Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023093466 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Lester Reitzer met als adres Milisstraat 36 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Antwerpsesteenweg 382, Windmolenstraat 1 te 2660 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 36 sectie B nr. 205K8 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met reca gelijkvloers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 24/12/2004: vergunning (1006#19727) voor het verbouwen van een café naar woonst.
Vergunde en bestaande toestand
- meergezinswoning met 3 appartementen en een frituur;
- hoekpand van 2 bouwlagen onder plat dak;
- centrale, deels overdekte koer;
- voorgevel in roodbruine en gele gevelsteen met buitenschrijnwerk in bruin- en cyaankleurig aluminium.
Nieuwe toestand
- meergezinswoning met 5 appartementen en een frituur;
- hoekpand van 3 bouwlagen onder plat dak;
- 2 inpandige terrassen vooraan op de extra bouwlaag;
- gewijzigde inkom van het gelijkvloers appartement plus toevoeging van een fietsenberging;
- centrale, deels overdekte koer;
- gewijzigde gevelindeling, wit gekaleid met bovenliggend aluminium beplating en een aluminium balustrade.
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 5;
- uitbreiden van het volume met een extra bouwlaag;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 22 augustus 2023 | 8 september 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 22 augustus 2023 | 30 augustus 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 22 augustus 2023 | 5 september 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 22 augustus 2023 | 23 augustus 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag is in strijd met artikel 6, 10, 25, 28 en 30 van de bouwcode. Er kan niet op geldige wijze worden van afgeweken. Dit wordt verder gemotiveerd in de rubrieken hieronder.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het uitbreiden van een meergezinswoning waarbij een gedeelte van het gelijkvloers een reca-functie heeft. De functie van wonen en reca blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag dient te worden geweigerd.
Ze beoogt het uitbreiden van een hoekgebouw van twee bouwlagen onder plat dak met een extra bouwlaag onder plat dak. Een 3de bouwlaag is op zich op deze locatie inpasbaar. Er komen meerdere panden voor met een 3de bouwlaag, zowel met hellend als met plat dak.
Het voorgestelde dakvolume is echter heel diep uitgebouwd. Het komt voorbij de kenmerkende bouwdiepte op de derde bouwlaag in deze omgeving. Er wordt dus dieper gebouwd dan bij de aanpalende buurpanden het geval is.
Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld. Er moet rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. De volume-uitbreiding op de 2de verdieping, doet dat, door te diep door te dringen in de oksel van het bouwblok, maar ook door het deels overbouwen van de reeds zeer beperkte open ruimte, centraal op het perceel, niet. Er is aldus geen sprake van een goede ruimtelijke ordening.
Een derde bouwlaag is hier stedenbouwkundig enkel aanvaardbaar indien deze in bouwdiepte aansluit bij de aanpalende panden en ze de woonkwaliteit van de andere woningen in het gebouw niet verkleint. De derde bouwlaag komt in zijn huidige vorm dus niet in aanmerking voor vergunning. Schaal en ruimtegebruik zijn ongunstig.
Visueel-vormelijke elementen
Het metselwerk (roodbruine en gele gevelsteen) van de bestaande voorgevel wordt wit gekaleid met behoud van de lateien en dorpels in blauwe steen. De gevelindeling ter hoogte van het gelijkvloers appartement wordt gewijzigd en er wordt over de volledige gevel van dit appartement een blauwe hardsteen plint geplaatst. De nieuwe bouwlaag wordt afgewerkt als daklaag en bestaat uit aluminium beplating en aluminium balustrade. De visueel vormelijke elementen zijn inpasbaar in een context waar er een verscheidenheid aan gevelmaterialen en architecturale uitgewerkte gebouwen en gevels voorkomen. De visueel vormelijke elementen zijn gunstig.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Bij het beoordelen van de goede ruimtelijke ordening wordt er niet alleen geoordeeld of het gewenste volume inpasbaar is op het perceel. Er wordt ook bekeken of de functie en/of het aantal woningen de draagkracht van het perceel niet overschrijdt. In voorliggend project worden er twee bijkomende woningen voorzien maar is de woonkwaliteit van de twee appartementen op de 1ste verdieping reeds ondermaats.
Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen moet elke zelfstandige woning over een buitenruimte beschikken. Dit is, strijdig met artikel 28 van de bouwcode, niet het geval voor de twee woningen op de 1ste verdieping. Voor het gelijkvloers appartement is er wel een buitenruimte maar die is deels overdekt waardoor de oppervlakte van de effectief open ruimte amper 3,84 m² bedraagt.
De interne planschikking biedt ook onvoldoende kwaliteit en wooncomfort.
De bewoonbare oppervlakte op de 1ste verdieping is te beperkt om al het nodige meubilair te kunnen plaatsen. Zo kunnen de bewoners in het ene appartement enkel via de berging gaan om de slaapkamer te bereiken en is de badkamer in de slaapkamer amper 1,5 m² groot. In de slaapkamer kan er geen dubbel bed geplaatst worden en is er geen ruimte voor het overige meubilair. De interne planschikking van het andere appartement is eveneens niet kwalitatief en niet in verhouding. Zo is er een heel grote slaapkamer van bijna 24 m² maar hebben de badkamer en keuken dan weer een zeer beperkte en ondermaatse oppervlakte.
Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief zijn.
Bij een nieuw voorstel zal binnen het dakvolume wellicht hoogstens 1 kwalitatieve woning kunnen worden voorzien.
Bovendien zal de voorziening van een buitenruimte voor beide appartementen op de 1ste verdieping ervoor zorgen dat de reeds beperkte interne woonoppervlakte nog verder verkleint. Om voormelde reden zal er moeten beoordeeld worden of na aanpassing van de planschikking op de 1ste verdieping en het voorzien van buitenruimtes, het überhaupt nog wenselijk is om ook op die bouwlaag twee woningen te behouden en moet er bekeken worden of de interne oppervlakte zich dan niet eerder leent tot één kwalitatief appartement.
Voor de bijkomende appartementen dienen er 4 fietsstalplaatsen te worden voorzien. deze worden voorzien in de inkomzone. Het gelijkvloers appartement is hierdoor, strijdig met artikel 25 van de bouwcode, enkel toegankelijk via de fietsenberging.
Tot slot wordt er vastgesteld dat de twee autostaanplaatsen voor de bijkomende appartementen niet voorzien kunnen worden.
Dit alles toont aan dat de draagkracht op het perceel en de omgeving wordt overschreden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en/of functiewijziging.
Een bestaande meergezinswoning met een frituur en een appartement op het gelijkvloers en 2 appartementen op verdieping 1 wordt uitgebreid met een extra bouwlaag waarin 2 éénslaapkamerappartementen worden voorzien.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1
De werkelijke parkeerbehoefte is 2 x 1 = 2 parkeerplaatsen;
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
De gevelbreedte in de Windmolenstraat is strikt genomen voldoende breed om een garagepoort in te voorzien. Het voorzien van een garagepoort zou er echter enerzijds voor zorgen dat de functie van reca op het gelijkvloers zou moeten verdwijnen. Anderzijds zou het voorzien van een garagepoort zo dicht bij de hoek voor een onveilige verkeerssituatie zorgen waardoor dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk is. |
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 0 = 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 7 juli 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 22 augustus 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 21 oktober 2023 |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 19 januari 2024 |
Verslag GOA | 27 september 2023 |
Naam GOA | Gerd Cryns |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.