2023_CBS_08003 - Omgevingsvergunning - OMV_2023049094. Gitschotellei 111. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/11/2009: vergunning (20094823) voor het tijdelijk plaatsen van een winkelcontainer;

-          26/06/2002: vergunning (20021483) voor het verbouwen en uitbreiden van een bestaande winkel;

-          05/08/1999: vergunning (19991388) voor het verbouwen van appartementen en handelszaak.

Vergunde toestand

-          functie:

• handelspand (broodjeszaak) op het gelijkvloers;
• meergezinswoning op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in beige gevelsteen op de verdiepingen en in geel/oranje bepleistering op het gelijkvloers;
• buitenschrijnwerk in wit aluminium;
• poort naar inpandige garage langs de rechter perceelsgrens;

-          inrichting:

• open terras aan de Junostraat
• luifel ter hoogte van de ingang appartementen in hout.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van:

-          functie:

• gelijkvloers: reca: restaurant (pizzeria) + winkel;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in zwarte bepleistering op het gelijkvloers en een deel van de centrale travee op de verdiepingen aan de Junostraat;
• plaatsing van (haaks) zaak-gebonden gevelreclame met een diepte van 1,72 m;
• winkelpui met zwarte granieten vulpanelen;
• open zwarte staalstructuur met windscherm in glas en oprolbaar tentdoek in lichtgele kunststof in de voortuin ter hoogte van de Junostraat;
• sectionale poort in wit metaal;

-          inrichting:

• plaatsing van een vaste en hoge reca-constructie in de voortuin met een openschuifbaar dak.

Nieuwe toestand

-          functie:

• reca: restaurant (pizzeria) met als ondergeschikte functie een handelsgedeelte;
• meergezinswoning op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in oranje/gele gevelsteen op de verdiepingen en in grijswitte bepleistering op het gelijkvloers + een deel van de centrale travee op de verdiepingen aan de Junostraat;
• buitenschrijnwerk in wit aluminium;
• sectionale poort in wit metaal naar inpandige garage langs de rechter perceelsgrens;
• gesloten terrasconstructie in grijswit aluminium en beglaasde wanden (die naar beneden schuiven) onder doorzichtig dak met panelen (die naar boven openschuiven);
• beplanting omheen het gesloten terras;
• plaatsing van (haaks) zaak-gebonden gevelreclame met een diepte van 0,50 m;
• winkelpui met zwarte granieten vulpanelen;

-          inrichting:

• gesloten terras aan de Junostraat met interne vloeroppervlakte circa 30,85 m²;
• uitbouw met luifel in hout ter hoogte van de ingang appartementen.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een winkel naar een horecazaak;

-          uitbreiden van het volume met een gesloten recaterras;

-          wijzigen van de verhardingen in de voortuin;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18:

niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden;

• Artikel 19:

het hellingspercentage bedraagt hoogstens 8,3 procent, conform artikel 19 van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: Het winkelgedeelte van de reca-zaak heeft slechts een vrije hoogte van 2,56 meter door de aanwezigheid van een verlaagd plafond. Verblijfruimten moeten een minimale vrije hoogte van 2,60 m hebben;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: De ‘pizza’ lichtbak is 114 cm hoog;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: De regenwaterafvoer (RWA) werd niet aangesloten op het gescheiden rioolstelsel van he gebouw;
• artikel 43 Septische putten: De septische put wordt gesupprimeerd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in overstromingsgevoelig gebied met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100):

• met een waterdiepte van 20 cm onder huidig klimaat
• met een waterdiepte van 26 cm onder toekomstig klimaat

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een kleinschalige handelszaak (broodjeszaak) naar een kleinschalige reca-functie (pizzeria met zit- en afhaalmogelijkheid). Het gebouw is gelegen in woongebied. De functie reca is inpasbaar binnen deze stedelijke omgeving.

Gelet op de functie-wijziging werd ook het advies van de stedelijke dienst ‘Ondernemen en Stadsmarketing’ gevraagd. Hieruit volgde onderstaand advies: “Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande reca-ruimte (pizzeria) waarbij de bestaande terrasconstructie vervangen wordt door een nieuwe gesloten terrasconstructie die zich in de voortuinstrook bevindt. Het pand is gelegen in de zone buurtwinkelgebied Gitschotellei. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. De opwaardering en regularisatie van de terrasconstructie versterkt het commercieel aanbod in deze kern.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het vroegere open terras waarvoor de uitbater van de broodjeszaak een terrastoelating had, wordt als onderdeel van deze functiewijziging omgevormd naar een gesloten reca-terras in de voortuinstrook.

Dit reca-terras heeft een totale oppervlakte van circa 32 m² en is rechtstreeks en drempelloos toegankelijk vanuit de reca-zaak door middel van een groot schuifraam. De vrije hoogte onder het schuine dak van het reca-terras varieert tussen 2,42 meter tot 3,2 waarbij minimaal de helft van deze verbruiksruimte over een vrije hoogte van 2,6 meter beschikt. Dit is voldoende kwalitatief en wordt gunstig geadviseerd.

De overige delen van de voortuinstrook worden maximaal onthard, met uitzondering van 1 pad tot de voordeur van de appartementen met 2 fietsstalplaatsen met een breedte van 1,5 meter en 1 oprit met een breedte van 3 meter. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

Het gesloten reca-terras wordt uitgevoerd in aluminium en wordt maximaal beglaasd. Bovendien worden zowel het dak als alle ramen uitgevoerd in verschuifbare panelen, waardoor deze reca-constructie bij goed weer bijna volledig open gezet kan worden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen deze uitwerking.

De bestaande gevel van het gebouw werd reeds gewijzigd. De nieuwe werken aan de voorgevel zijn bedoeld om deze opnieuw tot een geïntegreerd gevelontwerp te brengen, met opnieuw een gelijkvloerse gevel in lichte kleurstelling. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen de nieuwe uitwerking.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In het kader van de milieuaspecten welke horen bij een reca-zaak wordt volgende opgemerkt: Er wordt vanuit gegaan dat de lozing van het huishoudelijk afvalwater niet meer dan 600 m³/jaar bedraagt. De Vlarem-wegwzijzer werd door de aanvrager gebruikt om de ingedeelde inrichtingen en activiteiten te bepalen. Mochten er later toch meldingsplichtige of vergunningsplichtige activiteiten plaatsvinden, dienen deze alsnog in een afzonderlijk dossier aangevraagd te worden.

Het project is gelegen in overstromingsgevoelig gebied met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100). In functie hiervan dient het nieuwe schrijnwerk hierop afgestemd te zijn. Dit is nu niet het geval.

Ook de gesloten reca-constructie is hierop niet afgestemd. Voor zulke constructies is dit echter aanvaardbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstig advies van de brandweer. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.