2023_CBS_04981 - Omgevingsvergunning - OMV_2022122954. Geluwestraat 4-10, Diksmuidelaan 217-217A, Zillebekelaan 4, Helderstraat 59. District Berchem - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• het hergebruik van het hemelwater bedraagt meer dan 10.000 liter;

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18: de toegang tot blok A moet drempelloos worden voorzien. Op de grondplannen bedraagt deze de toegelaten 2 cm. Echter op de gevelplannen bedraagt deze 10 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 17 Behoud en heraanplanting: de plannen verduidelijken welke bomen bewaard worden en welke bomen vervangen worden door nieuwe hoogstammige bomen, waardoor het niet beoordeelbaar is of de aanvraag voldoet aan dit artikel;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • er worden onvoldoende fietsparkeerplaatsen voorzien;
  • §2.4. er worden geen fietsstalplaatsen voor elektrische fietsen voorzien;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen autostalplaatsen op eigen terrein voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de opstand van het dak ter hoogte van blok A ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak bedraagt 0,20 m < 0,30 m;
• artikel 38 Groendaken: het dak ter hoogte van blok A wordt niet als een groendak aangelegd;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: de afvoerleidingen van de privé-riolering dienen conform dit artikel aangelegd te worden;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: de aansluiting van de DWA en RWA moet aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel conform dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Verordening hemelwater:

Inzake de gevraagde afwijking op de verordening hemelwater werd het advies van water-link en Aquafin gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijk gunstig advies.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. Het project moet voldoen aan de voorwaarden uit het in bijlagen toegevoegde verslag van water-link.

Verordening toegankelijkheid:

Het is door een discrepantie tussen de grondplannen en de gevelplannen niet duidelijk of de toegang tot blok A voldoet aan artikel 18 van de verordening toegankelijkheid. Een afwijking is niet mogelijk. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een school. De functie blijft ongewijzigd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de sloop en nieuwbouw van het bouwvolume langs de Helderstraat (gebouw A), het verkleinen van het gebouw achteraan de speelplaats (gebouw C) en het voorzien van een passerelle tussen beide gebouwen. De schaal van de schoolgebouwen is voldoende in overeenstemming met de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Het gebouw neemt meer dan 1/2de van de Helderstraat in beslag en heeft daardoor een beeldbepalende impact op het straatbeeld. Gelet op deze context werd het advies van de kwaliteitskamer ingewonnen. Hieronder het meest recente en voorwaardelijk gunstige advies:

“De kwaliteitskamer apprecieert de materiaalwijziging die het nieuwe schoolgebouw een alzijdige uitstraling geeft. Wat betreft blok C (op de speelplaats) gaat de kwaliteitskamer akkoord met de ingreep op de begane grond en de openingen.

De kwaliteitskamer herneemt de vraag om na te denken over de toekomstige transities op de schoolsite en een strategie te bepalen voor de verdere ontwikkelingen, alsook over de beeldkwaliteit van toekomstige ingrepen in functie van samenhang en coherent beeld. Dit eerste project biedt de opportuniteit om een strategie uit te zetten die toekomstige ontwikkelingen kan aansturen en de samenhang/kwaliteit op de site kan garanderen.”

Inzake de architectuur van gebouw A wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt het advies van de kwaliteitskamer bijgetreden. Het volume aan de Helderstraat wordt voorzien in rood metselwerk in divers verband en voorzien van een regelmatig ritme met royale vierkante raamopeningen. Deze architectuur wordt ook over de teruggetrokken daklaag doorgetrokken. De achtergevel van gebouw A wordt van eenzelfde materialisatie voorzien, maar het regelmatige ritme wordt vervangen door een meer speelse verdeling van de gevelopeningen. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Inzake de architectuur van gebouw C wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt het advies van de kwaliteitskamer bijgetreden. Tegen het openwerken van de begane grond en de vergrote gevelopening ter hoogte van de eerste verdieping geen bezwaar.

De overige bestaande wijzigingen aan het gebouw C (zoals het wijzigen van de kroonlijst, het wijzigen van de kleurstelling van de verdiepingen, het wijzigen van het gevelmateriaal van het gelijkvloers en het wijzigen van de gelijkvloerse kolommen) betreffen echter een verarming van de uitstraling van dit gebouw. Deze worden uitgesloten uit de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Water, lucht en geluid:

Het project betreft een school. Inzake de impact van de omgeving van de school en de impact van de school op de omgeving werd het advies van de stedelijke dienst ‘Stadsontwikkeling – Klimaat en Leefmilieu’ gevraagd. Inzake het aspect water werd een gunstig advies gegeven. Inzake het aspect lucht en geluid is het advies voorwaardelijk gunstig:

“Voor gebouwblok A: de akoestische prestatie van de gevel (inclusief raamgehelen) moet hoog genoeg zijn om bij een gevelbelasting van 64 dB(A) langs de Helderstraat een normaal akoestisch comfort in het nieuwe gebouw (blok A) te realiseren, waarbij wordt gestreefd naar 35 dB(A) in ruimtes die gevoelig zijn voor geluidshinder (bijvoorbeeld leslokalen, polyvalente ruimtes).”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. Bovenstaande voorwaarde dient toegevoegd te worden aan de beslissing.

Groenbehoud

Gelet op de aanwezigheid van grootschalige bomen werd het advies gevraagd aan de stedelijke Groendienst. Hieruit volgde een ongunstige beoordeling:

“Ongunstig kan gewijzigd worden in voorwaardelijk, maar het plan is niet volledig.

In de beschrijvende nota van de architect staat dat er op het terrein geen bomen aanwezig zijn. Ook op het inplantingsplan bestaande toestand en op de foto's zijn er ook geen bomen te zien, behalve op de luchtfoto. Daarop is duidelijk een grote boom zichtbaar. Wat gebeurt hiermee?

Eigenschappen en de gezondheid van de boom in beeld brengen.

In de nieuwe toestand worden er bomen voorzien, boomsoort onbekend. Op ecologisch vlak stelt de Groendienst voor een variatie van bomen aan te planten, waarvan zeker enkele inheemse soorten. Naar leefbaarheid en bestaande hitteproblematiek van speelplaatsen, ingesloten tussen gebouwen, is het zeer belangrijk minstens één boom van de eerste categorie te voorzien die ondergronds alle groeiruimte krijgt om uit te groeien tot een toekomstboom. De impact van dergelijke bomen op vlak van schaduw en verlaging van de temperatuur is enorm, op termijn van 20 - 30 jaar. 

Eventueel kan er gekozen worden van een systeem van blijvers en wijkers waarbij in de beginfase enkele kleine bomen extra worden aangeplant, tegen dat deze kleinere exemplaren afsterven is de toekomstboom volgroeid.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies deels bijgetreden. De knelpunten inzake groenbehoud zijn niet dusdanig dat het gehele project geweigerd dient te worden, mits de gepaste voorwaarden inzake het beschermen van aanwezige bomen en de kwaliteit van de nieuwe bomen opgelegd worden.

Gevelmateriaal gebouw C:

De gelijkvloerse gevel (en kolommen) van gebouw C werden oranje geschilderd en niet in keramische tegen voorzien. De exacte materialisatie van deze geveldelen die grenzen aan de overdekte speelplaats wordt niet verduidelijkt, waardoor het niet mogelijk is om te beoordelen of dit materiaal even slagvast en schadebestendig is als het vergunde gevelmateriaal. Gelet op de hoge kans op schade bij een gevel die aan een speelplaats grenst, dient dit op een voldoende kwalitatieve en schadebestendige afgewerkt te worden. Het opnieuw afwerken van de nieuwe gevels in zelfde oranje geschilderde gevels wordt uitgesloten uit de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening:

Voor dit project dienen er 30 (10 x 3) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. De plaatsen die voorzien worden voor het kleuteronderwijs zijn vooral bedoeld voor het onderwijzend personeel en minder in functie van leerlingen.

Er werden 20 plaatsen ingetekend met een 2-lagen fietsenstalsysteem.

De andere ruimte voor fietsenstalling wordt aangeduid als een fietsenberging voor speelfietsen en wordt dus niet meegerekend voor de benodigde fietsvoorzieningen. Hierdoor is er een tekort van 10 fietsstalplaatsen. Bij voorkeur worden deze voorzien als gewone lage stallingsplaatsen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Voor de volledige schoolsite geldt een milieuvergunning uit 2015. De rubrieken uit deze aanvraag hebben enkel betrekking op het te herbouwen schoolgebouw (blok A), perceel 0071/00P003 en het te verbouwen schoolgebouw (blok C), perceel 0071/00T003. 

Sonderingen tonen een vermoedelijke grondwaterstand van 2,5 m-mv tot 3,0 m-mv. De funderingen worden geplaatst op maximaal 1,25 m-mv. Een bronbemaling wordt daarom momenteel niet voorzien. 

Er worden voor de rest van de site enkel veranderingen aangebracht voor wat betreft de plaatsing van de stookinstallaties. De stookinstallatie die werkt op stookolie wordt vervangen. Rubriek 17.3.6.1.b is niet langer van toepassing. De definitieve buitengebruikstelling van de stookolietank dient te gebeuren volgens de code van goede praktijk (https://www.vlaanderen.be/een-stookolietank-buiten-gebruik-stellen). 

Het te herbouwen blok A en de te verbouwen gelijkvloerse verdieping van blok C worden na de werken verwarmd door middel van een geothermische warmtepomp. Deze wordt geplaatst op een diepte van <150 m. Het dieptecriterium wordt hierdoor niet overschreden waardoor de boringen niet aanzien worden als ingedeelde inrichting of activiteit.  

Het andere gedeelte van blok C (turnzaal) en de overige gebouwen D en E zullen nog steeds verwarmd worden met bestaande en deels nieuwe gasketelinstallaties. Het totale warmtevermogen van de gasketelinstallaties bedraagt 476,4 kW, wat een aanzienlijke vermindering is ten opzichte van de huidige situatie. Het dossier bevat recente reinigings - en verbrandingsattesten van de stooktoestellen. De toestellen werken goed. De verouderde toestellen worden door voorliggende aanvraag vervangen.  

Jaarlijks wordt 1 800 m³ huishoudelijk afvalwater geloosd in de openbare riolering. De capaciteit van de school blijft onveranderd na de verbouwingen. Het debiet blijft dus hetzelfde. 

Onderhoudsproducten met gevaarlijke eigenschappen zijn slechts in kleine hoeveelheden aanwezig.  

De school beschikt na de verbouwing over 3 polyvalente zalen. Het betreft de bestaande refter en de turnzaal van blok C.  Daarnaast wordt in blok A eveneens een nieuwe (polyvalente) turnzaal voorzien voor de kleuters. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De bijgevoegde voorwaarden uit de beoordeling van water-link zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. Het gehele project moet integraal voldoen aan de verordening toegankelijkheid.

4. Er dienen 10 bijkomende afsluitbare en overdekte fietsstalplaatsen voorzien te worden op eigen terrein in de vorm van lage stallingsplaatsen. Deze moeten voldoen aan de inrichtingsprincipes uit artikel 29 §2 van de bouwcode.

5. Er dienen in iedere fietsenstalling voldoende elektrische oplaadpunten aanwezig te zijn, in overeenstemming met de bepalingen uit artikel 29 §2.4 van de bouwcode.

6. Het platte dak van blok A als een groendak aan te leggen dat voldoet aan de bepalingen uit artikel 38 van de bouwcode.

7. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimumklasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

8. Het rioolstelsel gescheiden te voorzien tot aan de straat. Het gescheiden rioolstelsel moet voorzien worden conform de bepalingen uit artikelen 40 en 41 van de bouwcode.

9. Voor gebouwblok A: de akoestische prestatie van de gevel (inclusief raamgehelen) moet hoog genoeg zijn om bij een gevelbelasting van 64 dB(A) langs de Helderstraat een normaal akoestisch comfort in het nieuwe gebouw (blok A) te realiseren, waarbij wordt gestreefd naar 35 dB(A) in ruimtes die gevoelig zijn voor geluidshinder (bijvoorbeeld leslokalen, polyvalente ruimtes).

10. Per bestaande aanwezige boom op het terrein moet er minimaal 1 inheemse boom van eerste grootte A gepland worden. De plantmaat moet minstens 14/16 cm zijn. De heraanplanting moet geplant zijn voor het volgende groeiseizoen. Deze dienen gepland te worden rekening houden met volgende zaken:

-          Er dient een variatie van bomen aangeplant te worden, waarvan zeker enkele inheemse soorten.

-          Minstens één boom moet voorzien worden van eerste categorie die ondergronds alle groeiruimte krijgt om uit te groenen tot een toekomstboom.

-          Eventueel kan er gekozen worden voor een systeem van ‘blijvers en wijkers’, waarbij in beginfase enkele kleine bomen extra worden aangeplant, tegen dat deze kleinere exemplaren afsterven is de toekomstboom volgroeid. Indien er voor ‘blijvers en wijkers’ gekozen wordt moet er alvorens het planten contact opgenomen worden met de stedelijke groendienst.

11. Bij uitvoering van de werken dienen alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de behouden opgaande beplanting te beschermen, conform artikel 18 van de bouwcode.

12. Het wijzigen van de kroonlijst van gebouw C wordt uitgesloten uit de vergunning.

13. Het wijzigen of oranje schilderen van het gevelmateriaal van het gelijkvloers van gebouw C wordt uitgesloten uit de vergunning.

14. Het wijzigen van de gelijkvloerse kollommen in de voorgevel van gebouw C wordt uitgesloten uit de vergunning.

15. Het wijzigen van het gevelmateriaal en kleurstelling ter hoogte van de verdiepingen van gebouw C wordt uitgesloten uit de vergunning.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden is deze melding in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven om de vergunning te verlenen tot 14 augustus 2035.

Geadviseerde rubriek(en)

Gecoördineerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

De definitieve buitengebruikstelling van de stookolietank dient te gebeuren volgens de code van goede praktijk (https://www.vlaanderen.be/een-stookolietank-buiten-gebruik-stellen).