2023_CBS_05153 - Omgevingsvergunning - OMV_2023048031. Desguinlei 184. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden;

Geacht vergunde toestand

-          functie: positief advies van de dienst vermoeden van vergunning voor 2 wooneenheden en een kantoorfunctie;

-          bouwvolume: onbekend;

-          gevelafwerking: onbekend;

-          indeling en inrichting: onbekend.

Bestaande toestand

-          indeling in 2 appartementen en een kantoorruimte;

-          4 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;

-          voorgevel in oranje baksteen met buitenschrijnwerk in zwart aluminium;

-          gelijkvloerse koer rechts achteraan.

Nieuwe toestand

-          indeling in vier appartementen met één slaapkamer en een netto vloeroppervlakte van circa 60 m²;

-          toevoeging van buitenruimtes achteraan op de verdiepingen;

-          nieuwe interne verbindingen tussen het hoofdvolume en de achterbouw;

-          ondergrondse fietsenberging;

-          ongewijzigde voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 4;

-          wijzigen van de functie kantoor naar wonen;

-          doorvoeren van interne constructieve werken; 

-          toevoegen van zowel inpandige als uitkragende terrassen achteraan.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de aard en grootte van de functie, typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie. Het omvormen tot een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten overschrijdt de draagkracht.
• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken: het inpandig dakterras achteraan doorbreekt de kroonlijst en ligt op slechts 40 cm in plaats van de minimaal vereiste 60 cm verwijderd van het midden van de scheidingsmuur.
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de slaapkamers op het gelijkvloers en op de 2 de verdieping hebben een hoogte van slechts 2m52 in plaats van de minimaal vereiste 2m60. De gemeenschappelijke fietsenberging en de afvalberging in de kelder heeft een hoogte van slechts 2m03 in plaats van de minimaal vereiste 2m20. De doorgangen van het hoofdvolume naar het entresolvolume heeft op de eerste en tweede verdieping maar een vrije hoogte van circa 1,88 meter.

• Artikel 27 Open ruimte: na de functiewijziging is er slechts 12,7 % van de totale perceel oppervlakte op het maaiveldniveau onbebouwd in plaats van de minimaal vereiste 20 %.
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het dak van de achterbouw bezitten geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. 
• Artikel 43 Septische putten: het is niet duidelijk of de voorziene septische put qua dimensionering voldoet aan artikel 43 uit de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg  aangewezen is als adviesinstantie. Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand bestaat momenteel uit een kantoorgedeelte en twee appartementen. Aangezien er onduidelijkheid is betreffende de laatst vergunde toestand, werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Vermoeden van vergunning. Uit dit advies blijkt dat er twee woonentiteiten als geacht vergund beschouwd kunnen worden. De aanvraag omvat vervolgens een gedeeltelijke functiewijziging van het pand van kantoor naar wonen. Zo ontstaat een meergezinswoning met vier appartementen. Het project past zich functioneel in in dit gedeelte van de Desguinlei waar woonfuncties kenmerkend zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Volgens de ingediende plannen omvat de aanvraag geen volume-uitbreiding. Echter is er geen duidelijkheid betreffende de laatst vergunde / geachte vergunde situatie. Er werden ook geen bewijsstukken aangeleverd om de geacht vergunde situatie betreffende het volume te onderzoeken.

Het inpandig dakterras achteraan de 3de verdieping doorbreekt de kroonlijst en ligt op slechts 40 cm in plaats van de minimaal vereiste 60 cm verwijderd van het midden van de scheidingsmuur. Echter laat de opgaande scheimuur van de rechter aanpaler het wel toe om deze uitsprong ter hoogte van het dak te voorzien zonder bijkomende onaanvaardbare hinder te creëren ten opzichte van de aanpalers. Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking worden toegestaan.

De plannen tonen dat na de functiewijziging slechts 12,7% van de totale perceel oppervlakte op het maaiveldniveau onbebouwd in plaats van de minimaal vereiste  van 20%. De aanvraag is vervolgens strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen. Er kan hierop geen afwijking worden toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel in oranje baksteen, buitenschrijnwerk in zwart aluminium en blauwe hardstenen plint blijft behouden. Op dit manier blijft het pand zich inpassen in het bouwblok waar gevels met gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De plannen tonen dat de aanvraag afwijkt van artikel 21 van de bouwcode welke een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60 meter en voor andere ruimtes van 2,20 meter. De slaapkamer achteraan de gelijkvloerse verdieping en de slaapkamer op de 2de verdieping hebben maar een hoogte van slechts 2,52 meter. Een ruimte die langdurig gebruikt wordt als woon- of werkplaats dient voor haar gebruikers en bewoners voldoende kwalitatief te zijn. Een voldoende vrije hoogte voor verblijfsruimten en andere ruimten garandeert dat elk vertrek over een minimale verblijfskwaliteit beschikt. Aangezien dit telkens de enige slaapkamers zijn, en een minimale verblijfskwaliteit voorzien moet worden, kan hierop geen afwijking worden toegestaan.

Ook de fietsstalplaatsen en de afvalberging in de kelder voldoen niet aan artikel 21 van de bouwcode. Deze moet volgens bovenstaand artikel een vrije hoogte van minimaal 2,20 meter hebben. De plannen tonen maar een vrije hoogte van 2,03 meter. Deze ruimtes dienen ook op een comfortabele manier gebruikt worden. Dit is niet het geval in de aanvraag (zie ook verder onder ‘mobiliteitsaspect’). Er kan geen afwijking worden toegestaan.

Tenslotte tonen de plannen dat de doorgang van het hoofdvolume naar de entresolvolumes, waar de slaapkamers gelegen zijn, zowel op de eerste als de tweede verdieping maar een vrije hoogte hebben van 1,88 meter. Ook dit wijkt af van bovenstaand artikel en is niet aanvaardbaar. De ruimtes in de entresolvolumes kunnen zo niet op een kwalitatieve manier bereikt worden. Er kan geen afwijking worden toegestaan. 

De plannen tonen dat de scheidingsmuren van het dak van de achterbouw geen minimale opstand van 30 cm bezitten ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. De aanvraag wijkt hiermee af van artikel 34 van de bouwcode. Hierop kan geen afwijking worden toegestaan. Bij een vergunning dient in voorwaarden te worden opgelegd om het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).

De plannen geven onvoldoende duidelijkheid over de dimensionering van de septische put. Bij een vergunning dient te worden opgelegd dat er een septische put voorzien moet worden conform de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

Uit bovenstaande afwijkingen kunnen we concluderen dat door het omvormen van een kantoorfunctie en 2 woonentiteiten naar een meergezinswoning bestaande uit 4 eenslaapkamerappartementen de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende appartementen moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          2 appartementen met 1 slaapkamer = 2x2 (1 slaapkamer + 1extra) = 4.

In de kelder worden 8 fietsstalplaatsen voorzien. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 meter beschikbaar zijn en dat is hier niet overal het geval waardoor de fietsvoorziening momenteel onvoldoende kwaliteit biedt. De fietsenberging is te bereiken via een trap met fietsgoot.

In voorwaarden van een vergunning moet worden opgelegd dat achter elke fiets in een fietsstalplaats een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar moet zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.