2023_CBS_08197 - Omgevingsvergunning - OMV_2023106899. Nerviërsstraat 4. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/08/1980: vergunning (18#81764) voor een verbouwing van een woning;

-          01/03/1902: toelating (1902#550) voor een huis;

-          25/10/1889: toelating (1889#1448) voor stal en bijgebouw (koetshuis);

-          26/08/1892: toelating (1892#1147) voor het vergroten en verhogen van huis en afsluitmuur aan de straat;

-          06/06/1873: toelating (1873#531) voor een huis;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/102740

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning van 4 bouwlagen plus souterrain onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          koetshuis onder zadeldak achteraan het perceel;

-          soeka links achteraan de tuin;

-          inpandige garage rechts vooraan;

-          straatgevel in witte zandsteen op een arduinen plint met houten buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          eengezinswoning ingedeeld in 3 wooneenheden;

-          koetshuis intern ingedeeld in 2 bouwlagen en 2 wooneenheden;

-          toegevoegde, gelijkvloerse veranda met terras;

-          volume uitbreidingen achteraan op de verdiepingen;

-          interne verbouwingen;

-          soeka omgevormd tot tuinhuis en voorzien van een terras;

-          straatgevel in beige zandsteen op een arduinen plint met bruin en antracietkleurig, houten buitenschrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          meergezinswoning met 3 appartementen aan de straatkant;

-          eengezinswoning in het voormalig koetshuis;

-          behoud van het volume aan de straatkant (buiten de veranda);

-          interne verbouwingen en supprimeren van de garage;

-          inrichten van een bureauruimte, home cinema en mancave in de kelderverdieping;

-          vervanging van de veranda door een verhoogd volume met grote glaspartij achteraan in zwart, aluminium buitenschrijnwerk;

-          wijziging van de achtergevel rechts achteraan, naast de veranda;

-          aanleg van een dakterras rechts achteraan op niveau 3;

-          ongewijzigde voorgevel;

-          plaatsing van een volume (wintertuin) tussen de vleugels aan de voorkant van het koetshuis en ontpitting van het deel rechts achteraan in functie van een tuintje;

-          behoud van het tuinhuis met terras;

-          verharding van een deel rechts en achteraan de tuin.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de veranda en een deel van het koetshuis;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4;

-          omvormen van het koetshuis naar een woongelegenheid;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring. 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: het glazen volume (wintertuin) wijzigt het aanzicht van het koetshuis op drastische wijze en is niet in overeenstemming met de wenselijkheid van behoud.
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de bureauruimte vooraan in de kelder ligt 127 cm onder het maaiveldniveau in plaats van de maximaal toegelaten 110 cm.
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de logeerkamer op niveau +0.5 heeft een hoogte van slechts 2m36 in plaats van de minimaal vereiste 2m60.
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: al de gelijkvloerse verblijfsruimten in het koetshuis hebben een hoogte van slechts 2m55 in plaats van de minimaal vereiste 2m60.
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de bureauruimte vooraan in de kelder ontvangt onvoldoende lichtinval en geen luchttoevoer. De bureauruimte op niveau +2 ontvangt geen licht en lucht.
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de logeerkamer op niveau +0.5 ontvangt onvoldoende lichtinval en geen luchttoevoer.
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: al de slaapkamers vooraan op niveau +3 ontvangen enkel lichtinval via dakvlakvensters die te klein zijn en te hoog hangen om te mogen meegerekend worden bij de berekening voor de minimale lichtinval.
• Artikel 27 Open ruimte: de tuin wordt niet maximaal vergroend maar voorzien van een verhard pad achteraan en aan de rechterkant tot een breedte van circa 2m30.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt geen enkele fietsenberging voorzien voor de 3 bijkomende woonentiteiten.
• Artikel 43 Septische putten: het is niet beoordeelbaar of de septische put voldoende gedimensioneerd is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde woonfunctie blijft behouden. De eengezinswoning wordt omgevormd tot meergezinswoning en het koetshuis wordt omgevormd tot een zelfstandige wooneenheid. De functionele inpasbaarheid blijft gegarandeerd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand vastgesteld bouwkundig erfgoed betreft, werd advies opgevraagd bij de stedelijke dienst Monumentenzorg. Hun advies luidt als volgt:

“De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd een bouwhistorische studie voor deze site opgemaakt door Koen Van Overvelt. Het project werd niet voorbesproken.

A cultuurhistorische waardenstelling

Het betreft een herenhuis in beaux-artsstijl gebouwd in opdracht van de handelsmakelaar Paul Wauters, naar een ontwerp door de architect Frans Van Dijk uit 1902. In de ruime tuin bevindt zich het in 1889 door architect Joseph Hertogs ontworpen koetshuis van het voormalige hotel Lynen-Könemann. Latere bewoners waren Max Halévy (1881-1933), de voorzitter van de Israëlitische Gemeente van Antwerpen, en diens echtgenote en weduwe Julia Lowy, die hier resideerde tot 1936-37.

De percelen van het hotel Wauters en de aanpalende burgerhuizen Tolkowsky en Reclus, maakten voordien deel uit van de tuinen van het hotel Lynen-Könemann. Dit neoclassicistische stadspaleis aan het 'rond punt' van de Belgiëlei (huidige nummers 75A-77), hoek Nerviërsstraat, was in 1860 ontworpen door de architect Charles Servais. Victor Lynen (1834-1894), een vermogend handelaar en bestuurder van diverse genootschappen, maakte naam als muziekmecenas en kunstverzamelaar, filantroop, liberaal politicus, en voorzitter van het uitvoerend comité van de Wereldtentoonstelling van 1885. De componist Franz Liszt logeerde hier in de jaren 1880 meermaals naar aanleiding van concerten. Na de verkaveling van de tuinen in 1901, werd het destijds opgesplitste hotel in 1904 voor twee derden gesloopt, en vervangen door de hotels Van Reybrouck. Het resterende hoekpand maakte in 1965 plaats voor een flatgebouw. Het koetshuis in de tuin van het hotel Wauters vormt het laatste overblijfsel van het hotel Lynen-Könemann.

Herenhuis

Met een gevelbreedte van vier traveeën, omvat het herenhuis een souterrain, en drie bouwlagen onder een complex zadeldak. Het statige, rijk versierde gevelfront onderscheidt zich door een parement uit witte natuursteen op een arduinen plint. Veeleer pittoresk van karakter zijn dan weer de oorspronkelijk vrijstaande zijgevel, en de door een torentje met leien schilddak geaccentueerde achtergevel, opgetrokken in baksteenbouw met speklagen. De opdeling in een hoofdvolume en een poorttravee bepaalt de compositie van de lijstgevel, die verder een nadrukkelijke horizontale geleding vertoont, afgewerkt met een klassiek hoofdgestel. Over de eerste twee bouwlagen asymmetrisch van opzet, ligt in het hoofdvolume de klemtoon op de brede zijtravee, met een bow-window, een balkon en een breed korfboogvenster. Opmerkelijk is het spiegelboogvormige inkomportaal links, waarvan het bovenlicht de vorm heeft van een zwierige driepas. De poorttravee rechts, die door het terugwijken van de bovenste verdieping wordt geaffirmeerd, is opgebouwd uit een rondbogige koetspoort waarop een soort loggia met zuilen en een attiekbalustrade. Ontleend aan de Lodewijk XIV-, de régence- en rococostijl, bestaat de gevelornamentatie uit breed geprofileerd lijstwerk, maskerkop- of cartouchesleutels, rocailles en zware voluutconsoles. Fijn gedetailleerd is het houten schrijnwerk van de inkomdeur, de koetspoort en de vensters met typische roedeverdeling, evenals het sierlijke smeedijzer van de balkon- en vensterborstweringen, de bovenlichten en de keldertralies.

De plattegrond beantwoordt aan de typologie van de woning voor de vermogende burgerij, met een opdeling in ontvangstruimten, privé-vertrekken, dienstlokalen en -circulatie. De traphal vormt over de volledige breedte de centrale ruimte van het hotel, verlicht door een kleurrijk glas-in-loodraam tussen zuilen, en met een smeedijzeren trapleuning. Oorspronkelijk werd deze op de begane grond geflankeerd door het salon aan de straatzijde, en door de eetkamer met veranda aan de tuinzijde. De slaapkamers namen de eerste verdieping in, met een terras achteraan. De koetspoort leidt onder de traphal door naar het koetshuis in de tuin. Het herenhuis werd in 1980 inwendig verbouwd en achteraan uitgebreid. Er bleven echter veel oorspronkelijke interieurelementen bewaard.

Koetshuis

Het neotraditionele koetshuis vormt een U-vormig paviljoen van één bouwlaag onder een zadeldak ontworpen door architect Joseph Hertogs. Opgetrokken in bak- en natuursteen, wordt de opstand symmetrisch gemarkeerd door twee puntgeveltjes met een tweelicht, voluten, een fiaal en topstuk als bekroning. Het middengedeelte met de inrijpoorten en staldeuren, werd volgens de bouwplannen beschermd door een luifel in ijzer en glas.

In het gebouw werd zonder vergunning het vloerniveau aangepast waardoor vloeren voor de gevelopeningen kwamen te liggen en het buitenschrijnwerk werd aangepast met blinde vlakken in het schrijnwerk, wat zeer atypisch is in deze historische gevels.

B afweging

Men wenst in het koetshuis 1 woning te voorzien en de huidige toestand van het vloerniveau te regulariseren.

In de voorgevel wordt de centrale opening omgevormd tot deur en boven deze opening een nieuwe gevelopening gemaakt. De deuren links en rechts van de centrale gevelopening worden ingevuld met beglaasd schrijnwerk.

De U-vorm van het grondplan wordt dichtgemaakt door een beglaasd volume dat als wintertuin zal functioneren.

In de linkergevel wordt de bestaande deuropening aangepast tot een brede gevelopening. Ook thv de achtergevel wordt er een grote gevelopening gemaakt die gericht is naar de tuinzone. De achtergevel die aansluit op de tuinzone wordt geïsoleerd.

Het regulariseren van de vloer voor de gevelopeningen is vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar gelet op de visuele impact die dit heeft op de gevels van het koetshuis.

Het aanpassen van de gevelopeningen in de voorgevel heeft eveneens een te grote impact op de erfgoedwaarde van de gevel en is niet aanvaardbaar. De bestaande deuropeningen kunnen gebruikt worden om het pand te betreden. Het beglazen ervan is bespreekbaar, aangezien het oorspronkelijk schrijnwerk niet meer aanwezig is. Ter hoogte van de leefruimte gaan we uit van behoud van de bestaande opening in de zijgevel, er kan geen verbreding voorzien worden. Er wordt thv de tuin achteraan al een grote opening gemaakt in de achtergevel die voor voldoende lichtinval zorgt.

Het plaatsen van een beglaasd volume in de U-vorm dat aansluit net onder de kroonlijst zorgt ervoor dat de huidige vorm van het koetshuis amper nog afleesbaar is, en is bijgevolg eveneens niet aanvaardbaar.

In het dakvlak kunnen bijkomende veluxen worden geplaatst maar deze moeten ingewerkt worden in het dakvlak zodat deze niet op het dakvlak liggen en een beeldverstorende toevoeging vormen. De breedte van de dakvlakramen moet beperkt blijven tot 78 cm. Dakvlakramen met een breedte van 1,3 meter zijn zeer beeldverstorend.

Principieel is er geen bezwaar tegen het omvormen van het koetshuis tot 1 woongelegenheid. De voorgestelde ingrepen zijn echter zeer drastisch en tasten de architecturale erfgoedwaarde van het pand sterk aan en zijn bijgevolg niet aanvaardbaar.

In het hoofdgebouw worden er 3 appartementen voorzien, wenst men de vergroting van het souterrain thv de achterbouw te regulariseren en een nieuwe achterbouw te voorzien ter vervanging van de bestaande veranda.

De voorgevel blijft ongewijzigd. Thv de kelderverdieping werden de ramen in de voorgevel vreemd opgetekend. We gaan uit van behoud van de bestaande openingen met behoud van het traliewerk. Dit zal als voorwaarde worden opgelegd. Volgens de plannen blijft het schrijnwerk in de voorgevel behouden. Gelet op de specifieke detaillering van ramen en deuren wordt opgelegd als voorwaarde om het bestaande schrijnwerk te behouden, herstel kan uiteraard waar nodig.

In de achtergevel blijft het banale schrijnwerk met brede profielen en zeer storende verluchtingsroosters behouden. In de achtergevel hoeft er gelet op het feit dat het schrijnwerk al vervangen werd, geen nieuw houten schrijnwerk geplaatst te worden maar we gaan wel uit van schrijnwerk dat zich beter inpast in de gevel met visueel minder storende verluchtingsroosters.

De gewijzigde elementen in de kelder hebben geen impact op de erfgoedwaarde van het pand.

Op de gelijkvloerse verdieping zijn veel interieurelementen met erfgoedwaarde aanwezig (schouwen, vloeren, wand/plafondafwerking, binnenschrijnwerk,…). We gaan uit van integraal behoud van deze elementen op hun oorspronkelijke plaats, verplaatsing is niet aanvaardbaar, ook het afkappen van bepleistering niet.

Bijkomend worden een aantal wijzigingen opgemerkt:

-          Behoud draairichting deur inclusief omkasting in de leefruimte apt 001.

-          Raam-deurgeheel tussen bestaat uit 4 deuren ipv 3, vermoedelijk werd dit verkeerd opgetekend

-          Opening tussen eetkamer en keuken: werken met portiek (niet plafondhoog uit te werken) en beperkter in breedte met behoud van de lambrisering.

Op de eerste verdieping zijn verschillende tekenfouten op de plannen waardoor het niet duidelijk is hoe bepaalde compartimenteringen worden opgelost. Er zijn verschillende beglaasde deuren in de traphal met naastgelegen beglaasde ramen en ronde of ovale ramen hierboven. Er wordt geen informatie in het dossier voorzien hoe hiermee wordt omgegaan. De deur wordt dichtgezet door gipskartonplaten thv de gemeenschappelijke trap maar er wordt niets over deze ramen opgenomen in het dossier. We wensen de symmetrische opbouw van de traphalwanden maximaal te behouden. Het is ons niet duidelijk hoe dit zal opgelost worden wanneer de ene zijde wordt dichtgezet en de ander zijde niet.

Vanaf de tweede verdieping zijn er minder interieurelementen met erfgoedwaarde. De woonkwaliteit van deze enkelzijdig gerichte woonunits dient door de dienst Omgeving te worden beoordeeld.

We betreuren het dat er geen voorbespreking over dergelijke dossiers door het architectenbureau of klant worden voorzien voorafgaand aan het indienen van het dossier zodat knelpunten vooraf kunnen worden meegegeven en worden verwerkt door het bureau. Opgemerkt wordt ook dat nota en plannen niet overeenstemmen mbt brandveiligheid en impact op de erfgoedwaarde van het gebouw. Ook ontbreekt een motivatienota van de architect die de voorgestelde ingrepen motiveert en de impact op de erfgoedwaarde van het gebouw ervan toelicht. Enkel het toevoegen van een bouwhistorische studie is niet voldoende (hoewel het uiteraard geapprecieerd wordt).

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend, er zijn teveel zaken in het dossier onduidelijk waardoor er geen voorwaarden kunnen worden opgelegd.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Er wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de opsplitsing van het hoofdhuis in 3 appartementen en het omvormen van het koetshuis naar een eengezinswoning.

De vergunde toestand van het hoofdhuis betreft een eengezinswoning. De meest recente vergunning voor dit pand dateert van 1980, waardoor er geen sprake kan zijn van een 'geacht vergunde' toestand. Dit werd reeds bevestigd in het aangeleverde advies van de dienst Vermoeden van vergunning. De statistische gegevens van de meest recente vergunning melden zowel voor als na de werken 1 woning. In het aanvraagdossier wordt er dan ook ten onrechte van uitgegaan dat een meergezinswoning als vergund geachte toestand aanzien kan worden.

De aangevraagde opdeling van deze woning betreft 1 heel ruim appartement gelegen van de kelder tot en met de 1e verdieping en 2 duplexappartementen op de 2e en 3e verdieping. Deze 2 duplexappartementen zijn eenzijdig georiënteerd en bezitten weinig woonkwaliteit. Bij het opdelen van een woning is het belangrijk dat elke wooneenheid over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht beschikt en een kwalitatieve buitenruimte krijgt in verhouding met de grootte van de woning. Het geheel van deze criteria maakt dat de duplexappartementen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn en de opdeling negatief geadviseerd wordt.

Het koetshuis is gelegen in binnengebied, waardoor de omvorming naar een zelfstandige wooneenheid een grote impact heeft op het bouwblok en negatief geadviseerd wordt. Wonen op 2e lijn genereert hinder naar de omliggende panden door ongewenste zichten. De celwand van desbetreffend bouwblok is reeds zeer dens bewoond, waardoor extra druk op het binnengebied onaanvaardbaar is. Daarnaast wordt er vanaf de straat tot aan het koetshuis een verhard pad aangelegd met een breedte van circa 2,30 m. Hierdoor kan de tuin niet maximaal vergroend worden. (bouwcode, artikel 27)

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast de voorgenoemde knelpunten bevat de aanvraag ook verschillende strijdigheden met de bouwcode.

Zo zijn er verschillende ruimten waarbij de vrije hoogte niet voldoet aan artikel 21. Dit betreft de logeerkamer op niveau +0,5 in het hoofdhuis en alle gelijkvloerse verblijfsruimten in het koetshuis. Verder ligt het niveau van de bureauruimte vooraan in de kelder op 1,27 m onder het maaiveldniveau wat te veel is voor een verblijfsruimte.

Daarnaast voldoen enkele ruimten niet aan artikel 24 betreffende de minimale lichtinval en luchttoevoer. De voorgenoemde logeerkamer (+0,5) en bureauruimte (-1) krijgen allebei onvoldoende lichtinval en geen luchttoevoer. De bureauruimte op de 2e verdieping ontvangt geen licht en lucht. Alle slaapkamers van appartement 301 ontvangen enkel lichtinval via dakvlakvensters die te klein zijn en te hoog liggen, waardoor er geen zicht naar buiten mogelijk is.

Tenslotte staat de inhoud van de septische put niet op de plannen, waardoor het niet beoordeelbaar is of deze voldoende gedimensioneerd is conform artikel 43.

Omwille van de strijdigheden met verschillende artikels van de bouwcode, de goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de stedelijke dienst monumentenzorg dient de aanvraag te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Betreffende de fietsvoorzieningen geeft de stedelijke dienst Mobiliteit volgend advies:

“Voor de 3 bijkomende wooneenheden moeten er 10 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

-          2 appartementen met 3 slaapkamers = 2 x 4 (2 slaapkamers + 1 extra) = 8

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien. Er moeten 10 fietsstalplaatsen voorzien worden.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.