantwoordt niet aan de hemelwaterverordening. Door drie sumiere opengaande delen -tegenover de volledige dakoppervlakte van de gerealiseerde constructie in het binnengebied ‘achterbouw nr 50-52’- te realsieren kan het ‘kunstencentrum’ omwille van de vol beglaasde dakbedekkig niet aanzien worden als ‘open koer’ of buitenruimte.

Beoordeling:

In functie van de watertoets werd een advies gevraagd aan Aquafin, zij formuleerden een voorwaardelijk gunstig advies. Het bezwaar is ongegrond.

8. Brandnormen: Het gerealiseerde project beantwoordt niet aan de geldende brandnormen.

Beoordeling:

Het project werd voorgelegd aan de brandweer voor advies, dit advies is voorwaardelijk gunstig. Het bezwaar is ongegrond.