2023_CBS_05423 - Omgevingsvergunning - OMV_2023056038. Bresstraat 12. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/07/2021: weigering (20211697) voor het regulariseren van de voorgevel en samenvoegen van twee studio’s tot één studio plus een dakstudio;

-          13/01/1986: vergunning (18#66982) voor een verbouwing;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

-          https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/98933

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloerse handelszaak (geacht vergund);
• drie geacht vergunde wooneenheden in de voorbouw;
• geen woonfunctie in de achterbouw;
• magazijn achteraan in de achterbouw op de verdiepingen;

-          3 bouwlagen onder zadeldak;

-          perceel volledig bebouwd;

-          pand onderdeel van 2 spiegelende identieke woningen in een neoclassicistisch ensemble van meerdere woon- en winkelpanden naar een ontwerp van Victor Durlet.

Huidige toestand

-          functie:

• gelijkvloerse reca functie met achterliggende berging;
• 4 bovenliggende wooneenheden;

-          3 bouwlagen onder zadeldak;

-          gewijzigde voorgevel.

Gewenste toestand

-          functie:

• restaurant (gelijkvloers) en 4 wooneenheden (3 wooneenheden in de voorbouw en 1 wooneenheid in de achterbouw);

-          3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 46 m², 50 m² en 50 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 84 m²;

-          3 bouwlagen onder zadeldak;

-          privé dakterras achteraan op de eerste verdieping en gemeenschappelijk dakterras achteraan op de dakverdieping, toegankelijk via een nieuw bordes naast de traphal;

-          voorgevel in witte bepleistering met wit geschilderd, houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen en ramen met bovenlicht;

-          gelijkvloerse plint in rood metselwerk met zwart, houten buitenschrijnwerk plus gevelreclame zowel tegen als haaks op de gevel.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          wijzigen van de functie van de handel naar reca en van het achterliggend magazijn naar wonen;

-          interne verbouwingswerken;

-          aanleggen van 2 dakterrassen;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht; de voorgestelde toename van het aantal wooneenheden overschrijdt de draagkracht van de omgeving;
• Artikel 10 Inplanting bouwhoogte en bouwdiepte; bij functiewijziging moet het bouwvolume in harmonie worden gebracht met het referentiebeeld en moet de bezonning en daglichttoetreding optimaal zijn. Met de aanleg van het dakterras op de eerste verdieping verdwijnt de koepel en ontvangt het gelijkvloers geen lichtinval meer achteraan.
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de verblijfsruimtes op de zolderverdieping hebben een hoogte van slechts 2,38 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m.
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de slaapkamer achteraan op de tweede verdieping heeft een lichtdoorlatende oppervlakte van slechts 1,38 m² in plaats van de minimaal vereiste 2,2 m². Bovendien staat het dakvlakvenster te hoog om volledig te mogen meetellen bij de daglichtberekening. Ook de slaapkamer op de derde verdieping heeft een onvoldoende lichtdoorlatende oppervlakte van slecht 0,7 m² in plaats van de minimaal vereiste 1,73 m².
• Artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet er minimaal 20% open ruimte op het maaiveldniveau voorzien zijn. Na de functiewijziging van handel naar reca en van magazijn achteraan naar een woonfunctie wordt er geen open, onbebouwde ruimte voorzien op het maaiveldniveau.

• Artikel 28 Private buitenruimte; Het gemeenschappelijk dakterras heeft een bruikbare oppervlakte van circa 8 m² in plaats van de minimaal vereiste 12 m².
• Artikel 33 Zaak gebonden reclame: de haakse gevelreclame steekt 1,10 m uit de gevel in plaats van de maximaal toegelaten 60 cm. Daarnaast wordt niet gespecifieerd of de haakse reclame en de gevelreclame al dan niet verlicht worden.
• Artikel 43 Septische putten: het is niet beoordeelbaar of de septische put voldoende gedimensioneerd is.
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: er worden geen vetafscheiders voorzien bij de reca functie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg  aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in afgebakend lokaal kernwinkelgebied Brederodewijk (Beleidsnota Detailhandel 2020). Gezien de gelijkvloerse handelsfunctie wordt omgevormd naar een recafunctie werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Zij adviseren de aanvraag gunstig omdat, conform de Beleidsnota Detailhandel 2020, de functiewijziging een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten garandeert, wat de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers verhoogt en het risico op leegstand vermindert.

Op de bovenliggende verdiepingen en achteraan op het perceel wordt de functie wonen voorzien. Deze functie is langs de straatzijde kenmerkend. Wonen in binnengebied is dat niet. Hierdoor wordt de draagkracht van het perceel, het binnengebied en van het bouwblok overschreden.

De aanvraag moet daarom geweigerd worden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag wenst het bestaande bouwvolume te behouden. Het huidige bouwvolume is maximaal en zelfs te omvangrijk voor een woongebouw.

Enkel van het gelijkvloers wordt de laatst vergunde toestand aangeleverd, niet van de bovenliggende verdiepingen. Een bestaande toestand wordt wel aangeleverd.

Deze toont 2 wooneenheden in de voorbouw en 1 in de achterbouw.

De stedelijke dienst Geacht Vergund brengt positief advies uit voor 3 wooneenheden in de voorbouw maar niet voor de entiteit in de achterbouw. Het aantal geacht vergunde woonentiteiten is bijgevolg 3 met op het gelijkvloerse een handelszaak. Wonen in de achterbouw kan niet bewezen worden waardoor een woonfunctie in de achterbouw niet geacht vergund is. De functie van de achterbouw is magazijn.

Omdat de huidige toestand afwijkt ten opzichte van de toestand van voor 1979, komen de 3 wooneenheden niet in aanmerking als geacht vergunde toestand. De bijkomende wooneenheden moeten als nieuw beoordeeld worden en worden niet ontslagen van een toetsing aan de voorschriften. Gezien het vergund geachte statuut kunnen er wel afwijkingen hierop worden overwogen voor zover deze de basale woonkwaliteit van de woningen, het gebouw en zeker ook van de omgeving niet overschrijden.  

Omwille van de gelijkvloerse functiewijziging moet er 20 % open ruimte zijn op het gelijkvloerse (bouwcode, art. 27). Gezien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen gelijkvloerse woonbestemming heeft, laat artikel 3 van de bouwcode hier een afwijking op toe waardoor er geen bijkomende ontpitting voorzien moet worden op het perceel.

De aanvraag voorziet ook om het deel van het magazijn achteraan om te vormen tot wonen. Hierdoor dient er ontpit te worden conform artikel 10 en 27 van de bouwcode. Het bouwvolume op de 1ste en 2de verdieping achteraan het perceel dient verwijderd te worden indien de functie wijzigt van magazijn naar wonen. Dit komt de woonkwaliteit op zowel het eigen perceel als dat van de omgeving ten goede. De dag- en zonlichttoetreding zou op die manier ook geoptimaliseerd worden.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren, omwille van een gebrek aan volumeafname op de verdiepingen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en opgenomen is op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen: 

“Voorliggende aanvraag omvat een gelijkvloerse functiewijziging, het vermeerderen van het aantal woongelegenheden en de regularisatie van de voorgevel.

De aangevraagde werken met betrekking tot de woningen en de gelijkvloerse functie hebben geen impact op de aanwezige erfgoedwaarde. Vanuit oogpunt monumentenzorg is hiertegen ook geen principieel bezwaar.

De uitgevoerde gevelwerken betreffen het schilderen van de gevel in een witte kleur en de vernieuwing van het schrijnwerk in hout naar oorspronkelijk model. De ingrepen werden uitgevoerd conform de randvoorwaarden die eerder door de stedelijke dienst monumentenzorg werden meegegeven en kunnen dan ook gunstig geadviseerd worden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het gunstig advies van de dienst monumentenzorg bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het inrichten van een wooneenheid in de achterbouw is stedenbouwkundig onaanvaardbaar. De bouwdiepte van het perceel is maximaal en indien wonen wenselijk is, moet er een aanzienlijke volumereductie gebeuren alvorens een densiteitsverhoging kan toegelaten worden. De bestaande en geacht vergunde entiteiten in de voorbouw bevatten onvoldoende woonkwaliteit. Door het toevoegen van een bijkomende entiteit daalt de algemene woonkwaliteit op het perceel nog meer.

Daarenboven moet opgemerkt worden dat de bijkomende woonentiteit in het dakvolume niet voorzien is van een private buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode.

De aanvraag voorziet echter in 2 terrassen: een privatief terras ter hoogte van appartement 2 van ca. 10 m² in de achterbouw en een gemeenschappelijk terras van ca. 12 m² maar met een effectief functionele terrasoppervlakte van ca. 8 m².

Het terras aan appartement 2 zit gevat tussen het bouwvolume en de opgaande scheimuur van ca. 3,20 m waardoor het weinig kwalitatief is. 

Een gemeenschappelijk terras wordt aangevraagd op het platte dak van een achterbouw, maar dit is geen aanvaardbare plek voor een private of collectieve buitenruimte. De voorgestelde plek is te klein, genereert inkijk en overlast naar omwonenden.

De raamopeningen ter hoogte van de slaapkamers achteraan op de 2de verdieping en de slaapkamer en het dakvlakvenster achteraan zijn strijdig met art. 24 uit de bouwcode. In voorwaarden zou bij een mogelijke vergunning opgenomen worden dat deze in regel met dit artikel gesteld moeten worden.

De vrije hoogte van de onderste verdieping van het dakappartement bedraagt 2,38 m onder de nieuwe balkenlaag. Deze vrije hoogte is strijdig met art. 21 wat een vrije hoogte van 2,60 m vooropstelt voor leefruimtes. In voorwaarden zou bij een mogelijke vergunning opgenomen worden om een minimale vrije hoogte van 2,60 m onder de balkenlaag te voorzien of de vloerplaat niet te voorzien zodat het volume tot in de nok open is.  

De aangeleverde plannen geven niet duidelijk aan of er een septische put (bouwcode, art. 43) en vet- of olieafscheiders (bouwcode, art. 44) voor de reca-functie voorzien worden. Bij een mogelijke vergunning zouden deze zaken mee bij de voorwaarden opgenomen worden.

Bijkomend wordt vastgesteld dat de uitkraging van de haakse gevelreclame strijdig is met art. 33. Bij een mogelijke vergunning zou mee bij de voorwaarden opgenomen worden dat de haakse zaak-gebonden publiciteit aan dit artikel uit bouwcode moet voldoen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het vermeerderen van 3 naar 4 entiteiten, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. De aanvraag is strijdig met artikel 6 van de bouwcode. Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomende appartement moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er wordt op het gelijkvloers een fietsenberging voorzien voor 5 fietsen. Bij een mogelijke vergunning zou dit voldoende zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.