2023_CBS_08194 - Omgevingsvergunning - OMV_2023100147. Lange Leemstraat 45. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/06/2014: vergunning (20141013) voor een gevelwijziging;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘burgerhuis in neoclassicistische stijl’: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/7131;

Vergunde toestand  

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een plat dak;
• kelder met 2,2 m hoogte;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde en beschilderde lijstgevel in een beige kleurstelling;
• houten T-ramen en gevelplint in blauwe hardsteen;
• linker travee doorgetrokken tot op maaiveldniveau.

Bestaande toestand

overeenkomstig de vergunde toestand behoudens:

-          gevelafwerking: gewijzigde toegangsdeur;

Nieuwe toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume: constructieve werken op de kelderverdieping:

• openingen;
• uitgediepte kelder met 3 m hoogte;

-          gevelafwerking: geen onderdeel van voorliggende aanvraag.

Inhoud van de aanvraag

-          uitdiepen van de kelder;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          handelingen, werken en wijzigingen aan de gevel maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt ad van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De gewijzigde kelderruimten voorzien geen openingen voor toetreding van daglicht, zicht en lucht.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de Lange Leemstraat.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken beogen geringe aanpassingen van het bouwvolume die zich enkel ondergronds voordoen op de kelderverdieping. De vrije hoogte van een gedeelte van de kelderverdieping wordt hierbij gewijzigd van 2,20 meter tot 3 meter. In dit gedeelte van de kelder worden eveneens op gerichte plaatsen openingen in bestaande muren gemaakt om deze ruimte in te richten als wellness-ruimte. Het uitdiepen van de kelder kan vanuit ruimtelijk oogpunt worden toegestaan. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat werd vastgesteld als bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed worden de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Om bovenstaande redenen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“De erfgoedwaarde van het pand wordt niet aangetast door de werken die voorgesteld worden in de kelder. De erfgoedwaarde van de gevel werd echter wel aangetast door het vervangen van het bestaande schrijnwerk door niet correct geprofileerd schrijnwerk en het vervangen van de voordeur. Deze werken dienen dan ook uitgesloten te worden uit de vergunning.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt vanuit erfgoedoogpunt bijgetreden. Alle werken en wijzigingen aan de voorgevel ten opzichte van de laatst vergunde toestand, worden uitgesloten uit de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Aangezien de plannen het plaatsen van een jacuzzi en saunaruimte in de kelderverdieping voorzien, werd advies ingewonnen bij de stedelijke Milieudienst. .  Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Indien de wellness voor het publiek wordt opengesteld zijn er meldingsplichtige of vergunningsplichtige ingedeelde inrichtingen en activiteiten aanwezig  (jacuzzi, …) waardoor dit dossier als een gemengd dossier ingediend en behandeld dient te worden (zie o.a. rubriek 3, rubriek 17 en rubriek 32 ). Er wordt vanuit gegaan dat het gebruik van de wellness gekoppeld is aan de woning en dus niet voor het publiek toegankelijk.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Indien bemaling nodig zou zijn bij het uitdiepen van de kelderverdieping dient deze omgevingsvergunning te worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …);

-          grondwaterstanden voor en tijdens bemaling;

-          invloedstraal van de bemaling (op plan);

-          een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater;

-          een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling (of alternatieven 1. Lozen in oppervlaktewater 2. Hemelwaterafvoer, …);

-          indien geen retourbemaling mogelijk: grondige motivatie, een aanduiding van het lozingspunt, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u.”

De wijzigingen van de kelderruimten voorzien geen openingen voor toetreding van daglicht, zicht en lucht. Conform artikel 24 van de bouwcode met betrekking tot de minimale lichtinval en luchttoevoer, mag de kelderruimte niet ingericht worden als verblijfsruimte. De privé wellness-ruimte in de kelder wordt in deze aanvraag beschouwd als een badruimte en hoeft niet aan dit artikel van de bouwcode te voldoen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. Vergunningsplichtige handelingen, werken en wijzigingen aan de gevel ten opzichte van de laatst vergunde toestand, worden uitgesloten uit de vergunning. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.