2023_CBS_07245 - Omgevingsvergunning - OMV_2023049250. Walenhoek 33. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis.

Vergunde en bestaande toestand

-          functie: boerderij met woning, schuren en verschillende bouwsels;

-          bouwvolume: alle gebouwen hebben 1 bouwlaag met zadeldak; 

-          gevelafwerking:

• alle gebouwen opgetrokken in rode baksteen;
• woonhuis geschilderd in een witte kleur;
• buitenschrijnwerk uitgevoerd in hout.

Nieuwe toestand

-          inrichting perceel:

• terrein toegankelijk langs 2 kanten, namelijk aan de westzijde tussen de bestaande woningen Walenhoek 5A-7 en aan de oostzijde tussen Walenhoek 33-31;
• bestaande boerenwoning Walenhoek 33 die wordt gerenoveerd;
• 2 eengezinswoningen in blok D gebouwd tegen de bestaande woning Walenhoek 33;
• eengezinswoning E gebouwd tegen de bestaande woning Walenhoek 31;
• toegangsweg in betonklinkers tussen blok D en eengezinswoning E;
• rij van 7 eengezinswoningen C 0.1-0.7 gebouwd in het binnengebied achter de tuinen van Walenhoek 19, 21 en 23;
• meergezinswoning blok B gebouwd in het binnengebied achter de tuin van Boterstraatje 1;
• meergezinswoning blok A gebouwd achteraan het terrein grenzend aan de tuinen van Walenhoek 5, 5A en aan de tuin van De Keyserhoeve 16;
• 9 bovengrondse parkeerplaatsen, een fietsenstalling, een afvalberging en de inrit voor de ondergrondse garage aan de toegang van Walenhoek 5A en 7;
• gemeenschappelijk groen met voet- en fietspaden en een wadi tussen de bebouwing;

-          boerenwoning Walenhoek 33:

• functie: eengezinswoning;
• bouwvolume:

-          1 bouwlaag met zadeldak; 

-          bouwdiepte van het hoofdgebouw van 8,75 m met een aanbouw van 4,75 m;

-          kroonlijsthoogte van het hoofdgebouw van 4 m en nokhoogte van 8 m;

-          kroonlijsthoogte van de achterbouw van 3,55 m en nokhoogte van 6,75 m;

-          achtertuin met een oppervlakte van circa 135 m²;

• gevelafwerking:

-          gerestaureerde bestaande wit geschilderde gevel;

-          buitenschrijnwerk uitgevoerd in aluminium natuurlook;

-          gerestaureerde bestaande dakgoot geschilderd in een witte kleur;

-          blok A:

• functie: nieuwbouw meergezinswoning met 13 woongelegenheden:

-          gemiddelde netto-vloeroppervlakte van de appartementen van 77 m²;

-          2 drieslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 119 m² en 96 m²;

-          5 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 86 m², 82 m², 82 m², 77 m² en 74 m²;

-          6 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 69 m², 69 m², 67 m², 66 m², 66 m² en 59 m²; 

• bouwvolume:

-          2 bouwlagen met zadeldak; 

-          bouwdiepte van het gebouw van 13 m;

-          kroonlijsthoogte van het gebouw van 6,45 m en nokhoogte van 8,50 m;

-          klein tuintje bij de appartementen op het gelijkvloers;

-          terras van circa 48 m² en 18 m² bij de appartementen op de verdieping;

• gevelafwerking:

-          gevels opgetrokken in rode parementsteen en afgewerkt met een plint in cementpleister;

-          schrijnwerk deels uitgevoerd in aluminium natuurlook en deels in aluminium groene kleur;

-          blok B:

• functie: nieuwbouw meergezinswoning met 8 woongelegenheden:

-          gemiddelde netto-vloeroppervlakte van de appartementen van 64 m²;

-          8 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 76 m², 76 m², 72 m², 72 m², 62 m², 62 m², 57 m² en 57 m²; 

• bouwvolume:

-          2 bouwlagen met zadeldak; 

-          bouwdiepte van 13 m;

-          kroonlijsthoogte 6,45 m en nokhoogte van 8,50 m;

-          klein tuintje bij de appartementen op het gelijkvloers;

-          terras van circa 15 m² bij de appartementen op de verdieping;

• gevelafwerking:

-          gevels opgetrokken in rode parementsteen en afgewerkt met een plint in cementpleister;

-          schrijnwerk deels uitgevoerd in aluminium natuurlook en deels in aluminium groene kleur;

-          blok C:

• functie: 7 gegroepeerde nieuwbouw eengezinswoningen;
• bouwvolume:

-          2 bouwlagen met zadeldak waarvan de tweede bouwlaag half in het dak zit; 

-          bouwdiepte van 13 m;

-          kroonlijsthoogte van 4,85 m en nokhoogte van 7,85 m;

-          tuintje van circa 30 m² bij elke woning;

• gevelafwerking:

-          gevels opgetrokken in rode parementsteen en afgewerkt met een plint in cementpleister;

-          schrijnwerk deels uitgevoerd in hout natuurlook en deels in hout groen geschilderd;

-          blok D:

• functie: nieuwbouw met 2 eengezinswoningen van respectievelijk 161 m² en 169 m² met bijhorende tuin;
• bouwvolume:

-          2 bouwlagen met zadeldaken haaks op elkaar, de nokken haaks op de straat Walenhoek; 

-          bouwdiepte van 12,50 m;

-          kroonlijsthoogte van 5,45 m en nokhoogte van 9,35 m;

• gevelafwerking:

-          gevels opgetrokken in rode parementsteen en afgewerkt met een plint in cementpleister;

-          schrijnwerk deels uitgevoerd in aluminium natuurlook en deels in aluminium groene kleur;

-          woning E:

• functie: eengezinswoning;
• bouwvolume:

-          2 bouwlagen met zadeldak; 

-          bouwdiepte van 12,50 m;

-          kroonlijsthoogte van 5,35 m en nokhoogte van 9,35 m;

-          open ruimte;

• gevelafwerking:

-          gevels opgetrokken in rode parementsteen en afgewerkt met een plint in cementpleister;

-          schrijnwerk deels uitgevoerd in aluminium natuurlook en deels in aluminium groene kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van schuren, stallingen en andere aanbouwen;

-          renoveren en uitbreiden van de bestaande eengezinswoning;

-          bouwen van 10 eengezinswoningen en 3 appartementsgebouwen met 21 woongelegenheden;

-          bouwen van bijgebouwen, fietsenstallingen, inrit en ondergrondse parking;

-          aanleggen van terrein, paden, toegangen, verhardingen, groen en wadi.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag voldoet aan de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Provincie aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de herontwikkeling van een binnengebied, dat momenteel bestaat uit meerdere percelen met een samengevoegde oppervlakte van 6.879,40 m² bebouwd met een woning, schuren en verschillende andere constructies horende bij een hoevegebouw in een woonomgeving die grenst aan de gemeenteweg Walenhoek. De bestaande eengezinswoning (boerenwoning) langsheen de Walenhoek wordt gerenoveerd en uitgebreid.

Het betreft een project van 11 eengezinswoningen en drie meergezinsgebouwen met in totaal 21 woongelegenheden. In het project worden zelfstandige woningen voorzien, aangevuld met een gemeenschappelijke en publiek toegankelijke buitenruimte.

De projectzone is gelegen in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde. De voorgestelde woonfunctie is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving en functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Met het project worden 32 woongelegenheden voorzien, waarvan 21 appartementen en 11 eengezinswoningen. Het ontwikkelen van binnengebieden dient steeds bekeken te worden met voldoende aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en steeds gerelateerd te worden aan de bestaande context. Deze context bepaalt in hoeverre een binnengebied ontwikkelbaar is en dit hangt af van een aantal randvoorwaarden zoals oppervlakte, vorm, afstanden en de hoedanigheid van de randen van het gebied. Gelet op de grootte en vorm van dit bouwblok, is een ontwikkeling in het binnengebied mogelijk.

Bebouwing in het binnengebied is tevens ondergeschikt ten opzichte van de bestaande rand. Het aantal bouwlagen is niet meer/hoger dan het aantal bouwlagen en hoogtes van de bebouwing aan de randen van het bouwblok. De bestaande bouwblokschil bestaat voornamelijk uit vrijstaande en rijwoningen van één à twee bouwlagen, meestal onder een hellend dak. In het project worden woningen voorzien van voornamelijk één à anderhalve bouwlagen. Aan de aansluitingen met de Walenhoek worden woningen voorzien van twee bouwlagen onder een zadeldak. Vastgesteld wordt dat het aantal bouwlagen in het binnengebied ondergeschikt is aan deze van de bouwblokschil.

De aanvraag bestaat uit vijf bouwvolumes met een ondergrondse parking die drie ervan met elkaar verbindt:

-          Blok A is een meergezinsgebouw met een footprint van 734 m² onder een hellend dak. Ze bevat 13 woonunits met een variërende bewoonbare oppervlakte tussen 55 m² tot 123 m².

-          Blok B is een meergezinsgebouw met een footprint van 398 m² onder een hellend dak. Ze bevat 8 woonunits met variërende bewoonbare oppervlakte tussen 55 m² tot 79 m².

-          Blok C bestaat uit 7 gekoppelde eengezinswoningen met een oppervlakte tussen de 113 m² en 118 m², met een totale footprint van 538 m² en een dakoppervlakte van 637 m².

-          Blok D bestaat uit twee gekoppelde eengezinswoningen met een bewoonbare oppervlakte van 161 m² en 169 m² onder een hellend dak met puntgevel. De woning sluit aan op de boerenwoning waarbij de dakvorm wordt doorgetrokken om een onzuivere wachtgevel te vermijden.

-          Blok E is een eengezinswoning met een bewoonbare oppervlakte van 149 m² en heeft een footprint van 77,5 m² onder een hellend dak met puntgevel. De woning stuit aan op Walenhoek 31 doormiddel van een T-vormig zadeldak.

-          De boerenwoning wordt verbouwd tot eengezinswoning met een bewoonbare oppervlakte van 233 m² en heeft een footprint van 148 m².

Het architecturaal concept is gebaseerd op de bestaande hoeve. Het is een hedendaagse vertaling daarvan, waarbij het boerenerf wordt omgedoopt tot een inclusief en duurzaam groepswoningconcept waarbij de boerenwoning wordt ingezet als het gezicht ervan. De blokken A, B en C situeren zich rond een centrale groene zone. Aansluitend op de te renoveren en verbouwen boerenwoning aan de Walenhoek 33 wordt een terugliggend gebouw (blok D) opgetrokken dat refereert naar de oorspronkelijke puntgevels van de dwarsschuren. Een gelijkaardig gevelzicht wordt herhaald richting de links aanpalende woning aan de Walenhoek 31 waardoor de doorgang tussen blok D en E, richting het binnenerf wordt geaccentueerd. Bijgevolg wordt er door de evenwijdige zadeldaken een schaalverkleining gemaakt zodat de doorgang aanvoelt als een ‘straatje’.

De private tuintjes worden beperkt in grootte zodat de oppervlakte kan teruggeven worden aan het gemeenschappelijk groen. Het binnengebied wordt beperkt verhard en gemotoriseerde voertuigen worden geweerd. 

Er wordt een karrenspoor aangelegd in beton dat de toegangen tussen oost en west met elkaar verbindt. Deze verbinding kan enkel gebruikt worden in uitzonderlijke situaties zoals bijvoorbeeld toegang bieden tot brandweer en ziekenwagen en het sporadisch lossen en laden voor bewoners.

De ondergrondse parking situeert zich onder de meergezinswoningen in de blokken A en B en is toegankelijk vanaf de westelijke ontsluiting. Naast parkeerplekken worden ondergronds ook fietsstalplaatsen en bergingen voorzien. In deze zone wordt eveneens de bovengrondse bezoekersparking voorzien alsook een zone ingericht als afvalverzamelplaats. Zowel de ondergrondse als bovengrondse fietsenstalling is eveneens aan deze zijde bereikbaar. Tenslotte worden hier de brievenbussen van de woningen in het binnengebied geplaatst. Er wordt ingezet op intensief groen wat gunstig is voor het binnengebied en omgeving. De open ruimtes worden maximaal groen aangelegd en waardevolle bomen blijven behouden.

Het project is ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Naar materialisatie is deze sterk geïnspireerd door de architectuur van de polderdorpen. Deze typeert zich vooral door baksteenarchitectuur al dan niet geschilderd of bezet, met keramische of leien daken, en veelal uitgevoerd met een plint in een andere materialiteit. Het schrijnwerk is meestal licht van kleur of heeft een uitgesproken accentkleur die terugkomt in de bakgoten of andere geveldetails.

De ontwerper kiest ervoor om hierop een hedendaagse interpretatie te maken en een mix hiervan toe te passen per blok.

De verschillende blokken worden uitgevoerd in onder andere rode baksteen, witgeschilderde baksteen met of zonder gecementeerde plint, verschillende baksteendetails en geanodiseerd schijnwerk met gekleurde accenten.

De gekozen materialen en afwerking refereren naar de materialisatie in de omgeving en zijn inpasbaar in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten – veiligheid in het algemeen

De aanvraag heeft betrekking op een pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. De site is ook gelegen in CHE-gebied.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Voor de site is er een CHE-rapport uit 2015.

Omwille van de erfgoedwaarde van deze site, wordt de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Zij brengen volgend ongunstig advies uit:

“De aanvraag heeft betrekking op een 19de-eeuws hoevecomplex bestaande uit losse gebouwdelen dat een authentiek stukje dorpsbeeld vertegenwoordigt. De drie gebouwen aan de straatzijde (woonhuis en twee dwarsschuren), de gekasseide toegangsweg en de kalverstal in binnengebied zijn behoudenswaardig (typologie, verschijningsvorm: volume en materialen). Sloop behoort hier niet tot de mogelijkheden. Het behoud van het volume en de buitenarchitectuur wordt vooropgesteld gezien het behoud van het globale polderlandschap. Interne ingrijpende verbouwingswerken zijn mogelijk. Op de site kunnen in het binnengebied drie nieuwbouwvolumes worden geplaatst (één bouwlaag onder dak) waarbij wonen rond een erf het uitgangspunt vormt.

Het woonhuis is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en heeft een lange geschiedenis die afleesbaar is van het gebouw. Bij de renovatie kunnen een aantal nog aanwezige erfgoedelementen, die weliswaar in de verdrukking zijn geraakt, gevaloriseerd worden. Zo verdient een gevelrestauratie aanbeveling waarbij de witte verf verwijderd wordt zodat de oorspronkelijke eenvoudige decoratie van baksteenwerk met knipvoegen en decoratieve banden terug zichtbaar wordt.

Aandachtspunten zijn ook de Boomse pannen van de zadeldaken, de verzorgde kroonlijst op klossen, het art-decointerieur, de tongewelfde kelder en de centrale uitbouw achteraan uit het Interbellum met luifel en consoles.

De dwarsschuur aan het woonhuis vertoont sporen van verschillende aanpassingen doorheen de jaren. De schuur was niet toegankelijk ten tijde van het bouwhistorisch onderzoek en bij het plaatsbezoek zodat er geen informatie is over eventuele inwendige erfgoedelementen. De rustieke voorgevel van 1978 verstoort het beeld grondig en verdient een aanpassing naar een gedocumenteerde historische situatie of een hedendaagse herinvulling.

De voorgevel van de dwarsschuur aan de straat heeft nog oorspronkelijke muurvlechtingen uit 1886. De achtergevel met dagstrepen in de voegen aan de binnenzijde is mogelijk een in 1886 herbruikt onderdeel van vroegere bebouwing.

Het volume van de kalverstal is betekenisvol voor de site, inclusief de luiken, omheining van de buitenruimte, ventilatieopeningen in de topgevels en de duiventil. Een herbestemming tot woonfunctie behoort tot de mogelijkheden waarbij nieuwe gevelopeningen, vloeren en dakvensters bespreekbaar zijn.

De windschuur, leghenstallen, garages en serre hebben geen noemenswaardige erfgoedwaarde en kunnen in aanmerking komen voor sloop.

In het voorstel blijft enkel het woonhuis behouden, er gebeurde geen terugkoppeling met de stedelijke dienst Monumentenzorg over de sloop van de andere gebouwen die we wensen herbestemd te zien en heropgewaardeerd.”

Uit het inplantingsplan van de bestaande toestand blijkt echter dat afstand van de kalverstal tot de achtergevel van het woonhuis aan de straatzijde met 5 à 6 meter minimaal is. De impact van de kalverstal op een nieuwe kwalitatieve invulling van het woonhuis is hierdoor dan ook groot. Bij de beoordeling van de aanvraag zal er dan ook op toegezien worden dat de invulling van het woonhuis geoptimaliseerd zal worden. De aanwezigheid van een voldoende grote buitenruimte, tuinzone bij deze woning, draagt, net zoals het optimaliseren van de afstand tussen de verschillende gebouwen, bij tot een betere woon- en leefkwaliteit. De sloop van de kalverstal kan in afwijking op het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg gemotiveerd worden.

Aangaande de dwarsschuur stelt de dienst Monumentenzorg het volgende: “De dwarsschuur aan het woonhuis vertoont sporen van verschillende aanpassingen doorheen de jaren. De schuur was niet toegankelijk ten tijde van het bouwhistorisch onderzoek en bij het plaatsbezoek zodat er geen informatie is over eventuele inwendige erfgoedelementen. De rustieke voorgevel van 1978 verstoort het beeld grondig en verdient een aanpassing naar een gedocumenteerde historische situatie of een hedendaagse herinvulling.”

Er wordt dus door de stedelijke dienst Monumentenzorg zelf gesteld dat deze dwarsschuur sporen vertoont van verschillende aanpassingen en dat een hedendaagse herinvulling overwogen kan worden.

De noodzaak voor een nieuwe invulling blijkt uit de voorgestelde toegankelijkheid voor de Brandweer. In bestaande toestand maakt het volume van de schuur naast de woning een uitsprong, waardoor ze de toegang van de brandweer tot het gebied verhindert. Ook de andere dwarsschuur, deze naast woning Walenhoek 31, heeft een zodanige breedte dat ook deze de toetreding van de brandweer naar het binnengebied belemmert. Dit wordt in detail aangeduid op het inplantingsplan van de nieuwe toestand  waarbij er, door vervanging van de dwarsstallen door nieuwe hedendaagse volumes, voldoende ruimte ontstaat voor de Brandweer.

Vanuit dit veiligheidsaspect en rekening houdend met het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg waarin voorgesteld wordt dat een hedendaagse herinvulling overwogen kan worden, kan de sloop van de dwarsschuren gemotiveerd worden.

De sloop van de andere waardevolle gebouwen, meer bepaald het woonhuis aan de Walenhoek kan niet toegestaan worden. Het woonhuis is behoudenswaardig qua typologie, verschijningsvorm, volume en materialen. Interne ingrijpende verbouwingswerken zijn mogelijk, zoals in het woonhuis ook gebeurt, en dit met behoud van de verschijningsvorm en de materialen ervan.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg voor wat betreft het woonhuis aan de Walenhoek wordt wel bijgetreden en als voorwaarde voor de vergunning opgelegd: Een gevelrestauratie is uit te voeren waarbij de witte verf verwijderd wordt, zodat de oorspronkelijke eenvoudige decoratie van baksteenwerk met knipvoegen en decoratieve banden terug zichtbaar wordt. Aandachtspunten zijn ook de Boomse pannen van het zadeldak, de verzorgde kroonlijst op klossen, het art-deco interieur, de tongewelfde kelder en de centrale uitbouw achteraan uit het Interbellum met luifel en consoles.

Bodemreliëf

Het plan voorziet op eigen terrein over een infiltratievoorziening met een minimale inhoud van 53.545,25 liter en een minimale oppervlakte van 85,67 m². Hiervoor wordt het terrein plaatselijk verlaagd.

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie luidt als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (6.804 m²) en een ingreep in de bodem groter dan 1.000 m² (ca. 4.876 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Verrijckt en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 23/03/2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25390). Het programma van maatregelen stelt een uitgesteld vooronderzoek voor in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Hierna maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met een bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen wordt als voorwaarden opgelegd bij deze omgevingsvergunning.

Volgende voorwaarden moeten worden opgelegd:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een uitgesteld vooronderzoek met ingreep in de bodem in de vorm van een proefputtenonderzoek, uit conform de bepalingen uit de opgestelde archeologienota (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25390), nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op, ook het daaruit volgende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.

-          De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be)

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.”

Dit advies van de stedelijke dienst Archeologie wordt bijgetreden en aan de vergunning gekoppeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

De nieuw gecreëerde woongelegenheden voldoen aan de hedendaagse woon- en leefkwaliteit.

Het advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen luidt als volgt:

“Elke boom die wordt gekapt dient gecompenseerd te worden met een boom die het bestaand groenvolume vervangt. Als er bomen worden geplant boven een ondergrondse garage dienen er voldoende maatregelen genomen te worden om een kwalitatieve standplaats voor de bomen te creëren. Dit zijn onder meer het voorzien van voldoende bewortelbare diepte, groenoppervlakte per boom ifv. largeboom of toekomstboom…. Deze normen gelden ook voor bomen in volle grond en staan voldoende beschreven in het bomenplan 2.0.”

Dit advies van de stedelijke Groendienst wordt bijgetreden en aan de vergunning gekoppeld.

Het bijgevoegde advies van de Brandweer moet worden gevolgd.

Het bijgevoegde advies van Fluvius moet worden gevolgd.

Het hydraulisch en technisch advies van Waterlink/Aquafin moet worden gevolgd.

“Het dossier kan aanvaard worden wanneer naast de algemene voorwaarden ook voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

-          Het is aangeraden om wateroverlast in de garage te voorkomen door onderaan de helling kolken te plaatsen en deze aan te sluiten op de infiltratievoorziening.

-          De verhanglijn van de riolering in Walenhoek kan bij felle buien zeer hoog stijgen. Er dient een terugslagklep voorzien te worden op de DWA-leiding.

-          De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting moet minimaal 125 mm en maximaal 200 mm bedragen.”

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit luidt verder als volgt:

“Bij de toegangen van de parkeergarage moeten lichten voorzien worden gezien wagens elkaar niet kunnen kruisen op de helling.

We merken op dat er geen plaatsen voorzien zijn van elektrische laadvoorzieningen. Deze moeten opgenomen worden.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 104 overdekte, nuttige, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden 105 fietsstalplaatsen voorzien waarvan 48 nuttige ondergronds en 25 bovengronds. Hierbij moeten voor minstens 10 % van de totale fietsstaanplaatsen uitgerust worden voor fietsen met grotere maten zoals bakfietsen. In de plannen werden private bergingen voorzien met ingetekende fietsstalplaatsen voor de overige te voorziene fietsstalplaatsen. Deze ruimtes zijn telkens te klein om de fietsen in te plaatsen, en worden dus bijgevolg niet aanzien als nuttige fietsparkeerplaatsen. Zowel de bergingen zijn te klein als de doorgang naar hiernaartoe.

Volgende voorwaarden moeten worden opgelegd:

-          voorzien van elektrische laadplaatsen voor auto’s;

-          voorzien van elektrische oplaadmogelijkheden voor fietsen;

-          voorzien van extra fietsstalplaatsen conform bouwcode;

-          voorzien van fietsparkeerplaatsen voor fietsen met grotere maten;

-          voorzien van een licht aan het begin van de parkeergarage;

-          inrichten van bovengrondse parkeerplaats voor personen met een handicap.”

Dit advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt vanuit mobiliteitsoogpunt bijgetreden en aan de vergunning gekoppeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden van het advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen moeten worden gevolgd.

3. De voorwaarden van het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moeten worden gevolgd.

4. De voorwaarden van het advies van de stedelijke dienst Archeologie moeten worden gevolgd.

5. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg voor wat betreft het woonhuis aan de Walenhoek moet worden gevolgd: Een gevelrestauratie is uit te voeren waarbij de witte verf verwijderd wordt, zodat de oorspronkelijke eenvoudige decoratie van baksteenwerk met knipvoegen en decoratieve banden terug zichtbaar wordt. Aandachtspunten zijn ook de Boomse pannen van het zadeldak, de verzorgde kroonlijst op klossen, het art-decointerieur, de tongewelfde kelder en de centrale uitbouw achteraan uit het Interbellum met luifel en consoles.

6. Het bijgevoegde advies van Fluvius moet worden gevolgd.

7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

8. Het bijgevoegde hydraulisch en technisch advies van Waterlink in samenwerking met Aquafin, dient te worden gevolgd.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 26 bezwaarschriften ingediend, die als volgt worden beoordeeld:

1. Bereikbaarheid van het project:

De bereikbaarheid van het project gebeurt enkel langs de Zoutestraat, de De Keyserhoeve, en Zuidvest. De Walenhoek zelf is een straatje van 3,5 meter breed, inclusief de afwateringsgeulen. Daartussen is de berijdbare breedte slechts 2,85 meter. Twee voertuigen kunnen elkaar niet kruisen zonder over het voetpad te rijden. Het project is dus niet vlot bereikbaar.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het project grenst enkel aan de Walenhoek, een openbare weg. Dit is bijgevolg de enige ontsluitingsweg, die nu ook al als ontsluiting van het binnengebied gebruikt wordt. Het is daarom logisch dat ook de nieuwe ontwikkeling via deze openbare weg ontsloten wordt.

2. Parkeerdruk/onvoldoende parkeerplaatsen:

Er zullen onvoldoende parkeerplaatsen zijn. Er zijn nu reeds bijna geen parkeermogelijkheden voor de bestaande huizen laat staan wanneer er nog 32 gezinnen(auto's) bijkomen. Bij bezoek zullen er sowieso ook plaatsen ingenomen worden in de Walenhoek zelf waardoor de huidige bewoners geen plek zullen hebben. Momenteel is de parkeergelegenheid nihil in de Walenhoek. Buurtbewoners zijn genoodzaakt om op het voetpad te parkeren.

Er heerst daarvoor heden een gedoogbeleid, en er is reeds 10 jaar geleden overwogen in het verleden om hier enkelrichting of woonerf van te maken. Ook het huidig bestuursakkoord van het District Berendrecht-Zandvliet-Lillo onderschrijft deze problematiek (zie bestuursakkoord punt 5). De parkeerdruk is momenteel zo groot, dat een aantal inwoners momenteel zelfs parkeerplaatsen/stallingen huren op de terreinen van de projectontwikkelaar. Deze komen dus te verdwijnen, wat voor bijkomende parkeerdruk zal zorgen (zie verder), los van de nieuwe wooneenheden! De straatbreedte bedraagt momenteel zo’n 2,85 meter en dit voor verkeer in twee richtingen. Nu reeds zorgen de geparkeerde wagens voor moeilijkheden en onveiligheid voor zwakke weggebruikers, en er zijn ook gevallen bekend waarbij de hulpdiensten geen vlotte doorgang hadden en moesten omrijden. Ook tijdens de werken zal er een mobilitieitsproblematiek zijn, veroorzaakt door het zware werfverkeer, wat de verkeersveiligheid eveneens ernstig in het gedrang zal brengen.

Men komt hier in tegemoet door parkeergelegenheid te voorzien in de ondergrondse parking. Dit is inderdaad een oplossing voor de bewoners zelf. Er worden echter maar 9 plaatsen voorzien voor bezoekers. Waarvan er ook nog enkele gebruikt kunnen worden op elektrische wagens op te laden. Dit lijkt erg weinig. Waar gaan al die bezoeker zich moeten parkeren in een straatje waar er al zo’n groot tekort aan parkeerplaatsen is.

Het voorzien van meer dan 30 wooneenheden met minstens één, soms meerdere voertuigen per woongelegenheid, zal voor een verkeersindigestie zorgen. Er zijn tevens slechts 9 parkeerplaatsen voorzien voor bezoekers, waarvan er slechts enkele gebruikt kunnen worden door elektrische wagens. Waar gaan alle bezoekers parkeren? En waar gaan de huidige bewoners parkeren? Groene voortuinen zullen hierdoor verdwijnen om er parkeerplekken van te maken. De wagens en camionetten, die zich momenteel op het terrein Jacobshoeve parkeren (de meeste zijn van bewoners van Walenhoek) zullen dat niet meer kunnen doen en gaan een nieuwe staanplaats (op straat?) moeten zoeken, met bijhorende problematiek in de Walenhoek. De parkeerproblematiek zal enkel maar toenemen. In realiteit zal er véél meer parkeerplek nodig zijn dan de gemiddeld 1,6 voertuig per wooneenheid. In een relatief afgelegen dorpskern als Zandvliet, waar er beperkt openbaar vervoer is voorzien, hebben de gezinnen vaak per hoofd één eigen wagen. De stedelijke parkeernorm volgens de bouwcode is in de realiteit niet toepasbaar op dit project! In de Mobiliteitstoets bij de aanvraag schrijft men dat de 9 bovengrondse parkeerplaatsen bijkomende bezoekersparkeerplaatsen zijn (voor vrienden en familie). Echter, deze 9 plaatsen maken deel uit van ver verplichte opgelegde minimumaantal volgens de bouwcode. M.a.w. er is dus geen bezoekersparking voorzien. Bijkomend: deze zgn. bezoekersparking staan zowaar achter een verdwijnpaal. Het is dan ook misleidend van de ontwikkelaar om in de verklarende nota en Mobiliteitstoets te doen uitschijnen dat deze bezoekersparking voor een ontlasting van de problematiek in de Walenhoek zou zorgen.

-          De ontwikkelaar erkent zélf het grote parkeerprobleem in de Walenhoek in zijn verklarende nota, maar meer dan (een poging om) aan de minimumvereisten te voldoen, gebeurt er niet.

-          Het project voldoet niet aan de minimum parkeervereisten, volgens de Motie van de Districtsraad Berendrecht-Zandvliet-Lillo (dd. 19/12/2022), waarbij de parkeernorm op 2 plaatsen per woongelegenheid wordt gezet

(https://ebesluit.antwerpen.be/zittingen/22.0615.0092.4944/agendapunten/22.1223.2042.1493). Het College van Burgemeester en Schepenen dient hier rekening mee te houden in zijn evaluatie, en kan bijgevolg deze aanvraag niet goedkeuren.

-          De stedelijke parkeernorm volgens de huidige bouwcode is in de realiteit niet toepasbaar op dit project, getuige ook bovenstaande motie van het District Berendrecht-Zandvliet-Lillo.

-          Heden worden op het projectgebied nu al een aantal parkeerplaatsen door de

ontwikkelaar verhuurd. Met deze bijkomende parkeerdruk wordt in de aanvraag totaal geen rekening gehouden. Niet-exhaustief betreft het vaak ook types van lichte bedrijfsvoertuigen, met lange lengte en een hoogte van 2 m+.

-          In de aanvraag wordt er geen rekening gehouden met de parkeervereisten van (een deel van) de toekomstige bewoners: zeker een aantal van hen zullen, gegeven het type jobs in deze streek, met lichte bedrijfsvoertuigen (van het werk) rijden. Hiervoor is geen enkele mogelijkheid voorzien! Meer nog, veel (bedrijfs)voertuigen staan nu (al dan niet betalend) gestationeerd in het projectgebied, getuige zelfs ook de foto’s toegevoegd aan de aanvraag. Deze zullen zich allemaal moeten verplaatsen naar de omliggende straten!

-          In de Mobiliteitstoets schrijft men een parkeerregime voor “Bewoners en bezoekers”, maar dit lijkt dus niet te kloppen, aangezien er geen bezoekersparking is voorzien (zie boven).

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Artikel 30 §1 van de bouwcode legt voor deze zone van de stad, het buitengebied, een norm op inzake het aantal te voorziene parkeerplaatsen voor dit project. Dit is wel degelijk een andere norm dan voor het stedelijk gebied. In deze norm zitten ook het aantal parkeerplaatsen voor bezoekers inbegrepen. Deze aantallen werden ook door de stedelijke dienst Mobiliteit afgetoetst. Het voorziene aantal is voldoende voor het project. 

Het is inderdaad zo dat er bij de toegang tot de parkeerplaatsen een verdwijnpaal voorzien is. De verdwijnpaal bevindt zich op circa 9 m van de openbare weg waardoor de wagens van de bezoekers hier op het eigen terrein kunnen stationeren alvorens ze de bezoekersparking oprijden. De verkeersdoorstroming op de openbare weg blijft hierdoor gegarandeerd.

3. Impact op de rustige leefomgeving – veiligheid van de zwakke weggebruikers:

Door de komst van extra verkeer zal de overlast voor de zwakkere weggebruikers toenemen. Wanneer daar nog eens de voertuigen van het nieuwe project bijkomen wordt dat een zeer onveilige situatie voor voetgangers en fietsers. Te meer omdat deze wagens ook 'De Roet', de oude trambedding van Zandvliet, moeten kruisen, een verkeersvrij weggetje waar fietsers en voetgangers (waaronder veel kinderen) de Walenhoek moeten kruisen. Hun veiligheid zal in het gedrang komen wanneer dit straatje nog gemiddeld 50 tot 60 auto's extra moet slikken. In de Mobiliteitstoets schrijft men dat er t.h.v. panden Walenhoek 5A en 7 reeds een bestaande in- en uitrit is. Dat is foutief doen uitschijnen alsof er daar momenteel reeds veel verkeersafwikkeling is, die vergelijkbaar is met de toekomstige toestand. Dit klopt niet, er zal daar een aanzienlijke verhoging gebeuren, met een groot nadeel voor de mobiliteit van de Walenhoek in zijn geheel, en voor de buren tussen Zoutestraat en het project in het bijzonder, waarbij eveneens nog eens een kruising wordt gemaakt met een Trage Weg “De Roet”. Er is dus geen afwikkeling naar een hoofdas, maar louter naar een kleine historische straat, die eveneens gebruikt wordt door talrijke zwakke weggebruikers. Er is eveneens géén verkeersdrempel aan kruising tussen Walenhoek en Trage Weg “De Roet”.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De verkeersafwikkeling langs de Walenhoek ter hoogte van de panden Walenhoek 5A en 7 zal logischerwijs toenemen ten gevolge van het project. De afwikkeling van het verkeer gebeurt echter via de bestaande openbare weg van de Walenhoek. Volgens de ons beschikbare gegevens is er ter hoogte van De Roet effectief een verkeersdrempel aanwezig, die de snelheid afremt van het doorgaand verkeer.

4. Parking bij nieuwe woningen:

Er is in de aanvraag géén sprake van het verplicht afnemen/aankopen van een parkeerplaats bij de woning. Concreet betekent dit dat de ontwikkelaar de (ondergrondse) parkeerplaatsen ook apart nog in de verkoop/verhuur zal steken, en – los van de onderschatting van het aantal benodigde parkeerplaatsen voor dit project – er nog bijkomende parkeerdruk wordt gecreëerd waar de ontwikkelaar eveneens geen rekening mee houdt in zijn aanvraag.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De verkoop van de woongelegenheden en parkeerplaatsen is geen ruimtelijk aspect en wordt niet meegenomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

5. Hinder op bestaand wegennet:

In de Mobiliteitstoets wordt vermeld dat het onderliggende wegennet geen hinder zal ondervinden van het project. Dit wordt door bezwaarindiener betwijfeld. In de Mobiliteitstoets staat: “De locatie is goed bereikbaar via de Zoutestraat”. Echter, in realiteit is het kruispunt Zoutestraat/Walenhoek en kruising met Trage Weg “De Roet” een van de moeilijkste kruispunten in de dorpskern van Zandvliet. Het projectgebied is dus niet goed bereikbaar, voor de geplande hoeveelheid toegenomen verkeer.

Het is onduidelijk in de aanvraag of de westelijke en of oostelijk gelegen toegangswegenis nu gebruikt mag worden voor voertuigen of niet (zie boven). De plannen suggereren dat er in de oostelijk toegang tot de Walenhoek geen verkeer door mag; in het westelijke deel wordt er met een inklapbare breekpaal gewerkt. Echter, in realiteit zal deze steeds omlaag blijven, en zal er op regelmatige basis worden stilgestaan met knipperlichten voor de deur. De kwaliteit van het nu al kleine groenstuk in het midden wordt hierdoor bijgevolg aanzienlijk verlaagd. 

Er zal een aanzienlijke verhoging zijn van het aantal voertuigkruisingen ter hoogte van “De Roet” (een officiële Trage Weg (zie adviesnota Trage Wegen finale versie 04/11/21) voor o.a. schoolgaande jeugd, parallel met de Zoutestraat), alsook aan het gevaarlijke kruispunt tussen Zoutestraat en Walenhoek zelf. In dit kader is het belangrijk te onderschrijven dat het minstens een verdubbeling betreft van het aantal voertuigen dat hier zal passeren. Er wordt in de Mobiliteitstoets vermeld dat de rest van de Walenhoek louter een lokale mobiliteitsfunctie heeft. Dit klopt niet: in realiteit wordt nu reeds de Walenhoek als een kortere doorsteek/binnenweg gebruikt tussen Zoutestraat en Zuidvest/de Keyserhoeve, en is het de toegangsweg voor/naar een jeugdvereniging, ook voor hulpdiensten. Dit project zal ook in dat gedeelte van de Walenhoek (tussen Zuidvest en T-vormig kruispunt Walenhoek) voor bijkomende verkeersstromen zorgen. Er is dus, anders dan men beweert in de Mobiliteitstoets, wel degelijk een aanzienlijke impact op het lokale onderliggende wegennet. In de Mobiliteitstoets schrijft men dat voetgangers “Via de Zoutestraat, De Keyserhoeve, De Roet, Achterstraatje en Boterstraatje” gaan. In realiteit alleen via Walenhoek. In de Mobiliteitstoets schrijft men dat auto’s via “Zoutestraat en Keyserhoeve” gaan, en suggereert men dus ook autoverkeer langs oostelijke toegangsweg. In realiteit komt hoe dan ook alle autoverkeer in de Walenhoek terecht. In de Mobiliteitstoets wordt als milderende maatregel voorgesteld dat het gebruik van deelauto’s wordt gestimuleerd, maar in de aanvraag is hier niets van terug te vinden.

Op het grondplan staat de Walenhoek ingetekend als asfaltweg, maar in de realiteit is het een smalle, rustige van gevel tot gevel beklinkerde weg.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De bereikbaarheid van dit project voor wagens gebeurt via de westelijke ontsluiting. De oostelijke ontsluiting wordt afgesloten d.m.v. een breekpaal en is hierdoor enkel toegankelijk voor de brandweer. Zoals in de behandeling van een voorgaand bezwaar reeds is aangehaald, zal de verkeersafwikkeling langs de Walenhoek ter hoogte van de panden Walenhoek 5A en 7 logischerwijs toenemen ten gevolge van het project. De afwikkeling van het verkeer gebeurt echter via de bestaande openbare weg van de Walenhoek. Ter hoogte van De Roet is volgens de ons beschikbare gegevens een verkeersdrempel aanwezig, die de snelheid afremt van het doorgaand verkeer. De bezwaarindiener haalt in zijn bezwaar eveneens aan dat de Walenhoek nu reeds gebruikt wordt als doorsteek/binnenweg van de Zoutstraat naar de De Keyserhoeve. Dit wordt verder echter niet aangetoond.

6. Toenemende drukte:

De drukte in de straat zal toenemen en de rust die er nu is zal verstoord worden. de Walenhoek is geen straat voor enkel bestemmingsverkeer zoals beschreven. Verschillende keren per jaar zijn er evenementen e.d. waardoor de Zoutestraat en de De Keyserhoeve worden afgesloten. Ook is de achteringang van de Chiro gelegen in de Walenhoek. Dit alles heeft een effect op het doorgaand verkeer in de Walenhoek.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Bezwaarindiener haalt zelf aan dat de vermelde evenementen slechts een aantal keer per jaar doorgaan. De mogelijke hinder die dat met zich mee zou brengen naar verkeersafwikkeling toe, is dan ook te relativeren.

7. Woningtypologie:

De Walenhoek behoort tot de historische kern van Zandvliet. Het laatste wat daar thuishoort zijn moderne hoogbouwwoningen die een negatieve invloed hebben op het originele karakter van de buurt. Van alle bestaande historische gebouwen (welke overigens allemaal volledig worden afgebroken, met uitzondering van de historische boerenwoning) verhogen alle kroonlijsthoogtes aanzienlijk. Een kroonlijsthoogte van 5,56 m mag in stedelijke context dan wel weinig lijken, in een historisch binnengebied als dat van Walenhoek, wat veelal getypeerd wordt door lage woningen (kroonlijsthoogte 3 m met zadeldak tot 6 m à 6,50 m), is dat buiten proportie en niet in lijn met het huidige en gewenste straatbeeld. Blok D heeft zelfs en muur die 9 meter hoog is aan de straatkant van de Walenhoek, wat betekent dat de buren van de overkant op deze muur zullen kijken. Verder wordt in de verklarende nota beweerd dat er veel vraag is naar zulke kleine eengezinswoningen. De realiteit is echter dat er in Zandvliet ten eerste al zeer veel kleine polderwoningen zijn, en ten tweede het voorbije decennium reeds een aanzienlijke verhoging van dit aanbod van kleine appartementen/woningen is geweest. Deze beweging (verappartementisering, het opsplitsen naar kleinere percelen, de woningen-onder-dak, …) heeft inderdaad een historische leemte van ontbrekende starterswoningen opgevuld. Echter, heden ziet men duidelijk dat er een overaanbod is, en dat mensen van buiten de districts-/dorpsgrenzen nu deze woningen aan het betrekken zijn. Anno 2023 kan men stellen dat er heden net een tekort is aan kwalitatievere/ruimere gezinswoningen voor de lokale gezinnen en inwoners (die noodgedwongen vertrekken), i.p.v. de voorgestelde appartementen. Het project houdt hier onvoldoende rekening mee. Het project zoals het nu in deze aanvraag voorligt, heeft dan ook geen enkele lasten voor de buurt, noch voor het centrum van Zandvliet en het District Berendrecht-Zandvliet-Lillo in zijn geheel. In een ander bezwaar wordt aangehaald dat de beschrijving van de bouwdichtheid in de verklarende nota op zijn zachtst gezegd misleidend is. Er wordt aangehaald dat er “een gezonde mix is van woningen tussen de 55 m² en 149 m²”. In werkelijkheid zijn de meerderheid van de wooneenheden allemaal zeer kleine appartementen (< 60 m²), enkele middelgrote, en slechts één volwaardige woning. Velen zonder tuin, of met een zeer beperkt “terras” (genre “koertje”) of een miniem tuintje. In het voorliggende project is er onvoldoende gemeenschappelijke groen- en speelruimte voorzien om het gebrek aan tuinen te compenseren. De ontwikkelaar argumenteert niet waarom er volgens deze specifiek vraag zou zijn naar zulke appartementen; dit is een onterecht en ongefundeerd argument om het project te verdedigen.

De aanvrager/ontwikkelaar “BV FIMMO Projecten” voorziet in dit project 32 wooneenheden. Dit is een zwaar programma in het historische binnengebied van het polderdorp Zandvliet. Het betreft een quasi verdubbeling t.o.v. alleen al het huidige aantal woningen (16) van de binnenkant van het omliggende gedeelte van de Walenhoek (van de Roet tot Boterstraatje).

De historische bebouwing van de schil wordt zo secundair aan het binnengebied, terwijl het net het omgekeerde zou moeten zijn: een ontpitting van een binnengebied moet steeds

secundair zijn aan de omliggende schil.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het voorgestelde project bevat een mix van appartementen en eengezinswoningen. Daarbij wordt gestreefd naar verschillende groottes van woongelegenheden, waarbij ook grotere appartementen voor gezinnen voorzien worden.

Bovendien zal elke woongelegenheid beschikken over een eigen open ruimte, hetzij een tuin, hetzij een ruim terras. Bijkomend daaraan wordt ook een ruim, groen binnengebied ontworpen.

8. Behoud van de bijhorende schuren en stallingen:

De restauratie zou niet enkel het woonhuis mogen betreffen, maar ook de bestaande schuren en stallingen. Er is volgens bezwaarindiener meer oog voor het esthetische dan voor de historische waarde van de site. De staat van de gebouwen wordt dan ook als excuus gebruikt om alles af te breken en iets nieuws op te trekken. Er worden problemen gecreëerd die er niet zijn of vermeden hadden kunnen worden! De site is al enige tijd in het bezit van de huidige eigenaar die de panden niet heeft onderhouden waardoor nu alles noodgedwongen moet afgebroken worden. In de nota wordt aangehaald dat het project over historische verbouwingen handelt. De aanvraag handelt in werkelijkheid dus niet om historische verbouwingen, maar veelal om nieuwbouw van appartementen. Alle bestaande historische gebouwen worden afgebroken, met uitzondering van de historische boerenwoning.

Beoordeling:

Het bezwaar is deels gegrond. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg voor wat betreft de sloop van de niet-behoudenswaardige en het behoud van de waardevolle bestaande gebouwen wordt gevolgd, behalve voor wat betreft de achterliggende kalverstal en de bebouwing ter hoogte van blok D. 

9. Verlies aan privacy:

Er wordt in de verklarende nota beweerd dat er wordt ingezet op het beperken van inkijken, maar de plannen tonen geheel anders:

-          De dakramen (achteraan) van blokken B en C geven duidelijk inkijk in de achterliggende tuinen.

-          De dakramen (achteraan) van blok A zorgen voor inkijk in de percelen van Walenhoek 1-5A.

-          De terrassen van blok A (achteraan) zorgen voor inkijk in de tuinen van de percelen Walenhoek 1-5A, alsook in de achtertuinen van de (nieuwbouw)woningen tussen Zoutestraat en De Roet.

-          De terrassen van blok B (vooraan) zorgen voor een rechtstreekse inkijk in de tuin en achtergevel van de woning gelegen te Walenhoek 29.

-          De ramen op verdieping 1 van de zijgevel van blok C zorgen (zowel oostelijk als westelijk) voor een rechtstreekse inkijk in tuin en achtergevel van o.a. Walenhoek 29 en 27 (oost) als in die van Walenhoek 7 en 8, net als in het achterliggende tuinperceel. Een duidelijk profiel hiervan ontbreekt eveneens.

Bijkomend worden ook de volumes (zowel in breedte als diepte) aanzienlijk verhoogd, en betreft het quasi allemaal nieuwbouw i.p.v. verbouwingen.

De geplande nieuwe woningen staan heel kort tegen de aanliggende perceelsgrenzen. De ‘Bouwblokkenstudie’, samengevat in het vigerende beleidsdocument ‘Potentiekaart porositeit’ (2007) dat er n.a.v. het vigerende Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen is gekomen, hanteert voor gelijkaardige binnengebieden (categorie 3 of 4) een buffer van 10 meter tussen achtergevels en scheidingsmuren In de aanvraag voor het project hier in historisch centrum Zandvliet, zou het bvb. Slechts gaan om:

-          3,01 meter van perceel “afdeling 20, sectie C, nr. 312v2”

-          6,73 meter van perceel “afdeling 20, sectie C, nr. 272r”

-          Minder dan 10 meter van perceel “afdeling 20, sectie C, nr. 208m”

De evaluatie is dan ook dat deze aanvraag wel degelijk erg disproportioneel is, anders dan door de ontwikkelaar wordt beweerd in de verklarende nota.

De ontwikkelaar beweert immers dat “er kan geoordeeld worden dat de bouwdichtheid niet buitenproportioneel is t.o.v. de omgeving”, maar met maar liefst 409 m² NIEUWE en EXTRA bebouwde oppervlakte,alsook de extra verhardingen klopt deze zelf- evaluatie (die niet gestaafd wordt) hoegenaamd niet.

Hoewel een beleidsdocument in veel gevallen een visie of intentie weergeeft, en geen allesomvattende bindende regelgeving beschrijft, is het wel degelijk een belangrijk argument in de evaluatie van deze aanvraag. Immers, gegeven:

-          De omvang en impact van dit project.

-          Het College van Burgemeester en Schepenen is gehouden bij de beoordeling van onderliggende aanvraag ook rekening te houden met beleidsmatig gewenste ontwikkelingen (artikel 4.3.1., §2, 2° VCRO).

Boordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Een beleidsdocument geeft in veel gevallen een visie of intentie weer die daarna aan een specifieke situatie afgetoetst wordt. Zulk een document bevat echter geen allesomvattende bindende regelgeving. De implementatie ervan hangt steeds af van de specifieke ruimtelijke situatie. In deze aanvraag werd wel degelijk rekening gehouden met de aanwezige context en randvoorwaarden.

10. In de aanvraag wordt niet voldaan aan de SOK (stedelijke ontwikkelingskost):

Bezwaarindiener meent dat de SOK wel degelijk geldt voor de aanvraag. Er worden bvb. geen assistentiewoningen voorzien, noch een buurtplein, noch openbare wegenissen (in een ietwat vergelijkbare ontwikkeling t.h.v. Breedsteert/Bosstraat/Julien Douwstraat te Berendrecht door DURABRIK NV, werd dit wel mee opgenomen), noch een publieke speelruimte, noch een polyvalente ruimte voor samengebruik, ….

Het ontbreekt in de vergunningsaanvraag aan enige maatschappelijke voorzieningen. Hoewel het District Berendrecht-Zandvliet-Lillo recentelijk nog heeft aangegeven dat er een tekort is, is hier in deze aanvraag geen rekening mee gehouden. Nochtans bevestigt de Stad Antwerpen dat de SOK-procedure (Stedelijke Ontwikkelingskost) wel degelijk geldt voor het ganse grondgebied3. Echter, er wordt met deze aanvraag geen rekening mee gehouden en/of ontbreekt op zijn minst in de documenten het advies van “Grond-en pandendecreet”. Hoewel de aanvraag met 4.544 m² net onder de 5.000 m²-grens blijft, voldoet de aanvraag van dit project wel degelijk aan de volgende voorwaarde: “projecten die per functie onder voorgaande normen blijven, maar in zijn geheel een aanzienlijke impact hebben met een oppervlakte vanaf 2.500 m²”, niet-exhaustief omdat het hier veelal een nieuwbouw-ontwikkeling betreft in de historische kern van (Vestiging) Zandvliet.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag heeft wel degelijk de SOK-procedure: “Het project werd berekend conform de bepalingen opgenomen in principebesluit SOK, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018. Voorliggende aanvraag omvat 4.544 m² BVO aan woonfunctie. Het project blijft onder de normen zoals bepaald in het principebesluit en is dan ook niet SOK-plichtig.”

11. Het statuut van het “openbaar karakter” is onduidelijk:

Het statuut van de zgn. openbare ruimte “cfr. openbaar karakter” is onduidelijk. Er wordt niet vermeld of in de voorliggende aanvraag er een affectatie gebeurt naar het openbaar domein. Dit baart ondergetekende grote zorgen over de veiligheid (zie verder), aangezien politie niet mag tussenkomen op dit privégebied bij calamiteiten over sluikstort, hondenpoep, vandalisme, …. Indien er dus geen affectatie naar openbaar domein gebeurt, kan men er niet anders dan van uit gaan dat het ganse gebied privé blijft en niet toegankelijk of doorwaadbaar wordt voor de buurt, aangezien dit niet afdoende verduidelijkt wordt in de aanvraag. De woongemeenschap/syndicus zou dan ook per direct kunnen bepalen om het gebied af te sluiten voor anderen, en het zijn “openbaar karakter” te ontnemen. Men doet dus onterecht uitschijnen of hier een nieuwe zachte doorsteek wordt gecreëerd voor de buurt. Dit terwijl in het brandweerattest duidelijk staat dat de wegen en pleinen op privéterrein liggen, en de gebouwen NIET toegankelijk zijn. Er dient eveneens gemeld worden dat het oost-westelijk historisch ‘karren’spoor als Trage Weg beschouwd moet worden (zie bvb. Ferrariskaart en Atlas Buurtwegen), en dat het bestuursakkoord van het District Berendrecht-Zandvliet-Lillo uitdrukkelijk vermeldt dat dit binnengebied “zoveel mogelijk open en groen moet gehouden worden en waar mogelijk worden nieuwe doorsteken gecreëerd worden” (punt 55), waartegen deze aanvraag recht in gaat aangezien:

-          Er maar liefst 409 m² nieuwe bebouwing wordt gecreëerd.

-          Er bijkomende verhardingen worden aangelegd.

-          Er géén publiek karakter komt aan dit binnengebied.

In de verklarende nota wordt (onduidelijk) gesproken van een behoud van openbaar karakter. Echter, als men kijkt naar de verhouding, is die disproportioneel: van de 6.879,40 m² dat het project omhelst is er slechts een zeer kleine oppervlakte met een gedeeld/openbaar karakter (wegen, picknicktafels, grasweide). De rest zijn gebouwen, privé-tuinen, privé-parking, steegjes, afvalverzamelplaats, ….

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Vergunningen hebben een zakelijk karakter en staan los van burgerrechtelijke aangelegenheden. Het statuut van een gebied is niet relevant voor omgevingsvergunningen. De eigenaars dienen steeds als goede huisvaders te waken over de uitvoering en het beheer van de vergunning. Het afsluiten van dergelijke doorsteken is niet aangevraagd en komt niet voor vergunning in aanmerking.

12. Verlies aan privacy voor een specifiek pand/ Plaatsing dakramen in blok C:

Blok C met 14 dakramen (gericht naar mijn perceel) worden nu zelfs ingetekend op 1m20 (waar in de vorige aanvraag dit nog rond 1m60 was), wat zorgt voor nog meer inkijk in de omliggende percelen. Een hogere plaatsing van deze dakramen is absoluut noodzakelijk voor de privacy van bezwaarindiener, want er komt nu volledige duidelijke inkijk in mijn tuin en leefruimte. Deze woongelegenheid hebben allen een groot raam op het gelijkvloers.

In de dossierstukken ontbreekt m.i. volledig hoe de scheiding tussen het project en mijn perceel er gaat uit zien. Er is in deze geen dwarsprofiel of tekening over de scheidingen. Welke hoogte, welke materialen? De aanvraag lijkt mij dus onvolledig, en kan niet beoordeeld worden. 

In de VORIGE aanvraag was omheining naar de omliggende percelen weergegeven die bestaat uit 30 cm hoge betonplaat en 150 cm omheiningsdraad (zonder bovenbuis) en een enkele beukenhaag, waarvan er geen garantie is dat die minstens twee meter zal zijn (en er geen specifieke vermelding is van hoogte van deze haag, anders dan voor de draad). Dit is onvoldoende voor mij om inkijk te belemmeren. Tijdens de winterperiode vallen ook van een beukenhaag de meeste bladeren af. Het groeien van een beukenhaag vraagt tevens meerdere jaren. De dichtheid van de haag is tevens afhankelijk van meermaalse snoei met professionele kennis elk jaar. Evenwel blijft doorkijk dan toch mogelijk. 

Er was geen overleg/overeenkomst voor deze afscheiding. De draadafsluiting komt op/tegen de perceelscheiding met 1 rij beukenhaag er vlak tegen. De nodige ruimte/plaats om de haag langs beide kanten te onderhouden en meervoudige jaarlijks snoei ontbreekt.

Een duurzame dichte (=niet doorkijkbare) afsluiting van minstens 2 meter hoogte is nodig voor mijn privacy. Dit dient wel gemeten te worden van de vloerhoogte van de woningen. (Mijn tuin ligt om en bij de 40 cm lager dan de vloerhoogte van de huidige schuur waar blok C komt. Dit zou een overblijfsel zijn van de historische omwalling van Zandvliet). Tussen de 7 tuintjes onderling zou wel een afgesloten dichte schutting komen van 2m hoogte. Waarom niet naar de achterliggende percelen?

De ontwikkelaar erkende deze problematiek zelf. Na het indienen van mijn bezwaar tegen de vorige (gelijkaardige) aanvraag op basis van de toenmalige plannen, ben ik wel uitgenodigd geweest voor een toelichting (en later mail dd. 26/11/2022) over de scheiding die volledig dicht zou worden. Echter, er was toen nog geen sprake van de intrekking van de vorige aanvraag. 

In de huidige aanvraag zie ik geen plan / beschrijving van deze door de ontwikkelaar voorgestelde scheiding. Ik vermoed dat bij de 92 opgeladen plannen en foto’s het bestand nr. 59 (inplantingsplan BA_0_l_N.pdf) dat er wel een (brede groene?) scheiding getekend werd tussen de hofjes van blok C onderling en een scheiding met perceel van Walenhoek 7 (afd. 20 sectie c nr. 213.2)  en dit tot en met mijn kippenren. Voor de overgebleven 47 meter scheiding met mijn perceel (en verder lopend langs de andere aanpalende percelen) is een enkel een blauwe stippellijn getekend. De legende ontbreekt om te betekenis ervan te kennen.

Het is tevens onduidelijk hoe hoog de grondpas ligt ten opzichte van de pas van de tuin van de aanpalende.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De ramen waarvan sprake in dit bezwaar zitten voldoende hoog om de mogelijke inkijk te minimaliseren. Bovendien betreft het hier slaapkamers, verblijfsruimtes die relatief minder gebruikt worden dan andere verblijfsruimtes zoals bijvoorbeeld woonkamers.

13. Lichthinder/geluidshinder:

Het is onduidelijk wat de lichthinder zal zijn, in het algemeen en van blok C specifiek. Daarom ook moet de hoogte van de afsluiting aangepast worden tegen de tuin- en automatische spotverlichtingen (schijnend naar mijn tuin) van de 7 aanpalende tuinen en terrassen en tegen de mogelijke veiligheidsverlichting van het steegje. Hoewel dit rechtstreeks geen ruimtelijk aspect lijkt te zijn, is het voor een project van deze omvang wel degelijk iets waarbij rekening gehouden dient te worden, en via de ruimtelijke aspecten hinder beperkt zou moeten worden, wat nu niet gebeurt.

Door de nieuwe bewoners van meer dan 30 woningen al vlug 99, zal er geluidsoverlast ontstaan.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Vermoedelijke lichthinder van de spots en/of geluidshinder van de bewoners zelf zijn geen ruimtelijke aspecten en worden niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

14. Overschrijden draagkracht omgeving:

Het gebied is één van de laatste stukjes centraal gelegen groen binnengebied in het dorp. Het maakt nog deel uit van het historisch dorpszicht. Volgens het Ruimtelijk Uitvoeringsplan, Structuurschets historisch karakter laatste getuigen polderverleden, Behoud dorpshuizen, dorpswoningen, hoeven en landschap, dient men die eigenheid en karakter te bewaren. Bij uitwerking van dit project, gaat dit alles teniet en kan men het Ruimtelijk uitvoeringsplan in vraag stellen. Er ontstaat als het ware een nieuwe straat op een perceel dat noch in de breedte, noch in de lengte het project aankan. Er zal overlast naar de ganse buurt ontstaan. Het programma betreft een quasi verdubbeling t.o.v. alleen al het huidige aantal woningen (16) van de binnenkant van het omliggende gedeelte van de Walenhoek (van de Roet tot Boterstraatje). De historische bebouwing van de schil wordt zo secundair aan het binnengebied, terwijl het net het omgekeerde zou moeten zijn: een ontpitting van een binnengebied moet steeds secundair zijn aan de omliggende schil.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. In het “Bestuursakkoord district Berendrecht-Zandvliet-Lillo” wordt bij punt 55 aangehaald: “De binnengebieden en open ruimtes tussen de wijken worden zoveel mogelijk open en groen gehouden en waar mogelijk worden nieuwe doorsteken gecreëerd. In de eerste plaats denken we hier aan de binnengebieden Walenhoek-Roet”. Het ingediende project wordt op die manier benaderd. Er wordt een ruime centrale groene zone voorgesteld die de gevraagde doosteek realiseert. De schaal van voorgestelde nieuwe bebouwing is van die aard dat ze zich naadloos inpast in de aanwezige gebouwde omgeving. Bovendien is het binnengebied volgens het gewestplan gekend als een woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde. Het bebouwen van deze bestemmingszone is volgens de voorschriften vergunbaar.

15. Verdwijnen van groen:

Door het voorzien van de voorziene woongelegenheden zal er veel groen verdwijnen. Zeker nu iedereen wordt aangeraden te ontharden, worden hier bijkomende woongelegenheden opgetrokken.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het project wordt zodanig ontworpen dat er een ruime centrale groene ruimte ontstaat die tevens als doorgang, doorwaadbaarheid van het gebied voor derden garandeert. Deze ingreep wordt als positief gezien voor dit binnengebied. Bijkomend werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stadsdienst Groen en Begraafplaatsen. Zij brengen een voorwaardelijk gunstig advies uit.

16. Moeilijke toegang voor brandweer:

De brandweer moet steeds over het voetpad rijden, rakelings langs de gevels van de panden Walenhoek 6 en 94. Dit belemmert de snelheid waarmee de brandweer ter plaatse kan komen. De sinds jaren gedoogde foutparkeerders maken het weggebruik ook moeilijker of (bijna) onmogelijk, ook voor de dringende hulpdiensten als de brandweer.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het project werd ter advies voorgelegd aan de brandweer. Zij brachten een voorwaardelijk gunstig advies uit. Mits naleven van de voorwaarden uit dit advies is de aanvraag op vlak van brandveiligheid in orde.

17. Onveiligheidsgevoel/paden achter de nieuwe woningen:

Men spreekt dat de huidige situatie nu voor een onveilig gevoel zorgt en vandalisme zou uitlokken, waar geen sociale controle is. Bezwaarindiener woont al een geruime tijd in de Walenhoek en heeft dit nog nooit zo ervaren. Hij geeft aan dat ook andere buurtbewoners dit zullen bevestigen. Bezwaarindiener is van mening dat het nieuwe project meer voor een onveilig gevoel zorgt door de aanwezigheid van een gezamenlijke groene binnenplaats die toegankelijk is voor iedereen, en die zoals in het dossier vermeld aanmoedigt tot samenkomst. Dit kan voor overlast zorgen (hangjongeren, vandalisme, nachtlawaai, …). De paden achter de units tegen de perceelgrenzen met de bestaande buren, worden paden die mensen zullen aantrekken met verkeerde bedoelingen. Zijn deze steegjes echt nodig. Hoe worden deze verlicht?

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De aanname dat het project zou zorgen voor een onveilig gevoel en/of vandalisme is geen ruimtelijk aspect en wordt niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

18. Bodemonderzoek:

Bezwaarindiener vermeldt dat er geen bodemonderzoek verricht is. hij betreurt dit ten sterkste, zeker voor zo’n grootschalig project. Bezwaarindiener vreest dat er mogelijk gevaarlijke stoffen, oorlogsmunitie e.d. naar boven kunnen komen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Voor de start van de werken zal er vermoedelijk een bodemonderzoek moeten gedaan worden. Dit is echter geen beoordelingsgrond van een omgevingsvergunning.

19. Uitgraven en oppompen grondwater:

De ondergrondse parking , en vooral het uitgraven en wegpompen van grondwater, zal zware en nefaste gevolgen hebben voor de tuinen en bomen van de aangrenzende buren, met kans op scheuren en barsten in bestaande omliggende woningen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het uitgraven van grond en wegpompen van grondwater is een bouwtechnisch aspect en vormt geen beoordelingsgrond van een omgevingsvergunning.

20. Bemalingsstudie

Bezwaarindiener heeft vragen  en bezorgheden over de waterhuishouding tijdens en na

de grote werken. Er is nu een bemalingsplan en geotechnisch rapport toegevoegd, welke volgens bezwaarindiener een aantal grote fouten bevat. Allereerst, deze laatste is besteld op 9 maart 2022, volgens bezwaarindiener nog op basis van de vorige plannen (zie 1.3). Dit is dus foutief. Er wordt een invloedszone van 455 meter rondom de werfzone voorzien. Dit betekent een invloed op het gebied van de ganse historische vesting Zandvliet. In de bemalingstudie wordt gemeld dat er geen waterputten bekend zijn. Echter, in de historische Vesting in Zandvliet zijn heel wat waterputten aanwezig welke reeds lang aanwezig zijn. Zo werd mijn huis met 3m diepe waterput en pomp rond 1920 gebouwd. Dit grondwater gebruik ik voor begieting van mijn moes- en siertuin. De diepere bemaling zal dus wel degelijk een zeer negatieve invloed hebben op deze historische waterputten.

Het is ook onduidelijk waar het bemalingswater naartoe gebracht zal worden, en wat de kwaliteit van dit water zal zijn (eerder project in Berendrecht wees op te veel arseen, en ook m.b.t. PFAS zijn er onduidelijkheden. Sinds september 2022 valt het projectgebied wel degelijk onder de PFAS No-Regretzone! Dat het Geotechnisch Rapport onder sectie 6.3 dit niet verder onderzoekt, betekent een ernstige tekortkoming in deze aanvraag.

In de voorbereiding van de graafwerken van een ruim volume grond m.b.t. het realiseren van de ondergrondse parking zal er ruime bronbemaling dienen toegepast te worden. Heel wat van de bestaande woningen werden destijds gebouwd op een zandbed en zijn niet gefundeerd conform huidig gangbare technieken.  De kans op het optreden van ongewenste ze?tingen in de bestaande woningen en structuren is hierdoor een zeer reëel gevaar.   

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De bemalingsstudie (en de gevolgen daarvan) vormt geen verplicht onderdeel van een aanvraag en kan ook na het verlenen van de vergunning gebeuren.

21. Verdwijnen en aantasting flora en fauna en de gevolgen daarvan:

Het gebied heeft momenteel één van de prachtigste notelaars van de polder, tamme kastanje, kerselaar... en herbergt mezen, vinken, zwartkopjes, mussen, heggenmussen, spreeuwen, merels, lijsters, eekhoorns, egels, er is zelfs een uil. Dit dreigt te verdwijnen. De ondergrondse parkeergarage komt te dicht bij bestaande oude bomen zoals een eik van 100 jaar oud. Deze zal de werken niet overleven. Het is in de verklarende nota onduidelijk welke bomen bestaand zijn, en welke nieuw aangeplant worden. Er is geen duidelijke telling gemaakt van het aantal bomen en struiken dat gerooid zal worden. Uit sommige plannen lijkt men te kunnen afleiden dat er maar liefst minstens 15 dikke stammen (>30 cm en >50 cm) zullen verdwijnen. Volgens ondergetekende zijn het er zelfs meer, en ontbreken er meerdere dikke bomen op de vergunningsaanvraag. Er is verder ook geen onderzoek geweest naar de aanwezige fauna en flora. Het project in deze grootte betekent hoe dan ook een verlies van aanwezigheid van een tweetal groepen eekhoorns, een uil (beschermd volgens Besluit van de Vlaamse regering van 15 mei 2009 – categorie 2 uit het Soortenbesluit), talrijke vleermuizen, een sperwer, …). Een specifieke “aanvraag omgevingsvergunning voor het vellen van bomen” ontbreekt in de vergunningsaanvraag.

Ik vind het ook erg jammer dat heel veel grote bomen en struiken gekapt zullen

worden, die nu schaduw en verkoeling voor de omgeving zorgen. De impact hiervan is onvoldoende onderzocht, en de gemaakte veronderstellingen komen niet overeen met de werkelijkheid van het aanwezig fauna en flora in dit historisch hoevegebied.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De aanvrager heeft steeds een zorgplicht ten aanzien van de aanwezige fauna en flora. Aangaande het vellen van bomen bevat het omgevingsvergunningsdossier voldoende informatie. De stedelijke Groendienst adviseert de aanvraag gunstig met voorwaarden voor de bescherming van de te behouden bomen. Mits naleven van deze gestelde voorwaarden, kan de aanvraag in aanmerking komen om vergund te worden.

22. Ondergrondse parking:

Bezwaarindiener stelt zich een aantal vragen i.v.m. de ondergrondse parking. In de aanvraag ontbreken de totaalplannen van de ondergrondse structuren: Wat wordt de inrijhoogte van de parking? Kunnen er lichte bedrijfsvoertuigen in? Worden elektrische, LPG en/of waterstof voertuigen toegelaten? Welke voorzieningen worden er ondergronds getroffen? De fietsenparking is gecomprimeerd en niet voorzien op elektrische fietsen, bakfietsen, …. Het aantal werkelijke aantal fietsparkeerplaatsen komt niet overeen met wat vermeld wordt in de aanvraag. Er is met bezwaarindiener geen overleg gepleegd in functie van een nieuwe aanvraag.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het omgevingsvergunningsdossier bevat voldoende informatie om de aanvraag, dus ook de ondergrondse parking, stedenbouwkundig te kunnen beoordelen, ook wat betreft de mobiliteitsimpact. In de omgevingstoets blijkt de parking te voldoen aan alle voorwaarden van de bouwcode.

23. Aantasting van het dorpse karakter:

De langgevelhoeves ging men behouden in Zandvliet om het dorpskarakter te garanderen. Bij dit project tracht men dat ook te doen maar door het volbouwen achter deze hoeve op een zeer kleine oppervlakte behoudt men absoluut geen dorpskarakter en dorpslandschap.

Beoordeling:

Zoals bezwaarindiener zelf aanhaalt, wordt de eigenlijke hoeve in dit project behouden. Het bezwaar is ongegrond. Naast de hoeve worden in dit dossier verschillende woongelegenheden voorgesteld, appartementen en eengezinswoningen van verschillende groottes, die zich qua schaal inpassen in de aanwezige bebouwde omgeving. Deze kleinschaligheid tasten het karakter van het dorp noch deze van het landschap aan.

24. Financiële en andere voordelen:

Er zijn genoeg andere alternatieven maar helaas zal dit minder geld opbrengen wat waarschijnlijk de reden is dat men voor dit project gekozen heeft zonder te denken aan de gevolgen voor de toekomst van Zandvliet en zijn inwoners. De voordelen zijn voor de ontwikkelaar, de ruime buurt moet de lasten dragen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Vermoedelijke financiële aspecten zijn geen ruimtelijk aspect en worden niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

25. Waardevermindering van de omliggende percelen:

Bezwaarindiener vermoed dat de waarde van de rechtstreeks betrokken percelen zal afnemen wegens inkijk en verlies van privacy en rust, maar ook omwille van lawaaihinder, lichtpollutie. Maar evenzeer deze van de percelen in de ruimere buurt omwille van de aanzienlijk verhoogde mobiliteitsdruk.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Vermoedelijke waardevermindering van aanpalende panden is geen ruimtelijk aspect en wordt niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

26. Waterhuishouding tijdens en na de werken:

Bezwaarindiener stelt zich hierover vragen. Het uitgraven van een ondergrondse parking voor om en bij de 50 wagens en het wegpompen van het grondwaterniveau zal omliggende tuinen van buren  en de bomen in deze tuinen uitdrogen. Specifiek een oude eik van 100 jaar oud. De parking komt op minder dan 10 meter van deze boom. Bezwaarindiener ziet geen plan ( bemaling) om deze boom te redden. Als de toelating gegeven wordt tot het uitgraven van deze parking, is deze Eik op het grondgebied van de buren ten dode opgeschreven. Deze boom is onvervangbaar, zelfs met een tegemoetkoming (vergoeding of vervanging ) van de ontwikkelaar. Dit geldt ook voor de bestaande bomen op het stuk grond van de ontwikkelaar.

Wij dienen dus bezwaar in tegen het aantal woningen dat gepland is, tegen de ondergrondse parking waarvoor het grondwaterpeil (met alle gevolgen van dien voor omliggende bomen) zal weggepompt worden en waarvoor noodzakelijke wortels van een eeuwenoude boom zal moeten gekapt worden.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Elk project wordt bij de beoordeling van een omgevingsvergunning onderworpen aan de zogenaamde watertoets en dient te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening. De voorliggende plannen met bepalingen omtrent de waterhuishouding voldoen aan de hemelwaterverordening en doorstaan de watertoets.

27. Openbare informatievergadering:

Bezwaarindiener betreurt dat er voor dit project geen openbare informatievergadering werd georganiseerd n.a.v. de hernieuwde aanvraag.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het houden van openbare informatievergaderingen is geen verplichting tijdens voorliggende vergunningsprocedure. Bovendien werd er een openbaar onderzoek gehouden waarbij bezwaren en opmerkingen aangaande het project konden worden ingediend.

28. De aanvraag voldoet vormelijk niet aan de vergunningsvereisten (o.a. wegens ontbrekende stukken, adviezen en risicoanalyses (vb. PFAS), foutieve argumentatie, misleiding tijdens het openbaar onderzoek, …):

We herhalen ook de gewenste ontwikkeling van het bestuursakkoord Berendrecht-Zandvliet-Lillo dat in punt 55 uitdrukkelijk vermeldt dat dit binnengebied “zoveel mogelijk open en groen moet gehouden worden en waar mogelijk worden nieuwe doorsteken gecreëerd worden”. Het College van Burgemeester en Schepenen dient rekening te houden met beleidsmatig gewenste ontwikkelingen (artikel 4.3.1., §2, 2° VCRO).

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het ingediende dossier bevat de vereiste documenten om als volledig aanzien te worden. De aanwezige documenten zijn voldoende om een ruimtelijke beoordeling in het kader van een omgevingsvergunning te kunnen maken. In het aangehaalde bestuursakkoord wordt bij punt 55 vermeld: “De binnengebieden en open ruimtes tussen de wijken worden zoveel mogelijk open en groen gehouden en waar mogelijk worden nieuwe doorsteken gecreëerd. In de eerste plaats denken we hier aan de binnengebieden Walenhoek-Roet”. Het ingediende project wordt op die manier benaderd. Er wordt een ruime centrale groene zone voorgesteld die de gevraagde doorsteek realiseert. Bovendien is het binnengebied volgens het gewestplan gekend als een woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde. Het bebouwen van deze bestemmingszone is volgens deze bestemmingsvoorschriften vergunbaar.

29. Archeologie en cultuurhistorisch erfgoed:

Bezwaarindiener merkt op dat er geen rekening wordt gehouden met het volgende: “Gezien de hoge archeologische verwachting adviseert J. Verrijckt archeologie & advies dan ook om vervolgonderzoek te doen.” Ondergetekende vraagt zich eveneens af waarom er geen herstel van de bestaande bijhorende schuren en stallingen kan doorgevoerd worden?

Immers, volgende zaken worden zeer duidelijk door Monumentenzorg als waardevol én behoudenswaardig beschouwd (“19de-eeuws hoevecomplex bestaande uit losse gebouwdelen dat een authentiek stukje dorpsbeeld vertegenwoordigt”):

-          De drie gebouwen aan de straatzijde (woonhuis én twee dwarsschuren).

-          De gekasseide toegangsweg.

-          De kalverstal.

Het verdict van Monumentenzorg is duidelijk: “Sloop behoort hier niet tot de mogelijkheden.

Het behoud van het volume en de buitenarchitectuur wordt vooropgesteld gezien het behoud van het globale polderlandschap. Interne ingrijpende verbouwingswerken zijn mogelijk.”

In de aanvraag motiveert de aanvrager onvoldoende en zwak waarom er toch tegen het advies ingegaan zou mogen worden: in diens ogen kan er niet afgeweken worden van de maximalisatie van woningen. Terwijl een kleiner/aangepast project perfect het advies van

Monumentenzorg zou kunnen combineren met de ontwikkeling van het gebied.

In het Cultuur-, Historisch en Esthetisch Rapport wordt gemeld dat het betrokken perceel zich bij uitstek leent “tot reconversie in kader van collectief wonen”. Het aangevraagde is echter totaal tegenstrijdig met hetgeen in dit rapport geadviseerd wordt.

Beoordeling:

Het bezwaar is deels gegrond. De adviezen van de stedelijke dienst Monumentenzorg worden gevolgd, behoudens voor wat betreft het behoud van de kalverstal en het volume ter plaatse van het nieuwe gebouw D. Dit wordt in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar uitvoerig gemotiveerd.

30. Mobiliteitstoets van de werken:

Er is geen conclusie van de Mobiliteitstoets gemaakt, noch is het document gedateerd en ondertekend.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het dossier bevat wel een Mobiliteitstoets, die een indicatie geeft van de te verwachten impact op de mobiliteit van het te realiseren project en dus geen conclusies bevat. Het is de vergunningverlenende overheid die een beoordeling en afweging maakt van alle relevante aspecten van een omgevingsvergunning.

31. Vrees voor schade aan de woning door de bouwwerken:

Wij vrezen schade aan onze woningen door de bouwwerken en nadien overlast door het grote aantal mensen dat daar gaat komen wonen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het nemen van maatregelen ter bescherming van de in de omgeving aanwezige bebouwing is geen verplichting tijdens voorliggende vergunningsprocedure. De eventuele overlast nadien wordt door bezwaarindiener niet geconcretiseerd en zeker niet vanuit de voorliggende aanvraag op zich.

32. Voorgeschiedenis:

Bezwaarindiener wijst op de relevante voorgeschiedenis van voorliggende aanvraag: zo werden maar liefst 26 bezwaren ingediend op de vorige (veelal gelijkaardige) aanvraag (OMV_2022077953) die met een WEIGERING geagendeerd stond op het College van Burgemeester en Schepenen, maar die nadien werd ingetrokken door de ontwikkelaar. De talrijke ongunstige adviezen op de vorige aanvraag, worden in deze nieuwe aanvraag niet allen herwerkt.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Tijdens de vergunningsperiode van voorliggend dossier worden enkel de voor dit dossier relevante aspecten meegenomen in de beoordeling van het dossier. Zaken uit voorgaande dossiers zijn hier bijgevolg niet relevant.

33. Aanvraag in de zomervakantie:

De aanvraag werd ingediend tijdens de zomervakantie en het openbaar onderzoek werd ook tijdens de vakantie georganiseerd.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het gegeven dat bezwaarindiener zijn bezwaar tijdig kon indienen, bewijst dat de periode van de aanvraag en het daaraan gekoppeld openbaar onderzoek niet de rechten van bezwaarindiener belemmerd heeft.

34. Verdwijnen kalverstal:

De 3 te grote nieuwe gebouwen nemen m.i. teveel van de huidige open groene dorpskern-ruimte in beslag. Bovendien passen ze voor mij helemaal niet voor dit historisch hoevegebied. Het is ook onbegrijpelijk dat de kalverstal dient te verdwijnen (tegen advies van Monumentenzorg in), louter voor de maximalisatie. Ook dit bewijst dat het project te groot is en een te grote impact heeft op het

(omliggende) gebied. De argumentatie van de ontwikkelaar hierover is te zwak en weegt niet op. Een kleiner/aangepast project kan perfect het advies van Monumentenzorg combineren met de ontwikkeling van het gebied, waarvan we altijd begrepen hebben dat er eventuele kwalitatieve bewoning ging komen, op maat van dit historisch binnengebied. De evaluatie van de ontwikkelaar dat er

naar dit soort van woongelegenheden vraag is (appartementen van verschillende grootten) wordt nergens gestaafd en geargumenteerd.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het verwijderen van de kalverstal is te argumenteren vanuit de hedendaagse vereiste woonkwaliteiten van het bestaande, te bewaren hoevegebouw aan de Walenhoek.

35. Projectzone

De projectcontour staat niet op alle plannen correct ingetekend: deze van archeologie-nota omvat niet het perceel C213x2), wat verwarrend is, zeker omdat dit het perceel is dat aanpalend is aan het onze.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Bij nazicht van het plan bij de archeologienota en het inplantingsplan blijken de contouren overeen te komen.