2023_CBS_08202 - Omgevingsvergunning - OMV_2023109453. Sint-Paulusstraat 41. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4571;

-          18/07/2014: weigering (3582#4901) voor de regularisatie van de bestaande toestand;

-          26/08/2013: proces-verbaal (AN/2013/PV/0247 - 2012527) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaande schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          18/03/1949: toelating (18#25372) voor binnenveranderingen;

-          22/10/1948: toelating (18#24918) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie detailhandel vooraan de gelijkvloerse verdieping;

-          kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen achteraan de gelijkvloerse verdieping en op de eerste & tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder zadeldak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 12 m;

-          perceel volledig bebouwd;

• garage achteraan geeft uit op Dries 58, bovengelegen woning en gevel maken geen deel uit van de aanvraag;

-          gevelafwerking:

• plint natuursteen;
• bepleisterde lijstgevel;
• buitenschrijnwerk hout.

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de geachte vergunde toestand, met uitzondering van:

• functie wonen met complementaire functie detailhandel:

-          eengezinswoning;

• dakterras in het zadeldak;
• gevelafwerking:

-          winkelpui aluminium antraciet.

Nieuwe toestand

-          functie wonen met complementaire functie detailhandel; 

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder zadeldak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 12 m;

• verharde koer van 27 m²;
• onvergunde dakterras gesupprimeerd;
• garage achteraan geeft uit op Dries 58, bovengelegen woning en gevel maken geen deel uit van de aanvraag;

-          gevelafwerking:

• plint natuursteen;
• bepleisterde lijstgevel beige;
• buitenschrijnwerk hout wit;
• winkelpui aluminium antraciet.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen naar wonen;

-          supprimeren van de overdekte werkplaats;

-          supprimeren van het onvergunde dakterras;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 27 Open ruimte

Bij functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.

De oppervlakte van het perceel is 162 m² dus de koer met een oppervlakte van 27 m² voldoet niet aan dit minimum.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

Er worden geen bijkomende autostalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In toepassing van artikel 27 van de bouwcode dient de open ruimte op het perceel bij een functiewijziging minimaal 20 % van de perceeloppervlakte te bedragen. De voorziene open ruimte heeft een oppervlakte van +/- 27 m². Dit is ongeveer 16 % van de totale perceeloppervlakte van zo’n 162 m². Het betreft hier echter een klein perceel nabij de hoek van een bouwblok waardoor de verblijfskwaliteit bezwaarlijk optimaal kan worden genoemd. Een grotere open ruimte zou niet automatisch meer verblijfskwaliteit genereren. Voor het ontbreken van voldoende open ruimte kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 27.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft geen impact op de reeds vergunde winkelruimte (23 m² gelijkvloers). Door de dienst OS/BI wordt hierom een gunstig advies gegeven.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het wijzigen van het kantoorgebouw met op het gelijkvloers een handelswoning naar een handelswoning komt de draagkracht van het perceel ten goede. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuurhistorische en visueel-vormelijke aspecten

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar voor de werken aan het inventarispand. Het onvergunde dakterras in het voorste dakvlak wordt opnieuw verwijderd, wat wordt gewaardeerd. De constructie op de binnenkoer die wordt weggenomen, een voormalige werkplaats uit 1948, heeft geen erfgoedwaarde. De indeling van het hoofdhuis blijft verder ongewijzigd. In de slaapkamer grenzend aan de binnenkoer wordt een verbinding gemaakt met de kelder waar een nieuwe badkamer wordt voorzien. Uit navraag bij de architect blijkt dat het hier niet gaat om een tongewelfde constructie zoals in de achterliggende volumes maar om een 19de-eeuwse kelderstructuur. Verder werd ook navraag gedaan naar de deels gesloten bovenlichten op de eerste en tweede verdieping. Het is niet duidelijk of deze refereren naar een historische toestand (restant lambrekijn) of dat er een link bestaat met het in 1948 aangebrachte luginoplafond. De luginoplafonds blijken reeds verwijderd. De oorspronkelijke plafonds zijn terug zichtbaar gemaakt, het schrijnwerk sluit hier mooi op aan. Allicht verwijst het gesloten bovenlicht naar de initiële toestand, op het bouwplan is er eveneens een kleine lijst getekend.

Het is ook niet duidelijk of het bestaande schrijnwerk nog oorspronkelijk is of werd vervangen naar oorspronkelijk model. Het lijkt nog als fors geprofileerd. Bij een volgende vervanging van het schrijnwerk dient hier in detail naar gekeken.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de eengezinswoning met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden bij voorkeur ingericht op het gelijkvloers. Hiervoor is nog plaats in de garage.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Voor de eengezinswoning met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

4. Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.