Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023115343 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Nikolli met als adres Vleminckveld 40 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Paleisstraat 15 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 10 sectie K nr. 2763R7 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een winkel naar appartement |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 14/07/2022: weigering (2022149) voor het supprimeren van een gelijkvloerse handelsfunctie en uitbreiden van een woongelegenheid;
- 12/04/1968: vergunning (18#51033) voor een gevelverbouwing;
- 16/03/1948: toelating (18#24317) voor een herbouw;
- 20/02/1948: toelating (18#23725) voor gevel- en binnenveranderingen;
- 31/07/1931: toelating (1931#39745) voor gevel- en binnenveranderingen;
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume:
- 4 bouwlagen onder een plat dak waarvan de bovenste verdieping als daklaag is uitgewerkt;
- kroonlijsthoogte van circa 12,2m en bouwhoogte van circa 15,48m;
- bouwdiepte ter hoogte van de rechter perceelsgrens circa 8,5m en ter hoogte van de linker perceelsgrens circa 10m.
- 4 bouwlagen onder een plat dak;
- kroonlijsthoogte van circa 15,5m;
- bouwdiepte ter hoogte van de linker perceelsgrens circa 8m en ter hoogte van de rechter perceelsgrens circa 10m.
- gevelafwerking:
- De beeldbepalende voorgevel met decoraties, opgebouwd uit drie traveeën en gekenmerkt door de aanwezigheid van T-vormige raamopdelingen werd verbouwd in 1968 naar horizontale gevelopeningen op de verdieping;
- bovenaan is een uitgesproken houten kroonlijst aanwezig;
- de gelijkvloerse verdieping is uitgewerkt als winkelpui;
- ter hoogte van de daklaag zijn twee gedecoreerde dakkapellen aanwezig;
- gelijkvloerse verdieping volledig afgewerkt met blauwe hardsteen;
- de bovenliggende verdiepingen zijn afgewerkt met metselwerk in een geelbruine kleur;
- op de gelijkvloerse verdieping is geen voordeur aanwezig.
- inrichting:
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- gevelplint uit arduin;
- 1ste en 2de verdieping afgewerkt met natuurstenen tegels en voorzien van buitenschrijnwerk uit natuurkleurig aluminium;
- kelderopening dichtgemaakt met een grijskleurige plaat;
- kroonlijst uit witte planchetten;
- de gelijkvloerse verdieping is uitgewerkt als winkelpui in bruine kleur en is voorzien van zaak-gebonden publiciteit;
- ter hoogte van de daklaag zijn twee gedecoreerde dak-uitbouwen voorzien uit witgeschilderd hout.
- in overeenstemming met de vergund/ vergund geachte toestand met uitzondering van de nieuwe inkomdeur op de gelijkvloerse verdieping.
- inrichting:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- Gevel in gele baksteen met grijs, aluminium buitenschrijnwerk op een arduinen plint;
- de zaak-gebonden publiciteit wordt verwijderd;
- gewijzigde gelijkvloerse gevelindeling (deur wordt raam);
- nieuwe gelijkvloerse plint in arduinsteen;
- nieuw grijs aluminium schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping.
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de gelijkvloerse handelsfunctie in 1 woning;
- vermeerderen van het aantal woningen;
- interne structurele werken op de gelijkvloerse verdieping;
- wijzigen van de voorgevels;
- de bovenliggende appartementen maken geen deel uit van de aanvraag.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Fluvius/ Fluvius | 4 oktober 2023 | 5 oktober 2023 | Geen advies |
Brandweer Zone Antwerpen | 4 oktober 2023 | 23 oktober 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 4 oktober 2023 | 13 oktober 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 4 oktober 2023 | 5 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 4 oktober 2023 | 16 oktober 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de ramen werden op de gevelaanzichten niet aangeduid als opengaand waardoor het onduidelijk is of elke verblijfsruimte voorzien wordt van minstens één te openen geveldeel zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden;
de functie op het gelijkvloers wijzigt maar er wordt geen open ruimte van minstens 20 % voorzien.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets:
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag wenst de functie van het handelsgelijkvloers aan te passen naar een zelfstandige woonfunctie. De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing heeft geen bezwaar tegen het verdwijnen van de gelijkvloerse handelsfunctie. Vanuit ruimtelijk oogpunt kan dit worden bijgetreden. Een gelijkvloerse woonfunctie is functioneel inpasbaar. Echter is de voorgestelde inrichting en de voorgevel niet verenigbaar met de geldende voorschriften en de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Omdat de gelijkvloerse functie wijzigt moet minimaal 20 % van de perceeloppervlakte open ruimte bevatten. Hieraan werd niet voldaan waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 27 van de bouwcode. Er is een koertje op het gelijkvloerse, maar de kwaliteit ervan is beperkt om dienst te doen als private buitenruimte. Er kan niet meer ontpit worden, omwille van het bouwvolume op de verdiepingen. Echter is bij woonfuncties wel noodzakelijk dat voldoende open ruimte op een perceel aanwezig is. Indien de handelsfunctie behouden blijft, moet er niet ontpit worden.
Een afwijking op artikel 27 van de bouwcode is niet toelaatbaar.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag wenst het buitenschrijnwerk van de winkelpui aan de Paleisstraat te wijzigen. De plannen vermelden niet dat de huidige winkelpui behouden blijft. Omwille van de visuele inpasbaarheid is de vormgeving als pui wenselijk te behouden.
In vergunde toestand was er één groot raam, nu zijn er twee raamdelen.
Ondanks dat het ruimtelijk wenselijk is om de pui te behouden, is een woonfunctie hierachter bevreemdend. Een woongevel bevat meer gesloten delen voor de geborgenheid van een bewoner.
Samen met de afwijking op artikel 27 kan geoordeeld worden dat de gelijkvloerse verdieping van dit gebouw niet geschikt is om dienst te doen als woonfunctie.
Omdat het gelijkvloerse volledig doorloopt naar de Solvynstraat wordt de voordeur verwijderd en vervangen door een invulraam. De gevelopening wordt verkleind en ingevuld met buitenschrijnwerk. Deze ingreep is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Op basis van de aangeleverde informatie is het onduidelijk of de ramen opengaande delen bevatten en of dat elke verblijfsruimte minstens één te openen geveldeel bevat zodat op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van handel naar wonen. De handelsfunctie op het gelijkvloers wordt een appartement met 2 slaapkamers. De 3 bovenliggende appartementen blijven behouden.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1
De werkelijke parkeerbehoefte is 1
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 0 = 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1 Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
De handelsfunctie heeft een beperkte oppervlakte (< 500 m²). De bestaande parkeerbehoefte is 0. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 0 = 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
De aanvraag bezit geen vlot bereikbare fietsenstalling en de afmetingen van de noodzakelijk te voorziene fietsen voldoen niet aan artikel 29 van de bouwcode. Aan de stedelijke Mobiliteitsdienst werd advies gevraagd.
Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3
Er wordt in de kelder een fietsenberging voorzien voor minstens 3 fietsen. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn. De gang naar de kelder is te smal, deze moet minstens 1m breed zijn. De vlakke ruimte voor de trap moet 1m70 breed zijn om je fiets te kunnen opstellen voor de trap. De trap naar de kelder moet voorzien worden van een fietsgoot.
De Mobiliteitsdienst geeft advies onder voorwaarden, maar de voorgestelde voorwaarden zijn niet uitvoerbaar. Hierdoor zijn er geen bruikbare fietsplekken conform artikel 29 van de bouwcode aanwezig. Een afwijking is binnen het huidig concept niet aanvaardbaar. Een grondig herdenken van de gelijkvloerse verdieping is noodzakelijk om aan de voormelde knelpunten een oplossing te kunnen bieden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 11 september 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 4 oktober 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 3 december 2023 |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 2 maart 2024 |
Verslag GOA | 16 november 2023 |
Naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.