2023_CBS_04857 - Omgevingsvergunning - OMV_2023032248. Coebergerstraat 12. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/03/2020: vergunning (2020180/OMV_2020004101) voor het regulariseren van een woning met atelier;

-          26/09/1947: vergunning (18#23390) voor gevel- en binnen veranderingen;

-          19/10/1907: toelating (19073#1566) voor het verhogen van toonzaal.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning met een netto vloeroppervlakte van 215,00 m²:
• atelier in achterbouw;

-          bouwvolume:

• perceelsbrede hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 8,53 m;
• perceelvullende achterbouw onder een licht hellend zadeldak met lichtstraat. Één dubbelhoge bouwlaag en kleine duplex van 4,28m diep;

-          gevelafwerking:

• voorgevel gelijkvloerse plint in grijze gevelbepleistering;
• voorgevel vanaf de eerste verdieping in rode baksteen;
• plinten en dorpels in arduin;
• voordeur en buitenschrijnwerk in grijs;
• ramen in kruisverdeling op gelijkvloerse plint en T-verdeling op de verdiepingen;
• dakvolume in houten buitenafwerking;

-          inrichting:

• dakterras met klein dakvolume in functie van toegang tot dak.

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie:

• eengezinswoning met een netto vloeroppervlakte van 210,46 m²:
• atelier op de gelijkvloerse verdieping met een netto vloeroppervlakte van 55,00 m²;

-          bouwvolume:

• perceelsbrede hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van 8,53 m;
• perceelsbrede achterbouw onder een licht hellend glazen dak met een bouwdiepte van 17,00 m;
• centrale ontpitting van het verhard perceel achter de achterbouw naar groene ontharding met een oppervlakte van 120,00 m²;
• tuinhuis van 2 bouwlagen tegen de achterste perceelsgrens met een oppervlakte van 32,00 m²;

-          gevelafwerking:

• voorgevel gelijkvloerse plint in lichtgrijze gevelbepleistering;
• voorgevel vanaf de eerste verdieping in rode baksteen;
• plinten en dorpels in grijze natuursteen;
• gewijzigde voordeur en raamindeling op gelijkvloerse plint:

• portaal bestaande uit 3 ingangen (garagetoegang, inkom privé en inkom atelier);
• buitenschrijnwerk in hout;
• houten latten voor het glas van de ramen ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping;

• gewijzigde indeling van de ramen en vergroten van de openingen op de verdiepingen met buitenschrijnwerk in hout;

-          inrichting:

• inpandige garage met toegang langs de linker perceelsgrens;
• terras ter hoogte van de achterbouw op de eerste verdieping met een oppervlakte van 23,60 m²;
• tuin met een oppervlakte van 120,00 m²;
• overdekt terras tegen de achterste perceelsgrens op de eerste verdieping met een oppervlakte van 33 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel van het dak;

-          volumewijziging;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          functiewijziging (de functie bedrijvigheid verdwijnt);

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de lichtdoorlatende oppervlaktes van de gevelopeningen moeten minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte van de verblijfsruimtes bedragen. De tv-kamer op de eerste verdieping en de slaapkamer 3 op de tweede verdieping voldoen hier niet aan.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie. Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De vergunde bedrijvigheid in de achterbouw verdwijnt. Ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping wordt in de hoofdbouw een complementaire functie ingericht, horende bij de eengezinswoning. De functie van eenngezinswoning blijft behouden. Het pand is gelegen in een woonomgeving. Het supprimeren van de bedrijvigheid is dan ook aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plannen tonen dat het vergunde volume verminderd wordt. De grootste aanpassing is de centrale ontpitting van de achterbouw. Het eerste gedeelte achter het hoofdvolume wordt ontpit tot een diepte van circa 29,50 m. Op deze manier wordt 33% van het totale perceel ontpit. De plannen tonen een aanvaardbare balans tussen de afbraak van de dakstructuur in functie van ontpitting en het behoud van de staal-houten dakconstructie van de achterbouw en een maximaal behoud van de gemetste booggewelven in de buitenmuren van de achterbouw. De dakstructuur van de achterbouw bestaat uit 7 traveëen waar de eerste twee en de laatste travee bewaard zullen worden. In de derde travee zal de houten afdek worden verwijderd, waardoor een open stalen constructie het buitenterras afschermt. De vierde, vijfde en zesde travee zullen verwijderd worden in functie van de ontpitting en daglichttoetreding voor de functie op het gelijkvloers en de eerste verdieping. Deze ontpitting heeft een positieve impact op de leefkwaliteit van de woning. Ook voor de buurt is het aangenaam om een groene ruimte te creëren. Ter hoogte van het hoofdvolume wordt het dakvolume in functie van toegang tot het dakterras, en het dakterras zelf, verwijderd. Deze volumevermindering wordt vervolgens als gunstig beoordeeld.

De overige werken situeren zich binnen het bestaande volume in functie van een beter intern ruimtegebruik. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De plannen tonen dat de gelijkvloerse gevelplint wordt gewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand. De gelijkvloerse gecementeerde boog (portaal) wordt volledig ingevuld met een hout-glasschrijnwerk. Er wordt een houten garagepoort voorzien, een beglaasde deur naar de eengezinswoning en een afzonderlijke toegang met vast raam voor het aterlier. De beglazing wordt afgewerkt met houten latwerk. De raamopeningen van de eerste verdieping worden naar beneden vergroot, in functie van voldoende daglichttoetreding. De natuurstenen raamlijst zal mee aangepast worden. De bestaande gevel uit lichtgrijze gevelbepleistering ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping, rode baksteen ter hoogte van de verdiepingen en plinten en dorpels in grijze natuursteen blijven behouden. De gevel blijft zich op deze manier inpassen in de Coebergerstraat.

Cultuurhistorische aspecten

Omwille van de bepaalde historische waarde waarover het pand beschikt, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies luidt als volgt: “De aanvraag heeft betrekking op een pand met voor- en achterbouw, gebouwd in 1907 naar een ontwerp van Egied Stevens en voor rekening van dhr. Belloy. De oorspronkelijke vergunning heeft als onderwerp: het bouwen van een gebouw tegen de straat, dienstig voor bureel, vestiaire en vergaderzaal met gemak en beerput en een turnzaal daarachter.

Het pand heeft geen erfgoedstatuut en ligt niet in CHE-gebied. Doch werd op basis van archiefmateriaal enerzijds en een plaatsbezoek anderzijds vastgesteld dat het pand over zowel historische als architecturale erfgoedwaarden beschikt, voornamelijk ter hoogte van de grote zaal achteraan die grotendeels in zijn authenticiteit werd bewaard.

Deze ruimte werd dus initieel als turnzaal geconcipieerd en waarschijnlijk ook opengesteld voor voorstellingen voor het publiek, wat de rijkelijke decoratie verklaart.

Intentie van de bouwheer is een gedeeltelijke ontpitting van het perceel in functie van een buitenruimte bij de eengezinswoning. De keuze tot behoud van de zijwanden en een deel van de polonceauspanten / dakvlakken vooraan en achteraan resulteert in het visueel leesbaar houden van de oorspronkelijke zaal. Het ontwerpvoorstel krijgt veel bijval vanuit oogpunt monumentenzorg omwille van het innovatieve concept waarbij een mooie balans wordt gevonden tussen duurzame herbestemming en respect voor erfgoed.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt bovenstaande motivering gevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode. De lichtdoorlatende geveloppervlakte ter hoogte van de tv-kamer op de eerste verdieping en ter hoogte van slaapkamer 3 op de tweede verdieping bedraagt juist geen 10% van de oppervlakte van de verblijfsruimtes. Het betreft echter maar een beperkte afwijking en een vergroting van het bestaande schrijnwerk zou een negatieve impact hebben op de kwaliteit van de gevel in zijn geheel. Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan hierop een afwijking worden toegestaan. 

Verder is het pand gelegen binnen een zone waarvoor de Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie. Het advies van de Vlaamse Waterweg wordt als bijlage bij de vergunning gevoegd. De voorwaarden hieruit dienen opgevolgd te worden. In dit advies wordt ook aanbevolen om het gelijkvloerse vloerpeil op minstens 6mTAW te leggen. Het gelijkvloers dient hiervoor circa 0,25 meter verhoogd te worden ten opzichte van de bestaande toestand. Deze werken hebben ook impact op de voorgevel. Indien de eigenaar deze aanbeveling volgt, dient er een bijkomende omgevingsvergunning aangevraagd te worden betreffende de hiermee samengaande voorgevelwijzigingen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van de Vlaamse Waterweg d.d. 22.05.2023 en Aquafin d.d. 08.05.2023 dienen opgevolgd te worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.