2023_CBS_05149 - Omgevingsvergunning - OMV_2023051117. Bordeauxstraat 1. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/02/1966: vergunning (18#48317) voor wooncomplex;

-          11/04/1939: toelating (18#12182) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning: 10 appartementen verdeeld over de verdiepingen;
• kantoorfunctie: 2 kantoren op de gelijkvloerse en deels eerste verdieping;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 6 bouwlagen, op een patio van 17,50 m² na, volledig bebouwd perceel met een kroonlijst van 15,37 m;
• teruggesprongen dakappartement met een kroonlijst van 18,45 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel gelijkvloerse plintverdieping en dorpels in natuursteen (arduin);
• voorgevel Bordeauxstraat 1 + Londenstraat 20 in donkergrijs geverfde baksteen;
• voorgevel Londenstraat 22-26 in licht bruine bakstenen;
• buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium;
• dakverdieping in antraciet aluminium;

-          inrichting:

• 2 aparte toegangsdeuren voor de kantoren op de gelijkvloerse verdieping + 1 voor de fietsenberging + 1 voor bovenliggende appartementen.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning: 11 appartementen verdeeld over de verdiepingen;
• kantoorfunctie: 2 kantoren op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolumeovereenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

• bijkomend tweeslaapkamerappartement op de eerste verdieping met een oppervlakte van 112,95 m² en een terras van 9,22 m²;
• gewijzigde indeling fietsenberging met een oppervlakte van 20,91 m².

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 10 naar 11;

-          omvormen van een kantoorruimte naar een appartement;

-          uitbreiden van het volume in functie van een dakterras;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

bij het vermeerderen van het aantal woongelegenheden moet elke woonentiteit beschikken over een kwalitatieve buitenruimte. Door het ontbreken van meer uitgewerkte grondplannen van de andere verdiepingen is het onduidelijk of elke woonentiteit beschikt over een buitenruimte.

De voorziene buitenruimte van de extra woonentiteit ligt op 2 meter afstand van het terras van de naastgelegen woning en is hierdoor niet kwalitatief.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De fietsstalplaats is te klein voor de 4 extra te stallen fietsen

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

bij functiewijziging en de wijziging van het aantal wooneenheden dient de aanvraag aan de normen van de nieuwe parkeerbehoefte te voldoen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit ter vervanging van een kantoorruimte wordt de draagkracht van de site niet overschreden, indien deze woning voldoet aan alle hedendaagse woonkwaliteitseisen. Verder in het verslag zal blijken dat dit niet het geval is. Dit heeft een negatief effect op de draagkracht van het gebouw en de omgeving (bouwcode, art. 6). De aanvraag dient daarom te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorzien van een extra woonentiteit is in regel slechts aanvaardbaar indien de bestaande woonentiteiten over voldoende verblijfskwaliteit beschikken. Zo is belangrijk dat elke woonentiteit ten minste moet beschikken over een privatieve buitenruimte. Door het ontbreken van meer uitgewerkte grondplannen van de andere bouwlagen is het onmogelijk te verifiëren of dit hier het geval is.

Het terras aan de extra te voorziene woonentiteit bevindt zich achteraan in de oksel van het bouwblok op slechts 2 meter afstand van het terras van de naastgelegen woonentiteit. Dit is naar privacy onaanvaardbaar en kan hierdoor bezwaarlijk als een kwalitatief terras worden beschouwd. Bovendien is er vanop dit terras rechtstreeks inkijk mogelijk in het aanpalende appartement en omgekeerd. De aanwezigheid van een buitenruimte is een basisvoorwaarde om de functiewijziging gunstig te adviseren. Er kan onderzocht worden of een eenslaapkamerappartement met inpandig terras wel mogelijk is. De aanvrager wordt uitgenodigd om, indien gewenst, een dergelijk plan ter advies voor te leggen aan de dienst stedenbouwkundige vergunning, ter aftoetsing van de stedenbouwkundige conformiteit en de ruimtelijke inpasbaarheid, waarna een nieuwe aanvraag kan ingediend worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomend appartement met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden toegevoegd aan de bestaande fietsenstalling. Op de plannen zijn maar 14 fietsenstallingen ingetekend. De fietsenstalling is te klein voor de 4 extra fietsen. Het voorzien van voldoende fietsenstallingen is noodzakelijk bij de creatie van een nieuwe woning, omwille van de woonkwaliteit en de draagkracht van het perceel. Om in aanmerking te komen van vergunning dient deze voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.