2023_CBS_05183 - Omgevingsvergunning - OMV_2022135856. Bredabaan 400. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/10/2022: proces-verbaal (11002_2022_16771_VPV) voor het verbouwen van een winkelhuis met woonst naar een winkel met 2 wooneenheden zonder omgevingsvergunning;

-          10/04/2020: weigering (OMV_2019125886) voor het verbouwen van een winkelhuis met woonst naar een winkel met 2 wooneenheden;

-          14/08/2019: weigering (OMV_2019071981) voor het verbouwen van winkel met woning naar winkel en 2 studio's;

-          19/8/2016: vergunning (2016899) voor het verbouwen van een winkel met woning naar een winkel en twee appartementen.

Vergund geachte toestand

-          functie:

• winkelhuis;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met  zadeldak; 
• bouwdiepte tot achteraan perceel;
• kroonlijsthoogte circa 8,2 m;
• ingesloten koer aan de linkerzijde met een oppervlakte van circa 5 m²;

-          gevelafwerking:

• witte gevelbepleistering;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen;
• wit, pvc buitenschrijnwerk;
• zwart geschilderde, houten bakgoot.

Bestaande toestand

-          dak gesloopt;

-          deel van eerste verdieping gesloopt;

-          buitenschrijnwerk gelijkvloers gewijzigd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• detailhandel gelijkvloers;
• twee woongelegenheden;
• studio met een netto vloeroppervlakte van circa 45 m²;
• éénslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 78 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• volledig perceel bebouwd;
• kroonlijsthoogte circa 12,35 m;
• dakterras op eerste, tweede en derde verdieping;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers afgewerkt met grijze natuursteen;
• verdiepingen afgewerkt met witte bepleistering;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen;
• wit, pvc buitenschrijnwerk met gewijzigde indeling op het gelijkvloers;
• dakrand in grijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 19:
  het niveauverschil tussen de buiten- en binnenruimte bedraagt circa 0,15 m waardoor het hellingspercentage zich dient te beperken tot maximaal 8,3 %, het hellingspercentage bedraagt echter circa 40,5 %;

• artikel 24:
  er wordt voor de toegangsdeur tot de handelsruimte geen vrije en vlakke draairuimte voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de fietsstalplaatsen voldoen niet aan het artikel;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er ontbreekt 1 autostaanplaats.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat. Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Bredabaan, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met handel en reca.

Het pand ligt in de zone lokaal kernwinkelgebied Centrum Merksem. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. Het pand is al enige tijd leegstaand en verwaarloosd. Het is van belang dat investeringen in dit pand gemaakt worden om opnieuw een commerciële invulling te bekomen op deze locatie.

Voorliggende aanvraag is daarmee in overeenstemming met de functies in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid. Het gebouw past in de toekomstige straatwand en het toekomstige gabarit van de woningen uit zijn omgeving.

De afstand van voorgevel tot voorgevel in de Bredabaan is voldoende breed om een extra bouwlaag toe te laten. Verder is de afstand tot de achterste perceelsgrens en de achterliggende bebouwing ook voldoende groot waardoor twee extra bouwlagen geen hinder geven naar de achterliggende buren. De schaal van de aanvraag is aanvaardbaar in de stedelijke omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.

De gevels worden afgewerkt met grijze natuursteen, witte bepleistering en wit, pvc buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

De wijzigingen aan de voorgevel vormen een eerlijke vertaling van de achtergelegen woonfunctie.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

De elementen voor nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand dienen integraal teruggeplaatst te worden na uitvoering van de gevelisolatie en -afwerking. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de wooneenheden voldoende wooncomfort bieden.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst milieuvergunningen. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Indien er een bemaling noodzakelijk is voor de aanleg van een nieuw rioleringsstelsel en de aanleg van een septische put dan moet hiervoor een melding ingediend worden of een omgevingsvergunning worden aangevraagd vóór de start der werken.“

De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:
1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er worden achteraan in de gang 3 fietsstalplaatsen voorzien. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70m beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval. De gang naast de trap is te smal deze moet minstens 1 m breed zijn.
Naar voorwaarden wordt meegenomen om een nieuwe fietsenberging te realiseren die voldoet aan de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De ingang van de handelsruimte moet voldoen aan artikels 19 en 24 van de verordening toegankelijkheid.
4. Er moet een interne fietsenberging worden voorzien die vlot bereikbaar is en voldoet aan de afmetingen volgens artikel 29 van de bouwcode.
5. De arrière-corps dient behouden te blijven en vrij blijven van materiaal en isolatie. 
6. De elementen voor nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand dienen integraal teruggeplaatst te worden na uitvoering van de gevelisolatie en -afwerking.
7. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk dienen onzichtbaar uitgevoerd te worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten