Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023058247 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA E.M.S. CONSULT met als adres Palingbotterstraat (BAA) 5 te 9200 Dendermonde |
Ligging van het project: | Havenmarkt 4 te 2040 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 18 sectie F nr. 42C |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | renoveren van een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/10832;
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/102172;
- 31/03/2017: vergunning (20162719) voor het renoveren van een officierswoning ‘Den Princen Van Oranje’ – vervallen;
- 15/04/1981: beschermd stads-of dorpsgezicht: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/5095.
Vergunde en bestaande toestand
- functie: eengezinswoning bestaande uit officierswoning en aangrenzend bijgebouw;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting: perceel langs 3 zijden begrensd door Havenmarkt (plein) en Kazerneplein (straat).
Nieuwe toestand
- functie: overeenstemmend met vergunde toestand;
- bouwvolume: overeenstemmend vergunde toestand met volgende wijzigingen:
- gevelafwerking: overeenstemmend vergunde toestand met volgende wijzigingen:
Inhoud van de aanvraag
- renoveren van een eengezinswoning;
- wijzigen van de voorgevels;
- doorvoeren van interne constructieve werken;
- inrichten van een verblijfruimte op de zolder.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Onroerend Erfgoed | 1 juni 2023 | 30 juni 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Onroerend Erfgoed | 24 augustus 2023 | 21 september 2023 | Gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 1 juni 2023 | 28 juni 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 24 augustus 2023 | 19 september 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud.
Onder schuine daken dient de helft van de netto-oppervlakte van de verblijfsruimte, te meten vanaf 1,80 meter, een hoogte te hebben van minstens 2,60 meter. De verblijfsruimte op verdieping 2 voldoet hier niet aan.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). .
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat het verbouwen van een bestaande woning. De voorgestelde werken tasten de bestaande woonfunctie niet aan en zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het volume waarover de aanvraag handelt, situeert zich op een volledig bebouwd perceel. De toegang bevindt zich aan de Havenmarkt, de achtergevel grenst aan het Kazerneplein.
De voorgestelde werken situeren zich allemaal binnen het bestaande volume en hebben als dusdanig geen impact op de omgeving.
Er wordt wel vastgesteld dat de verblijfsruimte op de tweede verdieping, een slaapkamer op de zolderverdieping, niet voldoet aan artikel 21 van de bouwcode. Minder dan de helft van deze ruimte onder het schuine dak, te meten vanaf 1,80 meter heeft een hoogte van 2,60 meter. Aangezien het pand deel uitmaakt van een beschermd stads- en dorpsgezicht kunnen ingrepen om het dak te verhogen die vervolgens het dorpsgezicht aantasten, niet toegelaten worden. Bovendien betreft het de volledige ruimte onder het dak, waarbij de hoogte onder het dak ter plaatse van de nok ruim 3 meter bedraagt. Tenslotte is de vrije hoogte van de overige verblijfsruimtes op het gelijkvloers en de eerste verdieping van 3,25 meter en 3,03 meter, ruim. Hiermee rekening houdend kan gesteld worden dat de woon- en leefkwaliteit van de ganse woning aanvaardbaar is. Ook vanuit de erfgoedwaarde van het gebouw kan deze afwijking op artikel 21 van de bouwcode toegestaan worden.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het pand behoort tot het beschermd stads- of dorpsgezicht en wordt gerenoveerd in de oorspronkelijke toestand.
Voor de voorgevel ter hoogte van de Havenmarkt is dit de huidige bruinrode gevelsteen. Het metselwerk van de woning zelf wordt wit gekaleid. Hierbij blijft de naamplaat van de woning centraal op de gevel gerespecteerd. Ook aan de zijde van het Kazerneplein wordt de gevel ter hoogte van de woning gekaleid.
Het volume van de garage aan de zijde van het Kazerneplein alsook de kopse gevel worden bepleisterd. In de legende worden hiervoor geen kleuren opgegeven. Uit de bij de aanvraag gevoegde foto’s blijkt dat de gevels afgewerkt zijn in wit met een zwarte plint aan de voor-, zij- en achtergevel, uitgezonderd de voorgevel van de garage in bruinrode gevelsteen.
De originele houten kroonlijst van de woning wordt zowel ter hoogte van de Havenmarkt als aan de zijde van het Kazerneplein behouden en gerestaureerd.
De kroonlijst van de garage alsook de dakgoten worden vernieuwd en uitgevoerd in PVC.
De daken van zowel de woning zelf als de garage worden met rode dakpannen bekleed.
Artikel 5 van de bouwcode met betrekking tot cultuurhistorisch erfgoed stelt voorop dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud.
Het pand maakt deel uit van het “beschermd stads- of dorpsgezicht Lillo-Fort met veer en getijdenhaven” en wordt daarom ter advies voorgelegd aan zowel de stadsdienst Monumentenzorg als het Agentschap Onroerend Erfgoed.
Na een gedeeltelijk ongunstig advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg werd in een nieuwe PIV een aangepast plan ingediend. Dit aangepaste plan wordt door het Agentschap Onroerend Erfgoed gunstig geadviseerd. De stedelijke dienst Monumentenzorg brengt een voorwaardelijk gunstig advies uit waarbij het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed strikt nageleefd moet worden, waardoor ook dit advies als gunstig moet beschouwd worden:
“Op basis van de huidig gekende informatie kunnen we stellen dat het hoekpand beeldbepalend is voor het stadsgezicht Fort-Lillo. Een object/complex is beeldbepalend wanneer voor het exterieur de stedenbouwkundige, architecturale of esthetische waarde hoog zijn. De bebouwing bepaalt mede de uitstraling van de Havenmarkt – de centrale kern van het stadsgezicht. Vanuit architecturaal oogpunt is ze representatief voor de omgeving en vertoont ze een stedenbouwkundige samenhang met de ontstaansgeschiedenis van Lillo. De architectuur wordt gekenmerkt door een hoge context- en ensemblewaarde.
Het gebouw is afleesbaar als twee afzonderlijke entiteiten. Enerzijds een enkelhuis, de voormalige officierswoning, van drie traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak (Vlaamse pannen, nok parallel aan de straat) en anderzijds aansluitend een éénlagig volume onder zadeldak. De officierswoning uit het laatste kwart van de 19de eeuw, met oudere kern (zie achtergevels aan Kazerneplein). Sobere beschilderde lijstgevel met gepikte plint en geprofileerde daklijst, rechthoekige muuropeningen. De eigenheid van de twee volumes zijn een duidelijk afleesbaar erfgoedkenmerk. Gezien het beeldbepalend karakter van het pand is het wenselijk dat de nog aanwezig erfgoedelementen worden behouden en waar mogelijk worden versterkt.
Er vonden een aantal besprekingen plaats over de voorgestelde aanpassingen aan de gevels en het interieur.
De vergunning verleend in 2016 voor het opdelen van de eengezinswoning in twee afzonderlijke woongelegenheden, werd slechts gedeeltelijk uitgevoerd.
Het bijgebouw blijft behouden als autostaanplaats, het hoodgebouw werd structureel in orde gebracht.
Op basis van de toelichting en aanpassingen in het dossier kan gesteld worden dat het interieur van het pand een beperkte erfgoedwaarde heeft.
De voorgestelde wijzigingen zijn vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar.
Voor de werken aan het exterieur is het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed doorslaggevend. Hun advies dient strikt gevolgd te worden.”
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De voorgestelde werken beogen het optimaliseren van de woon- en verblijfskwaliteit van de woning en kunnen toegestaan worden.
Uit de plannen kan niet afgeleid worden dat de DWA en de RWA gescheiden aangeboden worden aan de straatriolering zoals bepaald in artikel 41 van de bouwcode. Dit zal een voorwaarde bij de vergunning zijn.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De DWA en RWA moeten gescheiden aangeboden worden aan de straatriolering conform artikel 41 van de bouwcode.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 25 april 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 1 juni 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 31 juli 2023 |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 29 oktober 2023 |
Verslag GOA | 29 september 2023 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.