2023_CBS_05463 - Omgevingsvergunning - OMV_2022170615. Kleine Doornstraat 107. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          14/03/2022: vergunning (OMV_2021193940) voor het oprichten van een eengezinswoning met nevenfunctie kantoor na sloop:

-          10/06/1985: vergunning (222#12815) voor een berging in de tuinzone.

Vergunde toestand  

-          functie: eengezinswoning met nevenfunctie kantoor:

-          bouwvolume tuinhuis: 

• oppervlakte van 31 m²  
• inplanting achter het woonhuis ter hoogte van de rechter perceelgrens met huisnummer 247;  
• 1 bouwlaag onder zadeldak; 

-          gevelafwerking tuinhuis:  

• in rood metselwerk;
• donkergrijs aluminium schrijnwerk;
• donkergrijze dakpannen.

Bestaande toestand 

-          overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:  

• tuinhuis van 28 m² van 1 bouwlaag onder zadeldak; 
• paardenstal van 30 m² van 1 bouwlaag onder plat dak; 

Nieuwe toestand 

-          functie: eengezinswoning met nevenfunctie kantoor;

-          bouwvolume tuinhuis: 

• oppervlakte van 31 m²; 
• inplanting opgeschoven ter hoogte van de rechter perceelgrens met huisnummer 251, achter huisnummer 249; 
• 1 bouwlaag onder zadeldak; 

-          gevelafwerking tuinhuis:  

• in rood metselwerk;
• donkergrijs aluminium schrijnwerk;
• donkergrijze dakpannen. 

Inhoud van de aanvraag 

-          slopen van de bestaande paardenstal en tuinhuis; 

-          voorzien van een nieuw tuinhuis op een gewijzigde plaats. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan: 

-          De aanvraag betreft het optrekken van een nieuwe constructie, na sloop van twee bestaande constructies, in parkgebied. De parkgebieden moeten echter in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen. Het bouwen van een tuinhuis bij een eengezinswoning is niet in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften.

-          Er wordt toepassing gemaakt van de zonevreemde regelgeving (artikel 4.4.18 VCRO) om de verplaatsing van het bestaande, vergund geachte, niet verkrotte tuinhuis in parkgebied te verantwoorden. De herbouw op een gewijzigde plaats moet volgens dit artikel voldoen aan alle hiernavolgende vereisten:

1° voor het herbouwen is ten minste één van volgende oorzaken aanwijsbaar:

a) de verplaatsing volgt uit redenen van een goede ruimtelijke ordening, en wordt door de aanvrager uitdrukkelijk gemotiveerd vanuit een betere integratie in de omgeving, een betere terreinbezetting of een kwalitatief concept; hoewel de aanvrager de sloop van het huidige tuinhuis en oude paardenstal en de verplaatsing van het nieuwe tuinhuis motiveert vanuit een andere dimensie aan de openheid en connectie met de omringende bomen en vanuit een betere integratie in een park-omgeving door het gebruik van rustieke bouwmaterialen voor een meer landelijker karakter, oordeelt het bevoegde Agentschap voor Natuur en Bos in haar ongunstig advies dat het gezien de grootte van het perceel mogelijk is om het nieuwe tuinhuis op te richten in het woongebied in overeenstemming met de gewestplanbestemming.

2° ten minste één van volgende voorwaarden is vervuld:

a) de nieuwe toestand levert een betere plaatselijke aanleg op, en richt zich op de omgevende bebouwing of plaatselijk courante inplantingswijzen; het nieuwe tuinhuis richt zich niet op de omgevende bebouwing of courante inplantingswijzen gezien de ligging in parkgebied waar geen (woning)bijgebouwen worden toegestaan. Bovendien blijkt uit de ingediende bezwaren dat de inplanting dichterbij de woning van de bezwaarindiener dan bij de woning van de aanvrager net voor problemen kan zorgen. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het optrekken van een zonevreemde constructie in parkgebied volgens het gewestplan. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.

In de toetsing aan de regelgeving is reeds geoordeeld dat er geen aanleiding is om af te wijken van de bestemmingsvoorschriften en het parkgebied te residentialiseren met woning(bij)gebouwen. Ondanks de motivatie in de beschrijvende nota is het belangrijk om bebouwing in het parkgebied te beperken. Het slopen van het bestaande tuinhuis en de oude paardenstal kan dus gunstig beoordeeld worden. Het voorzien van een nieuw volume in het parkgebied niet. Ook het Agentschap voor Natuur en Bos geeft ongunstig advies omdat de aanvraag niet in overeenstemming is met de gewestplanbestemming.

Bovendien beschikt het perceel over voldoende ruimte in het woongebied en is er dus geen reden om dit in het parkgebied te voorzien. Als voorwaarde zal daarom opgenomen worden om het nieuwe tuinhuis te voorzien in het daarvoor bestemde woongebied.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het slopen van het bestaande tuinhuis en een paardenstal. Op de locatie van de paardenstal zal een nieuw tuinhuis gebouwd worden. Het nieuwe tuinhuis heeft een oppervlakte van 31 m² en een nokhoogte van 5 meter. Het grondplan van het gelijkvloers doet vermoeden dat er een trap wordt voorzien naar de kelderruimte en de ruimte onder het dak. Deze trappen staan echter niet opgetekend op de grondplannen van de kelder en de dakverdieping. Het bereikbaar maken van de ruimtes kan worden toegestaan.

Het opschuiven van de inplanting van het tuinhuis van de locatie achter het woonhuis van de aanvrager naar een locatie achter huisnummer 249 ter hoogte van de perceelsgrens met huisnummer 251, verplaatst de mogelijke lasten naar de tuinen van de buren terwijl de aanvrager zo een vrij en open uitzicht naar het parkgebied achteraan krijgt. Het perceel van de aanvrager is overigens groot genoeg om het nieuwe tuinhuis in zijn eigen tuin in het woongebied in te planten in plaats van ervoor te kiezen dit ter hoogte van de tuinen van de buren te doen.

Voor het volume kan gezien de hoogte een gunstig advies verleend worden wanneer de constructie op minstens 5 meter – gelijk aan de hoogte – van de perceelsgrenzen wordt ingeplant, in het woongebied. Als voorwaarde zal daarom opgenomen worden om het nieuwe volume te voorzien in het woongebied op minstens 5 meter van de perceelsgrenzen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie voor de gevels in donkergrijs aluminium schrijnwerk, rood gevelmetselwerk en donkergrijze dakpannen is stedenbouwkundig inpasbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op het bouwen van een tuinhuis bij een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het nieuwe tuinhuis is te voorzien op het perceel binnen het woongebied volgens het gewestplan, op minstens 5 meter van de perceelsgrenzen.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Inbreuk op privacy: de bezwaarindiener gaat niet akkoord met de locatie van het nieuwe gebouw omwille van een privacy probleem.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is deels gegrond.

Gelet op de afstanden tussen de woning van de bezwaarindiener en het nieuwe volume is de te verwachte hinder die hier zal ontstaan niet als hinderlijk te benoemen. Bovendien zal het nieuwe volume voorzien worden als tuinhuis, waarvan het gebruik niet kan aanzien worden als een functie die voor privacy problemen kan zorgen.

Het klopt wel dat de mogelijke lasten van het woningbijgebouw worden afgewenteld op de buren door de inplanting niet te voorzien op het ruime perceel achter de woning van de aanvrager maar ervoor te kiezen om het nieuwe tuinhuis ter hoogte van de tuinen van de buren te plaatsen. Dit wordt aangepast in de voorwaarden.

2. Gebouw in plaats van schuur: de bezwaarindiener haalt aan dat er geen tuinhuis wordt voorzien maar wel degelijk een gebouw.
   Beoordeling:

De plannen zoals toegevoegd in het dossier voorzien het bouwen van een groot tuinhuis dat bestaat uit een gelijkvloers en een eerste verdieping. Het betreft inderdaad een groot volume daar waar een tuinhuis meestal bestaat uit een eenvoudige constructie met een beperkte oppervlakte en hoogte. Het is echter aan de vergunningverlenende overheid om een project te beoordelen zoals het wordt aangevraagd en dus als tuinhuis.

Het bezwaar is ongegrond

3. Niet noodzakelijk om een nieuw gebouw te voorzien: de bezwaarindiener haalt aan dat het vervangen van het dak van het huidige gebouw voldoende had geweest.

Beoordeling:

Aangeleverd beeldmateriaal toont inderdaad aan dat het huidige gebouw gerenoveerd zou kunnen worden om dit een tweede leven te geven. Echter staat het de aanvrager vrij om er voor te kiezen dit niet te doen en een nieuw gebouw te voorzien.
Het bezwaar is ongegrond.

4. Natuurgebied: de bezwaarindiener geeft aan dat het natuurgebied vrij moet blijven van gebouwen.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.

Tijdens de procedure is er advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos. Hun advies is ongunstig omdat de aanvraag niet in overeenstemming is met de gewestplanbestemming.