2023_CBS_07794 - Omgevingsvergunning - OMV_2023067786. Verbondstraat 5. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

- 08/07/1966: vergunning (18#83082) voor een gevelverbouwing.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• winkel op het gelijkvloerse;
• 1 woning op de eerste verdieping;
• 1 woning op de tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen;
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot circa 8 m;

-          uitbouwen tot achteraan de perceelsgrens;

• binnenkoer van circa 3 m²;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping zwart marbrite en rood gres;
• andere verdiepingen simili;
• dorpels natuursteen.

Bestaande toestand

-          functie wonen:

• meergezinswoning met 4 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder zadeldak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot circa 8 m;

-          uitbouwen verder uitgebreid;

• binnenkoer dichtgebouwd;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevel gecementeerd grijs en donkergrijs;
• buitenschrijnwerk pvc wit en aluminium natuurkleur met blauwe accenten.

Nieuwe toestand

-          functie wonen:

• meergezinswoning met 4 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder zadeldak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot circa 8 m;

-          uitbouwen verder uitgebreid;

• binnenkoer van circa 5 m²;
• 2 dakkapellen vooraan;
• inpandig dakterras achteraan;
• gewijzigde scheidingsmuren;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevel natuursteen witgeschilderd;
• buitenschrijnwerk pvc zwart.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          2.1.2 HARMONIEREGEL EN REFERENTIEBEELD

Het bouwvolume, de bouwhoogte en het inpandige dakterras zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          2.1.3 BOUWVOLUME, BOUWLIJN, BOUWDIEPTE

Het bouwvolume is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          2.1.4 HOOGTE VAN HET GEBOUW

De bouwhoogte is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels

De kroonlijsthoogte van de voorgevel is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels

De kroonlijsthoogte van de achtergevel is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          2.2.1 DRAAGKRACHT

De vermeerdering van het aantal wooneenheden overschrijdt de draagkracht van het perceel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving.

De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.

Het bouwvolume, de bouwhoogte en de kroonlijsthoogtes zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.

Het aantal woongelegenheden overschrijdt de draagkracht.

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

De bouwhoogte en bouwdiepte houden geen rekening met optimale daglichttoetreding in de oksel van het bouwblok.

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik

Indien de voorgevel is opgetrokken in natuursteen is het niet toegelaten om bepleistering, schilderwerk, gevelbekleding of een andere afwerking, al dan niet in combinatie met buitenisolatie aan te brengen op voorgevels.

De gevel in natuursteen wordt witgeschilderd.

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte

Bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken.

Niet elke woongelegenheid heeft een buitenruimte.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

De fietsstalplaatsen in de kelder zijn niet conform de afmetingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Er wordt evenwel opgemerkt dat het opgegeven aantal vergunde woongelegenheden niet in overstemming is met de effectief vergunde toestand.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bouwvergunning uit 1966 toont op het gelijkvloerse een winkel en op de eerste en tweede verdieping telkens een woning. In huidige toestand zouden er 4 woningen aanwezig zijn in het gebouw, deze situatie is niet vergund.

Om te achterhalen of de 4 wooneenheden voor de inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen aanwezig waren (1979) werden bewonerskaarten opgevraagd. De bewonerskaarten geven weer dat voor 1979 3 zelfstandige wooneenheden in het gebouw aanwezig waren. Aangezien dit niet overeenkomt met de huidige indeling, is de situatie niet geacht vergund en is de laatst vergunde toestand uit 1966 van toepassing.

De aanvraag wenst de 2 woningen met winkel om te vormen naar 4 zelfstandige woningen. Er komen dus 2 woningen bij en er verdwijnt een winkelfunctie.
De bevestiging van 3 woningen met bewonerskaarten kan overgenomen worden indien de basale woonkwaliteit 3 woonentiteiten toelaat. Echter wordt vastgesteld dat de huidige situatie onvoldoende kwaliteit heeft om drie wooneenheden te herbergen. De kwaliteit op eigen perceel (o.a. buitenruimte en fietsstalplaatsen) moet toenemen alvorens uit te breiden met bijkomende wooneenheden. Er kan gesteld worden dat een verhoging van het aantal wooneenheden naar 4 de draagkracht op het perceel op een onaanvaardbare manier doet toenemen. Er dienen ingrepen te gebeuren om de bestaande woonkwaliteit in het gebouw te verbeteren alvorens het aantal wooneenheden te vermeerderen. Een woonfunctie en meergezinswoning is inpasbaar in de omgeving, de voorgestelde 4 woningen op het perceel overschrijden de draagkracht van het perceel en het bouwblok.

De bewonerskaarten geven de indeling van het gebouw niet weer.

In onderstaande paragrafen wordt verduidelijkt waarom de gewenste handelingen, werken en wijzigingen ruimtelijk onaanvaardbaar zijn en de draagkracht van het perceel overschrijden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het oneven straatdeel van de Verbondstraat tussen de kasteelpleinstraat en de Welvaartstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder zadeldak of mansardedak en 4 bouwlagen met plat dak. De rechterbuur, nr. 7, behoort niet tot het referentiebeeld.

De aanvraag wenst de huidige rijwoning met 3 bouwlagen onder zadeldak uit te breiden met een bijkomende bouwlaag en zadeldak. Vier bouwlagen met zadeldak komt niet overeen met het referentiebeeld en is niet in harmonie met haar omgeving. Niet alleen is de voorgestelde hoogte niet kenmerkend met de verschijningsvormen in de omgeving, dit zorgt voor een volumetoename die nadelig is voor omwonenden. Door de ligging in de scherpe oksel in het bouwblok zal voorgestelde bouwhoogte de zon- en daglichttoetreding naar achterliggende en omliggende panden verslechteren. Het voorstel is daardoor strijdig op de twee punten van artikel 10 uit de bouwcode. Het bouwvolume is vooreerst niet in harmonie met de omgeving en overschrijdt bovendien de draagkracht van het perceel. Ten tweede houdt de nieuwe bouwhoogte geen rekening met de optimale bezonning en daglichttoetreding van alle verblijfsruimtes in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. De gewenste verhoging van het bouwvolume zal de bezonning naar omliggende gebouwen doen verminderen.

De verhoogde kroonlijst achteraan is niet in harmonie met het referentiebeeld. Zowel aan de oneven straatzijde als in de oksel van het bouwblok, waar de verhoging het meeste impact heeft, is de voorgetelde kroonlijsthoogte niet kenmerkend. Dit is strijdig met artikel 2.1.4.2 van het RUP-Binnenstad.

Omwille van het overschrijden van de kenmerkende bouwhoogte en de nadelige effecten die daarmee gepaard gaan, wordt voorgesteld de omgevingsvergunning te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De beoogde bijkomende 4de bouwlaag met zadeldak en de nodige gevelaanpassingen zijn stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. In dit oneven straatdeel komen in hoofdzaak neoklassieke rijwoningen met 3 bouwlagen onder zadeldak voor. Ook sluit de huidige kroonlijsthoogte aan bij de kenmerkende kroonlijsthoogte in de straat. Door de gewenste verhoging wordt deze kenmerkende kroonlijsthoogte onderbroken en is de nieuwe kroonlijst aan de voorzijde niet meer in harmonie met de omgeving. De aanvraag is strijdig met artikel 2.1.4.1 van het RUP-Binnenstad.

De bijkomende vierde bouwlaag met dak is niet kenmerkend voor het straatbeeld.

De voorgestelde gevelafwerking is geschilderde natuursteen. Het is niet toegelaten natuursteen te overschilderen conform artikel 11 van de bouwcode.

De dakkapellen aan de voorzijde zijn beeldverstorend. Het gebouw is gelegen in een straat met rijwoningen. Er zijn enkele onvergunde dakkapellen aanwezig, die reeds beeldverstorend zijn voor de omgeving en waardevolle historische context. Het toevoegen van bijkomende dakkapellen aan de voorzijde zullen beeldverstorend werken. De gewenste dakkapellen zijn stedenbouwkundig niet aanvaardbaar en visueel niet inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het aantal woningen vermeerdert van 2 naar 4. Hierdoor moeten alle woningen in het gebouw voorzien zijn van een buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode. Dit artikel bepaalt dat o.a. bij het vermeerderen van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen elke zelfstandige woning over een buitenruimte moet beschikken. Alleen de gelijkvloerse woning en de bijkomende duplex hebben een private buitenruimte. De woningen op de eerste en de tweede verdieping hebben beiden geen private buitenruimte. Dit is strijdig met artikel 28 van de bouwcode.

De fietsenberging in de kelder is niet vlot bereikbaar. De gang naar de kelder is te smal en er is te weinig ruimte voor- en achter de trap om een fiets te kunnen draaien. De stedelijke Mobiliteitsdienst geeft het volgende advies.

Voor de bijkomende appartementen moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          2 appartement met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4

Er worden in de kelder 2 fietsstalplaatsen voorzien dat zijn er 2 te weinig. Het gaat om een hangsysteem. Omdat niet alle fietsen gebruik kunnen maken van dit systeem moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden als gewone lage fietsstalplaatsen.

De fietsenberging is te bereiken via een trap met fietsgoot. De vlakke ruimte boven en beneden aan de trap moet minstens 1m70 breed zijn zodat je je fiets goed kan opstellen voor de fietsgoot.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Er moeten 4 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode

• De vlakke ruimte boven en onder aan de trap met fietsgoot moet minstens 1m70 bedragen zodat je je fiets goed kan opstellen voor de fietsgoot.

• De helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen moet voorzien worden als gewone lage stalplaatsen.

De voorwaarden van dit mobiliteitsadvies kunnen niet in voorwaarden in deze vergunning worden opgenomen. Hierdoor kan dit advies als ongunstig worden geïnterpreteerd.

Opgemerkt wordt dat er niet voldaan kan zijn aan artikel 29 van de bouwcode. Hierdoor kunnen niet alle nodige fietsen op eigen terrein gestald worden, conform de afmetingen van de bouwcode. Dit toont aan dat het gebouw geen 4 woongelegenheden kan herbergen zoals voorgesteld.

In het zadeldak achteraan is een private buitenruimte ingericht. Deze ruimte geeft uit op de achterliggende percelen. Omwille van de ligging in de oksel van het bouwblok zorgt de intieme situatie ervoor dat het terras privacyhinder genereert naar omliggende bebouwing.

Opgemerkt wordt dat de MER-screening na de aangeleverde PIV niet meer correct is. De fietsen worden gestald in de kelder, maar de nota maakt vermelding dat deze in de gang worden voorzien. Dit is tegenstrijdige informatie.

De voorgestelde afvalberging voldoet niet aan de minimale afmetingen conform artikel 26 van de bouwcode.

Voorgestelde handelingen, werken en wijzigingen tonen aan dat het perceel geen 4 wooneenheden kunnen herbergen en tegelijk een minimale woonkwaliteit garandeert. Een mogelijke piste is om de 2 bestaande woningen te voorzien van voldoende kwaliteit door ze bijvoorbeeld om te vormen naar 2 duplexappartementen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het vermeerderen van 2 naar 4 wooneenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. Kleinere woonentiteiten genereren meer mobiliteit doordat er meer gezinnen kunnen wonen. Deze vaststelling geldt eens te meer indien de aanvraag ook niet voldoet aan artikel 29.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten