2023_CBS_07622 - Omgevingsvergunning - OMV_2023099215. Borsbeekstraat 19. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/05/2021: weigering (OMV_2020124606) voor het verbouwen van een handelspand naar een eengezinswoning;

-          20/11/2018: proces-verbaal (11002_2018_7996_VPV) voor werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke Omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          10/12/2015: proces-verbaal (BO/2015/VPV/0898) voor werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke Omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen. Wijzigen functie handel naar wonen.

-          14/02/1966: toelating (180#1421) voor voorgevel veranderings- en verbouwingswerken.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie wonen en complementaire functie detailhandel:

• eengezinswoning met gelijkvloers handelspand;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 8,5 m;

• perceel volledig bebouwd met uitzondering van binnenkoer;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevelplaketten lichtgrijs verglaasd;
• buitenschrijnwerk aluminium.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

• complementaire functie gesupprimeerd;
• uitgebreid volume;
• koer verkleind;
• gewijzigde raamopeningen;
• gevel geïsoleerd zonder afwerking.

Nieuwe toestand

-          functie wonen:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 12,5 m;

-          perceelsbrede uitbouw op de gelijkvloerse verdieping tot 17 m;

-          perceelsbrede uitbouw op de eerste verdieping tot 14,6 m;

• perceel volledig verhard met terras van 17,5 m² achteraan;

-          gevelafwerking:

• gevelpleister witgrijs;
• buitenschrijnwerk aluminium lichtgrijs.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume;

-          isoleren van de voorgevel;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Met voorgestelde bouwhoogte op de voorgestelde bouwdiepte wordt geen rekening gehouden met een optimale daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in de tuinen en in de omgeving.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) met een waterdiepte van 44cm onder huidig klimaat (score D) en een waterdiepte van 60cm onder toekomstig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In de laatst vergunde toestand was een winkel met frigo en achterliggend magazijn aanwezig op de gelijkvloerse verdieping. In de bestaande toestand werden deze ruimtes reeds geïntegreerd bij de bovenliggende woongelegenheid. De omgeving van het pand wordt gekenmerkt door eengezinswoningen en meergezinswoningen. Het omvormen van een (voormalige) handelsruimte/commercieel gelijkvloers naar een woonruimte op deze verdieping kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden. Het pand is gelegen op een locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan de gelijkvloerse verdieping als verblijfsruimte in de woning geïntegreerd worden.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het echter belangrijk dat het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte in verhouding staat met het aantal slaapkamers. Dit is niet het geval in het voorliggend project door de oppervlakte die de verschillende slaapkamers en hun badkamers én de aparte bureau- en hobbyruimte innemen. Hierdoor biedt de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort.

De oppervlakte voor de aparte bureau- en hobbyruimte bij de leefruimte betrekken en één grotere ruimte creëren, die langs twee zijden ramen in een verticaal vlak hebben, zou een aanvaardbare oplossing zijn zoals ook in de vorige beslissing van het college aangehaald.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag betreft een hoofdbouw van drie bouwlagen onder een plat dak. In de laatst vergunde toestand was een handelsgelijkvloers aanwezig en was het volledige perceel uitgezonderd van een kleine koer (6 m²) bebouwd op de gelijkvloerse verdieping. De bouwdiepte op de eerste en tweede verdieping bedroeg ongeveer 9 meter. In het verleden werd het bouwvolume reeds zonder vergunning gewijzigd.

In de huidige aanvraag wordt het perceel ontpit. De bouwdiepte wordt op de gelijkvloerse verdieping beperkt tot 17 m waardoor achteraan een 17,60 m² groot terras met waterdoorlaatbare klinkerverharding gerealiseerd kan worden. Hierdoor is 20 % van de oppervlakte van het perceel onbebouwd wat gunstig te adviseren is.

Op de eerste verdieping wordt de bouwdiepte voorzien tot 14,60 meter, op de tweede verdieping tot een bouwdiepte van 12,50 meter. Er kan vastgesteld worden dat deze uitbreiding de rechterbuur de mogelijkheid geeft om zijn woning uit te breiden met een entresolvolume. Bijgevolg is het aanvaardbaar om tot voorgestelde bouwdieptes uit te breiden op voorwaarde dat de kroonlijst rondom het plat dak, achter de badkamer op nivo +2 in totaal 90 cm minder hoog wordt voorzien.

Het voorstel is dan op vlak van schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Borsbeekstraat hoofdzakelijk gekenmerkt wordt door gevels in gevelbakstenen. In de aanvraag wordt de gevel afgewerkt met crepi in een witgrijze kleur en buitenschrijnwerk in lichtgrijs aluminium. In het straatbeeld wordt echter opgemerkt dat reeds meerdere woningen zijn geschilderd of bepleisterd en dat de woning geen deel uitmaakt van een groter geheel van authentieke of identieke gevels. Omwille van deze redenen kan de gewenste afwerking worden toegestaan.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Tegenover de bestaande toestand worden de gevelopeningen in de voorgevel gemaximaliseerd. Deze aanpassing is positief voor het gevelbeeld en de inpassing in het straatbeeld. Aan de hand van de legende kan echter opgemerkt worden dat de raamdorpels in de voorgevel mogelijks in aluminium voorzien worden. Gelet op het gevelbeeld en de inpassing in het straatbeeld kan in voorwaarde opgenomen worden om de raamdorpels in blauwe hardsteen te voorzien.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen (raamdorpels, plint, kroonlijst…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) met een waterdiepte van 44 cm onder huidig klimaat (score D) en een waterdiepte van 60 cm onder toekomstig klimaat.

In functie hiervan is het voorzien van een verhoogde vloerpas van de nieuwe leefruimte/eetruimte en keuken op het gelijkvloers een oplossing. Dit is niet het geval in voorliggend project terwijl hier wel de mogelijkheid toe is. De nieuwe vloerpas wordt niet bijkomend verhoogd ten opzichte van de pas van de stoep.

Ook kan onderzocht worden de vloerpas van het voorste deel van de woning te verhogen en/of waterdichte deuren te voorzien.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein.

Het volume achteraan het perceel wordt afgebroken. De scheimuren met de omliggende percelen worden verlaagd tot op een hoogte van 1,90 meter. Het behouden van de scheimuren tot een hoogte van 2m20 in functie van de privacy van de naastgelegen percelen kan worden opgelegd als voorwaarde.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten