2023_CBS_06793 - Omgevingsvergunning - OMV_2023079647. Weidestraat 38. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

-          wijzigen van het bouwvolume van de daklaag;

-          uitbreiden van het volume;

-          isoleren van de gevels en dak;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          aanleggen van een groendak;

-          wijzigen van de gevels;

-          herinrichten van de ruimtes en verlagen van plafondhoogtes;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • de uitbreiding van de achterbouw sluit niet aan bij het bouwvolume van de aanpalende woningen;
  • de horizontale natuurstenen over de volledige breedte van de voorgevel (welke dubbel gebruik hebben als vooruitstekende raamdorpels) die kenmerkend zijn in het straatbeeld werden verwijderd en worden in nieuwe toestand vervangen door niet-vooruitstekende raamdorpels;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  • de uitbreiding houdt geen rekening met optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de aanpalende gebouwen;
  • de uitbreiding en herindeling van het gelijkvloers houdt geen rekening met de optimale daglichttoetreding van de eigen verblijfsruimtes. De optimale daglichttoetreding van het bureau achteraan het gelijkvloers wordt gehinderd door de uitbreiding van het volume en gevelwijziging;
• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  de horizontale natuurstenen over de volledige breedte van de voorgevel (welke dubbel gebruik hebben als vooruitstekende raamdorpels) die kenmerkend zijn in het straatbeeld werden verwijderd;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de gelijkvloerse bureauruimte, een deel van de zitruimte vooraan de eerste verdieping en het inpandige terras achteraan de eerste verdieping, hebben onvoldoende vrije hoogte;
• Artikel 27 Open ruimte:
  de koer (zowel inclusief als exclusief het overdekte deel) wordt verkleind tot minder dan 20 % van de terreinoppervlakte;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  • na isolatie van het dak van de achterbouw is de dakopstand minder dan 0,30 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
  • het hoofddak voorziet geen brandopstand;
• Artikel 38 Groendaken:
  het platte gedeelte van het hoofddak van de woning is groter dan 20 m², maar wordt niet als groendak voorzien;
• Artikel 40 & 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen & Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: het is niet duidelijk hoe de afvoeren van de nieuwe sanitaire ruimtes en keuken worden aangesloten;
• Artikel 43 Septische putten:
  de inhoud van de septische put wordt niet vermeld.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Bouwvolume

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen het dichtbouwen van de vergunde overbouwde delen (de overdekte terrassen), op voorwaarde dat gepaste maatregelen genomen worden om de ideale daglichttoetreding van de achterliggende verblijfsruimtes te beschermen.

De bijkomende uitbreiding links achteraan de eerste verdieping (en bijhorende uitbreiding van het overdekte terras links achteraan) sluit onvoldoende aan bij het bouwvolume van de links aanpalende woning. Ook worden door deze uitbreidingen het bebouwde (inclusief de overbouwde delen) gedeelte van het perceel vergroot. Het aandeel onbebouwde ruimte daalt tot slechts circa 13 % van het perceel. Dit wordt ongunstig geadviseerd.

Voor het beperkt verkleinen van het aandeel open ruimte als gevolg van het isoleren van de gevels kan wel een afwijking op artikel 27 van de bouwcode toegestaan worden.

Het volume van het dak werd gewijzigd, waardoor het platte gedeelte van het dak vergroot wordt en de scheidingsmuren gewijzigd worden. Op voorwaarde dat deze gewijzigde delen voorzien worden in overeenstemming met artikel 34 en 38 van de bouwcode, hiertegen geen bezwaar.

Gevelisolatie

De bouwheer wenst de voorgevel, achtergevel en dak van de achterbouw te isoleren. Het na - isoleren van de gevels en daken is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.

Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed te worden aan een aantal ontwerpdetails bij het opnieuw bepleisteren van de gevel. Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen en de arrière-corps behouden te blijven, moeten de bestaande decoratieve gevelreliëfs steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie aan de voorgevel is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de context van de verordende bepalingen.

Visueel-vormelijke elementen

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Weidestraat gekenmerkt wordt door wit gepleisterde lijstgevel, met delen in simili-natuursteenimitatie en doorlopende horizontale geveldetaillering in natuursteen of simili.

De bestaande voorgevel werd grijs geschilderd en de natuurstenen vooruitstekende lijsten onder de ramen van de verdiepingen werden verwijderd. Dit betreft een niet-aanvaardbare verarming van het straatbeeld. In het nieuwe voorgevelontwerp wordt de grijze kleurstelling opnieuw voorzien en worden de bestaande raamdorpels vervangen door niet-vooruitstekende raamdorpels. Dit nieuwe gevelontwerp betreft een bestendiging van de verarming van de voorgevel. Het isoleren van de voorgevel kan enkel aanvaard worden mits rekening gehouden wordt met onderstaande zaken.

Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld moet de voorgevel bepleisterd worden in een lichte kleur (wit). Dit dient in voorwaarden opgelegd te worden.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat de vergunde en de bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen. Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. De bestaande plint wordt vervangen door een nieuwe natuurstenen plint met zelfde ontwerp. De raamdorpels onder de ramen ter hoogte van de verdiepingen moeten vervangen worden door vooruitstekende horizontale lijsten over de volledige breedte van de voorgevel (met uitzonderling van de arrière-corps) die ook dienst doen als raamdorpels.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Dit detail eigen aan de stedelijke context wordt in de nieuwe voorgevel behouden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gebruiksgenot

Bij de herindeling van het gelijkvloers wordt er vooraan een grote leefruimte voorzien en achteraan een afzonderlijke bureauruimte met een diepte van circa 4 meter. De vroegere open doorgang tussen de leefruimte (vergunde slaapkamer) en het bureau (vergunde veranda) wordt dichtgemaakt en achteraan de bureauruimte wordt de voormalige volledig beglaasde gevel vervangen door dichte gevel met deur. De gewijzigde indeling van het gelijkvloers heeft hierdoor een ongunstige invloed op de ideale daglichttoetreding van de woning. In voorwaarde wordt opgelegd de opening tussen de bureau en de leefruimte niet te verkleinen (zodat een doorzontypologie behouden blijft) waarbij de achtergevel van het bureau volledig beglaasd blijft.

Bovendien wordt de bureau-ruimte voorzien van een vals plafond waardoor de vrije hoogte verlaagd werd tot slechts circa 2,52 meter. Ook dit heeft een ongunstige invloed op de leefkwaliteit van de woning. Het valse plafond wordt uitgesloten uit de vergunning.

De herindeling van de eerste verdieping betreft het maximaal open maken van de verblijfsruimtes zodat hier wel een doorzontypologie ontstaat. Echter wordt ook hier een vals plafond voorzien met ter hoogte van de zitruimte slechts een vrije hoogte van 2,55. Dit valse plafond wordt uitgesloten uit de vergunning.

Het inpandige terras betreft een externe verblijfsruimte. Deze wordt slechts voorzien van een vrije hoogte van circa 2,4 meter. Dit is onvoldoende en kan gewijzigd worden door de vloerdikte te verkleinen of door het plafond te verhogen. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Gevelisolatie

Bij het plaatsen van buitengevelisolatie dient er aandacht besteed te worden aan een aantal voorwaarden in functie van het inpalmen van het openbaar domein.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Na het isoleren van de voorgevel zal een voetpadbreedte van meer dan 1,5 meter behouden blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bouwdiepte van het gelijkvloerse overdekte terras links en het bovenliggende gedeelte van het overdekte terras van de eerste verdieping te beperken tot een maximale bouwdiepte van 13,85 meter, maximaal aansluitend op de bouwdiepte van de links aanpalende woning waarbij ook het bijhorende gedeelte van de scheidingsmuur beperkt wordt tot een bouwdiepe van 13,85 meter.

2. De opening tussen het gelijkvloers bureau en de gelijkvloerse leefruimte niet te verkleinen.

3. De opening in de achtergevel ter hoogte van de bureauruimte niet te verkleinen.

4. Alle valse plafonds die de vrije hoogte van verblijfsruimtes verlagen tot minder dan 2,6 meter worden uitgesloten ui de vergunning.

5. Het terras achteraan de eerste verdieping te voorzien van een vrije hoogte van minimaal 2,6 meter.

6. De isolatie samen met het pleisterwerk uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter.

7. Het pleisterwerk in de voorgevel in een witte kleurstelling uit te voeren.

8. Onder de ramen van de eerste en tweede verdieping opnieuw natuurstuurstenen raamdorpels te voorzien die minimaal even ver uit het voorgevelvlak naar voor steken als de bestaande raamdorpels.

9. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren.

10. Het gedeelte van de daken, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

11. Her rioolstelsel moet gescheiden voorzien worden tot aan de straat. Dit gescheiden rioolstelsel moet voldoen aan artikel 40 en artikel 41 van de bouwcode.

12. Het platte dak vooraan het hoofdvolume moet als groendak aangelegd worden of moet aangesloten worden op een hemelwaterput. Dit moet voldoen aan artikel 38 van de bouwcode.

13. De septische put moet voldoen aan artikel 43 van de bouwcode.

14. De nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie.

15. Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein.

16. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten