2023_CBS_07082 - Stedelijke patrimonium. Talentontwikkeling en Vrijetijdsbeleving. vzw 't Werkhuys, Zegelstraat 13, 2140 Borgerhout - Addendum concessieovereenkomst. Uitbreiding voorwerp - Bekrachtiging

Het pand te Zegelstraat 13, 2600 Borgerhout is stedelijk patrimonium waarin de werking van vzw 't Werkhuys gehuisvest is, in zowel de voor- als achterbouw. Vzw 't Werkhuys is een sociaal-culturele ontmoetingsplaats.

Op 24 december 2021 (jaarnummer 10427) en op 28 april 2023 (jaarnummer 2769) keurde het college de financiering en afsprakennota goed met vzw 't Werkhuys.

Achterbouw en samentuin

Op 24 oktober 2011 keurde het directiecomité van AG Vespa de concessieovereenkomst met vzw 't Werkhuys goed voor het pand gelegen Zegelstraat 13, 2140 Borgerhout.

Op 17 mei 2013 (jaarnummer 4732) keurde het college de gewijzigde concessieovereenkomst tussen AG Vespa en vzw 't Werkhuys goed voor dit pand, conform het socio-cultureel concessiereglement goedgekeurd door de gemeenteraad op 22 september 2008. Het huurders- en het eigenaarsonderhoud zijn ten laste van de concessionaris zoals bepaald in het concessiereglement. De overeenkomst loopt voor een periode van 24 jaar, met ingang op 1 november 2011 en eindigend op 31 oktober 2035. 

Op 24 maart 2017 besliste het college (jaarnummer 2769) om de gevrijwaarde zone op de braakliggende grond in de Reizigersstraat z/n, 2140 Borgerhout, palend aan de Zegelstraat 13, tot het einde van de toenmalige legislatuur in te richten als locatie voor samentuinen. Op 30 oktober 2020 keurde het college (jaarnummer 9005) goed om het perceel gelegen te Reizigersstraat z/n, 2140 Borgerhout bij de huidige concessieovereenkomst te voegen, en dit voor het oprichten van een publieke samentuin voor de duur van de concessieovereenkomst.

Op 3 juli 2020 (jaarnummer 5713) bekrachtigde het college de overeenkomst van recht van doorgang voor het plaatsen van een nooduitgang in de achtergevel van het pand te Stenenbrug 30, 2140 Borgerhout, uitkomend op de stadsgrond gelegen te Reizigersstraat z/n, 2140 Borgerhout, voor een periode van negen jaar.

Voorbouw

Op 23 juni 2014 (jaarnummer 472) keurde de gemeenteraad de aankoop goed van de voorbouw van het pand gelegen aan de Zegelstraat 13 in Borgerhout, 24ste afdeling, sectie A, perceel 285d15 om de verdere werking van vzw 't Werkhuys te verzekeren. De voorbouw werd voor de aankoop reeds gebruikt door vzw 't Werkhuys, die de voorbouw huurde van de vroegere eigenaar, het dekenaat.

Tot op heden werd de voorbouw niet contractueel bijgevoegd aan de lopende concessieovereenkomst met vzw 't Werkhuys. 

Stabiliteit en staat van het pand

In opdracht van AG Vespa/Onderhoud voerde Ingenieursbureau Stabitec in 2019 een stabiliteitsonderzoek uit van de achterbouw. Hieruit bleek dat de podiumconstructie onvoldoende draagkrachtig is om optredende overlast op te nemen, dat de platte daken onvoldoende draagkrachtig zijn om een groendak te voorzien, dat er schimmel- en zwamvorming is in de kelderruimte alsook een scheur in de gevel die bij het plaatsen van een latei aan het betreffende raam, hersteld kan worden. 

AG Vespa/Bouwprojecten maakte een haalbaarheidsstudie voor de renovatie van de voor- en achterbouw. Hierin wordt bevestigd dat er stabiliteit- en veiligheidsproblemen zijn, dat de gebouwenschil niet conform is (enkele beglazing) en dat acute problemen niet of niet correct worden hersteld of vernieuwd door de concessiehouder. Zo zijn er vochtproblemen die niet worden opgelost en is de houten structuur aan het rotten. Naar aanleiding van het eerste nazicht, werd een bijkomende screening uitgevoerd door Ingenieursbureau Stabitec, waarbij nu ook de voorbouw onderzocht werd. Ook werd de vraag vanuit de dienst Talentontwikkeling en Vrijetijdsbeleving/Cultuur mee opgenomen om de dakstructuren te onderzoeken in functie van het plaatsen van zonnepanelen.

In overleg met de dienst Talentontwikkeling en Vrijetijdsbeleving/Cultuur, wordt de voorbouw alsnog aangehecht aan de lopende concessieovereenkomst met vzw 't Werkhuys. AG Vespa/Vastgoed maakt een addendum op met als belangrijkste voorwaarden:

• voorwerp: het voorwerp van de lopende concessieovereenkomst wordt uitgebreid met de voorbouw, kadastraal gekend onder Antwerpen, 24ste afdeling, sectie A, perceel 285d15 met een totale oppervlakte van 871 m² en omvattende:
  • gelijkvloers: kantoor van de vzw, keuken en opslagruimte, sanitair, horecaruimte en een onderdoorgang naar het binnengebied;
  • eerste verdieping: drie klaslokalen, drie kantoorruimtes, een danszaal, een archiefruimte en een badkamer;
  • tweede verdieping: onder het dak bevindt zich een polyvalente ruimte met twee bergruimtes;
• vergoeding: de marktconforme huurwaarde van de voorbouw bedraagt 28.800,00 euro per jaar op basis van een recent schattingsverslag. Gezien vzw 't Werkhuys een bijdrage levert aan het stedelijk beleid inzake cultuur, wordt de vergoeding van de voorbouw herleid naar 2.613,00 euro (3 euro per m² per jaar, totale oppervlakte voorbouw 871 m², conform het huidige concessiereglement); omdat de voorbouw zich in slechte staat bevindt en er gebruiksrestricties werden opgelegd aan de vzw, wordt voor de voorbouw voor de duur van het addendum geen vergoeding aangerekend. Als de concessie van de voorbouw wordt verlengd, zal een vergoeding worden aangerekend;
• periode: het addendum gaat in vanaf 1 oktober 2023 en eindigt op 31 december 2025; van zodra het nieuwe ondersteuningsbeleid in voege is, kan de concessieovereenkomst hernieuwd worden conform de voorwaarden daarvan.

Om de stabiliteit en veiligheid te garanderen en om verdere destructie van het pand tegen te gaan, werden de volgende restricties reeds opgelegd en gecommuniceerd aan de concessionaris:

Achterbouw

• Podiumberging wordt beperkt met een maximale nuttige belasting tot 200kg/m2;
• De podiumconstructie dient worden afgesloten;
• In de literaire zaal wordt de mobiele last beperkt tot 120kg/m2. Dit houdt in dat er één persoon per twee vierkante meter wordt toegelaten. De zaal kan enkel nog gebruikt worden als gebruiksklasse C1 (zones met tafels). Met deze beperking kan de zaal dus niet gebruikt worden als zone waar lichamelijke activiteiten kunnen plaatsvinden.;
• In de danszaal, muzieklokaal en tussenlokaal op niveau +2 wordt de mobiele belasting beperkt tot maximaal 53,50 kg/m2. Dit houdt in dat er één persoon per drie vierkante meter wordt toegelaten. De zaal kan enkel nog gebruikt worden als gebruiksklasse C1 (zones met tafels). Met deze beperking kan de zaal dus niet gebruikt worden als zone waar lichamelijke activiteiten kunnen plaatsvinden;
• De danszaal annex en de zolderruimte kunnen niet in gebruik gesteld worden. 

Voorbouw

• In de zolderruimte dient de mobiele belasting beperkt te worden tot 76kg/m2. Dit houdt in dat er één persoon per twee vierkante meter wordt toegelaten. De zaal kan enkel nog gebruikt worden als gebruiksklasse C1 (zones met tafels). Met deze beperking kan de zaal dus niet gebruikt worden als zone waar lichamelijke activiteiten kunnen plaatsvinden. 

Daken van voor- en achterbouw

• De dakstructuur voldoet niet aan de huidige norm en mag zeker geen extra last dragen. Er kunnen dus geen PV-panelen op geplaatst worden. 

De meest acute werken in verband met veiligheid en brandveiligheid worden aangepakt. Aan de hand van een plan van aanpak worden de nodige acties uitgevoerd door AG Vespa/Onderhoud met een budget voorzien door de dienst Talentontwikkeling en Vrijetijdsbeleving/Cultuur.

Enkele werken die bij het onderhoud en brandveiligheid van het gebouw horen, worden opgelegd aan de concessionaris die deze met prioriteit moet uitvoeren.

De inhoud van de acute werken, de werken die door de concessionaris dienen uitgevoerd te worden en de gebruiksbeperkingen worden opgenomen in bijlage aan dit besluit en worden opgenomen in het addendum.