2023_CBS_04627 - Omgevingsvergunning - OMV_2022130417. Boomgaardstraat 4, 14, Grotesteenweg en Coveliersstraat zonder nummer (zn). District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde toestand 

-     geen relevante vergunning aanwezig.

Bestaande toestand

-     braakliggend terrein, verhard.

Nieuwe toestand : Ensemble van vier gebouwen:

De aanvraag (Small) is een onderdeel van de ruimere ontwikkeling van de gronden van brouwerij De Koninck, samengevat in het  “Masterplan Small – Medium - Large”.

Gebouw 1: toren

-     functie:

-     meergezinswoning met een commerciële sokkel (detailhandel);

-     met betrekking tot de wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-     5 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 108,5 m²;

-     1 drieslaapkamerappartement van 122,0 m²;

-     4 tweeslaapkamerappartementen van 87,0 m²;

-     2 tweeslaapkamerappartementen van 82,5 m²;

-     2 tweeslaapkamerappartementen van 86,5 m²;

-     1 tweeslaapkamerappartement van 94,5 m²;

-     5 eenslaapkamerappartementen van 49,0 m²;

-     gemiddelde netto vloeroppervlakte: 84,5 m².

-     bouwvolume: 

-     9 bouwlagen met plat dak;

-     bouwhoogte: 29,2 m;

Gebouw 2: balk

-     functie:

-     toeristische verblijfsrecreatie met een commerciële sokkel (detailhandel);

-     hotelbalie en fietsenstalling aanwezig in de sokkel;

-     27 hotelkamers waarvan 20 zelfstandige kamers (met eigen keuken);

-     bouwvolume:

-     6 bouwlagen met plat dak;

-     bouwhoogte: 20,0 m;

Gebouw 3: hoekpand:

-     functie:

-     detailhandel;

-     bouwvolume:

-     1 open bouwlaag met mezzanine en daktuin;

-     bouwhoogte: 9,1 m;

Gebouw 4: schakel:

-     functie:

-     commercieel;

-     fietsenstallingen en afvalberging;

-     bouwvolume:

-     1 bouwlaag;

-     bouwhoogte: 4,0 m;

Gevelafwerking: 

-     de sokkel van de toren en de balk en de gevel van het hoekpand: gevelmetselwerk in grootformaat, steenachtig materiaal, lichtroodroze kleur,;

-     gevel toren: baksteen, lichtroodroze kleur;

-     gevel van het hoekpand: gevelmetselwerk in grootformaat, steenachtig materiaal, lichtroodroze kleur,;

-     buitenschrijnwerk: aluminium, lichtgetint geanodiseerd;

-     balustrade: staal, lichtgetinte kleur.

Inhoud van de aanvraag 

-     nieuwbouw van een ensemble van 4 gebouwen:

-     gebouw 1: ‘toren’ met detailhandel in de sokkel en functie wonen;

-     gebouw 2: ‘balk’ met detailhandel in de sokkel en hoofdzakelijk een toeristische verblijfsrecreatie;

-     gebouw 3: ‘hoekpand’ met functie detailhandel;

-     gebouw 4: ‘schakel’ met functie detailhandel; 

-     vellen van bomen;

-     herinrichten van het terrein;

-     wijzigen van scheidingsmuren.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van de warmtepompen die gebruikt zullen worden voor verwarming en koeling van de vier gebouwen die deel uitmaken van het project “De Koninck – Small”.

Aangevraagde rubriek(en)
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1 Grotesteenweg, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 9 november 1994. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone b voor woningen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-     artikel 3.2.11 bebouwingswijze: de hoogte van de toren (29,17 m) is strijdig met dit artikel;

-     artikel 3.2.13 vloer-terreinindex: de vloer-terreinindex van de toren en de balk voldoet niet aan dit artikel;

-     artikel 3.2.14 bouwhoogte - aantal verdiepingen: de kroonlijsthoogte van de toren (29,17 m) voldoet niet aan dit artikel;

-     artikel 3.2.15 Welstand: de dakvorm van het project (plat dak) is strijdig met dit artikel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er worden 5 hemelwaterputten met een inhoud van 20.000 liter, 15.000 liter en 11.000 liter geplaatst. Deze inhoud is groter dan de vereiste 10.000 liter.

Er is afwijking gevraagd met volgende motivatie:

• De mix van functies ondergebracht in verschillende gebouwen leent zich uitstekend voor een maximaal hergebruik van het opgevangen regenwater. Er is ook de mogelijkheid om voldoende grote putten te plaatsen op eigen terrein. Zie dossierstukken:’bijlage 1 – planschema’ en ‘bijlage 2 - model dimensionering RW-putten’ .

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 4 Toeristische verblijfsaccommodatie: bij handelingen aan gebouwen die bestemd zijn voor toeristische verblijfsaccommodatie waarbij na de handelingen meer dan tien accommodaties beschikbaar zijn, moet minstens vier procent van elke accommodatievorm waaraan handelingen worden uitgevoerd, met een minimum van één, berekend op het totaal aantal accommodaties van die vorm na de handelingen, eveneens voldoen aan de bepalingen van artikel 22 tot en met 26 en van artikel 30 tot en met 32;

• artikel 18 Algemene bepalingen:

-     het niveauverschil tussen binnen en buiten van de inkomdeur van handelsruimte ter hoogte van de Coveliersstraat bedraagt 24 cm in plaats van de maximale hoogte van 2 cm, deze handelsruimte heeft ook een andere inkomdeur langs het binnengebied. De inkomdeur langs de straat dient ook te voldoen aan dit artikel;

-     het niveauverschil tussen binnen en buiten van de inkomdeur van het hoekpand ter hoogte van de Boomgaardstraat bedraagt 10 cm in plaats van de maximale hoogte van 2 cm, deze handelsruimte heeft ook een andere inkomdeur langs de Grotesteenweg. De inkomdeur langs de Boomgaardstraat dient ook te voldoen aan dit artikel;

• artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen: alle aangepaste sanitaire cellen van het hotel dienen te voldoen aan dit artikel. 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 Technische uitsprongen: 

-     er wordt een zone voor technieken aangeduid, maar het is niet duidelijk hoe hoog deze technieken zouden komen;

-     het is niet duidelijk of de akoestische maatregelen voldoende zijn om ervoor te zorgen dat de geluidssterkte van de klimaatbeheersingstoestellen beperkt blijft tot maximaal 43 dB (A) ter hoogte van de perceelsgrenzen;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: niet alle noodzakelijke fietsstalplaatsen zijn op eigen terrein voorzien;  
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de parkeerplaatsen zijn niet op eigen terrein voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

-     de diepte van alle funderingen langs de openbare ruimte dient een minimale diepte van 1,75 m te hebben;

-     de opstand van alle daken ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak dient een minimale hoogte van 0,30 m te hebben.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

BPA nr. 1 Grotesteenweg:

De afwijkingen op het BPA zijn slechts beperkt ten opzichte van de totale schaal van het project. Waar het project in het kader van de hoogte en aantal bouwlagen van de toren afwijkt van het BPA, blijft het op andere delen van het project veel lager dan het maximum. Waar de vloer-terreinindex van de balk en de toren afwijkt van het BPA, is dit niet in het kader van het verkrijgen van een groter volume, maar wel in het vergroten van de buitenruimtes en het vergroten van de leefkwaliteit van de entiteiten.

Indien de voorschriften van het BPA waarvan het project afwijkt in voorwaarden opgenomen zouden worden, zou dit de leefkwaliteit van de entiteiten en de architecturale kwaliteit van het ensemble in gedrang brengen.

Deze voorschriften uit het BPA uit 1994 zijn niet in overeenstemming met het voortschrijdend inzicht op het vlak van de goede ruimtelijke ordening en de reeds verder bebouwde omgeving. Conform artikel 4.4.9/1 van de VCRO is een afwijking mogelijk voor een BPA dat ouder is dan 15 jaar. Het project is in overeenstemming met de harmonie van de omgeving. De afwijkingen op het BPA worden gunstig geadviseerd.

Verordening hemelwater:

Inzake de verordening hemelwater werd een voorwaardelijk gunstig advies gegeven door ‘Water-link’ in samenwerking met ‘Aquafin’.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. De afwijkingen op de verordening hemelwater worden gunstig geadviseerd mits rekeningen gehouden wordt met de opmerkingen van ‘Water-link’. Deze opmerkingen worden in voorwaarden opgelegd.

Verordening toegankelijkheid:

Het project moet integraal voldoen aan de verordening toegankelijkheid. De afwijkingen worden ongunstig geadviseerd.

Bouwcode – artikel 16:

Het is niet helemaal duidelijk uit de aanvraag of de zone voor technieken en de klimaatbeheersingstoestellen integraal voldoen aan dit artikel. Eventuele afwijkingen op dit artikel worden ongunstig geadviseerd.

Bouwcode - artikel 34:

De afwijking op de minimale funderingsdiepte voor de gebouwen grenzend aan de openbare weg wordt ongunstig geadviseerd. Ook dient de fundering langsheen het binnengebied voldoende diep voorzien te worden. De funderingen die grenzen aan het openbaar domein of het binnengebied moeten te voldoen aan dit artikel.

De afwijking inzake de brandopstand kan voorwaardelijk gunstig geadviseerd worden, mits brandoverslag op een voldoende veilige wijze voorkomen wordt. In voorwaarden wordt een brandvrije strook met een minimale breedte van 30 cm opgelegd.

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied en betreft een mix aan functies die inpasbaar zijn binnen de bestemming woongebied.

Inzake de aanwezige functies op het perceel werd het advies van de stedelijke dienst ‘Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie’ gevraagd: Hieruit volgde onderstaand advies:

“Het project omvat de realisatie van het De koninck small project. Dit omvat 4 delen rond de bestaande reca inrichting Pelgrom en de fietsenwinkel.

Op de hoek Boomgaardstraat / Mechelsesteenweg en zijde Mechelsesteenweg komen winkelpanden. Ook in het binnengebied komt een winkelpand. Aan de zijde van de Covelierstraat komt een uitbreiding van hotel Yust. Voor de Mechelsesteenweg komt er nog een toren met woningen boven de winkelpanden.

Het project kan passen binnen de beleidsvisie ruimtelijke economie inzonderheid wat betreft verweving van functies. De voorgestelde toekomstige winkel of recapanden passen zeker in de omgeving evenals de uitbreiding van het hotel.

Evenwel dient er een belangrijke randvoorwaarde gemaakt te worden inzonderheid voor de woningen. De site vertrekt van de bestaande brouwsite. Dit betekent dat de bijkomende woningen die gerealiseerd worden op geen enkele wijze een hypotheek mogen leggen op de werking van de brouwerij. Dit zal als voorwaarde opgenomen worden.

Voor het dossier kan voorwaardelijk gunstig advies gegeven worden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. De verwevenheid aan functies heeft een gunstige invloed op de omgeving.

Toren

Het torengebouw wordt voorzien als een grootschalige meergezinswoning met detailhandel in de sokkel. Deze combinatie aan functies sluit maximaal aan bij de overige gebouwen langs de Grotesteenweg.

Balk

Het gebouw “balk” betrof in het aanvankelijk ingediende project een commerciële sokkel met toeristische verblijfsrecreatie op de verdiepingen. Door het voorzien van een commercieel gelijkvloers, heeft de verblijfsrecreatie geen volwaardige inkombalie, waardoor dit hotel enkel in functie van het naastgelegen YUST en niet zelfstandig kan functioneren. Dit betreft geen gunstige situatie.

Gelet op de functie verblijfsrecreatie werd bijkomend ook het advies van de stedelijke dienst ‘Visit Antwerpen’ gevraagd die een ongunstig advies afleverde:

“Het dossier van toeristische logies is te weinig onderbouwd. De meerwaarde vanuit marktopzicht is niet meegegeven. De samenwerking of meerwaarde t.o.v. YUST is onvoldoende onderbouwd. De doelgroep waarop gericht wordt is niet duidelijk en heeft een impact op de vergunning voor toeristische logies.”

Omwille van het advies van ‘Visit Antwerpen’ werden de plannen aangepast zodat het hotel autonoom van YUST kan functioneren. Hierover geeft de stedelijke dienst ‘Visit Antwerpen’ onderstaand voorwaardelijk gunstig advies:

“Volgens het toetsingskader logies dat goedgekeurd werd door het college, behaalt het dossier onvoldoende op vlak van meerwaarde markopzicht, bedrijfseconomisch aspect en ruimtelijk opzicht. Een beter onderbouwing van deze criteria is noodzakelijk om een gunstig advies te kunnen verlenen. Een bijkomend gesprek om de criteria toe te lichten is aangewezen.”

Het gewijzigde ontwerp voldoet aan het Vlaamse Logiesdecreet. Dit hotel kan op zichzelf functioneren. Het is inderdaad wenselijk dat de uitbater van het hotel de uitbating afstemt op het toetsingskader logies. Dit is echter geen stedenbouwkundige weigeringsgrond en kan niet in voorwaarden opgenomen worden.

Hoekpand en Schakelgebouw

Het hoekpand wordt ingericht als (detail-)handel. Het dak van dit gebouw wordt aangelegd als een daktuin. Ook het gebouw “Schakel” wordt ingericht als (detail-)handel. Dit gebouw maakt de verbinding met tussen de Grotesteenweg en de Coveliersstraat en is maximaal beglaasd naar het binnengebied toe. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen deze functie.

Woningtypologie

In het torengebouw wordt een kwalitatieve mix aan ruime een-, twee- en drie-slaapkamerappartementen voorzien. Het gemiddelde netto-vloeroppervlakte van deze 20 woonentiteiten betreft circa 84,5 m². Dit woonaanbod is voldoende gevarieerd en kwalitatief. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft een ensemble van 4 bouwvolumes met variabele hoogte, waarbij de hoogte en bouwdiepte van de verschillende delen een interessante compositie oplevert en die aansluit bij de onmiddellijke omgeving waarin het zich bevindt.

Toren

Het torengebouw betreft 9 bouwlagen onder plat dak en heeft een kroonlijsthoogte van circa 29,2 meter. Dit gebouw is gelegen langs de Grotesteenweg en het bouwvolume sluit aan bij de grote appartementsgebouwen die de Grotesteenweg kenmerken.

Omwille van de aansluiting met het rechts aanpalende gebouw langs de Grotesteenweg is de gevel rechts teruggetrokken zodat deze gelijk loopt met het gevelvlak van het aanpalende gebouw. Ook werd de bouwhoogte hier beperkt tot 8 bouwlagen met bijkomend een dakterras. De kroonlijsthoogte is gelijk aan de nokhoogte van het aanpalende gebouw. De terrasbalustrade is circa 1,2 meter hoger.

Dit lagere en teruggetrokken bouwvolume vormt een overgang tussen de bestaande rij appartementsgebouwen onder dubbelhoog mansardedak en het hoogteaccent van het torengebouw.

Het volume is in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving. Dit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld.

Balk

Het gebouw ‘balk’ betreft 6 bouwlagen onder plat dak en heeft een kroonlijsthoogte van circa 20,6 meter. Het gebouw is gelegen langs de Coveliersstraat waar het provinciegebouw en het hotelproject YUST reeds een hogere bouwhoogte hebben. De dimensionering van het gebouw is afgestemd met het referentiebeeld van de omgeving waarin het zich bevindt. Dit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld.

Schakelgebouw

Het Schakelgebouw betreft slechts 1 bouwlaag. Dit sluit aan bij de context van het volgebouwde perceel waartegen het zich bevindt. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Hoekpand

Het hoekpand betreft 2 volwaardige bouwlagen met daarboven een toegankelijke daklaag met luifel. De schaal van het bouwvolume is maximaal afgestemd op de context van het naastgelegen gebouw ‘De Pelgrim’ met erfgoedwaarde. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

Het ensemble wordt voorzien in een samenhangende architectuur die in overeenstemming is met het stedelijke karakter van de omgeving. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Het Hoekgebouw en het Schakelgebouw alsook het onderste gedeelte van de toren wordt voorzien in lichtroodroze, steenachtig gevelmetselwerk en afgewerkt met elementen in sierbeton in zelfde kleurstelling.

De bovenliggende verdiepingen van het torengebouw wordt voorzien in baksteen in zelfde lichtroze kleur als de onderliggende verdiepingen. De uitkragende terrassen worden in sierbeton uitgevoerd in zelfde kleur.

De luifel en het centrale volume boven het toegankelijke dak van het hoekgebouw wordt voorzien in sierbeton in zelfde kleur als de overige delen van het gebouw. De architectuur van dit gebouw betreft een sculpturaal volume dat de hoek van het bouwblok door een hoogwaardige architectuurstijl accentueert.

Het gelijkvloers van het gebouw ‘balk’ wordt voorzien in zelfde uitwerking als het hoekgebouw en schakelgebouw tot op een hoogte van circa 5,1 meter (wat overeen komt met de hoogte van de balustrades). De materialisatie van de bovenliggende verdiepingen sluit maximaal aan bij de materialisatie van het torenvolume. De hotelkamers worden hoofdzakelijk eenzijdig georiënteerd voorzien langs de Coveliersstraat, met een passerelle langs de zijde van het binnengebied. Deze vormentaal en visuele uitwerking is een hedendaagse en lokale vertaling van een internationale hotel-architectuur. De buitentrap wordt visueel ingezet als een hoekaccent voor het kruispunt van de Coveliersstraat en de Boomgaardstraat. 

Het schrijnwerk van het ensemble wordt voorzien in aluminium met balustrades in staal. Ook de poorten worden in zelfde staal voorzien. Er worden verdiepte raamlijsten in bas-reliëf voorzien met verticale belijning in aluminium.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Om zeker te zijn dat de gebruikers van deelsite Small hun weg vinden tot de deelsites waar de parkeerplaatsen zich bevinden, moet er aan de twee niet-overdekte toegangen tot het binnengebied een voldoende duidelijke signalisatie voorzien worden.

Laden en lossen:

De laad- en loszone is voorzien aan de rand van het deelproject langs de Boomgaardstraat, ter hoogte van de hoek met de Coveliersstraat. Er zullen markeringen en paaltjes geplaatst worden om aan te duiden dat het gaat om een private laad- en loszone. Op deze zone kan vooruit ingeparkeerd worden en ook vooruit uitgereden worden.

Verder zal met de uitbaters besproken worden om de leveringen te bundelen binnen vastgelegde tijdstippen. Deze tijdstippen dienen zich zoveel mogelijk te situeren buiten de momenten waarop scholieren onderweg zijn van en naar school om de voetgangerszone te vrijwaren.

Fietsvoorzieningen:

Er dienen 91 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden:

{5 x (1 slk + 1)} + {9 x (2 slk + 1)} + {6 x (3 slk + 1)} + {663 m² x 2/100 m²)} + {706 m² x 0,6/100 m²} + 10 (hotel).

Op de site Small worden 86 fietsstalplaatsen voorzien in 3 fietsenstallingen:

-     10 fietsstalplaatsen voor buitenmaatse fietsen

-     12 gewone fietsparkeerplaatsen

-     28 + 36 dubbellaagse fietsparkeerplaatsen. 

Er worden in het binnengebied nog 10 fietsbeugels voorzien voor bezoekers van het gebouw en de detailhandel in het gebouw.

De fietsstalplaatsen voor het hotel worden opgevangen op de deelsite medium. Om zeker te zijn dat de gebruikers van het hotel hun weg vinden tot de fietsstalplaatsen wordt opgelegd om zowel bij het hotel als bij de fietsstalplaatsen op de andere deelsite een voldoende duidelijke signalisatie te voorzien.

Hiermee wordt de vooraf afgestemde minimumeis van 2/3de van de fietsparkeerbehoefte in het eigen gebouwdeel gehaald. De resterende fietsparkeerplaatsen dienen in de site Medium of Large mee opgenomen te worden.

Het Vélo station wordt in samenspraak met Stad Antwerpen verplaatst naar de Haringrodestraat. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omwille van de gewijzigde plannen van het hotel (balkvolume) werd opnieuw advies gevraagd aan de brandweer. Zij leverden een voorwaardelijk gunstig advies af.

Evenementen en reca-terras

Er grenzen meerdere commerciële ruimtes aan het doorwaadbare binnengebied. In bestaande toestand wordt dit perceel regelmatig door ‘De Pelgrim’ of door ‘Brouwerij De Koninck’ gebruikt voor het inrichten van een reca-terras of het organiseren van evenementen.

Indien het binnengebied na uitvoering van de werken als vergunningsplichtig reca-terras van de omliggende commerciële functies (reca, detailhandel of hotel) of als vergunningsplichtige evenementenruimte gebruikt zou worden, dan komt de doorwaadbaarheid van het binnengebied en het gebruiksgenot voor de andere gebruikers in gedrang. Dit zou niet aanvaardbaar zijn.

Hieromtrent werden ook meerdere bezwaren ingediend bij de verschillende openbare onderzoeken van dit dossier.

Het eventueel inrichten van een reca-terras of evenementenlocatie wordt binnen het huidige dossier niet vergund.

Groenvoorziening

Het is niet duidelijk welke boomsoort wordt aangeplant, ter vervanging van de bestaande bomen. De groendienst formuleert volgende voorwaarden:

“De groendienst adviseert te kiezen voor inheemse nieuwe boomsoorten, dit om de ecologische biodiversiteit te versterken tussen de nieuwe site en het Koninklijk Albertpark.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. Dit wordt in voorwaarden opgenomen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ontwikkeling van de deelsite “Small” vormt een onderdeel van de ruimere ontwikkeling van de gronden van brouwerij De Koninck, samengevat in het “Masterplan Small – Medium – Large”. Momenteel werden de omgevingsvergunningen voor de drie deelsites apart aangevraagd.

Enkel klasse 3 rubriek 16.3.2.a wordt gevraagd voor een totaal vermogen van 100 kW. Het debiet van het huishoudelijk afvalwater afkomstig van de niet-residentiële gedeelten van het project wordt geschat op 300 m³/jaar en is dus niet ingedeeld.

De warmtepompen worden voornamelijk geplaatst op de daken van de op te richten gebouwen. Volgens het dossier worden er akoestische maatregelen voorzien om geluidshinder naar de omgeving toe te vermijden. In elk geval zal de exploitant ten allen tijde moeten voldoen aan de grenswaarden voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II.

Als koelmiddel voor de warmtepompen wordt gekozen voor het synthetisch koudemiddel R410a. Dit koelmiddel heeft een Global Warming Potential (GWP) van 2.088. Stad Antwerpen raadt bij nieuwe koelinstallaties af koelmiddelen te gebruiken die onderhevig zijn aan uitfasering. Een koelmiddel met een lagere GWP-waarde wordt dan ook aangeraden.

Voorliggend dossier bevat nogal wat tegenstrijdigheden met betrekking tot de werffase van dit project. In principe maakt de werffase geen onderdeel uit van deze aanvraag maar de werffase wordt wel mee in rekening genomen bij de bespreking van de milieu-effecten in de project-m.e.r.-screeningsnota. Bij “voorwerp van de aanvraag” wordt gesteld dat “in de werffase geen ingedeelde inrichtingen verwacht worden”. Toch wordt in de project-m.e.r.-screeningsnota gesproken over funderingswerken, één ondergrondse bouwlaag, machines voor afbraak en aanleg van riolering en wegenis, olie en brandstof voor de gebruikte werfmachines, grondverzet (1.113 m³ verdachte grond), dieseltank, noodgenerator, enzovoort .

Ondanks de ondergrondse bouwlaag onder de gebouwen “balk” en “toren” wordt in de project-m.e.r.-screeningsnota ook gesteld dat er “geen bemaling voorzien is in de werffase”. Dit wordt echter niet aangetoond door middel van opgemeten grondwaterpeilen en dieptes van de bouwputten. Bij de bespreking van de eventuele cumulatieve effecten zegt de aanvrager dan weer “ dat de cumulatieve effecten van de bemaling vermeden worden door het plannen van de bemalingen van de verschillende projecten”. De werven van de projecten Small, Medium en Large zouden niet gelijktijdig voorzien worden.

Men dient nauwkeurig te overlopen welke ingedeelde inrichtingen of activiteiten van toepassing kunnen zijn tijdens de werffase en hiervoor van tevoren de nodige meldingsaktes of vergunningen te bekomen alvorens de werfactiviteiten kunnen aanvatten. Ook wordt de aanvrager er op gewezen dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, ingedeeld zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. De functie van de delen die op de inplantingsplannen als ‘handel’ of ‘ambachten’ benoemd worden te voorzien als ‘detailhandel’ zoals dit op de aangeleverde grondplannen benoemd wordt.

3. Het gebruik van de bijkomende woningen die gerealiseerd worden mogen op geen enkele wijze een hypotheek leggen op de werking van de brouwerij.

4. De bijgevoegde specifieke voorwaarden en algemene voorwaarden uit het advies van ‘Water-link’ zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

5. De functie verblijfsrecreatie moet integraal voldoen aan de verordening toegankelijkheid. Deze moet over minimaal 1 toegankelijke kamer beschikken in overeenstemming met de bepalingen uit artikel 4 van de verordening toegankelijkheid. De sanitaire cel voldoet van alle toegankelijke kamers moeten voldoen aan artikel 30 tot en met artikel 32 van de verordening toegankelijkheid.

6. De commerciële ruimtes (detailhandel) moeten elk integraal voldoen aan de verordening toegankelijkheid. Alle deuren van de detailhandels die uitkomen op het openbaar domein of het binnengebied moeten voldoen aan artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

7. De fundering langs de openbare ruimte en de fundering langs het binnengebied moet minimaal voorzien worden tot een diepte 1,75 m.

8. Het gedeelte van de daken, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van:

-     waar het gaat om een plat dak (geen groendak): dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm, enzovoort); 

-     waar het gaat om een groendak: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

9. De technische installaties en klimaatbeheersingstoestellen moeten vanaf het moment van eerste ingebruikname integraal voldoen aan artikel 16 van de bouwcode.

10. Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de aandachtspunten uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer.

11. Bij de uitvoering van de werken moet rekening gehouden worden met het bijgevoegde advies van het ‘Directoraat-generaal Luchtvaart’. De aanvrager dient het ‘Directoraat-generaal Luchtvaart’ schriftelijk op de hoogte te brengen van het gevolg dat aan het advies werd gegeven.

12. Het voorzien van een reca-terras of permanente evenementenlocatie op het terrein wordt uitgesloten uit de vergunning.

13. De nieuwe bomen moeten voorzien worden als inheemse bomen die de ecologische biodiversiteit versterken.

14. De parkeerbehoefte van deelproject Small (47 autoparkeerplaatsen) welke niet op eigen terrein voorzien wordt, moet effectief voorzien worden op deelproject Medium en deelproject Large. Deze parkeerplaatsen moeten integraal voldoen aan artikel 30 van de bouwcode.

15. Ter hoogte van de twee niet-overdekte toegangen tot het binnengebied moet er een voldoende duidelijke signalisatie voorzien worden die de route aanwijst naar de autoparkeerplaatsen die op deelsite Medium en Large gelegen zijn. Op deelproject Medium en Large moet duidelijk aangegeven zijn welke autoparkeerplaatsen tot de parkeerbehoefte van deelproject Small behoren.

16. De parkeerbehoefte aan fietsstalplaatsen voor het hotel moet effectief voorzien worden op de deelsites Medium en Large. Deze moeten als overdekte en afsluitbare fietsparkeerplaatsen voorzien worden.

17. Ter hoogte van de ingang van het hotel moet er een voldoende duidelijke signalisatie voorzien worden welke de route aanwijst naar de 10 fietssparkeerplaatsen op deelsite Medium welke in functie van het hotel voorzien worden. Op deelproject Medium moet duidelijk aangegeven zijn welke fietsstalplaatsen tot het hotel toebehoren.

18. De gebundelde laad- en losmomenten moeten zoveel mogelijk plaats vinden buiten de momenten waarop scholieren onderweg zijn.
19. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale voorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast. Het project valt onder het principebesluit Stedenbouwkundige lasten van 9 maart 2018. Door het college werd op 23 december 2022 (jaarnummer 9710) beslist dat de SOK over de sites Small, Medium en Large als één geheel bekeken en onderhandeld wordt. De SOK zal dan ook voor het gehele project beslist worden bij de laatst te nemen omgevingsvergunningsbeslissing van deze drie sites.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De aanplakking van de affiche is niet gebeurd conform de voorschriften. De affiche werd enkel langs de Grotesteenweg aangeplakt, waar dit ook langs de Boomgaardstraat en Coveliersstraat had moeten gebeuren. Een nieuw openbaar onderzoek is vereist.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 4 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Wegens een cyberaanval op stad Antwerpen werd het openbaar onderzoek mogelijk geschaad en konden eventuele analoog ingediende bezwaarschriften niet meer worden verwerkt. Daarom werd een nieuw openbaar onderzoek gehouden.

** Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Evaluatie bezwaarschriften eerste openbaar onderzoek (18/11/2022 – 17/12/2022)

1. Openbaar Onderzoek 1 – aanplakking: Het bezwaar dat bij het eerste openbaar onderzoek de aanplakking van de affiche van de bekendmaking van het openbaar onderzoek niet correct gebeurd is;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Dit werd enkel langs de Grotesteenweg aangeplakt, terwijl dit ook langs de Boomgaardstraat en Coveliersstraat had moeten gebeuren. De aangeleverde bewijsstukken van meerdere bezwaarindieners toont dit ook aan. Er dient een tweede openbaar onderzoek georganiseerd te worden.

2. Openbaar Onderzoek 1 – cyberaanval: De dossierstukken waren als gevolg van de cyberaanval niet beschikbaar tijdens het eerste openbare onderzoek.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Er dient een tweede openbaar onderzoek georganiseerd te worden.

3.Vermoeden van ander gebruik of uitvoering: Het vermoeden van de bezwaarindiener dat het hoekpand met terras dat als ‘handel’ beschreven wordt, waarschijnlijk als café of dancing terras gebruikt zal worden;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag van het hoekgebouw betreft een ‘kleinschalige detailhandel’. Een aanvraag wordt vergund conform de bij de bouwaanvraag ingediende plannen en de aanvrager is verplicht de werken uit te voeren volgens deze plannen.

4. Hoofdfunctie – onduidelijke benaming: het bezwaar dat de functie ‘handel’ niet voorkomt in de lijst van 10 hoofdfuncties uit de VCRO en dat deze benaming ‘handel’ ook op de inplantingsplannen gebruikt wordt om het café De Pelgrim te benoemen;

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. In voorwaarden zal ter verduidelijking opgenomen moeten worden dat de entiteit die benoemd wordt als ‘handel’ de functie ‘detailhandel’ betreft. Het foutieve benoemde café De Pelgrim maakt geen onderdeel uit van het voorliggende project. De foute benaming hiervan heeft geen invloed op de beoordeling van de voorliggende aanvraag.

5. Verantwoordingsnota (1): het bezwaar dat de verantwoordingsnota verwijst naar verslagen van overlegmomenten die niet bijgevoegd zijn;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Dit zijn geen verplichte dossierstukken die noodzakelijk zijn voor het kunnen beoordelen van een Omgevingsvergunning.

6. Verantwoordingsnota (2): het bezwaar dat de verantwoordingsnota verwijst naar een BPA Grotesteenweg 1993 dat niet in het omgevingsloket staat opgenomen;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het is niet verplicht om het BPA aan het dossier toe te voegen.

7. Overleg en afspraken: het bezwaar dat de beschrijvende nota de uitschijn geeft door de verscheidene vermeldingen dat het geheel reeds door de stad is goedgekeurd. Voorbesprekingen hebben echter geen verordende waarde;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De voorbesprekingen hebben inderdaad geen verordende waarde, maar maken ook geen onderdeel uit van de voorliggende aanvraag. De beoordeling van het huidige project zal gebeuren op basis van de aangeleverde informatie, op basis van de beoordeling van de aangeleverde bezwaren en op basis van de aangeleverde relevante adviezen.

8. Geluidsoverlast - handhaving: een bezwaarindiener stelt zich vragen bij de handhaving van geluidsoverlast veroorzaakt door de technische installaties, veroorzaakt door uitbating van het project en veroorzaakt door evenementen;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. De geluidsnormen zullen voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor omgevingsgeluid in open lucht volgens bijlage 2.2.1 van Vlarem II. Het normaal gebruik van de site hoeft goed nabuurschap niet in de weg te staan. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke regelgeving en afspraken. 

9. Geluidsoverlast – andere projecten: het bezwaar dat het mogelijk is dat op andere sites (zoals bouwblokken Medium en Large) op hetzelfde moment luidruchtige niet-vergunningsplichtige (Vlarem) activiteit kunnen organiseren;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar omtrent het mogelijk organiseren van meerdere evenementen op verschillende locaties tegelijk betreft niet-aantoonbare vermoeden die niet van stedenbouwkundige aard is en die bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke regelgeving en afspraken. 

10. Geluidsoverlast – bestaande omgeving: het bezwaar dat bestaande commerciële uitbatingen in de omgeving reeds op dit moment veel geluidsoverlast veroorzaakt;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De door de bezwaarindieners vermelde projecten maken geen onderdeel van de voorliggende aanvraag. 

11. Geluidsoverlast – YUST: het bezwaar dat het project YUST reeds op dit moment veel geluidsoverlast veroorzaakt;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De site YUST aan de overzijde van de Coveliersstraat maakt geen onderdeel uit van de voorliggende aanvraag. De verblijfsrecreatie op de site Small moet afzonderlijk van de bestaande YUST-site kunnen functioneren. 

12. Geluidsoverlast – normen opleggen: de vraag om voorwaarden te koppelen aan de uitbating/activiteiten/evenementen zodat (geluids)overlast in deze woonbuurt op voorhand kan vermeden worden;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag betreft geen commerciële uitbating van de gelijkvloerse buitenruimte van het project, noch een ruimte voor het uitbaten van evenementen. De project-MER-screening beschrijft bovendien het volgende over de geluidseffecten: “(…) Verder zullen de activiteiten binnen in de gebouwen plaatsvinden, waardoor geluid en trillingen buiten het gebouw doorgaans niet merkbaar zullen zijn. Isolatie van de nieuwe gebouwen wordt voorzien van het akoestisch comfort van de bewoners en gebruikers, en zorgt omgekeerd ook voor de beperking van verspreiding van geluid en trillingen naar buiten toe. (…)”. Er is vanuit stedenbouwkundig oogpunt wel begrip voor de bezorgdheid van de omwonenden in het kader van eventuele geluidsoverlast indien het gelijkvloers commercieel uitgebaat zou worden. In het kader van de stedenbouwkundige ‘hinderaspecten’ wordt het commercieel uitbaten van de buitenruimte uitgesloten uit de vergunning.

13. Algemene overlast – externe gebruikers: het bezwaar dat het type gebruikers niet verbonden is met de omgeving: Nightlife-publiek is niet verenigbaar met het huidige woongebied met verarming van de leefkwaliteit en overlast (wildplassen, geluidsoverlast, parkeeroverlast, sluikstort) ten gevolge;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar omtrent bijkomende overlast door mensen die niet in de buurt wonen betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen en die bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen bij de beoordeling van voorliggend project. 

14. Algemene overlast – draagkracht: het bezwaar dat de site Small en de andere deelprojecten (Medium en Large) een verscheidenheid aan functies voorzien die extra volk (bewoners, leveranciers, werknemers en bezoekers) met zich meebrengen, waardoor de bewoners van de omliggende straten hinder zullen ondervinden (geluidoverlast, drukte, verkeersoverlast);

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar omtrent bijkomende overlast door een verscheidenheid aan functies betreft hoofdzakelijk niet-aantoonbare, subjectieve elementen en die bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen bij de beoordeling van voorliggend project. De draagkracht van de omgeving wordt niet overschreden door de huidige aanvraag (zoals grondig beschreven in de project-MER-screening).

15. Gebrek groene ruimte: de opmerking van een bezwaarindiener dat het slechts beperkt vergroenen van het binnengebied een gemiste kans is;

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Er wordt inderdaad op het perceel slechts een klein gedeelte als groene onbebouwde ruimte voorzien. Dit is echter noodzakelijk om ervoor te zorgen dat alle gelijkvloerse toegangen van de gebouwen voldoende vlot en veilig bereikbaar zijn. Door het voorzien van bijkomende vergroening zou de circulatie op de site in gedrang komen. Inzake de groene ruimte werd een voorwaardelijk gunstig advies van de dienst ‘Groen en Begraafplaatsen’ bekomen. De voorwaarden van deze dienst zullen integraal in voorwaarden opgenomen worden.

16. Gebrek buurtverbindende activiteiten: het bezwaar dat er op het terrein geen buurtverbindende activiteiten ingericht worden, waardoor het project puur commercieel belang betreft;

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Het totaalproject (samen met bouwblokken Medium en Large) is van dusdanige schaal dat het valt onder het principebesluit Stedenbouwkundige lasten van 9 maart 2018. De procedure SOK werd om die reden binnen de doorlooptijd van de Omgevingsvergunning opgestart.

17. Onverenigbaar met goede ruimtelijke ordening: het bezwaar dat het project (in overeenstemming met artikel 4.3.1 van de VCRO) geweigerd moet worden aangezien dit onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening zoals deze in de VCRO gedefinieerd wordt;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. In tegenstelling tot de beoordeling van de bezwaarindiener wordt er vanuit stedenbouwkundig oogpunt geoordeeld dat de voorliggende aanvraag wel verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. Het project is niet in strijd met de doelstellingen uit artikel 1.1.4 van de VCRO. 

18. Afwijking BPA – bouwhoogte en aantal verdiepingen: het bezwaar dat het project niet voldoet aan de voorschriften inzake bouwhoogte en aantal verdiepingen uit het BPA;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De bouwhoogte van het project is inderdaad niet in overeenstemming met de voorschriften uit het bijzonder plan van aanleg. Het “BPA nr.1 – Grotesteenweg (Berchem)” dateert echter van 9 november 1994. Conform artikel 4.4.9/1 van de VCRO is een afwijking mogelijk voor een BPA dat ouder is dan 15 jaar. Het feit dat de bouwhoogte hoger is dan bepaald in het BPA betreft niet automatisch een weigeringsgrond. De afwijking op de bouwhoogte kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig geadviseerd worden.

19. Afwijking BPA – V/T: het bezwaar dat het project niet voldoet aan de vloer-terreinindex uit het BPA en dat er niet naar de afwijkingsmogelijkheid voor een ‘BPA ouder dan 15 jaar’ verwezen kan worden aangezien het aantal verdiepingen ruimschoots overschreden wordt (zelfs meer dan verdubbeld);

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De stelling van de bezwaarindiener is niet correct. In zone B1 en zone B2 wordt de vloer-terreinindex gerespecteerd conform het BPA. De afwijking van dit voorschrift wordt enkel voor het gedeelte in zone B3 aangevraagd. Het BPA voorziet in zone B3 een maximale V/T van 3,5 waar het huidige project een V/T van 3,6 voorziet. Deze beperkte afwijking kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig geadviseerd worden.

20. Afwijking Bouwcode – artikel 6 en 10: het bezwaar dat het project niet voldoet aan de voorschriften inzake harmonie, inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte conform de Antwerpse bouwcode;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het project is in overeenstemming met artikel 6 en 10 van de Antwerpse bouwcode. De draagkracht van het perceel wordt niet overschreden en de schaal van de bouwvolumes sluit aan bij de gebouwen in de onmiddellijke omgeving.

21. Totaalproject - algemeen: het bezwaar dat de omgevingsimpact per project beoordeeld wordt, terwijl het in feite gaat om 3 deelprojecten van 1 groter totaalproject;

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Inzake de impact op de omgeving, inzake de totale schaal en densiteit van de ontwikkeling en inzake de SOK-plicht wordt er bij de beoordeling rekening gehouden met het feit dat dit onderdeel uitmaakt van het totaalproject (Small + Medium + Large).

22. Totaalproject - mobiliteit: het bezwaar dat de parkeerbehoefte van dit project op deelprojecten Medium en Large afgewenteld wordt en dat bij de beoordeling rekening gehouden moet worden met de impact van de drie deelprojecten samen;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Inzake de parkeernood en beoordeling van de mobiliteitsaspecten wordt bij het advies van mobiliteit rekening gehouden met het feit dat dit onderdeel uitmaakt van het totaalproject (Small + Medium + Large). De mobiliteitsaspecten van het totaalproject worden voldoende verduidelijkt in de beschrijvende nota, het bovengrondse inplantingsplan van het totaalproject en het ondergrondse inplantingsplan van het totaalproject.

23. Totaalproject - MER: het bezwaar dat er voor ieder project een afzonderlijke project-MER-screening gebeurde;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Bij de project-MER-screening werd Addendum E12 inzake de cumulatieve effecten ingevuld.

24. Totaalproject - saucissonering: het bezwaar dat de opdeling in deelprojecten de globale beoordeling van het totaalproject bemoeilijkt (of onmogelijk maakt) en het bezwaar dat de opsplitsing gebeurt om een volwaardige stedenbouwkundige toetsing uit te hollen, wat zou kunnen betekenen dat er sprake is van een onwettige saucissonering;

Beoordeling: De opsplitsing in deelprojecten is een gevolg van praktische motieven en volgt een logische structuur. Het bezwaar is ongegrond, aangezien het niet gaat om een onwettige saucissonering. Het gaat om drie deelprojecten die doormiddel van de openbare weg van elkaar gescheiden worden. Ieder deelproject volgt een logische contour. De 3 verschillende dossiers betreffen bovendien voor een gedeelte verschillende betrokken partijen en aanvragers. Er wordt voldoende informatie over het totaalproject aangeleverd om een volwaardige stedenbouwkundige beoordeling van het geheel te kunnen maken.

25. Mobiliteit – gebrek parking Small: het bezwaar dat de parkeerbehoefte van het deelproject niet op eigen perceel, maar op het de deelprojecten Medium en Large voorzien wordt, met grote omweg en onnodige verplaatsing als gevolg;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het voorzien van een parkeertoegang op het eigen perceel, zou betekenen dat er een grootschalige parkeertoegang op slechts beperkte afstand van de Grotesteenweg voorzien zou worden, met verkeersconflicten ten gevolge. Het is omwille van de verkeersveiligheid van de omgeving dat de parkeernood van dit deelproject op de andere deelprojecten afgewenteld wordt. De wandelafstand voor voetgangers tussen deelproject Small en de parkeerplaatsen op deelproject Medium en Large blijft voldoende beperkt. Deze toestand wordt voorwaardelijk gunstig beoordeeld door de stedelijke dienst Mobiliteit en het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer. De voorwaarden van deze adviesinstanties zullen in voorwaarden opgenomen worden.

26. Mobiliteit – Haringrodestraat (1): de bezwaren en opmerkingen inzake de parkingtoegangen van deelproject Medium en deelproject Large;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het voorliggende totaalproject wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst mobiliteit en het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer. De voorwaarden van deze adviesinstanties zullen in voorwaarden opgenomen worden.

27. Mobiliteit – Haringrodestraat (2): het bezwaar dat de verplaatsing van het velostation naar de te smalle Haringrodestraat in combinatie met twee in- en twee uitritten samen met laad- en loszones getuigt van onvoldoende onderzoek;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het voorliggende totaalproject wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst mobiliteit en het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer. De voorwaarden van deze adviesinstanties zullen in voorwaarden opgenomen worden.

28. Mobiliteit – Mobiliteitsstudie: de bezwaren dat de mobiliteitsstudie de werkelijke impact van het totaalproject en het deelproject Small onderschat;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Bij de beoordeling van het project door de stedelijke dienst mobiliteit en het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer wordt ook mee advies gegeven op de mobiliteitsstudie. Beide adviesinstanties hebben geen bezwaar op deze studie en geven voor het voorliggende project een voorwaardelijk gunstige beoordeling. De voorwaarden van deze adviesinstanties zullen in voorwaarden opgenomen worden.

29. CHE-rapport: het bezwaar dat door het CHE-rapport toe te voegen in de omgevingsvergunning van het project SMALL en de goedkeurig hiervan de rechten van de buurtbewoners mogelijk beknot;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De rechten van de buurtbewoners worden niet beknot. Het tegendeel is correct, het betreft informatie over het totaalproject die aangeleverd wordt zodat de buurtbewoners bij het openbaar onderzoek over alle relevantie informatie beschikken. Het CHE-rapport en alle informatie inzake de erfgoedaspecten die een invloed hebben op het totaalproject werden correct toegevoegd. 

30. Erfgoed - Haringrodestraat: het bezwaar dat bij de oude garage te Haringrodestraat 104 op een niet-respectvolle manier omgegaan wordt met het erfgoed door dit gebouw te laten verwaarlozen en enkele een in- en uitrit te voorzien naar de ondergrondse parking en dat bij het gebouw te Haringrodestraat 105 enkel de tuin onderdeel uit maakt van het project;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het feit dat er geen wijzigingen aangevraagd worden aan de overige delen van deze gebouwen met erfgoedwaarde, betekent niet automatisch dat het over een verwaarlozing gaat.

31. Milieu - bemaling: Er werd geen bemaling aangevraagd. De diepte van het grondwater werd niet gecontroleerd.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het klopt dat er in de aanvraag enige onduidelijkheid is over de eventuele noodzaak van een bronbemaling om de bouwwerken in den droge te kunnen uitvoeren. Voorliggend dossier bevat op milieutechnisch vlak echter enkel ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) die horen bij de exploitatiefase. De werffase werd niet mee opgenomen in dit dossier. Voor een eventuele bronbemaling tijdens de werffase kan dus een aparte vergunningsaanvraag ingediend worden.

32. Milieu – stockage verontreinigde grond: Het is niet duidelijk waar de stockage van potentiëel verontreinigde grond zal gebeuren.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De uitgraving en stockage van grond horen bij de werffase. De IIOA’s horende bij de werffase werden niet opgenomen in voorliggende aanvraag.

33. Milieu - geluid: De technische fiches van de akoestische omkastingen van de installaties op het dak ontbreken in het dossier. Er is geen duidelijkheid over de mogelijke geluidshinder die deze installaties zouden kunnen veroorzaken.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Vlarem II (artikel 4.5.2.1 en bijlagen 4.5.4 en 4.5.5) legt duidelijk vast wat de toegelaten grenswaarde is voor geluid in openlucht van als hinderlijk ingedeelde inrichtingen. De exploitant zal te allen tijde aan deze milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht moeten voldoen

Evaluatie bezwaarschriften tweede openbaar onderzoek (10/02/2023 – 12/03/2023)

Hieronder worden enkel nieuwe bezwaren besproken. Identieke bezwaren uit het eerste openbaar onderzoek worden niet herhaald.

1. Openbaar Onderzoek 2 – aanplakking: Het bezwaar dat bij het tweede openbaar onderzoek de aanplakking van de affiche van de bekendmaking van het openbaar onderzoek niet correct gebeurd is;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Dit werd enkel langs de Grotesteenweg aangeplakt, waar dit ook langs de Boomgaardstraat en Coveliersstraat had moeten gebeuren. De aangeleverde bewijsstukken van meerdere bezwaarindieners en de aangeleverde foto’s van de aanvrager toont dit ook aan. Er dient een derde openbaar onderzoek georganiseerd te worden.

2. Openbaar Onderzoek 2 – tweede indiening: Het bezwaar tegen het feit dat het dossier opnieuw ingediend werd terwijl het dossier van het voorgaande openbaar onderzoek werd ingetrokken;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het gaat niet om een nieuw dossier, maar om een tweede openbaar binnen hetzelfde dossier.

3. Openbaar Onderzoek 2 – niet alle dossierstukken aanwezig: Het bezwaar tegen het feit dat de interne en externe adviezen niet beschikbaar waren tijdens het tweede openbaar onderzoek en het feit dat onder meer de verantwoordingsnota ten opzichte van 30 september 2022 niet gewijzigd is;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De bezwaarindiener gaat uit van de veronderstelling dat het tweede openbare onderzoek georganiseerd werd in functie van een administratieve lus of wijzigingslus waarbij het project gewijzigd werd op basis van adviezen. Dit is echter niet het geval. Het tweede openbare onderzoek was noodzakelijk als gevolg van de cyberaanval op stad Antwerpen en is niet in functie van een gewijzigde projectinhoud. 

4. Foutieve terreinsnede: De opmerking dat de terreinsnede foutief weergegeven werd om de manifeste overschrijding van de toegalaten kroonlijsthoogte en het aantal toegelaten verdiepingen te verdoezelen;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het betreft geen foutieve weergave, de terreinprofielen en sneden werden correct weergegeven. De looplijn van de sneden en terreinprofielen werden voldoende duidelijk weergegeven op het inplantingsplan en de grondplannen.

5. Middelhoogbouw: het bezwaar dat hoge middelhoogbouw op deze locatie volledig misplaatst is en deze zich niet integreert in de omgeving;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De schaal en architectuur van het project staat in relatie tot de gebouwen in de onmiddellijke omgeving. De gebouwen zijn gelegen op een perceel langsheen de Grotesteenweg en de Coveliersstraat waar gebouwen van deze schaal kenmerkend zijn.