2023_CBS_08008 - Omgevingsvergunning - OMV_2023048525. Wilrijkstraat 26. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/11/2006: vergunning (3224#258 en 3224#93) voor binnenverbouwing bestaande winkelruimte;

-          12/03/1992: vergunning (179#11093 en 179#9718) voor kantoorgebouw, winkel en parking.

Vergunde toestand

-          functie:

• commerciële ruimte op het gelijkvloers;
• kantoren op de eerste en tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte: circa 10,70 m;
• het perceel is volledig bebouwd op het gelijkvloers;

-          gevelafwerking:

• gevelmetselwerk – rood;
• buitenschrijnwerk: aluminium – groen;
• kroonlijst: betonpanelen.

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de vergunde toestand, uitgezonderd van de indeling van sommige schrijnwerken van de voorgevel en de publiciteit tegen de voor- en zijgevel.
 

Nieuwe toestand

-          functie:

• commerciële ruimte op het gelijkvloers:
• appartementen op de eerste en tweede verdieping:
  • 2 drieslaapkamerappartementen met een nette vloeroppervlakte van circa 130 m²;
  • 2 drieslaapkamerappartementen met een nette vloeroppervlakte van circa 128 m²;
  • 2 eenslaapkamerappartementen met een nette vloeroppervlakte van circa 55 m²;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de appartementen bedraagt circa 104 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte: circa 10,70 m;
• het perceel is volledig bebouwd op het gelijkvloers;

-          gevelafwerking:

• gevelmetselwerk – rood;
• raamomkaderingen in pleisterwerk – licht beige/grijs
• nieuw buitenschrijnwerk: aluminium – groen;
• kroonlijst: betonpanelen;
• stalen balustrade – groen;
• zaakgebonden gevelreclame: grijze plaat met spiegelende letters.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de kantoorfunctie naar wonen binnen het bestaande volume;

-          realiseren van een dakterras achteraan op de eerste verdieping;

-          plaatsen van een balkon op de tweede verdieping aan de achtergevel;

-          voorzien van terrassen op de eerste en tweede verdieping langs de straat;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          plaatsen van zaak-gebonden reclame tegen de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 24: bij manueel te bedienen deuren moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de trekzijde van de deur, het draaivlak van de deur raken en moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak raken. De toegangsdeuren van de appartementen 1.1 en 2.1 en de deur naar het gemeenschappelijk afvallokaal voldoen niet aan dit artikel;
• artikel 25: bij manueel te bedienen deuren moet naast de krukzijde een afgewerkte vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd worden. Deze breedte is niet aanwezig bij de toegangsdeuren naar de appartementen 1.1 en 2.1.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  De talrijkste bouwdiepte op de verdiepingen is circa 17 m. Een bouwdiepte van circa 25 m is bijgevolg niet kenmerkend. Daarenboven hindert deze bouwdiepte een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de verblijfsruimten op het gelijkvloers van het gebouw.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Voor 9 fietsen is er onvoldoende opstelruimte om de fiets in de parkeerplaats in te rijden (omwille van de aanwezig autoparkeerplaats).
• Artikel 43: Septische putten:
  Het volume van de septische put is niet aangegeven op de plannen, de aanvraag dient te voldoen aan dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Op de eerste en tweede verdieping worden kantoren omgevormd tot appartementen.

De gewenste functiewijziging is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het perceel en de woonfuncties op de omliggende percelen. De omvorming kan gunstig beoordeeld worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet 4 ruime appartementen met een kleine buitenruimte aan de straatzijde en een grotere buitenruimte achteraan. Verder worden er nog 2 appartementen met één slaapkamer voorzien en een voldoende grote buitenruimte aan de straatzijde.

Om hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes. Het voorliggende project met 2 kleinere appartementen en 4 grote appartementen is een aanvaardbare mix.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De positie van het schrijnwerk ter hoogte van de eerste en tweede verdieping wordt gewijzigd. Enerzijds om buitenruimtes aan de straatzijde te voorzien, anderzijds omwille van het inpandig isoleren van de voorgevel. Over de volledige breedte van de gevelopeningen op de verdiepingen worden groene stalen balustrades toegevoegd, rondom de gevelopeningen wordt er een kader in pleisterwerk voorzien. Deze bijkomende elementen zorgen voor voldoende detaillering van de gevel en hebben geen negatief effect op het gevelbeeld. De kader in pleisterwerk wordt op het gelijkvloers ook toegepast bij de gevelopeningen die toebehoren tot de woonfunctie in het pand. Boven het centrale uitstalraam is er publiciteit voorzien met een beperkte oppervlakte. De aanpassingen tegenover de vergunde toestand zijn aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het gelijkvloers van het pand maakt geen deel uit van de aanvraag. Toch wordt opgemerkt dat de geplande wijzigingen wel een invloed hebben op dit gelijkvloers. In de vergunde toestand is er een lichtstraat aanwezig die voor daglicht zorgt op het gelijkvloers, ter hoogte van twee kantoorruimtes voor verkopers. Door het inrichten van dakterras voor twee appartementen op de eerste verdieping verdwijnt deze lichtstraat.

Het voorziene dakterras (welke niet kenmerkend is) hypothekeert ook de mogelijke ontpitting van het perceel (waarbij het gelijkvloers licht en lucht kan ontvangen door een verticaal vlak) en hypothekeert het dus ook de omvorming van de scheimuren naar tuinmuren (met een tuinmuurhoogte) bij een ontpitting op de aanpalende percelen.

Gelet hierop zal worden opgelegd het dakterras te voorzien op een oppervlakte zoals het balkon op de 2de verdieping en de overige dakoppervlakte te voorzien als groendak.

De stedelijke dienst Milieuvergunningen geeft een gunstig advies indien rekening gehouden wordt met het volgende: ‘in het dossier valt te lezen dat de appartementen verwarmd zullen worden door middel van warmtepompen. Het fysisch behandelen van gassen (bv. warmtepompen) is indelingsplichtig vanaf 5 kW. In dat geval dient een Omgevingsvergunning voor ingedeelde inrichtingen bekomen te worden alvorens geëxploiteerd wordt.’

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het advies van Fluvius strikt na te leven.

3. Een afgewerkte vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te voorzien conform de bepalingen van artikel 25 van de verordening toegankelijkheid bij de toegangsdeuren naar de appartementen 1.1 en 2.1.

4. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. Het dakterras op de eerste verdieping te voorzien op een oppervlakte zoals het balkon op de 2de verdieping en de overige dakoppervlakte te voorzien als groendak.

6. De toegangsdeuren van de appartementen 1.1 en 2.1 en de deur naar het gemeenschappelijk afvallokaal te voorzien conform de bepalingen van artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.

7. Het volume van de septische put te voorzien conform de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

8. Alle verblijfsruimtes op het gelijkvloers, zoals kantoorruimtes, te voorzien van natuurlijk licht.

9. 3 bijkomende fietsstalplaatsen voorzien conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode. 

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Bereikbaarheid private parkeerplaats tijdens uitvoering werken: de bezwaarindiener geeft aan dat zijn private parkeerplaats grenst aan het pand van voorliggende aanvraag. Hij wenst deze te kunnen blijven gebruiken of een alternatieve plaats te krijgen tijdens de werken.

Beoordeling: Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat de uitvoering van de aangevraagde werken de bereikbaarheid van de parkeerplaats op een onaanvaardbare manier zullen verhinderen. Het bezwaar is ongegrond.