Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023103264 |
Gegevens van de aanvrager: | BV ROLL INVEST met als adres Schotensteenweg 120 te 2960 Brecht |
Ligging van het project: | Samberstraat 48 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 7 sectie G nrs. 295S3, 295C3 en 295Y2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van burelen naar appartementen, uitbreiden van studentenkamers en renoveren van de voorgevel |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 31/10/2013: vergunning (20134367) voor het verbouwen van een bestaand magazijn met kantoren en polyvalente ruimte tot een magazijn met studentenkamers;
- 29/06/1995: milieuvergunning, klasse 1 (1995188), voor het uitbreiden van een delicatessenbedrijf.
Vergunde/geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- conform vergunde toestand, afgezien van:
Nieuwe toestand
- conform vergunde toestand, uitgezonderd:
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden: van 1 naar 2 appartementen en van 12 naar 17 studentenkamers (waarbij de kantoorfunctie verdwijnt);
- uitbreiden van het volume op derde verdieping;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheidsmuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
DE VLAAMSE WATERWEG/ De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio Centraal | 4 oktober 2023 | 3 november 2023 | Geen advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 4 oktober 2023 | 2 november 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Autonoom gemeentebedrijf voor vastgoed en stadsprojecten in Antwerpen | 4 oktober 2023 | 10 oktober 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 4 oktober 2023 | 11 oktober 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 4 oktober 2023 | 5 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 4 oktober 2023 | 13 oktober 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag vertoont een aantal strijdigheden ten aanzien van de geldende regelgeving en voor een deel daarvan zullen in het eindadvies expliciete voorwaarden worden opgenomen om het project in uitvoering alsnog aan betreffende artikels te laten voldoen.
Inzake echter de geschilderde plint, in breuksteen die donkergrijs werd voorzien, is er onvoldoende reden om betreffende niet te aanvaarden, dit aangezien enerzijds de gehanteerde kleur zeer sterk aanleunt bij die van het oorspronkelijke materiaal en dat anderzijds net door dit kleurgebruik er sprake is van een correcte visuele inpassing in het bestaande straatbeeld.
Er wordt dan ook geadviseerd betreffende afwijking als dusdanig te bekrachtigen.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet het omvormen van een pand in gemengd gebruik (studentenkamers/kantoren) naar hoofdzakelijk een woonbestemming (studentenkamers en appartementen) en gelet op de ligging van het gebouw in kwestie in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De uitgebreide volumetrie, deels met 4 volwaardige bouwlagen, is zonder meer correct ingepast in het straatbeeld, dit aangezien vermeld gabarit eenduidig voorkomend is in de gebouwde context, waarbij aan de overzijde van de straat 4 lagen onder een teruggetrokken verdieping voorkomen en er zelfs 5 bouwlagen aanwezig zijn. Ook de gehanteerde diepte van de uitbreiding, ± 8,80 m, sluit naadloos binnen het gabarit van de hoofdbebouwing in de rij in kwestie.
Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook gunstig.
Visueel-vormelijke elementen
De te hanteren nieuwe materialen, donkergrijs P.V.C. schrijnwerk en gevelbeplating en lichtgrijze bepleistering, zijn zonder meer aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en zijn bovendien reeds (in meerdere of mindere mate) verspreid aanwezig in de gebouwde context, waardoor er ontegensprekelijk sprake is van een correcte visuele inpassing in het straatbeeld. Ook voor het schilderen van de plint van het gebouw kan, zoals hierboven reeds geargumenteerd, een gunstig oordeel verleend worden.
Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft het omvormen van burelen naar appartementen en het uitbreiden van studentenkamers.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en/of functiewijziging. In de laatst vergunde toestand zijn er 12 studentenkamers, 1 appartement en 180 m² aan kantoren. Laatstgenoemde wordt verbouwd naar 2 appartementen en 18 studentenkamers.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1.
De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien in 3 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2.
Dit aantal is toereikend.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 2 = 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 3 = -1 -> 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De bestaande kantoren van 180 m² verdwijnen. Er was reeds een parking aanwezig waar de auto’s van de kantoren geparkeerd kunnen worden. De parkeerbehoefte werd ingevuld op eigen terrein.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 2 = 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers en de 6 extra studentenkamers moeten 9 fietsenstallingen voorzien worden.
Er is een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers, voor 13 fietsen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Het project dient in uitvoering te voldoen aan de van toepassing zijnde bepalingen van zowel artikel 40 (inzake het voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel) als van artikel 41 (inzake de correcte plaatsing van de aansluitingen van vermeld leidingstelsel) van de Antwerpse bouwcode.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 1 augustus 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 4 oktober 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 3 december 2023 |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 2 maart 2024 |
Verslag GOA | 15 november 2023 |
Naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Het project dient in uitvoering te voldoen aan de van toepassing zijnde bepalingen van zowel artikel 40 (inzake het voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel) als van artikel 41 (inzake de correcte plaatsing van de aansluitingen van vermeld leidingstelsel) van de Antwerpse bouwcode.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.