2024_CBS_00027 - Omgevingsvergunning - OMV_2023110632. Van Stralenstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/10/1990: vergunning (86#8727080) voor het verbouwen rijwoning - 21.6.1990;

-          21/01/1949: toelating (18#25246) voor huis afbreken en herbouwen;

-          17/07/1900: toelating (1900#930) voor binnenverandering.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning met dokterspraktijk;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing;
• volledig bebouwd gelijkvloers;
• bouwdiepte van 17,40 m op de eerste verdieping;
• bouwdiepte van 8,82 m langs de linker perceelsgrens en 13,10 m langs de rechter perceelsgrens op de tweede en derde verdieping;
• dakterras op de eerste verdieping.

-          gevelafwerking:

• voorgevel in geel parement;
• centrale erker ter hoogte van de eerste en tweede verdieping;
• poort naar inpandige garage aan de linker zijde;
• voordeur aan de rechter zijde;

-          inrichting:

• inpandige garage op het gelijkvloers.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van:

-          gewijzigd bouwvolume:

• niet uitgevoerde uitbreiding op de derde verdieping waardoor de perceelsbrede bouwdiepte 8,82 m bedraagt.

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 5 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen in trap-vormig profiel van onder platte daken;
• perceelsbrede verdiepingen met een bouwdiepte van 19,70 m op het gelijkvloers, 17 m op de eerste verdieping, 13,12 m op de tweede en derde verdieping en 10,15 m op de vierde verdieping;
• dakterrassen aan de achterzijde op alle verdiepingen;
• ontpitting van het terrein waardoor open ruimte ontstaat op het gelijkvloers van 30,50 m²;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in verticaal en horizontaal geplaatste witte steenstrips met donkergrijze accenten;
• daklaag in natuurkleurig zink met staande naad;
• buitenschrijnwerk in donkergroen/zwart aluminium;
• plint en dorpels in grijze natuursteen.
• bestaande borstweringen in wit traliewerk;

-          inrichting:

• afvalberging van 7,60 m² en fietsenberging in de klederverdieping voor 18 fietsen.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 5;

-          slopen van de gelijkvloerse achterbouw;

-          uitbreiden van het volume met een extra bouwlaag;

-          uitbreiden van het bouwvolume aan de achterzijde;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr) en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften

• 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld
  • Het voorziene trapsgewijs opgebouwde volume en uitpandige terrassen kan bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd voor de volumes in de betreffende omgeving.
  • De voorziene dakvorm van meer dan 3 m hoogte kan bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd voor de daklagen in de betreffende omgeving.
  • De voorziene terrassen op niveau 1, niveau 2 en niveau 4 creëren hinder qua privacy naar de aanpalenden.
  • De voorziene uitbreiding op niveau 3 creëert hinder qua lichtinval naar de aanpalende.
  • Door de voorziene terrassen en uitbreiding is het project niet afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing.
  • Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie 1.4 Draagkracht.
• 1.4 Draagkracht
  • Door het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 5 van voorgestelde grootte, op voorgestelde oppervlakte en in het voorgestelde volume, genereert het voorstel overlast.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de bijkomende wooneenheden. De bestaande en vergunde autostalplaats wordt bovendien gesupprimeerd;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

De scheidingsmuren met de linker aanpalende zijn niet overal voorzien van een minimale opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het perceel is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning met dokterspraktijk tot meergezinswoning met 5 woongelegenheden. De dokterspraktijk wordt gesupprimeerd, de woonfunctie blijft behouden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het supprimeren van de dokterspraktijk op deze locatie en het omvormen naar een meergezinswoning. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden.

Zoals reeds vermeld, is de aanvraag strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Bijvoorbeeld door het voorzien van te veel kleine woongelegenheden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - woningtypologie

De aanvraag voorziet in de gedeeltelijke afbraak van de kelder en achterbouw achteraan het perceel. Hierdoor ontstaat een open ruimte van circa 30,50 m² die groen wordt ingericht. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. De ontpitting van het perceel wordt dan ook gunstig onthaald.

Verder beoogt de aanvraag een uitbreiding van het bouwvolume. Aan de achterzijde wordt het bouwvolume uitgebreid op alle verdiepingen en worden dakterrassen voorzien, alsook wordt het bouwvolume ook voorzien van een extra bouwlaag onder plat dak.

De uitbreiding van het bouwvolume in de hoogte is aanvaardbaar. De omgeving wordt gekenmerkt door panden met 3 bouwlagen onder hellend dak of 4 tot 6 bouwlagen onder platte daken. Een bouwvolume van 5 bouwlagen onder plat dak past zich in in de omgeving op voorwaarde dat deze daklaag wordt uitgewerkt kenmerkend voor de daklagen in de betreffende omgeving.

De uitbreiding van het volume op niveau 3 en de bijhorende aanpassingen aan de scheimuren in de diepte creëert echter onaanvaardbare hinder naar de aanpalende.

De dakterrassen aan de achterzijde bevinden zich allemaal voorbij de kenmerkende bouwdiepte in de omgeving.

De terrassen zijn dan ook onaanvaardbaar storend voor de privacy van de omgeving en kunnen niet gunstig beoordeeld worden. Beter zou zijn alle terrassen inpandig te voorzien zonder aanpassingen aan de scheimuren in de diepte.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met horizontaal en verticaal geplaatste witte gevelsteenstrips met donkergrijze accenten over een totale dikte van 14 cm. Het vernieuwde buitenschrijnwerk wordt voorzien in donkergroen-zwarte aluminium. Het na - isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, …

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. 

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand. 

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein. 

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De studio op de eerste verdieping beschikt over onvoldoende woonkwaliteit door zijn eenzijdig gerichte oriëntatie naar achteren.  Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten