2023_CBS_04864 - Omgevingsvergunning - OMV_2022165189. Kleine Pieter Potstraat 10. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken; 

-          inrichten van een dakterras. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.11 DAKTERRASSEN > 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken: het terras aan de achtergevel zit tegen de perceelsgrens aan de rechterzijde.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 16 Technische uitsprongen:

er wordt in de tuinzone een warmtepomp voorzien tegen de rechterperceelsgrens. Voor klimaatbeheersingstoestellen geldt een minimale afstand van 2 meter van de perceelsgrenzen;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

op de 1e en 2e verdieping wordt de vrije hoogte verkleind van 2,50-2,52 meter naar 2,45-2,47 meter. Voor verblijfsruimten geldt een minimale vrije hoogte van 2,60 meter;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

op de 1e verdieping heeft de slaapkamer achteraan een oppervlakte van circa 36 m², de lichtdoorlatende oppervlakte bedraagt hier slechts 2,7 m² waarvan 1 raamopening met ondoorzichtig glas. Bij verblijfsruimten dient de lichtdoorlatende oppervlakte minstens 10 % van de netto-vloeroppervlakte te zijn.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft het omvormen van een pakhuis tot een eengezinswoning met complementaire kantoorfunctie. Deze bestemmingswijziging is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van RUP Binnenstad en is functioneel inpasbaar.

Er worden enkele afwijkingen op de bouwcode vastgesteld. Deze volgen uit de historische opbouw van het pand waardoor niet kan worden tegemoetgekomen aan de voorschriften. Het betreft de voorschriften over de vrije hoogte van en lichttoetreding in verblijfsruimten, meer bepaald artikels 21 en 24. Omwille van de erfgoedwaarde kunnen deze beperkte afwijkingen aanvaard worden.

De warmtepomp wordt tegen de achterste gevel van het kapelletje geplaatst op minder dan een halve meter van de achterste perceelsgrens. Volgens artikel 16 van de bouwcode moeten technische installaties op een minimale afstand van 2 meter van de perceelsgrenzen worden geplaatst. De warmtepomp moet op voldoende afstand van de achterste perceelsgrens worden geplaatst, ofwel tegen de achtergevel, ofwel boven het dak. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er is geen volumewijziging aan het gebouw met uitzondering van een inpandig terras op de zolderverdieping. Dit terras is geplaatst tegen de rechter perceelsgrens en wijkt daarmee af van artikel 2.1.11.1 van RUP Binnenstad. Volgens dit artikel moeten terrassen in schuine daken geplaatst worden op een afstand van minimum 1 meter van de perceelsgrenzen. Het terras volgt de draagstructuur van de dakspanten en geeft geen onaanvaardbare inkijk naar andere percelen. Het terras leunt tegen de hogere scheimuur van nummer 12. Bovendien verbreedt de tuinzone onmiddellijk achter de achtergevel met circa een meter, waardoor er door het niet respecteren van deze minimum 1 meter nog steeds een vergelijkbare impact op het naastgelegen rechter perceel is.

De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft ook geen bezwaar tegen deze ingreep.

Deze afwijking is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019.

De cultuurhistorische waardenstelling in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt als volgt: “Het pakhuis heeft een zeer hoge historische waarde, met dank aan zijn eerste twee bouwfasen. Enerzijds is er de aanwezigheid van de middeleeuwse kern in de kelder, herkenbaar aan de opbouw met kloostermoppen en de maziergaten. Doorgaans gaat bij historische gebouwen met oude kern in het Antwerpse centrum de geschiedenis ‘slechts’ terug tot de 16de-eeuw, gezien de grote bouwexplosie die in deze tijd plaatsvond, het komt slechts zeer zelden voor dat er ook restanten van voor deze Gouden Eeuw aangetroffen worden. Anderzijds is de rest van het gebouw (buitenschil, keldergewelven en bouwlagen daarboven met houten structuur) een zeer gaaf bewaard gebleven relict uit de 16de-eeuw.

Het is zeer zeldzaam dat er nog een pakhuis uit deze periode bewaard gebleven is, er zijn namelijk wel nog heel wat historische pakhuizen bewaard in Antwerpen, maar deze dateren quasi allemaal uit de late 19de en 20ste eeuw. 

Er kan gesteld worden dat enkel de elementen die uit deze eerste twee bouwfasen dateren erfgoedwaarde hebben, ingrepen die later uitgevoerd zijn hebben geen meerwaarde voor de bestaande erfgoedwaarden met zich meegebracht, of waren zelfs storend, tenzij hierna nog gespecifieerd.

Zowel de straat- als achtergevel heeft amper een architecturale waarde gezien de uiterst sobere opbouw die typisch is voor dergelijke functionele architectuur, en het totale gebrek aan enige interessante architecturale elementen. Ook vanbinnen is er geen sprake van architecturaal waardevolle afwerkingslagen of interieurelementen. 

Wel is de structuur van het pand volledig opgetrokken uit bouwmaterialen en met constructietechnieken die zeer typisch waren voor de (pre-)16de-eeuw, met name het grote baksteenformaat in de keldermuren die kenmerkend zijn voor middeleeuwse constructies, en de draagstructuur bestaande uit dragende baksteengevels waarin een houtstructuur met roosteringen op moerbalken waaronder standvinken. Vooral de kelder is hierbij zeer opmerkelijk, enerzijds door de witstenen arcade, anderzijds door zijn hoogte. Hieraan is merkbaar dat deze speciaal voor de pakhuisfunctie werd opgebouwd, want aangezien de kelder de enige verdieping is waar men geen rekening moest houden met de draagkracht van de vloer, kon men hier zo hoog opstapelen als men maar wilde. Door de arcade kon men zoals op de bovenverdiepingen de ruimte efficiënter gebruiken, zonder scheidingswanden als beperking.

Het gebouw heeft een zeer hoge industrieel-archeologische waarde als perfect gaaf bewaard voorbeeld van een 16de-eeuws pakhuis uit de Antwerpse Gouden Eeuw, het is een getuige van de havenactiviteiten die deze buurt markeerden en doorslaggevend waren voor de welvaart die de stad kende.

Interessant hierbij is dat het gebouw meteen vanaf zijn opbouw als pakhuis opgetrokken werd, en dit geen bestaand pand was dat herbestemd werd, waardoor we hierbij duidelijk kunnen aflezen hoe de 16de-eeuwse kooplieden hun opslagplaatsen zo efficiënt mogelijk wilden inrichten. Typologische kenmerken van historische pakhuizen die hier duidelijk naar voor komen zijn de kleine vensteropeningen in de gevels, de grote gelijkvloerse poortopening en laadluiken op de verdiepingen, de grote open ruimtes met zo weinig mogelijk obstakels en de interne zware houten draagconstructie met lage verdiepingshoogtes. De uiterst sobere architecturale uitwerking en totaal gebrek aan decoratieve elementen is typisch voor deze functionele architectuur.

Daarnaast is het ook zeer interessant dat niet enkel de 16de-eeuwse werking nog perfect kan afgelezen worden, maar ook de evolutie die het pand in de 19de-eeuwse economische heropleving van de stad heeft ondergaan. Hierbij werd het hijsen van de goederen naar binnen gebracht, waarvan de openingen in de verdiepingsvloeren met bovenaan het hijssysteem deze aanpassing duidelijk weergeven.

Vooral het opmerkelijk gaaf bewaard gebleven 19de-eeuwse hijssysteem verdient hierbij een extra vernoeming, dergelijk toestel wordt quasi nooit nog aangetroffen op zijn oorspronkelijke locatie.

Het pand is zeer duidelijk onderverdeeld in een smalle rechtertravee die speciaal is vormgegeven voor het verticaal transport, met daarnaast per verdieping een identieke grote open ruimte. Deze ruimtelijkheid vertaalt zich ook naar de straatgevel, waarbij de magazijnruimte wordt gekarakteriseerd door identieke kleine vensteropeningen en de rechtertravee door grote openingen zoals de poort en de laadluiken.

De oprichting van de straat is een interessant historisch-stedenbouwkundig gegeven, aangezien deze pas in de 16de eeuw geopend werd in een stadsdeel dat inmiddels reeds enkele eeuwen bestond. Dit was een ingreep die enkel mogelijk was tijdens de korte Calvinistische periode, waarbij de gronden van het katholieke klooster opgeëist werden. Dit pakhuis behoorde tot de eerste bebouwing van deze nieuwe straat die het klooster als een litteken doormidden sneed. De totstandkoming van een pakhuis op deze locatie moet gezien worden binnen het belang van deze buurt in het hele havengebeuren.”

De afweging in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt als volgt: “Men wenst het gebouw in te vullen als handelsruimte met bovengelegen woning.

Het project werd bezocht en de principes werden voorbesproken.

Met betrekking tot het schrijnwerk in de voorgevel wordt als voorwaarde opgelegd om detailtekeningen voor te leggen voor verder advies, dit geldt ook voor de invulling van de poorten en de bevestiging van de luiken aan de voorgevel.

In de tuinzone achteraan wordt “behoud koertje” vermeld. Het betreft een soort kapelletje dat uiteraard integraal behouden dient te blijven, wat als voorwaarde zal opgelegd worden.

Het isoleren van de kelder langs de binnenzijde dient verder onderzocht te worden. In de kopse kanten van de gewelven bevatten de muren maziergaten en zijn de typische middeleeuwse grote formaten baksteen duidelijk zichtbaar. Vanuit erfgoedoogpunt is het dan ook niet wenselijk om de kopse kanten van de gewelven te isoleren gelet op de hoge erfgoedwaarde van de kelder. Bijkomend is de kans zeer groot dat op die manier vochtproblemen gecreëerd worden.

Het isoleren van de keldervloer dient eerst verder onderzocht te worden. Het is niet duidelijk of de arcadebogen onderaan een basement hebben door het puin dat nog aanwezig is. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden om hier eerst verder onderzoek naar te verrichten, en de resultaten hiervan voor te leggen aan onze dienst. Afhankelijk van het resultaat kan de vloer wel of niet geïsoleerd worden.

Een aandachtspunt bij het leegruimen van de kelders: wanneer er tot onder het vloerniveau van de kelders wordt gegraven dient hier archeologische begeleiding te worden voorzien. Dit zal ook als voorwaarde opgelegd worden.

Op plan gelijkvloers wordt een stenen vloer voorzien, we gaan ervan uit dat dit een bakstenen vloer zal zijn zoals ook in de nota wordt omschreven.

We gaan uit van integraal behoud van het hijssysteem dat nog aanwezig is en laadplatform tussen 0 en 1.

Tussen niveau 2 en 3 wordt achteraan een vide voorzien. Uitgangspunt is integraal behoud van de bestaande draagstructuur, enkel de planken vloer (die in slechte staat is hier) kan verwijderd worden.

De detaillering van de bakgoot aan de voorgevel dient ook voorgelegd te worden voorafgaand aan de uitvoering gelet op de impact op het straatbeeld. Het is niet duidelijk of de bakgoot gewijzigd zal worden door het voorzien van dakisolatie en nieuwe pannen.”

Volgende voorwaarden in het advies van Monumentenzorg worden dan ook opgelegd:

-          Met betrekking tot het schrijnwerk in de voorgevel wordt als voorwaarde opgelegd om detailtekeningen voor te leggen voor verder advies, dit geldt ook voor de invulling van de poorten en de bevestiging van de luiken aan de voorgevel.

-          In de tuinzone achteraan wordt “behoud koertje” vermeld. Het betreft een soort kapelletje dat uiteraard integraal behouden dient te blijven, wat als voorwaarde zal opgelegd worden.

-          Uitsluiten isolatie kopse kanten gewelfde kelders.

-          Verder onderzoek naar vloerpakket en basementen van de zuilen in de kelders vooraleer akkoord kan worden gegaan met het plaatsen van vloerisolatie.

-          In geval van uitgraving kelderniveau is archeologische begeleiding noodzakelijk.

-          Bakstenen vloer te voorzien op gelijkvloerse verdieping.

-          Integraal behoud van hijssysteem en laadplatform tussen 0 en 1.

-          Behoud draagstructuur thv vide tussen niveau 2 en 3.

-          Detaillering bakgoot voorgevel voor te leggen voor verder advies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de woning met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Volgens de nota kunnen er fietsen gestald worden in de inkomzone. Dit moet ingetekend worden op de plannen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De voorwaarden in het advies van Monumentenzorg strikt na te leven.

3. De warmtepomp te voorzien op een afstand van de perceelsgrenzen conform de bepalingen van artikel 16 van de bouwcode.

4. 3 fietsstalplaatsen te voorzien conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

1. De omschrijving van het voorwerp van de aanvraag is niet correct: de uitvoering van de werken is al gestart, het is dus een regularisatie.
   Beoordeling: Op het gelijkvloers werd een dichtgemetste deuropening weer gedeeltelijk open gemaakt om toegang te hebben tot de tuinzone. De benaming ‘regularisatie’ is niet relevant voor de beoordeling van de stedenbouwkundige aspecten. De beoordeling gebeurt op basis van de vergunde en de nieuwe toestand. Het bezwaar is niet gegrond.
2. De verantwoordingsnota vermeldt een foutieve planningscontext: volgens de nota is er geen RUP van toepassing.
   Beoordeling: Deze vergissing heeft geen invloed op de beoordeling van de aanvraag. Omwille van enkele afwijkingen op de voorschriften werd een openbaar onderzoek gehouden. De juiste procedure werd gevolgd. Het bezwaar is niet gegrond.
3. Op het grondplan staat een te behouden koertje, dit is in feite een historisch kapelletje.
   Beoordeling: Dit is inderdaad een foutieve benaming die verder geen afbreuk doet aan de intentie om het kapelletje te behouden. Dit wordt nog expliciet hernomen in de omgevingstoets.
4. Het adres Kleine Pieter Potstraat 10 is foutief. Het officiële adres is Hoogstraat 34.
   Beoordeling: Dit is een administratieve kwestie die verder geen invloed heeft op de beoordeling van voorliggende aanvraag.
5. Het dakterras en de ramen in de achtergevel zorgen voor overmatige inkijk. Het dakterras is in strijd met artikel 2.11.1.1 van RUP Binnenstad.
   Beoordeling: Het klopt dat het dakterras en de ramen voor een inkijk kunnen zorgen. Deze inkijk is echter niet van zulke aard dat deze de privacy onaanvaardbaar schendt. Gelet op de typische configuraties binnen het stedelijk weefsel bestaat er altijd een vorm van hinder, veroorzaakt door de omwonenden waarbij van alle betrokken partijen een zekere tolerantie is vereist. De te verwachte hinder die hier zal ontstaan resulteert niet in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden. Het klopt dat het dakterras in strijd met artikel 2.11.1.1 van RUP Binnenstad. Het bezwaar is deels gegrond.

6. De tuin achter de woning maakt deel uit van de handelsovereenkomst met de uitbater van het restaurant in de Hoogstraat, wat de aanvraag onuitvoerbaar maakt.
   Beoordeling: De omgevingsvergunning doet geen uitspraak over burgerrechtelijke kwesties. Geschillen in verband met eigendomsrecht, gebruiksrecht en zakelijk recht moeten door de bevoegde rechtbank worden behandeld. Het bezwaar is niet gegrond.
7. De tuin ligt vlak naast het horecaterras van bezwaarindiener. De afscheiding is onvoldoende om als buffer te fungeren.
   Beoordeling: Het gebouw Pieter Potstraat 10 behoorde vroeger bij het perceel Hoogstraat 34 met binnenplaats. De eigenaar van het geheel heeft recent het gebouw in de Pieter Potstraat met een strook tuin van 1,90 m afgesplitst en verkocht aan de aanvrager. Het is aan beide eigenaars om afspraken te maken over erfscheidingen, lichten en zichten. Het bezwaar is niet gegrond.
8. De erfgoedwaarde wordt onvoldoende gerespecteerd. Het kapelletje wordt (bewust?) niet vermeld en mogelijke verborgen historische elementen worden na ontmanteling samen met de dienst Monumentenzorg bekeken. Deze werkwijze biedt geen enkele garantie over het behoud van de erfgoedwaarde.
   Beoordeling: Het kapelletje is te behouden, los van de foute benaming valt nergens uit de aanvraag af te leiden dat het zou gesloopt worden. Het behoud wordt in elk geval als voorwaarde opgelegd. De stedelijke dienst Monumentenzorg is in de binnenstad vaak betrokken bij de evolutie van werken in historische panden, juist omdat het in vele gevallen onmogelijk blijkt om vooraf destructief onderzoek te verrichten. Deze werkwijze heeft al voldoende zijn nut bewezen. Het bezwaar is niet gegrond.
9. Er is gebleken dat het gebouw van de aanvraag oorspronkelijk één kadastraal perceel vormde met het gebouw en het terras van de bezwaarindiener. Omwille van de opsplitsing is een verkavelingsvergunning noodzakelijk.
   Beoordeling: Artikel 4.1.1, 14° VCRO definieert verkavelen als volgt: een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies.
   Het was de bedoeling van de decreetgever om een verkavelingsplicht te voorzien voor het vervreemden van percelen waar nog geen woning op gerealiseerd is. Dat de reeds bestaande woning bedoeld is om verbouwd of zelfs herbouwd te worden leidt niet tot een verkavelingsplicht. Het bezwaar is niet gegrond.