2023_CBS_08196 - Omgevingsvergunning - OMV_2023079321. Marnixstraat 28. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/07/2019: weigering (2018140) van de opname in het vergunningenregister voor een appartementsgebouw met 3 wooneenheden;

-          07/03/1975: vergunning (18#57135) voor de gevelverbouwing - 22.1.1975;

-          31/10/1974: vergunning (18#56895) voor de afbraak achterhuis - 30.9.1974;

-          19/03/1934: toelating (18#176) voor een binnenverandering;

-          22/11/1924: toelating (1924#19583) voor een binnenverandering;

-          18/07/1913: toelating (1913#4021) voor drie bergplaatsen.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
• bouwdiepte van 13,00 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in licht grijze steenstrips;
• buitenschrijnwerk in aluminium;
• kroonlijst in beton van 14,40 m;
• poort langs de rechter perceelsgrens naar inpandige garage;

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van:

• gewijzigde functie:

-          magazijn met garage op het volledig bebouwde gelijkvloers;

-          meergezinswoning met 3 wooneenheden op de verdiepingen;

• uitbreiding bouwvolume door het dichtbouwen van het volledige gelijkvloers;
• bouwdiepte circa 17,15 m op de eerste verdieping, circa 15,14 m (inclusief balkon) op de tweede en derde verdieping;
• dak boven het gelijkvloers magazijn in gebruik als dakterras tot tegen de achterste perceelsgrens;
• gewijzigde gevelafwerking: 

• voorgevel in witte bakstenen;
• buitenschrijnwerk in hout en zwarte PVC;
• plint in blauwe natuursteen.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• magazijn/detailhandel op het gelijkvloers;
• meergezinswoning met 3 wooneenheden op de verdiepingen;
  • 3 éénslaapkamerappartementen met respectievelijke BVO van 91,30 m², 68,90 m² en 68,90 m²;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen onder plat dak;
• volledig bebouwd gelijkvloers in functie van magazijn achteraan en garage vooraan met een fietsenberging langs de linker perceelsgrens voor 9 fietsen van 15,60 m²;
• veranda onder hellend dak met een bouwdiepte van circa 17,15 m op de eerste verdieping;
• dakterras van circa 44,45 m² op de eerste verdieping tot tegen de achterste perceelsgrens;
• inpandige achterterrassen van telkens 3,21 m² op de tweede en derde verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in witte bakstenen;
• buitenschrijnwerk in hout en zwarte PVC;
• plint in blauwe natuursteen.

Inhoud van de aanvraag

-          gelijkvloers wijzigen naar magazijn/detailhandel;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften

• 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:
  • Het talrijkst in de omgeving beperkt de woonfunctie tot het hoofdgebouw en de entresol. Een woonfunctie, perceelsbreed, tot de achterste perceelsgrens op de eerste verdieping (hier in de vorm van een dakterras) is bijgevolg niet kenmerkend.
  • Door de voorziene hoogte van de scheidingsmuren, na de bouwdiepte van circa 15 m, door de veranda en voor het dakterras wordt er hinder gecreëerd qua lichtinval, bezonning en privacy naar de aanpalende percelen.
  • Door de veranda en het voorziene dakterras en de voorziene hoogte van de scheidingsmuren, na de bouwdiepte van circa 15 m, is het project niet afgestemd op de schaal van de aanpalende percelen.
  • Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie 1.4 Draagkracht.
• 1.4 Draagkracht
  • Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Dit is niet het geval in voorliggend project.

• Het voorzien van een detailhandel/magazijn én 3 zelfstandige woongelegenheden in een volume zonder open ruimte op het perceel, met scheidingsmuren die niet zijn afgestemd op de schaal van de aanpalende percelen, genereert een overlast die te groot is tegenover de draagkracht van de omliggende tuinen.

• 1.7 Publiek domein
  • 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen:
    • De open ruimte op het gelijkvloers wordt niet bewaard. Het percentage open ruimte vergoot niet of blijft niet gelijk.
• 1.11 Overgangsmaatregelen
  • De bestaande bebouwing voldoet, met betrekking tot de bestemming, niet aan de voorschriften van dit RUP. Voorliggende aanvraag betreft een verbouwing met volume-uitbreiding.

-          2 Bijzondere voorschriften

• artikel 1 Zone voor wonen – (Wo)
  • 1.1 Bestemming:
    • Industrie en logistiek zijn niet toegelaten.
    • Detailhandel is niet toegelaten.
  • 1.2 Inrichting
    • 1.2.1 Bouwdiepte:
      • De voorziene bouwdiepte van het dakterras houdt 0 meter afstand van de achterste perceelsgrens.
    • 1.2.3 Opdelen van huizen:
      • Er worden 2 andere woongelegenheden gecreëerd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• er moet een hemelwaterput voorzien worden met een inhoud van minstens 3685 liter.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  De wooneenheden op de 2e en 3e verdieping beschikken over een buitenruimte van 3,2 m²;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De fietsenberging voldoet niet aan de inrichtingsprincipes. De fietsen hebben onvoldoende manoeuvreerruimte;
• artikel 38 Groendaken:
  Het dak ter hoogte van de eerste verdieping is niet zoveel mogelijk aangelegd als groendak. Dit is volledig versteend en in gebruik als dakterras;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  Het is niet duidelijk of het gebouw beschikt over een gescheiden rioolstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode;
• artikel 43 Septische putten:
  Het is niet duidelijk of het gebouw beschikt over een reglementaire septische put.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar met een waterdiepte van 33cm onder huidig klimaat en een waterdiepte van 46cm onder toekomstig klimaat.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De percelen gelegen op de straathoeken zijn over het algemeen dichtgebouwd langs de achterkant waardoor ze geen buitenruimte hebben – met uitzondering van een eventueel dakterras – en enkel langs de voorzijde lichttoetreding hebben. Deze percelen zijn dan ook vaak minder geschikt om er in te wonen. Een grote hoeveelheid ervan staat bijgevolg leeg. De troef van hoekpercelen is daarentegen dat ze in verhouding met hun vloeroppervlakte een grote oppervlakte aan straatgevel hebben, ze zeer zichtbaar zijn vanuit verschillende straten en grenzen aan een grotere openbare ruimte (kruispunten). Hierdoor kunnen ze aantrekkelijker zijn voor commerciële functies. Door minder functies toe te laten in de woonstraten worden deze beschermd tegen mogelijke overlast die zulke functies kunnen veroorzaken en worden de kruispunten opgeladen met publieke functies waardoor ze attractieve plekken worden en het veiligheidsgevoel/sociale controle stijgt.

Gelet hierop is het voorzien van detailhandel niet aanvaardbaar. Ook industrie en logistiek zijn niet aanvaardbaar in woonstraten.

De woning wordt opgedeeld in een gelijkvloerse detailhandel/magazijn en 3 woongelegenheden.

De stad telt daarnaast heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het opdelen van de woning op deze locatie op voorwaarde dat er een woongelegenheid overblijft met deze kwaliteiten van een eengezinswoning.

Dit is niet het geval in voorliggend project.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Dit is niet in voorliggend project het geval.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Midden de jaren 1970 werd een vergunning afgeleverd voor het afbreken van het achterhuis met twee bouwlagen, waardoor het perceel voor circa de helft onbebouwd werd. De aanvrager wenst deze onbebouwde ruimte nu te supprimeren.

Dit is onaanvaardbaar.

Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert.

Het voorzien van een detailhandel/magazijn én 3 zelfstandige woongelegenheden in een volume zonder open ruimte op het perceel, met scheidingsmuren die niet zijn afgestemd op de schaal van de aanpalende percelen, genereert een overlast die te groot is tegenover de draagkracht van de omliggende tuinen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde witte kleur van de gevel is aanvaardbaar binnen de context van de wijk en het vervangen van het buitenschrijnwerk in hout en PVC in een donkere kleur is ruimtelijk inpasbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de procedure van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend:

Geluidsoverlast: De garage op het gelijkvloers wordt volgens de bezwaarindiener reeds gebruikt als magazijn/drankenhandel hetgeen geluidsoverlast meebrengt. De geluidsoverlast doet zich zowel overdag als laat op de avond voor en ook in het weekend.  

Beoordeling: Voorliggende aangevraagde wijzigingen aan het magazijn hebben geen bijkomend onaanvaardbaar effect op eventuele geluidsoverlast. Het bezwaar is ongegrond.