2023_CBS_05424 - Omgevingsvergunning - OMV_2023041072. Brusselstraat 69. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/08/2020: vergunning (OMV_2020049127) voor het regulariseren wijzigen van het schrijnwerk in de voorgevel en rechtzetten proces-verbaal.

Vergunde toestand

-          functie wonen:

• meergezinswoning met 3 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder zadeldak;
• bouwdiepte hoofdvolume tot 8,5 m;
• dakkapel aan de voorzijde;
• perceel volledig bebouwd met uitzondering van koertje rechts achteraan;

-          gevelafwerking:

• plint blauwe hardsteen;
• cementering wit;
• buitenschrijnwerk pvc donkergrijs;
• poort naar inpandige garage.

Bestaande toestand

-          buitenschrijnwerk werd niet aangepast naar garagepoort.

Nieuwe toestand

-          functie wonen:

• meergezinswoning met 3 wooneenheden;
• gelijkvloerse kantoorfunctie;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder zadeldak;
• bouwdiepte hoofdvolume tot 8,5 m;
• dakkapel aan de voorzijde;
• perceel volledig bebouwd met uitzondering van koertje rechts achteraan;

-          gevelafwerking:

• plint blauwe hardsteen;
• gevel geïsoleerd;
• gevelpleister wit;
• buitenschrijnwerk pvc donkergrijs;
• gewijzigde gevelopening.

Inhoud van de aanvraag

-          supprimeren van de gelijkvloerse garage;

-          inrichten van een gelijkvloerse kantoorfunctie;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte

Bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.

Het perceel is voor minder dan 20% van de oppervlakte op het niveau van het maaiveld onbebouwd.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

De bestaande parkeerplaats verdwijnt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming indien het isolatiepakket met afwerking maximaal 14 cm bedraagt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse ruimte wordt omgevormd naar een kantoorfunctie werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing leest als volgt: 

“Het betreft de aanvraag voor de functiewijziging van een garage naar een kantoorruimte in de buurt van het Justitiepaleis waar heel wat advocaten gevestigd zijn.  Dit is conform de beleidsnota Ruimtelijke Economie waarin gepleit wordt voor verwevenheid van economische functies.”

Gezien het gunstig advies is de aanvraag bijgevolg vatbaar voor vergunning.   

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse garage in het pand wordt omgevormd tot kantoorruimte.

De bestaande koer achteraan blijft behouden maar ondanks de functiewijziging wordt geen verder ontpitting op het perceel voorzien (bouwcode, art. 27). Het betreft echter een klein perceel met een perceelsdiepte van 10,91 m aan de linkerzijde en 9,40 m aan de rechterzijde. Het is daarom niet mogelijk om aan deze voorwaarde te voldoen waardoor een afwijking toegestaan wordt.

De nieuwe kantoorruimte wordt voorzien van een ruime verdiepingshoge raampartij aan de straatgevel. De raam aan de achtergevel geeft toegang tot het koertje.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met de functiewijziging naar kantoor wordt overschreden. 

Visueel-vormelijke elementen

De vergunde garagepoort in donkergrijze PVC wordt vervangen door een raampartij en de gevelopstand onder het raam wordt bekleed met blauwe hardsteen.

Het bestaande buitenschrijnwerk in antraciet PVC blijft behouden.

Zowel de voor- als achtergevel worden na-geïsoleerd en afgewerkt met een lichte gevelpleister. Onderaan wordt een plint in blauwe hardsteen voorzien.

De aanvraag voorziet een totaal pakket van 15 cm gevelisolatie aan de voorgevel terwijl dit in het kader van het rooilijndecreet maximaal 14 cm mag bedragen.

Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt opgelegd om het gevelpakket (isolatie en bepleistering) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14cm ten opzichte van de gevellijn. 

Bij het plaatsen van gevelisolatie dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed te worden aan een aantal ontwerpdetails die als voorwaarde zullen worden opgelegd in de vergunning. 

Concreet dient de arrière-corps behouden te blijven en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die in de gevel niet zichtbaar zijn.

Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bijkomend opgelegd dat bestaande gevelbrede raamdorpels in natuursteen behouden moeten blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

Ook de natuurstenen gevellijst tussen het gelijkvloers en de 1ste verdieping als de bestaande plint zijn te behouden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden strookt het project qua architectuur met het algemeen aanvaardbare in de omgeving. 

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen: 

“Het pand is gelegen in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde waarbij de wenselijkheid van behoud wordt voorop gesteld.

De erfgoedwaarde van het pand is doorheen de jaren ernstig aangetast net zoals bij de belendende panden.  Het object/complex is neutraal.

De stedelijke dienst monumentenzorg heeft geen bezwaar.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het gunstig advies van de dienst monumentenzorg bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het kantoor van 25m² moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25/100m²).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter voorbij de gevellijn. 

3. De arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie.

4. De bestaande elementen in natuursteen (raamdorpels en horizontale gevellijst) te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

5. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren.

6. De bestaande plint te behouden door deze te verplaatsen. Na het uitvoeren van de werken moet de plint voorbij het gevelmateriaal steken.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.