Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023123986 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Mohamed Httit met als adres Lange Zavelstraat 38 te 2060 Antwerpen |
Ligging van het project: | Kasterveldenstraat 30 te 2170 Merksem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 41 sectie B nr. 364W6 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een meergezinswoning en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 14/04/2023: weigering (OMV_2022163983) voor het verbouwen van een meergezinswoning en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden
- 21/02/1955: toelating (103#4972) voor het bouwen van een winkelhuis met bergplaats en garage.
Vergunde toestand
- functie:
o handelsgelijkvloers;
o eengezinswoning op de verdieping;
- bouwvolume:
o 2 bouwlagen met plat dak;
o kroonlijsthoogte 7 m;
o open koer achteraan het perceel;
- gevelafwerking:
o klampsteen;
o plint, dorpels en omlijsting vitrine in blauwe hardsteen;
o poort naar inpandige garage aan de zijde met Meereigen.
Bestaande toestand
- buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout met een gewijzigde grootte en indeling;
- kelder uitgebreid tot onder de garage;
- open koer gesupprimeerd;
- interne constructieve wijzigingen;
- wijzigen van de scheidingsmuur;
- aantal woongelegenheden vermeerderd van 1 naar 2.
Nieuwe toestand
- functie:
o vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4;
o handelsgelijkvloers;
o 4 woongelegenheden op de verdiepingen;
o voor de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
- 1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 35 m²;
- 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 81 m²;
- 1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 44 m²;
- 1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 59 m²;
- bouwvolume:
o 3 bouwlagen met plat dak;
o kroonlijsthoogte 9,95 m;
o uitbreiden van de kelder tot onder de garage;
o uitbreiden van het gelijkvloers zodat het volledige perceel bebouwd is;
o uitkragende terrassen aan de zijgevel;
o inpandig terras op de tweede verdieping;
- gevelafwerking:
o plaatsen van roobruine steenstrips;
o buitenschrijnwerk in wit pvc;
o dakrand in grijs aluminium;
o terrassen in grijs beton.
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Aquafin | 11 oktober 2023 | 16 november 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius/ Fluvius | 11 oktober 2023 | 19 oktober 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen - Bouwadvies | 11 oktober 2023 | 2 november 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link | 11 oktober 2023 | 16 november 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 11 oktober 2023 | 11 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 11 oktober 2023 | 27 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vermoeden van vergunning | 11 oktober 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Op 14/04/2023 werd een weigering uitgereikt voor een aanvraag op hetzelfde perceel. De aanvraag week af op 5 punten van de bouwcode. In de voorliggende aanvraag is een deel van de knelpunten verwerkt. Echter zijn niet alle knelpunten verwerkt en ontbreekt nog steeds enige motivatie om de afwijkingen te verantwoorden in de begeleidende nota.
In het voorliggend ontwerp wordt nu wel een afvalberging en een groendak voorzien.
Echter voldoet de aanvraag nog steeds niet aan artikel 27 (open ruimte) en artikel 40 en 41 (gescheiden rioolstelsel en aansluiting).
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is gesitueerd op de hoek van de Kasterveldenstraat en de Meereigen, gelegen in een woonwijk van het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.
Op basis van het kadaster en de bewonerskaarten (oude en recente) kan worden vastgesteld dat in het gebouw op de gelijkvloerse verdieping een handelszaak aanwezig was en op de verdieping 1 eengezinswoning. De aanvraag omvat dus het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met 4 wooneenheden.
De aanvraag is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving. Echter wordt de draagkracht van het perceel en de omgeving overschreden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid. Het gebouw past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.
De afwijking op artikel 10 van de bouwcode is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Het gebouw ligt op de hoek van de Kasterveldenstraat en de Meereigen. De afstand van voorgevel tot voorgevel in beide straten is voldoende breed om een extra bouwlaag toe te laten. Verder geeft de extra bouwlaag geen hinder naar de achterliggende buren. De schaal van de aanvraag is aanvaardbaar in de stedelijke omgeving.
Visueel-vormelijke elementen
Waar in het vorig dossier de bijkomende bouwlaag visueel werd afgewerkt als een daklaag in grijze gevelplaten met behoud van de kroonlijst wordt nu de hele gevel gewijzigd. De gevel wordt afgewerkt met roodbruine steenstrips. Dit materiaal past binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en is dus aanvaardbaar.
Echter wordt vastgesteld dat het buitenschrijnwerk in 2 verschillende materialen – namelijk geschilderd hout en PVC – wordt uitgevoerd. Omwille van de harmonie in het straatbeeld en een harmonisch gevelbeeld is dit niet aanvaardbaar en in strijd met artikel 11 van de bouwcode.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen. Er komen 3 wooneenheden bij, wat het totaal aantal woongelegenheden op 4 brengt. Omdat er 3 wooneenheden bijkomen en het totaal aantal woongelegenheden onder de 5 blijft, wordt de parkeerbehoefte voor de uitbreiding vastgelegd op 3. |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0 . |
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 0 = 3 . |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 3 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
De bouwcode legt op dat er 10 fietsstalplaatsen moeten voorzien worden:
Er worden 3 fietsstalplaatsen voorzien in de fietsenberging naast de inkom en 3 fietsstalplaatsen in de inpandige garage.
De afmetingen van de fietsstalplaatsen in de fietsenberging zijn conform de opgelegde normen in de bouwcode. De fietsstalplaatsen in de inpandige garage zijn qua afmetingen echter niet conform de bouwcode. Er is niet genoeg ruimte achter de fietsen om te manoeuvreren. Dit hoeft echter geen probleem te zijn, aangezien er voldoende ruimte naast de fietsen is. Echter is het niet te garanderen dat de fietsstalplaatsen vlot toegankelijk zijn. De eigenaar van de wagen en de eigenaar van de fietsen zijn niet noodzakelijk dezelfde. Daarnaast moet de wagen steeds ver genoeg geparkeerd staan in de garage zodat andere bewoners ook nog met de fiets via de garagepoort vlot in – en uit de garage kunnen. Het gevaar bestaat dat fietsstalplaatsen in de garage niet beschikbaar zullen zijn. De 3 fietsstalplaatsen in de garage worden dus niet meegeteld in de fietsstalplaatsen.
Daarenboven is er geen rechtstreekse toegang tot het gebouw van in de fietsstallingen. Nadat bewoners de fietsen gestald hebben, moeten ze terug naar buiten om zich via de inkom naar de woning te begeven. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar de mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten. De impact van een appartementsgebouw is dus bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. Daarom moet de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening steeds contextueel worden nagegaan. Het is bovendien ook belangrijk om in de stad voldoende grote woningen voor gezinnen aan te bieden of te behouden.
Om bovenstaande aspecten aanvaardbaar te houden en de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Hier moeten we concluderen dat het voorliggende project met 3 éénslaapkamerappartementen en 1 tweeslaapkamerappartement een te eenzijdige concentratie op het perceel tot gevolg heeft.
Om het wooncomfort van een individuele woning binnen de aanvraag te bewaken is het ook belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet voor alle units het geval in het voorliggend project, waardoor die woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn om 2 grotere appartementen met een degelijke en goed georiënteerde buitenruimte te creëren waardoor er meer woonkwaliteit geboden wordt en er minder hinder en impact is voor de omgeving.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundige voorschriften.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 28 september 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 11 oktober 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 11 oktober 2023 |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 9 januari 2024 |
Verslag GOA | 24 november 2023 |
Naam GOA | Cynthia Steurs |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Behandeling bezwaarschrift
1. Perceelsgrenzen: De bezwaarindiener gaat niet akkoord omdat het project de grenzen van de bouwgrond overschrijdt.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar betreft geen stedenbouwkundig aspect maar een burgerrechtelijk aspect. Het omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat een omgevingsvergunning een zakelijk karakter heeft en verleend wordt onder voorbehoud van de vereiste burgerlijke rechten. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning. Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet, en ontslaat ze de titularis van de vergunning niet om de nodige rechten te bekomen.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.