2023_CBS_07235 - Omgevingsvergunning - OMV_2022139090. Lange Nieuwstraat 20-24. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/07/2022: aktename (OMV_2022087126) voor de exploitatie van een hotel;

-          30/05/2022: aktename (OMV_2022064913) voor de exploitatie van een hotel;

-          11/03/2022: vergunning (OMV_2021150891) voor het verbouwen, uitbreiden en exploiteren van een bestaand hotel;

-          28/04/2021: aktename (OMV_2021053441) voor het exploiteren van een centraal evenementencomplex (de Handelsbeurs), een restaurant (de Schippersbeurs) en een parking;

-          05/04/2019: gedeeltelijke vergunning (2019208) voor het plaatsen van publiciteit en signalisatie voor een parkeergarage;

-          29/03/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/5382;

-          29/03/2019: vaststelling (ID: 6174) van een winkelhuis in eclectische stijl als bouwkundig erfgoed;

-          29/03/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/6243;

-          09/04/2015: vergunning (3582#5161) voor de renovatie en restauratie Handelsbeurs en Schippersbeurs;

-          02/03/1983: bescherming als monument:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/6072;

-          25/03/1938: bescherming als monument:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/6168.

Vergunde toestand (voor wat betreft het onderwerp van de aanvraag, namelijk het plaatsen van akoestische omkastingen rond de technische installaties)

-          functie: hotel (verblijfsrecreatie);

-          bouwvolume: technische installaties voor de exploitatie van het hotel, gesitueerd op de Engelse koeren op de hoek van de Korte Klarenstraat en de Pruynenstraat en boven de circulatiezone in de Borzestraat en gesitueerd op het dak achter de toren in de Pruynenstraat.

Bestaande toestand

overeenkomstig met de vergunde toestand wat betreft het onderwerp van de aanvraag.

Nieuwe toestand

-          functie: hotel (verblijfsrecreatie);

-          bouwvolume: verhoogd bouwvolume door nieuwe akoestische omkastingen rond de technische installaties gesitueerd op de Engelse koer op de hoek van de Korte Klarenstraat en de Pruynenstraat en rond de technieken op het dak achter de toren in de Pruynenstraat: 2 m boven de Engelse koer en 4,5 m boven het dakvolume;

-          gevelafwerking: akoestische panelen in licht beige/grijze kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume door het plaatsen van akoestische omkastingen rond technische installaties op het dak.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  4:   zone voor wonen - (wo4), artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
De akoestische omkastingen sluiten niet aan bij de architectuur van het gebouw, waardoor deze afwijkt van het referentiebeeld.

-          2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte en 2.1.4 Hoogte van het gebouw:
Het bouwvolume van de akoestische omkastingen van de technieken overschrijdt het maximaal aanvaardbare volume aangezien deze omkastingen 2 meter uitsteken boven de Engelse koer op de hoek van de Pruynenstraat en de Korte Klarenstraat en omwille van de hoogte van 4,5 meter op het dak in de Pruynenstraat.

-          2.1.13 Schoorstenen en technische installaties:
Technische installaties dienen binnen het toelaatbare volume te worden verwerkt. Het toevoegen van volumes met een hoogte van 2 meter en 4,5 meter boven het hoogste dakvolume valt buiten het toelaatbare volume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op het onderwerp van de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op het onderwerp van de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  De akoestische omkastingen sluiten niet aan bij de architectuur van het gebouw, waardoor deze afwijkt van het referentiebeeld.
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  Het bouwvolume van de akoestische omkastingen van de technieken overschrijdt het maximaal aanvaardbare volume aangezien deze omkastingen 2 meter uitsteken boven de Engelse koer op de hoek van de Pruynenstraat en de Korte Klarenstraat en omwille van de hoogte van 4,5 meter op het dak in de Pruynenstraat.
• artikel 16 Technische uitsprongen:
  Technische installaties dienen binnen het toelaatbare volume te worden verwerkt. Het toevoegen van een volume met een hoogte van 2 meter en 4,5 meter boven het hoogste dakvolume valt buiten het toelaatbare volume. Voorgestelde volumes zijn hoger dan 2,50 meter en zijn niet begrepen binnen een hoek van 45° ten opzichte van alle gevelvlakken.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omkasten van de technische installaties bij een hotel met het oog op de verbetering van de akoestiek. Deze werken zijn in principe functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De plannen geven geen duidelijkheid over de hoogte van de technische installaties zelf (ze blijken uit te steken boven de akoestische omkastingen). Op de gevelplannen blijkt dat de nieuwe volumes tot 4,5 meter boven het dakvolume in de Pruynenstraat en 2 meter boven de Engelse koer op de hoek van de Korte Klarenstraat en de Pruynenstraat uitsteken. Dit is in strijd met de voorschriften van het RUP en de bouwcode.

Voorgestelde technische volumes overschrijden het maximaal aanvaardbare volume en hebben een ongunstige impact op het uitzicht van de omliggende panden.

Er werd al eerder, in voorgaande beroepsprocedure, een “Engelse koer” toegevoegd voor het wegwerken van de technieken. Bij uitvoering blijken de nodige technieken nog veel groter dan eerst voorzien (en volgens de plannen zelfs boven de geluidschermen uit te steken). Om deze reden moet worden gezocht naar een ruimtelijk meer aanvaardbare oplossing voor dit probleem.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken vinden plaats op nieuw opgerichte daken waardoor deze vallen buiten de bescherming van De Grooten Robijn te Lange Nieuwstraat 20-24 en het Agentschap Onroerend Erfgoed besliste geen advies te geven.

Niettemin moet worden vastgesteld dat de visuele impact op het erfgoedkundig waardevol gebouw erg groot is en dat de werken het uitzicht belemmeren van de omwonenden, zoals ook blijkt uit het bezwaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke dienst Milieuvergunningen gaf volgend advies:

“Huidige aanvraag beoogt de implementatie van akoestische ingrepen aan de technische installaties gelegen op het dak van het hotel Sapphire aan de Lange Nieuwstraat in Antwerpen. Het betreft akoestische schermen rond de bestaande installaties.

De vastgestelde geluidsproductie van de toestellen geeft aanleiding tot normoverschrijdingen van ongeveer 20 dB overdag en 30 dB ’s nachts.

Uit de op 6 oktober 2023 bijkomend aangeleverde “Synthesenota sanering technische installaties Sapphire House Antwerp” wordt een theoretische analyse gemaakt van de ondertussen gerealiseerde saneringsingrepen en bijhorende overdrachtsberekeningen voor de installaties op het dak van het hotel Sapphire House Antwerp. Hieruit blijkt dat de uitgevoerde saneringsmaatregelen net toelaten om aan de grenswaarden te voldoen. Er dient opgemerkt te worden dat er afgeweken is van de gebaande paden voorzien in bijlage 4.5.3 van Vlarem II, waardoor de akoestische prestaties van de schermen niet verifieerbaar zijn.

Gezien deze theoretische waarden gebaseerd zijn op zowel de installatie van connectoren (voor een hardware-matige beperking van de capaciteit) als de plaatsing van een akoestisch rooster (installatie West) en akoestische omkastingen omheen de installaties Noord en Zuid en de metingen net voldoen aan de normen, is het aangewezen om de installaties van een jaarlijks onderhoud te voorzien zodat na veroudering van installaties geen verhoging van de geluidsemissies zal optreden.”

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.

Voorliggende aanvraag beoogt de implementatie van een aantal technische maatregelen evenals het toevoegen van een aantal akoestische dempers en akoestische schermen rond de bestaande en reeds vergunde technische installaties. Deze werken gebeuren bij het bestaand vergund volume (AN1/B/20141729) en wijzigingen op deze vergunning (OMV_2019063335 – 20191702). De theoretische richtinggevende maximale norm voor het bepalen van de financiële last in het kader van op te leggen stedenbouwkundige lasten voor het project ‘Handelsbeurs’ zou dan ook geraamd worden op een bedrag van 00,00 euro.

Rekening houdend met voorgaande argumentatie kunnen er voor het project ‘Handelsbeurs’ geen stedenbouwkundige lasten aangerekend worden hoewel de criteria van toepassing zijn.

Standpunt college

Het college sluit zich niet integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, die adviseert om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren. De gemeentelijke omgevingsambtenaar is van oordeel dat de akoestische omkastingen het maximaal aanvaardbare volume overschrijden, welke een ongunstige impact hebben op het uitzicht van de omliggende panden en wat in strijd is met de voorschriften van het RUP en de Bouwcode.

Artikel 1.1.4 van de VCRO stelt dat de ruimtelijke ordening gericht is op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit.

De decreetgever voorziet bijgevolg dat de vergunning verlenende overheid de verschillende belangen moet afwegen.

De bouwheer is overgeschakeld van een klassiek gescheiden concept van verwarming en koeling naar duurzame warmtepompen. Deze keuze wordt aangemoedigd vanuit de globale duurzaamheid. Daartegenover staat dat de akoestische omkasting een aanzienlijke volume-uitbreiding met zich meebrengt. Uit de aanvraag blijkt dat dit volume noodzakelijk is om te voldoen aan de akoestische eisen van deze duurzamere oplossing zodat overlast naar de buurt vermeden wordt.

Gelet op het feit dat:

• er reeds een vergunning werd afgeleverd voor het voorzien van de technische installaties op de daken;
• indien de technische installaties alsnog inpandig zouden moeten worden voorzien, dit een ernstige economische impact zou hebben op het hotel;
• voor alle volumes op de daken de 45° regel gerespecteerd wordt ten opzichte van alle gevelvlakken vertrekkende vanaf de bovenkant van de kroonlijst;
• uit de plannen blijkt dat de volumes voldoende afstand houden van de straatgevelvlakken waardoor ze niet zichtbaar zijn vanop het straatniveau.

Bovenstaand overwegende acht het college het inpandig brengen van de technische installaties niet in verhouding tot de impact die de volumes hebben t.o.v. de vergunde toestand.

Het is correct dat de noordelijke akoestische omkasting een impact heeft op de zichtlijn van de bezwaarindiener. De verstoorde zichtlijn is echter afkomstig van de bovenste verdieping van een atypisch groot gebouw, dat uitzicht heeft op een dakenlandschap. Een veranderend uitzicht is eigen aan de stedelijke context. Een uitzicht is nooit een verworven recht. Het bezwaar is ongegrond.

De aanvrager heeft bewust gekozen om de akoestische omkastingen te voorzien in een lichte beige kleur, waardoor er zo weinig mogelijk contrast is met de open lucht, eerder dan in vorm- en materiaalgebruik aansluiting te zoeken met het bestaande dakenlandschap (hellende daken in leien).

Het college is bijgevolg van mening dat voorliggende aanvraag vergund kan worden, mits het naleven van het advies van de stedelijke dienst Milieuvergunningen.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werd geen melding van de aanplakking van de affiche van het Openbaar Onderzoek gedaan op het Omgevingsloket.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Het bezwaarschrift kan worden samengevat als volgt:

Te groot volume: Deze akoestistische omkasting werd reeds geplaatst, is ca 6 m hoog en steekt minstens 3 m boven de bestaande noklijn uit. Niet alleen lijkt mij dit een enorme uitbreiding van het bouwvolume, maar persoonlijk heeft dit als gevolg dat wij een ernstige vermindering van zichtbaarheid (naar historische gebouwen zoals OLV-Kathedraal, St.Nikolaaskerk en Stadhuis) ervaren. Uitzicht is daardoor dramatisch verslechterd en logischerwijze zal dit ook een negatief effect hebben op de waarde van onze eigendom.

Beoordeling:

Hoewel een uitzicht niet kan beschouwd worden als een verworven recht is dit bezwaar wel terecht. Het volume is inderdaad buitensporig groot en visueel storend voor de omwonenden. Het bezwaar is gegrond.