Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023125367 |
Gegevens van de aanvrager: | BV DR. WILLEMS MARJON met als adres Molenweg 36 te 2930 Brasschaat |
Ligging van het project: | Frans Standaertlei 5 te 2180 Ekeren (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 33 sectie H nr. 616B4 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en wijzigingen van functie wonen naar dokterspraktijk |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 30/12/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021105728) voor het bouwen van een dokterspaviljoen;
- 31/10/2014: vergunning (20142191) voor de regularisatie van wijzigingen aan het opgetrokken appartementsgebouw met ondergrondse parking en commerciële ruimte;
- 25/04/2014: vergunning (2014381) voor de regularisatie van wijzigingen aan het opgetrokken appartementsgebouw met ondergrondse parking en commerciële ruimte;
- 01/06/2012: vergunning (20121213) voor het bouwen van een appartementsgebouw met ondergrondse parking en commerciële ruimte.
Vergunde/bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Nieuwe toestand
- conform vergunde toestand:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie “wonen” naar “diensten” (medische praktijk) van een gelijkvloerse wooneenheid in een appartementsgebouw;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 11 oktober 2023 | 30 oktober 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 11 oktober 2023 | 16 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 11 oktober 2023 | 17 oktober 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).
(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Er zijn onvoldoende gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften. In voorwaarden zal opgelegd worden praktijkruimte 2 niet als verblijfsruimte te voorzien. Zo ontstaat de mogelijkheid om 2 bergingen te creëren, waardoor er één als afvalberging kan gebruikt worden en de andere ook een fietsstalplaats kan bevatten.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet het omvormen van een gelijkvloerse wooneenheid in een dokterspraktijk en gelet op de verenigbaarheid van laatstgenoemde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften (en de bijhorende beperkingen inzake oppervlakte voor nevenfuncties) van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Er worden geen aanpassingen voorzien aan de vergunde volumetrie waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik dan ook zonder meer gunstig is.
Visueel-vormelijke elementen
Er zijn geen wijzigingen voorzien aan de uiterlijke materialisatie waardoor het advies voor dit deelaspect bijgevolg eenduidig gunstig is.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft het omvormen van een woongelegenheid tot dokterspraktijk met 3 behandelkamers.
De locatie bevindt zich in buitengebied, in een zone zonder tekort aan huisartsen. Voor een huisdokter hanteren we hier de volgende normen: 1,5 per behandelkamer x 3 = 4,5 = 5.
Echter is het zo dat 1 van de praktijkruimtes, omwille van zijn geheel ingesloten karakter, niet als dusdanig vergund kan worden, waardoor er slechts sprake is van 2 effectieve behandelkamers en een uiteindelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen (2 x 1,50 = 3).
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
‘Dit perceel betreft een reeds geheel gebouwd project met nog weinig beschikbare buitenruimte – ook de voortuinstrook is hiervoor bovendien te beperkt/ondiep. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe, zonder buitenproportionele ingrepen.’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 1 = 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats.
Momenteel is er 1 appartement aanwezig waarvoor er geen parkeerplaats ter beschikking is. De parkeerbehoefte hiervan wordt afgewikkeld op het openbaar domein. We kunnen dus bijstellen voor 1 parkeergelegenheid.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 1 = 2.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor elke behandelkamer moeten er 0,50 fietsstalplaatsen voorzien worden voor personeel, inpandig en afsluitbaar. Dit komt neer op 1,50 = 2 fietsenstallingen (à rato van 1,50 m²/plaats).
Aangezien praktijkruimte 2 echter niet als dusdanig kan vergund worden, gelet op het ingesloten karakter, is er in deze sprake van slechts 2 behandelkamers en dus de nood aan slechts 1 inpandige (en afsluitbare) fietsstalplaats.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Om te voldoen aan de bepalingen van artikel 24 van de Antwerpse bouwcode dienen de muur en deur van het bureaulokaal aan de voorzijde te worden verwijderd, zodat 1 doorlopende ruimte ontstaat naar onder andere de wachtzaal toe.
3. Praktijkruimte 2 kan niet als verblijfsruimte gebruikt worden, maar als bergruimte om zo te kunnen voldoen aan artikel 26 en 29 van de bouwcode.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 21 september 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 11 oktober 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 10 december 2023 |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 9 maart 2024 |
Verslag GOA | 13 november 2023 |
Naam GOA | Gerd Cryns |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Om te voldoen aan de bepalingen van artikel 24 van de Antwerpse bouwcode dienen de muur en deur van het bureaulokaal aan de voorzijde te worden verwijderd, zodat 1 doorlopende ruimte ontstaat naar onder andere de wachtzaal toe.
3. Praktijkruimte 2 kan niet als verblijfsruimte gebruikt worden, maar als bergruimte om zo te kunnen voldoen aan artikel 26 en 29 van de bouwcode.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.