2023_CBS_04865 - Omgevingsvergunning - OMV_2023044380. Maasstraat 38B. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          02/08/1974: vergunning (18#83024 voor een verbouwing (kant Maasstraat);

-          31/12/1964: vergunning (18#83016) voor een autobergplaats (kant Maasstraat);

-          25/10/1963; vergunning (18#83009) voor een atelier met bureel (kant Samberstraat);

Vergunde toestand  

-          functie:

• bedrijvigheid:

-          autobergplaats met kantoren ter hoogte van de Maasstraat;

-          atelier met burelen ter hoogte van de Samberstraat;

-          bouwvolume:

• perceel Maasstraat: volledig bebouwd in gesloten bebouwing met 2 bouwlagen onder een zadeldak;
• perceel Samberstraat: gesloten bebouwing met beperkt onbebouwd gedeelte achteraan van circa 20,60m²:

-          atelier van 1 bouwlaag onder zadeldak;

-          burelen van 2 bouwlagen;

• nokhoogte gevel Maasstraat circa 9,20 m;
• nokhoogte gevel Samberstraat circa 8,90 m;

-          gevelafwerking:

• gevel Maasstraat:

-          voorgevel in lichtkleurige gevelsteen;

-          dorpels en plint in blauwe natuursteen;

-          kroonlijst in glad geprefabriceerde beton;

-          centrale poort van 4,13 m hoog en 5,12 m in donker blauw geschilderd hout;

-          ramen: glasdallen in beton;

• gevel Samberstraat:

-          voorgevel in rood bruine bakstenen;

-          dorpels en plint in arduin;

-          kroonlijst in grijs glad beton;

-          buitenschrijnwerk en poort in hout;

-          gekleurde ronde glasdallen in beton boven de inkom;

Bestaande toestand

-          bouwvolume: beide percelen zijn volledig dichtgebouwd;

-          gevelafwerking: overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd:

• gevel Maasstraat:

-          gevelpubliciteitspaneel van circa 41,32 m hoog en 15,70 m breed zijde Maasstraat;

-          poort in blauwgrijs aluminium;

• gevel Samberstraat:

-          gevelpubliciteitspaneel van circa 23,00 m hoog en 13,00 m breed zijde Samberstraat;

-          poort in blauwgrijs aluminium;

-          vierkante glasdallen.

Nieuwe toestand

-          functie: bedrijvigheid;

-          bouwvolume:

• perceel volledig bebouwd in gesloten bebouwing;

-          kant Samberstraat: magazijn met kantoren van 1 tot 2 bouwlagen onder een zadeldak en een deel in onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 39 meter

-          kant Maasstraat: magazijn met kantoren van 1 tot 2 bouwlagen met een bouwdiepte van circa 37 meter onder een zadeldak;

• nokhoogte gevel Maasstraat circa 9,20 m;
• nokhoogte gevel Samberstraat 7,24 m;

-          gevelafwerking:

• gevel Maasstraat:

-          voorgevel in geel-grijze bakstenen;

-          dorpels en plint in blauwe natuursteen;

-          buitenschrijnwerk in zwart aluminium;

-          centrale poort van 5,50 m hoog en 8,00 m breed in zwart aluminium;

-          extra toegangsdeur in zwart aluminium ter vervanging van 4 ramen in glasdallen;

• gevel Samberstraat:

-          voorgevel in witte volkernplaten;

-          plint in zwarte graniet;

-          buitenschrijnwerk in zwart aluminium;

-          gewijzigde raamindeling en extra raam ter vervanging van de glasdallen boven inkom;

-          inrichting:

• gesupprimeerde parkeerstrook op het openbaar domein in de Maasstraat.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de dakstructuur.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 3:

bij het bouwen, herbouwen of uitbreiden van overdekte constructies waarbij de oppervlakte groter is dan 40 m² is de plaatsing van een of meer hemelwaterputten verplicht;

• artikel 5:

bij stedenbouwkundig vergunningsplichtige handelingen waarbij de plaatsing van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of buffervolume vereist is, moet de exacte plaatsing en de inhoud ervan in liter vermeld worden op de plannen.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de omgeving van de aanvraag wordt gekenmerkt door rood bruine bakstenen. Witte volkernplaten en een zwarte granieten plint als voorgevelbekleding is niet in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving;

• artikel 38 Groendaken:

het is verplicht om nieuwe daken van minder dan 15° en een oppervlakte van minstens 20 m² aan te leggen als een groendak.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie. Zij formuleren een gunstig advies.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 10 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar met de omgeving. Het bestaande bedrijfsgebouw blijft behouden en blijft verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan. De omgeving van de aanvraag wordt van oudsher gekenmerkt door een sterke aanwezigheid van bedrijvigheid. Het behoud van de bedrijvigheid wordt geapprecieerd.

De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing geeft gunstig advies: “De aanvraag voorziet in de vernieuwing van gevels, poorten en daken van een bestaand bedrijfsgebouw. Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De schaal en het ruimtegebruik blijven ongewijzigd ten opzichte van de bestaande situatie. Op een oude vergunning is in het midden tussen de Samberstraat en de Maasstraat een deel onbebouwd. In de bestaande situatie is het volledige terrein bebouwd. Aangezien het bedrijf zich uitstrekt van de Samberstraat tot de Maatsstraat is het dichtbouwen aanvaardbaar omwille van een optimale bedrijfsvoering.

Alle daken worden vernieuwd en geïsoleerd. Het hellend dak van het gebouw aan de Samberstraat wordt vervangen door een plat dak en de dakstructuur van het gebouw in het midden van de site wordt verhoogd wat tevens een verhoging van de scheidingsmuren betekent. Deze verhoging zal bijkomende schaduwwerking met zich meebrengen ten aanzien van de tuinzone van de rechteraanpalende studentenresidentie in de Samberstraat. Gezien de breedte van dit project (>20 m), blijft er voldoende tuinzone over die wel zonlicht zal krijgen.

De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

Aan de zijde van de Maasstraat wordt een hogere en bredere poort voorzien en een deur. Hiervoor worden enkele verticale openingen in glasdallen gesupprimeerd. De rest van de gevel blijft ongewijzigd. De visueel-vormelijke inpassing van deze gevelwijzigingen ten gevolge van een optimalisering van de bedrijfsvoering wordt gunstig geadviseerd.

Aan de zijde van de Samberstraat wordt de gevel bekleed met witte volkernplaten. De kroonlijst wordt verlaagd en het schrijnwerk wordt vervangen door zwart aluminium. De reden voor deze ingrepen wordt niet verduidelijkt. Nagenoeg alle gebouwen in de Samberstraat zijn opgetrokken in rode baksteen. De witte volkernplaten vormen een omgevingsvreemd element en zijn in strijd met artikel 6 van de bouwcode. De huidige kroonlijst sluit aan op de kroonlijst van het linkeraanpalende pand en is in harmonie met de panden aan de overzijde. Het verlagen van de kroonlijst brengt de verhouding met het hogere rechteraanpalende studentenresidentie verder in onevenwicht. De gevel aan de zijde van de Samberstraat moet worden uitgesloten uit de vergunning. Dit wordt in rood aangeduid op de geveltekening nieuwe toestand (BA_magazijn_G_N_1_voor samberstraat_ROOD). 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de dakconstructie wordt vervangen voor het deel aan de Samberstraat, moet de aanvraag voldoen aan de gewestelijke verordening hemelwater. Dit is niet het geval en moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld. Het nieuwe platte dak dient bovendien te voldoen aan artikel 38 van de bouwcode. Ook dit dient als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Verder bevat het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit het volgende: “Op het inplantingsplan staat dat een deel van de parkeerstrook verwijderd moet worden. Inrijden van de vrachtwagen gebeurt langs de andere kant gezien de enkelrichting van Maasstraat.

Wanneer een parkeerverbod gereglementeerd moet worden, moet dit aangetoond worden met correcte plannen waarop de draaicirkels aangeduid staan. De plannen bij de omgevingsvergunningsaanvraag volstaan niet.” Het advies wordt bijgetreden en moet als voorwaarde bij de vergunning worden opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Alle handelingen, werken en wijzigingen aan de gevel van de Samberstraat worden uitgesloten uit de vergunning.

3. De aanvraag moet voldoen aan de gewestelijke verordening hemelwater voor de delen waar de dakstructuur wordt verhoogd of vervangen door een plat dak.

4. Het nieuwe platte dak moet voorzien worden van een groendak tenzij voor de delen die gebruikt worden voor energie-opwekkende systemen.

5. Om bijkomend parkeerverbod in de Maasstraat te kunnen reglementeren moeten correcte plannen met duidelijke draaicirkels aangeleverd worden aan de dienst Mobiliteit.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten