2023_CBS_03789 - Omgevingsvergunning - OMV_2022147019. Kipdorp 32. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/09/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022082323) voor het verbouwen van een studentenwoning en wijzigen van het aantal woongelegenheden;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/5170;

-          01/04/1905: toelating (838#135) voor het verbouwen van de gevel.

Vergunde toestand

-          functie:

• voorzijde gelijkvloers: gemeenschappelijke ruimte;
• achterzijde gelijkvloers en bovenliggende verdiepingen: studentenhuis met 5 kamerwoningen met oppervlakte tussen circa 15 m² en 30 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen en een schilddak; 
• bouwdiepte van 14,50 m op het gelijkvloers en de verdieping;
• gelijkvloerse uitbouw met een oppervlakte van circa 10 m²;
• fietsenstalling voor 7 fietsen;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde en bepleisterde lijstgevel;
• wit geschilderd houten schrijnwerk op de eerste en tweede verdieping;

• gelijkvloerse winkelpui in hout met groot vitrineraam en centrale toegangsdeur;
• gevelbrede gietijzeren balkonborstwering op de eerste verdieping;

-          inrichting:

• onbebouwde ruimte van circa 23,5 m²;
• toegang via poort in Markgravestraat 4 (erfdienstbaarheid).

Bestaande toestand

-          functie: 8 studentenkamers met oppervlakte tussen circa 15 m² en 30 m²;

-          bouwvolume:

• gelijkvloerse uitbouw met een oppervlakte van circa 19 m²;
• bouwdiepte van 20,30 m;

-          gevelafwerking:

• beige geschilderde en bepleisterde voorgevel;
• gelijkvloerse winkelpui met groot vitrineraam en centrale toegangsdeur;
• wit geschilderd houten schrijnwerk;

-          inrichting:

• onbebouwde ruimte van circa 14,50 m²;
• koer volledig verhard.

Nieuwe toestand

-          functie:

• voorzijde gelijkvloers voorzijde: detailhandel;
• achterzijde gelijkvloers en bovenliggende verdiepingen: studentenhuis met 6 kamerwoningen met oppervlakte tussen circa 15 m² en 30 m²;

-          bouwvolume:

• gelijkvloerse achterbouw van circa 10 m², deels bestaande uit overdekte fietsenstalling voor 6 fietsen en afvalberging;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde en bepleisterde voorgevel;
• nieuw wit geschilderd houten schrijnwerk;
• ongewijzigde gelijkvloerse plint;

-          inrichting:

• onbebouwde ruimte van circa 23,5 m²;
• koer deels onthard;
• nieuwe verhardingen beperkt tot circa 7 m².

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal kamerwoningen van 5 naar 6;

-          interne constructieve werken;

-          gedeeltelijk slopen van de aanbouw;

-          aanleg van verhardingen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  In CHE-gebied en voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. De aanvraag voorziet het wijzigen van het schrijnwerk in de straatgevels.
• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

Het is onduidelijk op de plannen of de kamers worden voorzien van sanitair, wc en een keukenblok. Indien deze 3 functies worden voorzien zijn de entiteiten te klein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van studentenhuisvesting is principieel in overeenstemming met de toelaatbare functies volgens het RUP Binnenstad.

In de omgeving van Kipdorp is echter een hoge concentratie van studentenkoten. In verschillende bouwblokken in de omgeving is een kotdichtheid van 40 %. Een hogere dichtheid heeft negatieve gevolgen voor de woon- en leefkwaliteit van een buurt.

Enkel indien de studentenkamers voldoen aan een hedendaags verwacht wooncomfort en er geen bijkomende studentenkamers worden voorzien, is het voorzien van studentenhuisvesting functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Op 30 september 2022 werd door het college beslist (OMV_2022082323) dat het opdelen van de woning met handelsgelijkvloers, in 7 studentenkamers wegens de reeds hoge concentratie studentenhuisvesting in de omgeving en het gebrek aan wooncomfort in bepaalde kamers op de voorgestelde wijze niet voor vergunning in aanmerking kwam.

De aanpassingen die voorliggen in de huidige aanvraag voorzien wel in een hedendaags verwacht wooncomfort. De gemeenschappelijke ruimte wordt voorzien op het gelijkvloers gekoppeld aan de tuin en de kamers onder het dak voldoen aan de eisen betreffende de minimale hoogte van ruimten. De toegevoegde verhuurcontracten bewijzen dat er steeds minstens 6 kamers werden verhuurd voor 1 januari 2009, zodat voldaan is aan de voorwaarden zoals gesteld in het collegebesluit van 5 juli 2013 tot voorwaarden van het wijzigen van het aantal woongelegenheden.

De plannen zijn echter niet eenduidig of er een keukenblok in elke kamer wordt voorzien. Eigen sanitair en wc is in elke kamer voorzien. Aangezien de kamers te klein zijn om als zelfstandige woongelegenheid te kunnen worden beschouwd, zal het voorzien van een keukenblok in de kamers worden uitgesloten uit de vergunning. De keuken op het gelijkvloers moet gemeenschappelijk gebruikt worden voor alle kamers.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit de houten gevelpui op het gelijkvloers blijkt duidelijk dat het pand was gebouwd als handelswoning. Dit blijkt ook uit de erfgoednota die bij de aanvraag is gevoegd. Het voorzien van een handelsruimte achter deze gevelpui in plaats van een studentenkamer komt tegemoet aan de eerder gemaakte opmerkingen.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking op een pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt als volgt:

“De werken werden besproken en verantwoord vanuit een bouwhistorisch onderzoeksrapport. De werken houden voldoende rekening met de erfgoedwaarde.

De wijziging t.o.v. de recente vergunning is aanvaardbaar.

De voorgevelrenovatie dient teruggekoppeld met onze dienst (kroonlijst, gevelpleister, winkelpui, schrijnwerk). Indien er een nieuwe pleisterlaag moet worden aangebracht, is het belangrijk dat de geveldetaillering voorafgaandelijk besproken wordt. Detailtekeningen van het schrijnwerk dienen voorgelegd (kroonlijst, ramen), kleurstelling van de winkelpui en het gevelparement ook. Een vervanging van de voordeur t.h.v. de Markgravestraat is bespreekbaar mits een vervanging naar oorspronkelijk model en eventuele herneming van het bestaande bovenlicht (detaillering voor te leggen).”

Deze voorwaarden dienen te worden opgevolgd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Fietsvoorzieningen

Voor de studentenkamers moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden.

De stalling op de koer voldoet aan de gestelde voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden van de stedelijke dienst Monumentenzorg dienen te worden opgevolgd.

3. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

4. Het voorzien van keukens in de kamers wordt uitgesloten uit de vergunning.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten