2023_CBS_08010 - Omgevingsvergunning - OMV_2023109220. Boterlaarbaan 314. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/01/1995: vergunning (629#1833) voor het bouwen van appartementsgebouw (7 appt.) + handelsruimte;

-          29/11/1967: vergunning (196750) voor het verkavelen van een perceel in 6 loten.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 7 woongelegenheden en een handel op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen en een teruggetrokken verdieping met platte daken; 
• bouwdiepte van 17,50 m;
• breedte van 10,60 m;
• hoogte van de dakrand van 11,50 m en hoogte van de teruggetrokken verdieping van 13,95 m.

-          gevelafwerking:

• gevels in beige gevelsteen met sierelementen in zichtbeton;
• buitenschrijnwerk en garagepoorten in groengrijs aluminiumprofielen.

Bestaande toestand

-          functie: meergezinswoning met 8 woongelegenheden, waarvan de bijkomende studio op het gelijkvloers een netto-vloeroppervlakte van 60,80 m² heeft;

-          gevelafwerking:

• aan de kant van de Boterlaarbaan is een vast raam vervangen door een deur en een vast raam in dezelfde opening van de gevel;
• aan de kant van de Silsburgstraat is een vast raam vervangen door een kipraam en een vast raam in dezelfde opening van de gevel;
• nieuwe schrijnwerk in dezelfde materialen en kleur als het bestaande schrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 8 woongelegenheden, conform de bestaande toestand;

-          bouwvolume: conform de vergunde toestand;

-          gevelafwerking: conform de bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 7 naar 8;

-          wijzigen van de functie van handel naar wonen op het gelijkvloers;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 196750, goedgekeurd op 29 november 1967, meer bepaald in lot(en) 2.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen de verblijfsruimtes een minimale vrije hoogte te hebben van 2,60 meter. De vrije hoogte van de bijkomende studio van 2,50 meter is te laag.

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Er is bij de bijkomende studio geen buitenruimte aanwezig.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er zijn geen fietsstalplaatsen voor de bijkomende studio aanwezig.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er is geen autostalplaats voor de bijkomende studio aanwezig.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het regulariseren van een functiewijziging van het gelijkvloers van een meergezinswoning van handel naar wonen.

Het pand is volgens het gewestplan gelegen in een woongebied. Op zich is de woonfunctie zuiver functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Echter door het wijzigen van de bestaande handelsfunctie naar wonen stijgt het aantal woongelegenheden binnen het volume van 7 naar 8. Dit kan alleen als de bijkomende woongelegenheid voldoende woon- en leefkwaliteit heeft.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij een functiewijziging moet de nieuwe functie voldoen aan de hedendaagse kwaliteitseisen zoals deze voorgeschreven staan in de bouwcode. Uit lezing van de plannen blijkt dat de nieuw gecreëerde woongelegenheid afwijkt van een aantal van deze voorschriften.

Zo zien we op de snede dat de ganse ruimte van de te regulariseren studio een hoogte heeft van 2,50 meter, waardoor de studio afwijkt van artikel 21 van de bouwcode, waar een minimale hoogte van 2,60 meter vereist wordt voor verblijfsruimtes.

Verder wordt op de plannen vastgesteld dat de studio niet over een eigen open ruimte kan beschikken van minimaal 4 m², zoals bepaald in artikel 28 van de bouwcode. Het verplichten van buitenruimten voor elke woongelegenheid is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. De buitenruimten dienen voldoende groot te zijn om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. Door het totaal ontbreken van deze open ruimte kan niet voldaan worden aan artikel 28 van de bouwcode.

Tenslotte is er voor de bijkomende woongelegenheid die gecreëerd wordt binnen het gebouw noch een stalplaats voor een wagen, noch ruimte voor het stallen van de voor deze studio vereiste 2 fietsen. Hierdoor wijkt de aanvraag eveneens af van artikels 29 en 30 van de bouwcode.

Rekening houdend met al deze tekortkomingen, kan de aanwezige studio niet voldoen aan de minimale hedendaagse kwaliteitseisen en komt ze niet voor vergunning in aanmerking.

Visueel-vormelijke elementen

Door het wijzigen van de functie van het gelijkvloers van handel naar wonen, wijzigt ook de gevel. De wijzigingen zijn zeer beperkt en zijn inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten twee fietsstalplaatsen voorzien worden voor de bijkomende woongelegenheid. Er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.