Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022132229 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Krishna Paul met als adres Britselei 29 bus 4 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Kasteelpleinstraat 11-13 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nr. 1887F2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een pand met vijf wooneenheden, een restaurant en een winkelruimte |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 11/02/1972: vergunning (1972559/18#54581) voor afbraak balkon;
- 15/06/1951: toelating (18#28260) voor gevel- en binnenveranderingen;
- 14/11/1928: toelating (1928#31753) voor binnenveranderingen;
- 13/07/1923: toelating (1923#15975) voor gevelveranderingen;
- 09/11/1900: toelating (1900#1420) voor een uithangbord.
Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- de 2 panden op nummer 11 en 13 werden samengevoegd;
- functie: meergezinswoning met 5 wooneenheden op een gelijkvloerse reca- en handelszaak:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- regulariseren van het samenvoegen van 2 percelen;
- wijzigen van de gevels;
- regulariseren van het wijzigen van het aantal woongelegenheden 5;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 22 maart 2023 | 30 maart 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
DE VLAAMSE WATERWEG/ De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio Centraal | 22 maart 2023 | 9 mei 2023 | Gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 22 maart 2023 | 9 mei 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 22 maart 2023 | 22 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 22 maart 2023 | 4 april 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 22 maart 2023 | 24 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 22 maart 2023 | 20 april 2023 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 22 maart 2023 | 4 mei 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- Artikel 1.1 Bestemming: Naast de hoofdfunctie ‘wonen’ is er per gebouw slechts één nevenfunctie toegelaten. In dit geval zijn er twee nevenfuncties (reca en handel).
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.
Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De omgeving wordt gekenmerkt door één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De hoekpanden omvatten veelal kleine handelsruimten op de gelijkvloerse verdieping.
Naast de hoofdfunctie wonen is er per gebouw slechts één nevenfunctie toegelaten (art. 1.1, RUP Binnenstad). De aanvraag voorziet in 2 nevenfuncties namelijk dareca en detailhandel. De laatste vergunde toestand toont aan dat zowel de reca op de hoek als de handelsfunctie vergund zijn. Gezien het vergund geacht karakter van de nevenfuncties kan dit alsnog gunstig beoordeeld worden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De 2 handelswoningen van 3 bouwlagen met hellend dak werden samengevoegd en omgevormd tot 1 meergezinswoning met 5 wooneenheden op de verdiepingen en een dareca- en handelsfunctie op het gelijkvloers. Het perceel is volledig volgebouwd.
Bewonerskaarten bevestigen dat voor 1979 in elk afzonderlijk pand zich 1 gezin huisvestte.
In de huidige toestand zijn er 5 woningen aanwezig in het gebouw.
Omdat de huidige toestand afwijkt ten opzichte van de toestand van voor 1979, komen de 5 wooneenheden niet in aanmerking als geacht vergunde toestand. De bijkomende wooneenheden moeten als nieuw beoordeeld worden en worden niet ontslagen van een toetsing aan de voorschriften.
De aanvraag voorziet een concentratie van eerder kleinere woningen (gemiddelde vloeroppervlakte bedraagt 33,36 m²) waardoor een grote densiteit van woningen en bewoners wordt gerealiseerd in verhouding tot de perceelsoppervlakte. 4 van 5 wooneenheden heeft een netto- vloeroppervlakte kleiner dan de vooropgestelde minimale 35 m². Hiermee is de aanvraag strijdig met artikel 22 van de bouwcode.
Dit eenzijdige aanbod kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.
3 studio’s hebben geen buitenruimte en de resterende 2 studio’s beschikken over een klein terras van 1,50 m² op de hoek van het pand. Dit is strijdig met artikel 28 van de bouwcode wat een minimale buitenruimte van 4 m² voor een studio vooropstelt.
De aanwezigheid van een buitenruimte in een woning is cruciaal om als langdurige (duurzame) woonplaats te dienen.
Ook fietenstalplaatsen ontbreken. De afwezigheid van een fietsenberging zorgt er voor dat fietsen gestald zullen worden op het openbaar domein, wat hinderlijk is voor de buurtbewoners en voor de straat als verblijfsruimte.
Door het ontbreken van voldoende binnenruimte en buitenruimte voor de wooneenheden en door de afwezigheid van een fietsenberging kan de aanvraag niet gunstig beoordeeld worden.
Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van de 2 grote woongelegenheden naar 5 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:
“Men wenst de bestaande toestand te bestendigen van zowel in- als exterieur.
Vanuit oogpunt monumentenzorg kan een gunstig advies verleend worden voor het doorbreken van de hardstenen gevelplint, zijde Terninckstraat en het vervangen van de dakafwerking door donkerkleurige dakpannen. Hoewel de kleurkeuze van de dakbedekking neutraal is, wordt er enigszins afbreuk gedaan aan de ensemblewaarde. Terninckstraat 2 en Kasteelpleinstraat 15 behielden immers hun oorspronkelijke rode dakpannen. Om de beeldwaarde terug te herstellen kan er bij toekomstige werken opnieuw geopteerd worden voor een rode dakbedekking. Om diezelfde reden is het aangewezen om de kroonlijst in pvc te vervangen door een gekloste houten kroonlijst (ref. Kasteelpleinstraat 15) of indien nog aanwezig deze opnieuw vrij te leggen.
Het huidige atypisch geprofileerde pvc-schrijnwerk doet afbreuk aan de beeldwaarde van dit beeldbepalend hoekpand en komt niet voor regularisatie in aanmerking. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek. Een correcte verdeling in de vorm van een t-profiel is bij een toekomstige vervanging van het schrijnwerk aangewezen.
Een ongunstig advies wordt ook verleend voor: het dichtmaken van de vensteropeningen, de balustrades op de tweede verdieping van Kasteelpleinstraat 13, het overschilderen van de hardstenen gevelplint en de huidige zaak-gebonden publiciteit.
De impact van de interne ingrepen is door het ontbreken van enige duiding in de vorm van een nota gestoffeerd met fotomateriaal niet te beoordelen. Nochtans is het conform art. 5§2 van de bouwcode verplicht om de beschrijvende nota van de bouwaanvraag dusdanig te stofferen zodat het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen door de stedelijke dienst Monumentenzorg kan afgewogen worden.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst Monumentenzorg integraal bijgetreden en zouden volgende voorwaarden bij een mogelijke vergunning mee opgenomen worden:
- de hardstenen plint te ontdoen van zijn verflaag.
Volgende wijzigingen zouden uit een mogelijke vergunning uitgesloten worden:
- het schrijnwerk in de voorgevel;
- het dichtmaken van de gevelopeningen op de verdiepingen;
- de balustrades op de tweede verdieping van Kasteelpleinstraat 13;
- de zaak-gebonden publiciteit.
De achtergevel is uitgevoerd in grijze cementering en ramen in wit PVC buitenschrijnwerk. Het dak werd bekleed met donkergrijze pannen.
De achtergevel blijft, behoudens het vervangen van het buitenschrijnwerk, ongewijzigd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het ontbreken van vet- en olieafscheiders (art. 44, bouwcode) voor de dareca en een septische put (art. 43, bouwcode) zou bij een mogelijke vergunning mee in voorwaarden opgenomen worden.
De 2 studio’s in de daklaag krijgen daglicht via dakvlakvensters. Deze zijn te hoog geplaatst waardoor er onvoldoende lichttoetreding is in de wooneenheden en uitzicht naar de omgeving bemoeilijkt wordt. (art. 24, bouwcode).
Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning.
Bovendien worden er geen afvalbergingen voorzien (art. 26, bouwcode).
Deze tekortkomingen beperken bijkomend de woonkwaliteit van de appartementen. Deze tekortkomingen kunnen niet via voorwaarden worden rechtgezet waardoor de aanvraag geweigerd moet worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft het verbouwen van een pand met vijf wooneenheden, een restaurant en een winkelruimte
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. De 2 eengezinswoningen met handel en reca op het gelijkvloers worden samengevoegd en ingericht als meergezinswoning met handel en reca op het gelijkvloers en 5 wooneenheden. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 3
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3.
De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand gelegen in een buurtwinkelgebied met focus op kleinschalige units. Het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen is hierdoor niet wenselijk. De vorm en oppervlakte van het terrein laten parkeerplaatsen niet toe.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
Dit is het verschil tussen de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren parkeerplaatsen. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 3 plaatsen. |
Fietsvoorzieningen:
Er moeten voor de 3 bijkomende wooneenheden 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 3 appartementen met 1 slaapkamer = 3 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 6
Er zijn geen fietsstalplaatsen. Dit kan niet gunstig geadviseerd worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 2 februari 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 22 maart 2023 |
Start openbaar onderzoek | 31 maart 2023 |
Einde openbaar onderzoek | 29 april 2023 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 3 oktober 2023 |
Verslag GOA | 5 juli 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
31 maart 2023 | 29 april 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.