2023_CBS_07620 - Omgevingsvergunning - OMV_2023060941. Dorpstraat 23. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/301887.

Geacht vergunde en bestaande toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• open bebouwing van 1,5 bouwlagen met een zadeldak, vooraan voorzien van een ruime dakkapel;
• aanbouw aan de rechter- en achterzijde van 1 bouwlaag met een plat dak;
• bouwdiepte hoofdvolume van 10 m;
• bouwdiepte aanbouw tot op 13,3 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in witte, gladde gevelbepleistering;
• schrijnwerk in wit geschilderd hout met zwart geschilderde luiken;
• zwart geschilderde houten voordeur;
• dorpels en plint in blauwe hardsteen.

Nieuwe toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• gesloopte aanbouw;
• constructieve ingrepen (opengewerkte achtergevel, heringedeeld gelijkvloers, verplaatste trap);
• nieuwe aanbouw van 1 bouwlaag met een plat dak en aan de rechterzijde 1 bouwlaag met een schuin dak;
• bouwdiepte nieuwe aanbouw tot op 13 m;

-          gevelafwerking aanbouw (voornamelijk in glas) aan de voor- en achterzijde in hout en aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande aanbouw;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          de bijgebouwen in de tuinzone maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  in CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur als voor het interieur. De trap wordt verwijderd, net zoals een deel van de achtergevel en de binneninrichting. (advies monumentenzorg);
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  voor scheidingsmuren geldt dat een opstand van 0,30 meter dient te worden voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakdeel. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal worden bekleed. Uit de plannen is het onvoldoende duidelijk of deze opstand wordt voorzien volgens de bepalingen van dit artikel. Enkelvoudige scheidingsmuren dienen te worden opgericht in niet-geperforeerd, massief materiaal. Dit is onvoldoende duidelijk weergegeven op de plannen;
• artikel 38 Groendaken:
  nieuwe, platte daken met een oppervlakte van meer dan 20 m², dienen te worden ingericht als groendak. De nieuwe daken voldoen hier niet aan.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Provincie aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder toekomstig (2050) klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een aantal uitbreidings- en verbouwingswerken aan een bestaande eengezinswoning. De woonfunctie blijft bestaan en is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft de renovatie van een bestaande eengezinswoning.

Het hoofdvolume van de woning blijft behouden. Intern worden een aantal ruimtes herschikt.

De bestaande veranda wordt afgebroken en vervangen door een nieuw volume. Dit nieuwe volume van de veranda zal bestaan uit glas en aluminium. Zo ontstaat er een duidelijk contrast tussen de bestaande, authentieke woning, en de nieuwe achterbouw.

Het voorgestelde nieuwe volume brengt de bouwdiepte op het gelijkvloers op 13 meter, wat nagenoeg gelijk is als de bestaande bouwdiepte.

Het voorgestelde volume is ruimtelijk inpasbaar.

Er wordt opgemerkt dat het dak van de nieuwe uitbouw, waarvan de oppervlakte meer dan 20 m² bedraagt, niet als groendak wordt uitgevoerd. Conform artikel 38 van de bouwcode is dit vereist voor platte daken vanaf een oppervlakte van 20 m² en indien geen regenwaterput voorzien wordt. Het voorzien van een groendak zal een voorwaarde bij de vergunning zijn.

Er is getracht de bestaande achtergevel maximaal leesbaar te houden in het interieur.

Ook de bestaande, 19de-eeuwse kamerstructuur in de woning wordt grotendeels behouden.

Tenslotte dient opgemerkt te worden dat de aanvraag enkel handelt over de woning langsheen de Dorpstraat. De (werken, handelingen en wijzigingen aan de) bijgebouwen in de tuinzone worden dan ook uit deze vergunning gesloten.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt gerestaureerd waarbij er wordt uitgegaan van het volledig behoud van de bestaande en oorspronkelijke verschijningsvorm. De gevraagde werken zijn daarom inpasbaar in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de opname van het pand in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het voorwaardelijk gunstig advies luidt als volgt:

“De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. De aanvraag bevat voldoende informatie om de impact van de ingrepen op de erfgoedwaarde te kunnen beoordelen. 

De aanvraag heeft betrekking op een vrijstaande 19de-eeuwse dorpswoning met ruime voortuin, achteraan uitgevend op de Dorpsbeekstraat.

Het omstreeks 1854 voor timmerman Jacobus Royens opgetrokken huis met bijgebouwen is in 1894 ingrijpend gewijzigd, nadat het in 1893 toekwam aan de kinderen Bremdonckx. Daarbij is het volume aan de straat aangepast en zijn de achter- en bijgebouwen gesloopt. Tussen 1927 en 1941 is de achterbouw tegen de noordelijke perceelgrens gewijzigd en zijn achter het langshuis twee nieuwe bijgebouwen toegevoegd.

Aan de Dorpstraat is de ruime voortuin afgesloten met een heropgebouwd bakstenen muurtje, waartussen het mogelijk nog uit 1894 daterende smeedijzeren hekwerk met decoratief uitgewerkte, deels gecanneleerde steun- en traliespijlen.

Het half vrijstaande dubbelhuis bestaat uit één bouwlaag met aan weerszijden van de centrale toegang twee venstertraveeën. De gevel is bepleisterd met onder de vensteropeningen geprofileerde borstweringen. Het mogelijk nog laat-19de-eeuwse schrijnwerk (venster- en deurschrijnwerk, luiken en kroonlijst) is bewaard. De verzorgde houten deurvleugels zijn voorzien van diamantkoppen, panelen op consoles met beglazing en metalen traliewerk, een gebiljoende middenstijl en een tandlijst. De openingen zijn gevat tussen lateien en vensterdorpels uit gefrijnde blauwe hardsteen. Het is bekroond door een aangepast zadeldak (nok evenwijdig aan de straat) met later toegevoegde gekoppelde dakkapellen. In de zijgevel zijn de 19de-eeuwse openingen met bovenaan twee oculi omlijst met donkere baksteen.

De aanbouw van één bouwlaag rechts tegen de gevel dateert van omstreeks 1941, en is voorzien van houten kroonlijst op klossen naar oud model.

Het pand bevat een historische en architecturale erfgoedwaarde. De authenticiteit van de dorpswoning is zeer hoog, daar het pand zowel binnen als buiten in een vrij oorspronkelijke staat werd bewaard.

De aanvraag omvat een grondige verbouwing van de historische dorpswoning en een uitbreiding tegen de achtergevel. De werken werden vooraf besproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

In navolging van deze bespreking, werd een gunstig advies verleend voor de uitbreiding van de woning mits de oorspronkelijke kamerstructuur incl. historische wenteltrap maximaal bewaard wordt:

De 19de-eeuwse kamerstructuur bleef nagenoeg integraal bewaard met inbegrip van de 19de-eeuwse wenteltrap tussen gelijkvloers en zolderverdieping. Er zijn vanuit oogpunt monumentenzorg geen overtuigende argumenten die de volledige sloop van deze trap motiveren. Om die reden wordt gevraagd uw interieurontwerp te herbekijken en na te gaan op welke manier de historische trap op de oorspronkelijke locatie kan worden bewaard. Bij voorkeur blijft de wand tussen traphal en keuken eveneens bewaard.

Bij de aanvraag werd een ingenieursattest gevoegd waarop de beperkte schade door houtworm aan 2 traptredes zichtbaar werd vastgesteld. Dit betreft vrij normale tekenen van ouderdom of gebrekkig onderhoud. Deze gebreken kunnen met hedendaagse renovatietechnieken en plaatselijk herstel opgelost worden en vormen op zich geen valabele argumenten om sloop van de volledige 19de-eeuwse wenteltrap tussen gelijkvloers en zolder te verantwoorden en de oorspronkelijke kamerstructuur te wijzigen. Indien de trap toch onherstelbaar beschadigd zou zijn, dient deze gereconstrueerd te worden naar oorspronkelijk model.

Gelet op het voorgaande, wordt een gunstig advies verleend onder volgende voorwaarden:

-          Herstel of reconstructie naar origineel model van de historische wenteltrap binnen de oorspronkelijk configuratie van de traphal.

-          Eventuele vernieuwing van het buitenschrijnwerk in voor- en zijgevels dient te gebeuren in hout en naar oorspronkelijk model. Typedetails zijn, voorafgaand aan de bestelling, ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.”

Vanuit erfgoedkundig oogpunt wordt het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg bijgetreden en bij de vergunning opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het is niet duidelijk of de aanvraag kan voldoen aan artikel 34 van de bouwcode aangaande stabiliteit en scheidingsmuren. Voor scheidingsmuren geldt dat een opstand van 0,30 meter dient te worden voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakdeel. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal worden bekleed. Uit de plannen is het onvoldoende duidelijk of deze opstand wordt voorzien volgens de bepalingen van dit artikel. Ook dienen enkelvoudige scheidingsmuren te worden opgericht in niet-geperforeerd, massief materiaal. Dit is onvoldoende duidelijk weergegeven op de plannen. Beide zaken zullen als voorwaarde opgenomen worden bij een vergunning.

De voorgestelde werken beogen een optimalisatie van de woon- en leefkwaliteit van de woning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voorwaarden van het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten worden gevolgd.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De scheidingsmuren zijn op te richten in niet-geperforeerd, massief materiaal conform artikel 34 van de bouwcode.

4. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).

5. Het nieuwe platte dak is aan te leggen als groendak conform artikel 38 van de bouwcode.

6. De werken, wijzigingen en handelingen (bijgebouwen) in de tuinzone worden uit de vergunning gesloten.

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het standpunt van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gemeentelijke omgevingsambtenaar baseert zich op het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg om het herstel of reconstructie naar origineel model van de historische wenteltrap binnen de oorspronkelijk configuratie van de traphal op te leggen.

Het college waardeert de opwaardering van het pand. Zowel de restauratie van de voor- en achtergevel, de tuinaanleg en ook de (her-)inrichting van het interieur resulteren in een versterking van de erfgoedwaarde en de belevingswaarde van het pand. Zo wordt de voorgevel gerestaureerd en wordt er uitgegaan van het volledig behoud van de bestaande en oorspronkelijke verschijningsvorm.

Het hoofdvolume van de woning blijft behouden, de bestaande veranda wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe achterbouw, bestaande uit glas en aluminium. Zoals Monumentenzorg aanhaalt in haar advies, blijft de 19de-eeuwse kamerstructuur nagenoeg integraal bewaard met uitzondering van de 19de-eeuwse wenteltrap tussen gelijkvloers en zolderverdieping. Waar in bestaande toestand een aparte berging, hal, bureau en veranda waren, is er in nieuwe toestand een ruime, open keuken gecombineerd met een eetruimte.

Gelet op de verouderde staat van de wenteltrap, de verbeterde planschikking en opwaardering van het pand, acht het college het supprimeren van de wenteltrap aanvaardbaar.

Voorwaarde 1 wordt in die zin dan ook aangepast.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten