2023_CBS_08046 - OCMW patrimonium. Plan Stuivenberg. Lange Beeldekensstraat 267, 2060 Antwerpen - Voorbereiding en organisatie overname en tijdelijke situatie. Uitwerking definitief ontwikkelingsmodel. Opdracht aan AG Vespa. Vastlegging budget - Goedkeuring

Op 1 januari 2004 verleende OCMW Antwerpen de erfpachtrechten op de Stuivenbergsite aan Ziekenhuis Netwerk Antwerpen (ZNA). De erfpacht eindigt op 31 december 2102. In september 2023 verliet de werking van het algemeen ziekenhuis (AZ) de site. Het psychiatrisch ziekenhuis (PZ) en een woning voor beschut wonen (PV Beschut Wonen Antwerpen) blijven op de site aanwezig. 

Op 25 november 2019 (jaarnummer 99) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn de overeenkomst 2019-2024 tussen het OCMW Antwerpen en AG Vespa goed.

Op 17 december 2021 (jaarnummer 10233) keurde het college de vastlegging van het budget en de opdracht aan AG Vespa goed, voor de vaste delen van de ontwerpopdracht en het ontwerpen en onderzoeken van fase 1. De vaste delen omvatten: de opmaak van het stedenbouwkundig inrichtingsplan, de opmaak van het landschapsontwerp met uitvoering van de prioritaire werken, de prioritaire ontmantelingswerken, de vier stedelijke functies (regie KOP, Huis van het Kind, sociale tandartspraktijk, Jeugd) en het uitwerken tot en met voorontwerp van de casco renovatie van de ongekende invullingen. 

Op 1 juli 2022 (jaarnummer 5441) keurde het college principieel het inrichtingsplan Stuivenbergsite en het schetsontwerp publieke ruimte met betrekking tot de tuinen en het hekwerk goed. Het college nam ook kennis van het stappenplan voor de startfase (2023/2024/2025): technische afkoppeling, inrichting tijdelijke tuinen, sloop van het jaren '80 gebouw en realisatie ondergrondse parking en gaf de opdracht aan AG Vespa om de startfase voor te bereiden en mee te nemen in de 6de aanpassing van het meerjarenplan 2020-2025 van de stad Antwerpen. 

Op 26 mei 2023 (jaarnummer 3484) keurde het college de vastlegging van het krediet 2023 voor de startfase Plan Stuivenberg goed. Dit besluit behandelt de gemaakte kosten voor 2023 binnen de opdracht van AG Vespa en de studiekosten voor de uitwerking van een technisch en financieel haalbaar definitief ontwikkelingsscenario waarna een eventuele overdracht en daaruit voortvloeiende financiële gevolgen ter goedkeuring aan het college kunnen worden voorgelegd.  

Op 29 september 2023 (jaarnummer 6632) keurde het college de deelname aan de tweede oproep van het European Urban Initiative met het projectvoorstel Green Oases rond koelte- en luwteplekken principieel goed. Het tijdelijk openstellen van de tuinen van de Stuivenbergsite is één van de pilootprojecten in deze aanvraag.  

Artikel 30, §1 van de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten bepaalt met betrekking tot in-housetoezicht volgende voorwaarden:

1° de aanbestedende overheid oefent op die rechtspersoon toezicht uit zoals op haar eigen diensten;
2° meer dan 80 % van de activiteiten van de gecontroleerde rechtspersoon behelst de uitvoering van taken die hem zijn toegewezen door de controlerende aanbestedende overheid of door andere, door diezelfde aanbestedende overheid gecontroleerde rechtspersonen; en
3° er is geen directe participatie van privékapitaal in de gecontroleerde rechtspersoon, met uitzondering van geen controle of blokkerende macht opleverende vormen van participatie van privékapitaal, vereist krachtens de nationale wetgeving, in overeenstemming met de verdragen, die geen beslissende invloed uitoefenen op de gecontroleerde rechtspersoon. 

Artikel 56 §3, 4° van het Decreet Lokaal Bestuur bepaalt dat het college bevoegd is voor het voeren van de plaatsingsprocedure, de gunning en de uitvoering van overheidsopdrachten.

Op 25 november 2019 (jaarnummer 652) keurde de gemeenteraad de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen de stad Antwerpen en AG Vespa goed. Specifiek met betrekking tot realisatie van bouw- en onderhoudsprojecten  van het stedelijk patrimonium zijn onder andere volgende artikels van toepassing:

• in artikel 6 §3 wordt de opdracht aan AG Vespa voor het patrimoniumbeheer van het stedelijk patrimonium omschreven. De beleidsbeslissing tot het realiseren van bouw- en onderhoudsprojecten ligt bij de stad Antwerpen. De stad legt tevens het projectbudget vast. 
• artikel 6  §3.4 bepaalt dat AG Vespa instaat voor de realisatie van bouw- en onderhoudsprojecten van het stedelijk patrimonium en dat deze opdracht de beslissingsbevoegdheid inzake het plaatsen en uitvoeren van overheidsopdrachten omvat, in eigen naam en voor rekening van de stad. De stad dient hiervoor de beleidsbeslissing tot realisatie van het project te nemen en het projectbudget vast te leggen.
• in artikel 7, Lastgeving stedelijk patrimonium, verleent de stad een volmacht aan AG Vespa om in de realisatie van bouw-, onderhouds- en publieke domein projecten alle daden van beschikking en beheer te stellen in eigen naam en voor rekening van de stad voor wat betreft het stedelijk patrimonium. Onder deze lastgeving valt expliciet ook de bevoegdheid tot het nemen van alle beslissingen in het kader van overheidsopdrachten met betrekking tot het stedelijk patrimonium;
• in artikel 11 §2 staat dat in uitvoering van de beheersovereenkomst, de stad alle kosten die AG Vespa opneemt, ten laste neemt.

Op 1 juli 2022 (jaarnummer 5441) nam het college kennis van het stappenplan bestaande uit een startfase en een bouwfase één en twee, verspreid over meerdere legislaturen. In de startfase zou het zuidelijk deel van de site na de overdracht in werf gaan met de afbraak van het jaren '80 gebouw en aansluitend de bouw van de ondergrondse parking. Het noordelijk deel zou worden klaargezet voor een tijdelijk gebruik van de tuin en het gebouw. Nadien zou het bouwproject in twee fasen volgen. Voortschrijdend inzicht op basis van doorgedreven architecturaal ontwerp en financiële oefeningen tonen aan dat een globale aanpak efficiënter is. In het gebouw is alles verbonden. Een voorbeeld hiervan is het netwerk van technieken maar ook de enige ondergrondse parking die de hele site bedient en die omwille van de centrale ligging met de sloop en het bouwproject is verbonden. Daarom wordt gewerkt met twaalf deelprojecten waarvan de eerste zes de overname en de tijdelijke situatie omvatten en de volgende zes de definitieve ontwikkeling. In dit besluit ligt de aanpak en de financiering van de eerste zes deelprojecten voor.

Op 18 september 2023 verlieten de laatste patiënten van het AZ de site. De gebouwen worden in de komende maanden door ZNA verder ontruimd en beheerd. Het PZ wenst zijn werking wel te behouden op de site. 

Het project 'Plan Stuivenberg: overname en tijdelijke situatie' omvat de volgende deelprojecten.  

1. Inrichtings- en siteplan  

Voor de overname en de tijdelijke situatie dienen op siteniveau plannen gemaakt. Dit zijn zowel de vormgeving van de scheidingslijn, de zoneringsplannen die gebruik en verantwoordelijkheden van de partners op de site afbakenen als operationele themakaarten die toegangen, circulatie, toelevering, brandveiligheid, evacuatie etc. visualiseren.  

2. Overname: wijziging erfpacht 

De voorwaarden met betrekking tot de wijziging van de erfpachtakte dienen verder onderhandeld te worden met ZNA. Deze omvatten onder meer: 

• de wijze van teruggave van de gebouwen; 
• de contouren van de scheidingslijn van de nieuw te vormen percelen tussen OCMW Antwerpen en het PZ;
• aangepaste, nieuwe voorwaarden voor het deel dat in erfpacht blijft voor de werking van PZ.

De uitgewerkte voorwaarden worden ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van maatschappelijk welzijn.  

3. Onderhoud  

Al de onderhoudsaspecten dienen geïnventariseerd en omgezet in een onderhoudsplanning met onderhoudscontracten. Het periodiek onderhoud van de gebouwen van de gebouwen valt onder deelproject 3a, van de tuinen onder deelproject 3b. Een degelijk onderhoud vermindert de degradatie van de site in deze overgangsperiode. 

4. Beheer  

Het toezicht en beheer wordt uitgewerkt in een draaiboek voor dag en nacht. Beheertaken worden verdeeld over de verschillende partners op de site en vastgelegd in overeenkomsten.  

5. Werken in functie van tijdelijk gebruik 

Dit bevat het technisch onderzoek en de werken om gebouwdelen klaar te maken voor tijdelijk gebruik, zoals het voorzien van nutsleidingen, brandveiligheid et cetera. Uit dit onderzoek zal blijken welke delen wel en niet geschikt zijn voor onder andere tijdelijke commerciële zaken als pop-ups. In samenhang met de gebouwen worden tijdelijke ingrepen aan de tuinen voorzien als deelproject 5b om deze waar mogelijk open te stellen voor de buurt. De werken worden zodanig opgevat en uitgevoerd dat ze van nut zijn voor of gedeeltelijk gerecupereerd kunnen worden bij de definitieve ontwikkeling. 

6. Tijdelijk gebruik  

Het PZ heeft aangegeven dat zij voor haar werking nog tijdelijk gebruik wenst te maken van een aantal zones binnen het voormalige AZ. Enkele functies, zoals het containerpark en de parking, zijn immers nog niet voorzien binnen de definitieve contour van PZ. Het gaat om de onbebouwde ruimte aan de noordkant en aan de oostkant. Hieromtrent dienen met ZNA afspraken gemaakt te worden voor het tijdelijk gebruik en beheer van deze zones in een gebruiksovereenkomst.  

Om te vermijden dat de overige delen leegstaan is het aangewezen om de site waar het financieel en technisch haalbaar is in tijdelijk gebruik te geven aan een externe partner.  

Uit een eerste screening lijkt dit het meest evident voor de westkant langs de Pesthofstraat en aan de zuidkant langs de Lange Beeldekensstraat. Op die manier kunnen de groene tuinen maximaal worden ingezet en zijn alle zijden van de site levendig. Streefdatum is in de zomer van 2024 minstens al een deel van de tuinen te kunnen openstellen voor de buurt. Vermoedelijk zal de tijdelijke situatie over de hele site een drietal jaar duren vooraleer de site in werf gaat. 

Het project Plan Stuivenberg: 'definitieve ontwikkeling'

De aanpak van de definitieve ontwikkeling is verder op te splitsen in onderstaande deelprojecten, chronologisch van deelproject zeven tot elf. Deelproject twaalf is overkoepelend. 

• 7 Circulariteit: circulair ontmantelen van de te slopen gebouwen
• 8 Sloop jaren ’80 gebouw 
• 9 Parking 
• 10 Bouwproject 
• 11 Publieke ruimte 
• 12 Programma en financieel model

Op basis van uitgebreid vooronderzoek en ontwerpwerk en in lijn met de voorgaande besluitvorming wordt het bijgevoegd ontwikkelingsmodel (in bijlage) definitief vastgelegd. In dit model wordt het erfgoed in waarde hersteld en de open en groene publieke ruimte gemaximaliseerd. Het toekomstig programma  is een mix van stedelijke en commerciële functies waarbij een samenwerking tussen publieke en private partners wordt gezocht. 

Voor de opvolging van deze tijdelijke situatie en de uitwerking van de definitieve ontwikkeling is het aangewezen de stedelijke stuurgroep opnieuw in het leven te roepen met vertegenwoordiging van de stedelijke kabinetten burgemeester, wonen, economie, sociale zaken, haven en stadsontwikkeling en een vertegenwoordiging van het district en de stadsbouwmeester. Het voorzitterschap van de werkgroep ligt bij het kabinet haven en stadsontwikkeling.  Omwille van de extra bezorgdheid rond overlast wordt ook een vertegenwoordiging vanuit de stedelijke dienst maatschappelijke veiligheid toegevoegd. Omwille van de huidige huisvestingsvraag voor stedelijke functies worden ook de kabinetten bevoegd voor onderwijs, jeugd en kinderopvang toegevoegd. 

De realisatie van de opdracht wordt uitgevoerd door AG Vespa.

Het totale projectbudget voor het project Plan Stuivenberg: deelprojecten 1 tot en met 6 wordt geraamd op 3.355.330,00 EUR inclusief btw, erelonen, voorstudies, buitenaanleg en 10% onvoorziene omstandigheden. 

Het budget hiervoor is voorzien op budgetadres:

• (stadsontwikkeling) 2024-2025/5291620000/221/2WNS020202P07900/SUB_NR/2SA050610 (398.550,62 EUR beschikbaar)
• (patrimonium) 2023-2024/5322600000/221/2SBS070203P07900/SUB_NR/2SA080119 (787.221,73 EUR beschikbaar)
• (cluster patrimonium) 2024-2025/5320980000/221/2SBS079801A00000/SUB_NR/2SA080119 (2.169.557,65 EUR)

Na goedkeuring AMJP7 zullen er verschillende IKA-lights uitgevoerd worden vanuit de cluster patrimonium naar de twee respectievelijke projectcodes.
 De verdeling zal dan worden:

• Deelprojecten 2, 3b, 5b, 6  (stadsontwikkeling) 2024-2025/5291620000/221/2WNS020202P07900/SUB_NR/2SA050610: 938.960,00 EUR inclusief btw
• Deelprojecten 3a, 4, 5a  (patrimonium) 2023-2025/5322600000/221/2SBS070203P07900/SUB_NR/2SA080119: 2.416.370,00 EUR inclusief btw

Gezien de overdracht van ZNA begin 2024 zou plaatsvinden en gezien de doorlooptijd van bovenstaande IKA-lights (via college), wordt dit besluit nu geagendeerd om een doorstart te maken.

AG Vespa voert de opdracht uit in eigen naam en voor rekening van de stad Antwerpen.