2023_CBS_07785 - Omgevingsvergunning - OMV_2023014623. Maarschalk Gérardstraat 20. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29-03-2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/102245.

Geacht vergunde toestand

-          functie: handelswoning:

• kantoorfunctie op het gelijkvloers;
• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 2 bouwlagen onder een mansardedak in gesloten bebouwing;
• kroonlijsthoogte van circa 11,60 m en nokhoogte van circa 16,25 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel verdeeld in 5 traveeën;
• buitenschrijnwerk in hout;
• licht terugwijkende portaaltravee met daarboven een driezijdige erker;
• dakbedekking in gekleurde mozaïeken leien;
• plint in blauwe hardsteen;
• doorlopende balustrade op de eerste verdieping;
• klassiek hoofdgestel met fries en een kroonlijst op klossen;
• centrale dakkapel met driehoekig fronton.

Bestaande toestand

overeenkomstig de vergunde toestand, uitgezonderd:

-          functie:

• kantoorfunctie verspreid over verdieping -1, +00, +0,5 en +01;
• verdiepingen +02 en +03 worden niet meer bewoond;

-          inrichting: tuin in de linkerhoek van het perceel met centraal een waterpartij;

-          gewijzigde gevelafwerking:

• traliewerk voor de ramen in de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping;
• achtergevel in bruinrood gevelmetselwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• detailhandel + bar/restaurant op verdieping -01, +00, +0,5;
• kunstgalerij (zonder verkoop) + showroom op verdieping +01;
• toeristische verblijfsaccommodatie op verdieping +01 in de achterbouw;
• duplex tweeslaapkamerappartement op verdieping +02 en +03;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een mansardedak;
• bouwdiepte van circa 13,67 m langs de rechter perceelsgrens en 14,76 m (langs de linker perceelsgrens);
• achterbouw van 2 tot 3 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 26,59 m langs de rechter perceelsgrens;
• kroonlijsthoogte van circa 11,60 m en nokhoogte van circa 16,25 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in beige natuursteen, verdeeld in 5 traveeën;
• buitenschrijnwerk in zwart gelakt hout;
• licht terugwijkende portaaltravee met daarboven een driezijdige erker;
• dakbedekking in grijsrode leien;
• plint, dorpels en geveldecoratie in blauwe hardsteen;
• doorlopende balustrade op de eerste verdieping;
• klassiek hoofdgestel met fries en een kroonlijst op klossen;
• centrale dakkapel met driehoekig fronton;

• achtergevel in gewitte gevelsteen en bruinrood gevelmetselwerk op het gelijkvloers;
• extra achter- en zijdeur naar de patio;

-          inrichting:

• tuin in de linkerhoek van het perceel met plaats voor buitenterras van de horecazaak;
• dakterras met een oppervlakte van circa 18,27 m² op de tweede verdieping voor de woning.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van notariskantoor met eengezinswoning naar een detailhandelszaak, bar/restaurant, kunstgalerij, toeristische verblijfsaccommodatie en duplex tweeslaapkamerappartement;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de gevelafwerking;

-          inrichten van de tuin met horecaterras;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Het voorzien van een horecaterras is niet kenmerkend voor de woonomgeving en overschrijdt de draagkracht.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

De keuken in de kelder is slechts 2,47 meter hoog.

• artikel 26 Afvalverzameling:

Functies anders dan wonen dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er dient een fietsenberging voorzien te worden bij een functiewijziging. De berekening van het aantal fietsstalplaatsen wordt berekend aan de hand van de oppervlakte die van functie wordt gewijzigd, conform dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een notariskantoor met woning tot een detailhandelszaak met bijhorende reca, kunstgalerij, toeristische verblijfsaccommodatie en eengezinswoning. Deze handelingen zijn functioneel inpasbaar.

De stedelijke dienst Business en Innovatie heeft geen bezwaar tegen het verdwijnen van de kantoorfunctie op deze locatie aangezien het pand niet is gelegen in een strategische kantoorzone. Het pand voorziet de functies detailhandel en reca op het gelijkvloers en de mezzanine (verdieping +0,5). Het RUP Binnenstad laat beide functies toe. De Beleidsnota Detailhandel stelt ook dat de functiewijziging naar detailhandel in de zone voor verspreide bewinkeling mogelijk is, gelet op de beperkte oppervlakte die deze functie inneemt in dit gebouw.

Ook de stedelijke dienst Visit gaf een voorwaardelijk gunstig advies:

Het multifunctioneel gebruik van het gebouw gecombineerd met een beperkt aanbod van logies wordt als positief ervaren binnen dit gebied. Naast een omgevingsvergunning is een uitbatingsvergunning (Toerisme Vlaanderen) verplicht voor de uitbating van een logies. 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Afgezien van een klein sas aan de achtergevel is er geen volumewijziging. De aanpassingswerken gebeuren voornamelijk intern met respect voor de structuur en de erfgoedwaarde van het pand.

De tuin wordt ingericht als horecaterras. Dit is niet kenmerkend in de woonomgeving en daarmee in strijd met artikel 6 van de bouwcode. Omwille van mogelijke burenhinder wordt het horecaterras in de tuin dan ook geschrapt uit de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en bovendien gelegen in CHE-gebied. Het pand is erg waardevol en grote delen van het interieur zijn nog goed bewaard.

De geplande ingrepen omvatten een herbestemming van het huidige notariaat tot multifunctioneel gebouw met detailhandel, horeca en kunstgalerij. De voorgevel, inclusief schrijnwerk wordt integraal bewaard en gerestaureerd. De achtergevel wordt deels bekleed met glazen panelen en voorzien van nieuw houten schrijnwerk naar historisch model. De oorspronkelijke interieurelementen blijven bewaard, met uitzondering van de voormalige diensttrap die wordt gesupprimeerd in functie van een nieuwe verticale circulatiekern. Het ontwerp werd opgemaakt in nauw overleg met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

De gedetailleerde en doorgedreven visie met betrekking tot opwaardering van het erfgoed wordt sterk gewaardeerd door de stedelijke dienst Monumentenzorg. Zowel de restauratie van de voor- en achtergevel, de tuinaanleg en ook de herinrichting van het interieur resulteren in een enorme versterking van de erfgoedwaarden en de belevingswaarde van het pand.

Door verschillende verbouwingscampagnes verloor de achtergevel een deel van zijn samenhang en authenticiteit. Om die reden is er vanuit oogpunt monumentenzorg geen principieel bezwaar tegen een nieuwe gevelbekleding. Niettegenstaande de eerder gewaagde keuze voor spiegelglas, blijft de focus correct en hebben de geplande ingrepen geen onaanvaardbare impact op de aanwezige erfgoedwaarden.

De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf dan ook een gunstig advies over de aanvraag.

Bodemreliëf

De aanvrager wenst de kruipkelder en een zone op volle grond uit te graven tot volwaardige kelders en mogelijk moet ook de kelderkeuken worden uitgegraven om een vrije hoogte van 2,60 m te bekomen. Het advies van de stedelijke dienst Archeologie werd opgevraagd:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (488 m²) en een ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (uitgraving kelders + eventueel kelderkeuken = circa 63 m² + verbouwing traphal circa 14 m²; opgeteld circa 77 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

In de Maarschalk Gérardstraat werden in 2017 tijdens rioleringswerken enkele begravingen aangetroffen. De graven zijn afkomstig van het kerkhof rondom de Sint-Joriskerk. De straat zelf is reeds bekend vanaf het begin van de 14de eeuw en fungeerde als oostelijke grens van het kerkhof. Vermoedelijk is de straat een klein beetje verlegd geweest. In het projectgebied zelf worden geen begravingen verwacht maar kunnen wel andere sporen en restanten daterend vanaf de 14de eeuw aan het licht komen. Deze dienen steeds onder de vondstmeldingsplicht gemeld te worden. De stedelijke dienst Archeologie kan de waarde hiervan steeds komen inschatten.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer nodigt de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be) uit voor een startvergadering waarin de praktische kant en de noodzaak van eventueel toevalsvondst en/ of onderzoek wordt geduid.

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-          De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De stedelijke dienst Archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.”

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie dient gevolgd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer bracht op 1/09/2023 een ongunstig advies uit. Na overleg met de brandweer en de stedelijke dienst Monumentenzorg diende de aanvrager daarop een aangepaste projectinhoudversie in. Dit resulteerde in een gunstig brandweeradvies op 30/10/2023. De wijzigingen zijn beperkt en komen tegemoet aan de eisen van de brandweer, zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit van het ontwerp noch aan de erfgoedwaarde. De stedelijke dienst Monumentenzorg adviseerde dan ook gunstig over de aangepaste plannen.

Om te voldoen aan artikel 21 van de bouwcode wordt als voorwaarde opgelegd dat de vloer van de kelderkeuken moet worden verlaagd tot een vrije hoogte van minimum 2,60 m wordt bekomen. Het uitgraven van deze kelderkeuken zit reeds vervat in het advies van de stedelijke dienst Archeologie.

Overeenkomstig artikel 26 van de bouwcode moet in de kelder een afzonderlijke afvalberging voorzien worden voor de reca en detailhandel. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Afgezien van mogelijke erfdienstbaarheden (waarover de omgevingsvergunning geen uitspraak doet) is het vervangen van het raam in de scheimuur door een opendraaiend venster met doorzichtig glas strijdig met de goede ruimtelijke ordening en wordt dit geschrapt uit de vergunning.

Milieutechnische aspecten

Sloop

De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12). De aanbevelingen en adviezen in de sloop- en asbestinventaris moeten gevolgd worden.

Uit de plannen van het dossier blijkt dat op niveau -01 de zone kruipruimte uitgegraven zal worden voor bijkomende kelderruimte. Verder wordt in het dossier een alternatief voorgesteld om een nieuwe septische put te plaatsen.

Voor de realisatie van de aanleg van bijkomende kelderruimte en in geval van het plaatsen van een nieuwe septische put is er mogelijks een bemaling noodzakelijk.

Bemaling

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bij voorkeur bepaald door een pompproef.

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van stad Antwerpen (artikel 42) om de bronbemaling aan te sluiten op een retourbemaling (vb. wadi/infiltratieput), infiltratievoorziening of oppervlaktewater (vb. gracht, meer, vijver). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er andere ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. Het is aan de exploitant zelf om – indien noodzakelijk – een melding of vergunningsaanvraag in te dienen voor de exploitatie van detailhandelszaak en bar/restaurant. Hiervoor dient de aanvrager na te gaan of er ingedeelde inrichtingen of activiteiten van toepassing zijn en dit indien noodzakelijk te regulariseren (o.a. verwarming).

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de gewijzigde functies, behalve wonen, moeten 2,6 fietsstalplaatsen/100 m² worden voorzien. Deze functies hebben een gezamenlijke oppervlakte van 360 m². Voor de nieuwe functies zouden er dus (2,6 x 3,6 =) 9 fietsstalplaatsen moeten worden voorzien.

De bouwcode voorziet geen bijstelling voor functies anders dan wonen. De 1,25 plaatsen per 100 m² kantoren kunnen dus in principe niet worden ingecalculeerd. Gezien de zeer hoge erfgoedwaarde is het echter vrijwel onmogelijk om deze plaatsen te voorzien zonder het erfgoed aan te tasten. Er kan daarom uitzonderlijk worden afgeweken van artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het vervangen van het raam in de scheimuur door een opendraaiend venster met doorzichtig glas wordt uitgesloten uit de vergunning.

4. Het horecaterras in de tuin wordt uitgesloten uit de vergunning.

5. In de kelder moet een afzonderlijke afvalberging voorzien worden voor de reca en detailhandel conform artikel 26 van de bouwcode.

6. De vloer van de kelderkeuken moet worden verlaagd tot een vrije hoogte van minimum 2,60 m wordt bekomen, conform artikel 21 van de bouwcode.

7. Er moet voldaan worden aan alle voorwaarden met betrekking tot de milieutechnische aspecten zoals o.a. maatregelen bij sloop, bemaling en andere IIOA’s.

8. De voorwaarden opgelegd door de stedelijke dienst Archeologie moeten strikt worden nageleefd.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend. De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

1. Overlast: Er is vrees voor geluidsoverlast door een invulling met horeca en dancing. Het horecaterras in de tuin zal voor extra overlast zorgen. Deze functies horen niet thuis in een rustige woonbuurt.
   Beoordeling:

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Volgens RUP Binnenstad is het pand gelegen in zone Ce5 (centrumfuncties), waar een verwevenheid van meerdere functies naast wonen mogelijk is. In tegenstelling tot de aanname in het bezwaar, is een dancing hier uitgesloten, maar een invulling met reca is dus wel mogelijk. Daarentegen kan het gebruik van de tuin als horecaterras voor overlast zorgen in deze woonomgeving. Daarom wordt dit gebruik als horecaterras geschrapt uit de vergunning.

2. Strijdigheden met RUP: Volgens het RUP is horeca enkel toegelaten op het gelijkvloers. De horeca is in het voorstel verdeeld over kelder, gelijkvloers en eerste verdieping.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het RUP maakt een onderscheid tussen reca (restaurant/café) en hotel (verblijfsaccommodatie). In het RUP wordt een hotel gedefinieerd als “toeristische logies die over ten minste vier kamers en/of accommodaties voor ten minste tien personen beschikt. Kleinere toeristische logies vallen onder de functie wonen”. De verbruikszaal van de reca-functie is gesitueerd op het gelijkvloers. Het onderbrengen van aanvullende faciliteiten zoals keuken, sanitair en berging op andere niveaus kan worden toegelaten en doet geen afbreuk aan het RUP. Toeristische logies, zowel hotel als kleinschalige B&B met functie wonen, zijn toegestaan op alle bouwlagen. Overigens is er in het bezwaarschrift sprake van twee B&B kamers, terwijl het in de aanvraag maar één is.

3. Onduidelijkheid over aantal m² in document Stedenbouw 1 februari 2023 170952.
   Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het is niet duidelijk welk document hier bedoeld wordt. In het dossier werd geen enkel document gevonden met deze benaming.

4. Privacyhinder: In de scheimuur zit een raam, wat wettelijk niet toegestaan is. Dit raam wordt nu vervangen door een volwaardig raam met opengaande delen. Dit is waarschijnlijk niet conform de brandregelgeving en schaadt onze privacy.
   Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Er is mogelijk sprake van een erfdienstbaarheid. De omgevingsvergunning doet hierover geen uitspraak en eventuele geschillen hierover moeten worden beslecht bij de bevoegde rechtbank. Afgezien van het burgerrechtelijke aspect is het plaatsen van een doorzichtig opendraaiend raam in de scheimuur, dat rechtstreeks inkijk geeft op het perceel en de achtergevel van de buren stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Het plaatsen van opendraaiende ramen in doorzichtig glas wordt geschrapt uit de vergunning. Wat betreft het brandveiligheidsaspect wordt verwezen naar het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer.