2023_CBS_06593 - Omgevingsvergunning - OMV_2023075073. Bredabaan 417-423, Van Stralenlei 9. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/04/2023: weigering (OMV_2022116618) voor het verbouwen van de bovenliggende ruimtes van een winkelpand tot 12 kamerwoningen;

-          18/06/2010: vergunning (3473#9159) voor het opdelen en herinrichten winkelpand.

Vergunde toestand

-          functie:

• twee winkelruimtes op de gelijkvloerse verdieping;
• magazijn achteraan komt uit op de Van Stralenlei;
• stockage- en personeelruimtes op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat en zadeldak aan de Bredabaan;
• 2 bouwlagen met zadeldak aan de Van Stralenlei; 
• volledige perceel bebouwd;

-          gevelafwerking:

• Bredabaan:

-          plint en arrière-corps in arduin;

-          witte gevelbeplating;

-          wit-grijze parementsteen;

-          beige gelakt aluminium buitenschrijnwerk;

• Van Stralenlei:

-          rood-bruine parementsteen;

-          zwart gelakt aluminium buitenschrijnwerk;

-          pvc poort naar inpandige garage.

Bestaande toestand

-          Bredabaan

• aan de linkerzijde op de eerste verdieping uitbreiding met volume;
• arrière-corps voorzien van lichtgele bepleistering;
• buitenschrijnwerk gewijzigd naar wit pvc;
• inkomnis gewijzigd;

-          Van Stralenlei

• 3 bouwlagen met plat dak aan de Van Stralenlei.
• voorgevel voorzien van grijze bepleistering;
• plaats en grootte van de voordeur gewijzigd;
• buitenschrijnwerk gewijzigd naar hout;
• interne indeling gewijzigd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• twee winkelruimtes op de gelijkvloerse verdieping;
• acht kamers op de verdiepingen aan de zijde met de Bredabaan;
• vier kamers op de verdiepingen aan de zijde met de Van Stralenlei;
• de kamers hebben een gemiddelde oppervlakte van circa 25 m²;

-          bouwvolume:

• volledige perceel bebouwd;
• 3 bouwlagen met plat dak aan de Bredabaan en de Van Stralenlei;
• inrichten van een dakterras achter zowel het volume aan de Bredabaan als aan de Van Stralenlei;
• Bredabaan

-          wijzigen van de inkom aan de Bredabaan;

-          slopen van de uitbreiding op de eerste verdieping;

• Van Stralenlei

-          supprimeren van de garage;

-          gevelafwerking:

• Bredabaan

-          arrière-corps blijft behouden;

-          buitenschrijnwerk in wit pvc op de gelijkvloerse verdieping;

-          geïsoleerde gevel met afwerking in grijze steenstrips;

-          nieuw buitenschrijnwerk op de verdiepingen aan de Bredabaan in zwart aluminium;

• Van Stralenlei

-          geïsoleerde gevel met afwerking in grijze steenstrips;

-          buitenschrijnwerk en bijkomende toegangsdeur in zwart aluminium;

-          bijkomende raamopening op de gelijkvloerse verdieping in hout en poort in PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de uitbreiding op de eerste verdieping;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden (kamerwoningen) van 0 naar 12;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 51 Het Dokske, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 8 juni 1995. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone a voor woningen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: het buitenschrijnwerk in de gevel van de Van Stralenlei wordt voorzien in 3 verschillende materialen en kleuren, namelijk zwart aluminium, PVC en hout. Hierdoor ontstaat er geen harmonisch gevelbeeld;

• artikel 26 Afvalverzameling: het is onduidelijk of de afvalberging wordt verlucht aan de zijde van de Bredabaan;

aan de zijde van de Van Stralenlei wordt geen afvalberging voorzien;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenberging is niet praktisch ingericht voor 12 fietsstalplaatsen;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:  er wordt geen dakopstand van minimaal 0,3 m voorzien bij de nieuwe bouwlaag aan de Van Stralenlei;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: de riolering dient uitgevoerd te worden volgens de bepalingen van dit artikel;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de riolering dient uitgevoerd te worden volgens de bepalingen van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat. Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming als het totale pakket isolatie en afwerking 14 cm bedraagt, gemeten ten opzichte van de rooilijn.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Bredabaan, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen met gelijkvloerse handelszaken.

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. De bestaande functie van handel wordt gewijzigd naar wonen. De aanvraag is daarmee in overeenstemming met de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.

De afbraak van de niet-vergunde uitbreiding – aan de linkerzijde op de eerste verdieping – aan de Bredabaan is een verbetering naar de omgeving. De linkerbuur krijgt terug zicht op het binnengebied.

Door de extra bouwlaag past het gebouw aan de Van Stralenlei in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is in overeenstemming met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.

Aan de zijde van de Bredabaan wordt de gevel afgewerkt met grijze steenstrips op isolatie, buitenschrijnwerk in wit pvc op de gelijkvloerse verdieping en nieuw buitenschrijnwerk op de verdiepingen in zwart aluminium. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

De wijzigingen aan de voorgevel van de Bredabaan vormen een eerlijke vertaling van de achtergelegen woonfunctie.

Aan de zijde van de Van Stralenlei wordt de gevel afgewerkt met grijze steenstrips op isolatie, en nieuw buitenschrijnwerk op de verdiepingen in zwart aluminium. Echter wordt het buitenschrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping in 3 verschillende materialen (PVC, hout en alu). Omwille van de harmonie in het straatbeeld en een harmonisch gevelbeeld is dit niet aanvaardbaar en in strijd met artikel 11 van de bouwcode. Naar voorwaarden wordt meegenomen om het buitenschrijnwerk in 1 materiaal en 1 kleur uit te voeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naar voorwaarden wordt meegenomen om alle badkamers – zowel de Van Stralenlei als de Bredabaan niet rechtstreeks te laten uitgeven op de keuken, conform de normen van de VMSW. Volgens de normen van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) mag een toilet niet rechtstreeks uitgeven in de keuken. Aangezien in de aanvraag het toilet in de badkamer staat, is dit dus niet conform.

Naar voorwaarden wordt meegenomen om aan de zijde van de Van Stralenlei een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode. Vanuit het oogpunt van comfort en hygiëne voor bewoners en gebruikers van een gebouw waar meerdere gezinnen en/of functies samen gebruik van maken, is het belangrijk dat men over een eigen, afgescheiden en voldoende verluchte afvalberging beschikt. Dit vergemakkelijkt bovendien de huisvuilophaling en voorkomt grote opstapelingen van vuilniszakken op het openbaar domein. De afvalberging wordt voorzien op de eerste verdieping aan de zijde Bredabaan. Dit is naar gebruik voor de bewoners aan de Van Stralenlei niet gebruiksvriendelijk.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

Verder dient er bij het plaatsen van buitengevelisolatie aandacht besteed te worden aan een aantal voorwaarden in functie van het innemen van het openbaar domein.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. De nieuwe gevelafwerking, inclusief plint, mag dan ook op geen enkele manier dragen op het openbaar domein, maar moet volledig opgehangen worden aan de achterliggende muur.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de fietsvoorzieningen legt de bouwcode op dat er 1 fietsstalplaats per kamerwoning aanwezig moet zijn. Er werden 12 fietsstalplaatsen ingetekend op het gelijkvloers grenzend aan de Van Stralenlei. Alle 12 fietsstalplaatsen werden voorzien aan de toegang met de Van Stralenlei. Gezien de kamerwoningen niet allemaal langs daar het gebouw kunnen verlaten vragen we om de fietsparkeerplaatsen te spreiden naargelang de aanwezige kamerwoningen per onderdeel.

De fietsstalplaatsen zijn qua afmetingen niet conform de bouwcode. Er is niet genoeg ruimte achter de fietsen om te manoeuvreren. Naar voorwaarden wordt meegenomen om de fietsenberging in te richten conform artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.    De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2.    Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3.    Het buitenschrijnwerk in de gevel zijde van Stralenlei moet in 1 materiaal en 1 kleur worden uitgevoerd, in harmonie met de gevel. Dit wordt in rood aangeduid op plan.

4.    De badkamers mogen niet rechtstreeks uitgeven in de keuken, conform de normen van de VMSW.

5.    De aanvrager moet aan de zijde van de Van Stralenlei een afvalberging voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode.

6.    De fietsenberging dient ingericht te worden conform artikel 29 van de bouwcode.

7.    De afvalberging, zijde Bredabaan, moet kunnen verlucht worden, conform artikel 26 van de bouwcode.

8.    Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

9.    Het rioleringsstelsel moet worden aangelegd conform artikel 40 en 41 van de bouwcode.

10. De isolatie samen met het afwerkingsmateriaal moet uitgevoerd worden met een totale dikte van 14 cm.

11. Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. De nieuwe gevelafwerking, inclusief plint, mag dan ook op geen enkele manier dragen op het openbaar domein, maar moet volledig opgehangen worden aan de achterliggende muur.

12. Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten