Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023082463 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Vipin Chopra met als adres Koningsarendlaan 13 te 2100 Antwerpen |
Ligging van het project: | Breydelstraat 25 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 8 sectie H nr. 963D8 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een handelshuis naar een gemengd gebouw: reca op gelijkvloers en verdieping en appartement op de verdiepingen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 30/01/2023: proces-verbaal (2023_BOUW_0008_VPV);
- 07/05/2015: proces-verbaal (11002_2016_2653) voor het uitvoeren van werken zonder stedenbouwkundige vergunning;
- 30/04/1971: vergunning (18#54053) voor een verbouwing;
- 29/08/1958: toelating (18#38606) voor een gevelverandering;
- 10/02/1932: toelating (1932#41067) voor gevel en binnen-veranderingen.
Vergunde toestand
- functie: handelshuis met reca van circa 114 m² op het gelijkvloers;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie: gemengd gebouw met wonen en reca:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- vlak op de gevel tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping;
- ‘primus’ tussen de eerste en tweede verdieping.
Nieuwe toestand
- functie: gemengd gebouw met wonen en reca:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- grijze bepleistering;
- schrijnwerk in zwart aluminium;
- zaakgebonden publiciteit in losse letters;
- zonneluifel boven de winkelpui;
- inrichting: reca-terras op openbaar domein aan de voorkant (2016621).
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van de eerste verdieping van wonen naar reca;
- uitbreiden van het volume op de eerste verdieping;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweer Zone Antwerpen | 3 augustus 2023 | 29 augustus 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 3 augustus 2023 | 4 augustus 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 3 augustus 2023 | 3 augustus 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 3 augustus 2023 | 18 augustus 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. De inkom van het restaurant voldoet heir niet aan.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Het voorzien van gevelpleister tot op het voetpad is niet duurzaam.
De aanvraag bevat geen gegevens over afwerking van de zichtbaar blijvende delen van de scheimuur.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het voorzien van reca op het gelijkvloers en de eerste verdieping is functioneel inpasbaar binnen de horecakern ‘Centraal Station’ zoals voorzien in de Beleidsnota Detailhandel en Horeca. De dienst Ondernemen en Stadsmarketing merkt op dat de voorgestelde aanpassingen passen binnen de goedgekeurde beleidsvisie, maar dat een
aandachtspunt is dat het gaat over een reca inrichting dus dat mogelijk ook een horecavergunning vereist is.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
In de beschikbare vergunningen zijn geen relevante plannen van de eerste verdieping. Op basis van de sneden zijn duidelijk twee achterbouwen aanwezig. De aanvraag voorziet het dichtbouwen van de restruimte tussen deze achterbouwen. Gelet op de verscheidenen bouwdieptes en -hoogten in het binnengebied wordt geoordeeld dat voorgestelde uitbreiding ruimtelijk inpasbaar is.
Op basis van de beschikbare vergunningen wordt uitgegaan van de functie wonen op de eerste verdieping. De aanvraag voorziet bijgevolg een functiewijziging van wonen naar reca op de eerste verdieping. Hoewel de oppervlakte van de woning hierdoor verkleint, wordt geoordeeld dat de woonkwaliteit verbetert door het hertstellen van de aparte inkom en circulatie. De oppervlakte van de woning is voldoende groot voor het voorzien van twee slaapkamers en de verhouding tussen leefruimten en slaapkamers voldoet aan een hedendaags wooncomfort.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Aangezien de dakstructuur van de volledige achterbouw wordt vernieuwd, zal deze moeten worden voorzien van een groendak conform artikel 38 van de bouwcode. Dit zal het uitzicht van zowel de bestaande woning als de omliggende panden verbeteren.
De aanvraag bevat geen gegevens over de afwerking van de zichtbaar blijvende delen van de scheimuur op de linker perceelgrens. Naar aanleiding van het bezwaar over de afwerking van de gebuur zal in voorwaarden worden opgenomen dat deze esthetisch verantwoord en volgens de regels van de kunst moet worden afgewerkt.
Er ontbreekt ook informatie over de uitlaten en afvoerkanalen van het restaurant.
Om hinder voor de omwonenden te beperken zal in voorwaarden worden opgenomen dat de uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke en/of hinderlijke gassen, waaronder de dampen afkomstig uit horeca-keukens, zich moet bevinden boven de kroonlijst van het eigen gebouw en in ieder geval twee meter boven de bovenrand van alle deur-, venster en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 m bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.
In voorwaarden zal ook worden opgenomen dat het afvalwater van het restaurant via een vetafscheider geloosd moet worden conform artikel 44 van de bouwcode.
De inkom van het restaurant voldoet niet aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Het pasverschil tussen buiten en binnen is 35 cm en wordt niet overbrugd met een trap in combinatie met een lift of helling. Aangezien de werkzaamheden om de inkom conform deze verordening te maken, niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwingswerken, kan hiervan worden afgeweken.
Visueel-vormelijke elementen
In voorwaarden zal worden opgelegd dat er een plint in blauwe steen moet worden voorzien aan de onderzijde van de voorgevel, met een hoogte van 60 cm. Dit om beschadigingen van het pleisterwerk te beperken.
Er zal ook in voorwaarden worden opgelegd een zwarte stalen balustrade met spijlen te voorzien voor het middelste raam op de eerste verdieping van de voorgevel als valbeveiliging van het restaurant.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
In het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit is opgenomen dat voor reca in het centrum van de stad geen eigen parkeerplaatsen moeten voorzien worden en dat het laden en lossen moet gebeuren tijdens de venstertijden van de voetgangerszone. Dit zal worden opgenomen in voorwaarden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 14 juni 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 3 augustus 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 2 oktober 2023 |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 31 december 2023 |
Verslag GOA | 9 november 2023 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werd 1 bezwaarschrift ingediend dat zich als volgt laat beoordelen:
De bezwaarindiener merkt op dat de werken reeds in uitvoering zijn en dat bijgevolg de plannen bestaande toestand niet correct zijn. Hij merkt ook op dat in de beschrijvende nota is opgenomen dat het volume op de eerste verdieping niet uitbreidt.
Beoordeling:
Uit het bezwaar kan worden afgeleid dat de bestaande toestand in de aanvraag niet overeenstemt met de toestand voor het aanvatten van de werken. De beoordeling van de wijzigingen zal echter gebeuren ten opzichte van de vergunde toestand uit 1971. Daaruit blijkt dat de scheimuur een hoogte had van ongeveer 6,64 m. Deze hoogte blijkt ook uit de vergunning voor de bouw van het pand Statiestraat 34 (AN3/B/20141628).
De scheimuur wordt uitgebreid tot een hoogte van 7,60 m. Gelet op de verscheidene bouwhoogten en -diepten wordt geoordeeld dat deze uitbreiding ruimtelijk inpasbaar is in de omgeving. Uit de vergunning van het pand Statiestraat 34 blijkt dat de ruimten die uitzien op deze muur de gemeenschappelijke circulatie en inkomhal betreffen. Er wordt geoordeeld dat de uitbreiding geen onaanvaardbare hinder voorziet voor de buurpanden.
Het bezwaar is deels gegrond.
De bezwaarindiener merkt op dat de aanvraag geen gegevens bevat over de afwerking van de
zichtbaar blijvende delen van de scheimuur en dat aan afwerking de perceelsgrens zal overschrijden.
Beoordeling:
In artikel 34 van de bouwcode is opgenomen dat de zichtbaar blijvende delen van de scheimuren esthetisch verantwoord en volgens de regels van de kunst zijn af te werken. Dit zal worden opgenomen in voorwaarden van de verguning. De vergunningverlenende overheid mag geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds ontneemt een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de afwerking van de scheimuur strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.
Het bezwaar is deels gegrond.
De bezwaarindiener merkt op dat de inplanting van de afvoer van de dampkappen geen hinder mag veroorzaken aan de terrassen van Statiestraat 34.
Beoordeling:
Artikel 35 van de bouwcode bevat bepalingen voor de uitlaten en afvoeren van hinderlijke gassen. Deze zullen worden opgenomen in voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.
Het bezwaar is gegrond.
De bezwaarindiener stelt zich vragen bij de kwaliteit van de uitgevoerde werken.
Beoordeling:
Dit bezwaar is ongegrond want heeft geen betrekking op de inhoud of de beoordeling van een omgevingsvergunning.
De bezwaarindiener merkt op dat hij erop zal toezien dat het regenwater van de gebuur niet op zijn dak zal afgevoerd worden.
Beoordeling:
Dit bezwaar is ongegrond want heeft geen betrekking op de inhoud of de beoordeling van een omgevingsvergunning.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.